导(dǎo)读

　　黄金二(èr)十年之后(hòu)，当下中国地产步入(rù)大分化时代而非停滞期。

　　要(yào)点

　　过去二十年是中(zhōng)国房地产(chǎn)市(shì)场黄金二十年。2019-2021年(nián)，连(lián)续三(sān)年商(shāng)品住宅销售面积超(chāo)15亿(yì)平，足够4000万家庭入(rù)住。恰逢近年地(dì)产持续(xù)低(dī)景气，有关中国(guó)地产是否过剩的讨论日(rì)益热烈。

　　拨(bō)开(kāi)迷雾，本文试图(tú)厘清中国(guó)城镇存量住宅真实(shí)情况，据(jù)此判(pàn)断中(zhōng)国(guó)未来地(dì)产趋势。

　　有媒(méi)体渲染中(zhōng)国地产(chǎn)存(cún)量极度过(guò)剩，事实(shí)是否如此？

　　住(zhù)建部披露全(quán)国有(yǒu)近6亿栋房屋建筑，第七次人口普查调(diào)查数据显示城镇(zhèn)家庭(tíng)户人均住宅间数为1.06间。市场陷入怀疑，中国(guó)房子(zi)是(shì)否真(zhēn)的过剩？

　　事实上住建(jiàn)部披露的近6亿栋城乡房屋建筑中，城(chéng)镇建筑占比(bǐ)不到一成，其中还包(bāo)括(kuò)大量城(chéng)镇非住(zhù)宅建筑(zhù)，如商业办公楼、学校(xiào)等，因此6亿栋(dòng)房屋中城镇住宅占比极低。

　　七普显(xiǎn)示中(zhōng)国城镇居民(mín)人(rén)均(jūn)住宅间(jiān)数为1.06间，但(dàn)居住舒适(shì)不(bù)是人均一间(jiān)房所能满足(zú)，它与(yǔ)房(fáng)屋质量、居住面积、配套设(shè)施等(děng)因(yīn)素密切相关。中国的人均住宅间数较发达国家还有很大差距。人均住宅间数大于(yú)1同样不意味(wèi)着中国住宅市(shì)场已经饱(bǎo)和。

　　我(wǒ)们测算发现中国城镇居民户(hù)均1套房，其中每户(hù)持有商(shāng)品住宅(zhái)仅0.64套。

　　目前并无直接公布中国家庭户均住(zhù)宅的数据，我们根据(jù)商(shāng)品(pǐn)住宅套(tào)数、商(shāng)品住宅占比和城镇家庭户数，计算出城镇家庭住宅套户(hù)比。

　　测算结(jié)果显示，目前(qián)城镇家(jiā)庭(tíng)户均拥有0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若期房顺利交付，直至2024年(nián)，中国(guó)每户(hù)城(chéng)镇家庭才拥有1套住宅，其中商(shāng)业住宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎意味(wèi)着户户(hù)有房，然而事(shì)实上(shàng)中国(guó)住(zhù)宅市(shì)场供需并(bìng)不平(píng)衡。

　　国际数据显示(shì)，成熟(shú)房地产市场(chǎng)的(de)住宅套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡，是(shì)因为户均一套房无法满足流动(dòng)人口的租(zū)赁和置业需求。全国(guó)总人口的(de)近三成都是流(liú)动人口，流动人口会选择(zé)在(zài)大城市(shì)租房挣钱(qián)，在老家买房，从而产生了额外(wài)的住宅需求(qiú)。

　　即便户均一套房，中国未来地产仍有(yǒu)四(sì)大新(xīn)增需求动力(lì)。

　　第一，户均人口规模缩小，一人户、两(liǎng)人户占(zhàn)比(bǐ)不断增加，导致家庭户数增多。小家庭化趋(qū)势将(jiāng)延续(xù)，带来新户购房(fáng)需(xū)求(qiú)增长。

　　第二，经济板(bǎn)块的分化日益明显，区域经(jīng)济(jì)资源(yuán)分配(pèi)的再集中(zhōng)吸引着(zhe)人(rén)口(kǒu)流入，人口(kǒu)净迁入(rù)城市的新增住宅需求(qiú)有(yǒu)望持续(xù)旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年以前(qián)建成的(de)住(zhù)宅(zhái)中，涉及超9000万(wàn)家庭、81亿平方米的住宅建筑(zhù)面积。促(cù)成“老(lǎo)破(pò)小”住宅的改造势在必行。

　　第四，中国的人均住宅间数与人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积均较发达国家有着不小差距，“住上更大房(fáng)子”的(de)改善(shàn)性需求正在不(bù)断增加。

　　黄金二十年之后，当(dāng)下(xià)中(zhōng)国地产步入大分(fēn)化时代而非停(tíng)滞期。

　　如果说过去二十年是中国地产黄金发展期，地产矛盾更多体现为住宅供给存在不足，这(zhè)是过去二十年房(fáng)价快速上(shàng)涨(zhǎng)基石。那么当下(xià)房地产大分化时代已至，大(dà)分化时代下地产(chǎn)矛(máo)盾(dùn)则(zé)更多体(tǐ)现在住宅质量供需冲突。

　　地产大分化必将体现在(zài)不同能级城市(shì)之(zhī)间，不同区域板块(kuài)之间，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久(jiǔ)前，官方披(pī)露全国已有近6亿栋(dòng)房(fáng)屋(wū)建(jiàn)筑，引发热议(yì)。从2月以来(lái)，各大(dà)城市(shì)二手(shǒu)房(fáng)挂牌量突然(rán)激增(zēng)，引(yǐn)发一阵二手(shǒu)房的“抛(pāo)售潮”。

　　让市场不禁担心，中国的房子是否(fǒu)已经过剩？

　　中国(guó)城镇住宅到底是供给(gěi)过剩，还是供需平衡，或(huò)是(shì)仍然存在不足？可(kě)惜(xī)由于(yú)住宅存量(liàng)数据并未公布(bù)，我们无法直接知晓(xiǎo)具体情况。

　　拨(bō)开(kāi)迷雾，我们测算出中国(guó)城镇家庭户均拥(yōng)有住宅套数(shù)，回答当(dāng)前(qián)的房子是否真的过剩了？据此判断(duàn)未来房地产市场会(huì)如何发展。

　　一(yī)、如何(hé)有效观(guān)察中国(guó)户均拥有住宅数量

　　（一(yī)）中国住宅(zhái)数量过(guò)剩的直观判(pàn)断站(zhàn)不(bù)住脚

　　今年(nián)2月(yuè)，在以全(quán)国自然灾害综合(hé)风险(xiǎn)普查工作情况为主题的新闻发布会上(shàng)，负责人对(duì)外披露(lù)：“住(zhù)宅城乡建设行业获取了全国近6亿栋城(chéng)乡房屋建筑(zhù)数据以及80多万(wàn)处市政设(shè)施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平均(jūn)每栋建筑住(zhù)不到3人，住(zhù)宅(zhái)市场(chǎng)看似已经(jīng)过剩。

　　在(zài)这近6亿栋房屋建(jiàn)筑(zhù)中，农村房屋占9成(chéng)以(yǐ)上(shàng)，以栋数计算(suàn)的(de)城(chéng)镇房屋实际仅(jǐn)有(yǒu)4700多万栋，还包(bāo)括(kuò)了大(dà)量商业楼(lóu)、写(xiě)字楼(lóu)、学(xué)校、医院等(děng)非(fēi)住宅。总的(de)算(suàn)下来(lái)，住(zhù)宅占比(bǐ)并不大。

　　第七次人口普(pǔ)查数据公(gōng)布了中国(guó)城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)户人均住(zhù)宅间数为(wèi)1.06间，其中城(chéng)市家庭户居民人均0.99间，乡镇家庭户居民人均1.18间。

　　人均住宅(zhái)间数大于1，看似意味(wèi)着人(rén)人都有房间居住。

　　居(jū)住水平不仅与房间数量(liàng)有关，更与房屋质量、居住面积、配(pèi)套设施等因素(sù)密切相关。单单从人均住宅间数不(bù)能完全反映出城镇居民的居住水平。

　　中(zhōng)国主(zhǔ)要是以(yǐ)家庭(tíng)为单(dān)位购买(mǎi)成套住(zhù)宅，一套设施齐全(quán)的(de)住(zhù)宅才是(shì)城镇居民宜居的选择。

　　（二）中国户(hù)均住宅的测算(suàn)思路、数据(jù)和(hé)方法

　　中(zhōng)国城(chéng)镇居民住宅主要分两大类，一类是商品(pǐn)住(zhù)宅，另一(yī)类是保障房、原公有住宅、自建房等非商品住宅。

　　目前缺乏统(tǒng)计数据，并没有直(zhí)接公布城镇住宅数量。居(jū)民住宅相关数据(jù)有两(liǎng)处可以直接公布，一是每年商品住宅销售套数（统计局(jú)）；二是(shì)居民(mín)住宅来源(yuán)（人口(kǒu)普查数据(jù)）。计(jì)算(suàn)中国居民户均住(zhù)宅(zhái)数量(liàng)，我(wǒ)们主要用(yòng)到上述(shù)两组数据。

　　中国(guó)住宅改(gǎi)革始于1998年，1998年(nián)之前商品住宅(zhái)数量极(jí)少，可(kě)忽略不计(jì)。估算(suàn)城镇居民户(hù)均(jūn)住宅(zhái)套数分三步走：

　　第(dì)一步，将1999年以(yǐ)来每(měi)年商(shāng)品住宅销(xiāo)售套数相加，我们就能(néng)够得到当前商品住宅总存量。

　　第二(èr)步，根据城镇居民拥(yōng)有的(de)商品住宅和非商(shāng)品住宅比例，推算得到居民住宅总套数(shù)。

　　第三步，将(jiāng)城镇(zhèn)居民拥有(yǒu)的商品(pǐn)住宅总数除以家庭户数，我们就能够得到(dào)城(chéng)镇(zhèn)户均(jūn)拥有的(de)住宅数量。

　　具(jù)体计算(suàn)公式如下：

　　城(chéng)镇家庭住宅套户比=住宅总套(tào)数/家庭户数

　　=（商品住宅套数/家(jiā)庭户数）/（商品住(zhù)宅套数(shù)/住(zhù)宅(zhái)总(zǒng)套数）

　　=商品住宅套户(hù)比(bǐ)/商品住宅占比

　　二、城镇家庭户均(jūn)拥(yōng)有1.02套房

　　中国住(zhù)宅存量到底有多少，目前缺乏一个准确统计。我(wǒ)们利(lì)用既有统(tǒng)计数据(jù)，大致测算得到中国(guó)存(cún)量房地产套数，并(bìng)进一步推算中国城镇(zhèn)家庭户均拥有的住宅(zhái)数量(liàng)。

　　（一）城(chéng)镇居民(mín)户均(jūn)拥有商品住宅0.64 套

　　截(jié)至2022年，我们计算得到：

　　（一）中(zhōng)国(guó)商品住宅累计销售(shòu)1.97亿(yì)套。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套商品住宅（包含(hán)现房和期房）。

　　中国的房地产(chǎn)销售以(yǐ)期房为主，从2019年开始，新房(fáng)销售中(zhōng)期房占(zhàn)比近9成。本文去除商品住宅累计(jì)销售套数(shù)里的期房销售，得(dé)到商品住宅现房(fáng)套(tào)数。

　　以2022年商品住宅现房套数计算(suàn)为例：

　　2022年商品住(zhù)宅现房套数=截(jié)止到2022年商品住宅累计(jì)销售(shòu)套数-过(guò)去三年(nián)（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主(zhǔ)流房(fáng)企竣工周期(qī)在2-3年(nián)，并考虑到(dào)交(jiāo)房(fáng)后装修的时(shí)间，取最大(dà)值3年。

　　将商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)现房套数除(chú)以家庭户数，算出：

　　（三）目前中(zhōng)国城镇家庭户均拥有(yǒu)0.54套商品现房(fáng)住宅。

　　（二）城(chéng)镇居民(mín)户均拥有(yǒu)住宅1.02套(tào)

　　接下来我们(men)需(xū)要进一步推算中国城镇居民拥有的户均住宅套数。

　　首先，七普数据(jù)显示中国城(chéng)镇居民的(de)住宅(zhái)结构特征如(rú)下(xià)：

　　73.8％的城镇家庭(tíng)拥有住宅。其(qí)中自建住宅(zhái)占比21％，购买商品(pǐn)住宅占比(bǐ)31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公(gōng)有住宅占比6.1％，通过继承或赠(zèng)与占(zhàn)比(bǐ)0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与(yǔ)其他住宅(zhái)。

　　其次，我(wǒ)们(men)假(jiǎ)定租赁其他住宅(zhái)和(hé)购买二手房(fáng)都是商(shāng)品(pǐn)住宅，因(yīn)此将(jiāng)租赁(lìn)其(qí)他住宅(zhái)、购买商品住宅(zhái)与购(gòu)买二手房(fáng)加总，得到商品住宅(zhái)占居(jū)民所有住(zhù)宅(zhái)的比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略假设2021年(nián)-2022年期(qī)间(jiān)商品(pǐn)住宅增(zēng)幅(fú)为过(guò)去十年变(biàn)化幅(fú)度的(de)20％，计算(suàn)2011年-2020年商品(pǐn)住宅(zhái)的实际变化比例，从而(ér)我们估算出2022年商品住宅(zhái)所占比例，为62.8％。

　　最后，截(jié)至2022年末，中国平均每户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购期(qī)房，中国平均每户城镇家庭拥有1.02套住(zhù)宅。

　　如果交房顺利，已(yǐ)购(gòu)期(qī)房(fáng)会在2-3年内(nèi)陆续交付使用(yòng)，到(dào)2024年，中(zhōng)国平均每(měi)户城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭都会(huì)拥有一套住宅。

　　三、城镇户均一套房的(de)三(sān)点含(hán)义(yì)

　　既(jì)然城镇(zhèn)居(jū)民已经达到了户均(jūn)一套房的程(chéng)度(dù)，“户户有房(fáng)”是否(fǒu)意味(wèi)着中国(guó)城(chéng)镇化进展终结，甚至意味着中国地产存量供给绰(chuò)绰有余？

　　（一）<拉斯维加斯在美国的哪个地方 拉斯维加斯是沙漠城市吗/strong>户(hù)均一(yī)套房(fáng)并不意味着(zhe)住(zhù)宅市场(chǎng)供(gōng)需平衡(héng)

　　需要有多余(yú)住(zhù)宅来满足(zú)因人口流动、居民(mín)换(huàn)房(fáng)等因(yīn)素产生(shēng)的住(zhù)宅需(xū)拉斯维加斯在美国的哪个地方 拉斯维加斯是沙漠城市吗求。因此，成熟房地产市场的住宅(zhái)套户(hù)比(bǐ)会在1.1左右。

　　国际经(jīng)验来看，美(měi)国、英国(guó)和日本的住宅套户比(bǐ)均高于1.1，其中，英国(guó)的住宅(zhái)套户比最高，为1.19，日本为(wèi)1.16，美(měi)国为(wèi)1.11。德国(guó)和韩国(guó)分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房，就会造成(chéng)人口净流(liú)入(rù)地的(de)住宅(zhái)市(shì)场(chǎng)供不应求，造成房价(jià)或房租迅速上涨。

　　七普指出(chū)中国的(de)流动(dòng)人口3.76亿，省(shěng)内流动人口和(hé)省际流动(dòng)人口分别(bié)为2.51亿人和1.25亿人。

　　流(liú)动人(rén)口(kǒu)会选择在大城市租房(fáng)挣(zhēng)钱，在老家县城买房。

　　暨南大学2017年的(de)中国城乡人口流动调查(chá)数据显示，在上海、杭州以及南(nán)京工作的流动(dòng)人口在老家(jiā)拥(yōng)有住宅比(bǐ)例(lì)分(fēn)别为28％、21％和18％。大城市的高工资吸(xī)引(yǐn)打工(gōng)人，但高房(fáng)价迫使打(dǎ)工人(rén)回乡置(zhì)业。

　　流动人口实际(jì)上会占据两套房(fáng)，在高(gāo)房价的大城市租赁(lìn)一套(tào)房，在(zài)房价较低的县城购买一套房。所(suǒ)以说(shuō)户均一套房无(wú)法满足庞(páng)大流动人口的(de)租赁(lìn)与置业需求。

　　（二）至少9000万户(hù)家庭住宅品质仍需改善

　　目(mù)前，中国的城镇(zhèn)住宅中依然有不少老旧小区。

　　三成(chéng)家庭，也就是约(yuē)9000万(wàn)户城镇居(jū)民住(zhù)宅是(shì)2000年以前建成，其中又(yòu)有11.6％住宅年龄至少在33岁(suì)以上。

　　这批存在着建筑结(jié)构松(sōng)散、设施(shī)陈旧、安全隐患大等问题(tí)，如电(diàn)线老化、管道等(děng)基础设施陈旧，给住(zhù)户的(de)生活带(dài)来(lái)了很大的不便和(hé)安全隐患，并(bìng)且居住(zhù)体验较(jiào)差。

　　2000年以(yǐ)前(qián)建成的老旧(jiù)住(zhù)宅(zhái)面(miàn)积小。占比为31.3％的家庭户数拥有的(de)住宅面积占比仅为27.6％。仍(réng)然存在5％左右(yòu)的(de)家庭没有独立(lì)卫浴和厨房。这类上世纪(jì)修建的(de)老旧(jiù)小区很难满足现代生活(huó)需求，在未来(lái)大都会被拆迁重建。

　　近五成(chéng)的家庭住宅为一(yī)居(jū)室和二居室，户型偏小。其中一居室占比(bǐ)为14.9％，二居室(shì)占(zhàn)比为(wèi)33％。对(duì)比(bǐ)镇，城市家庭住宅户(hù)型更小(xiǎo)，当然这与(yǔ)城市土地资源紧(jǐn)张有关。

　　（三）人均住(zhù)宅面(miàn)积(jī)扩张(zhāng)是未来地产的需求驱动力

　　根据七(qī)普数据测算，2020年城(chéng)镇家(jiā)庭户住宅(zhái)存量总面(miàn)积(jī)为294.6亿平。暂不考虑(lǜ)两年(nián)间农民(mín)带房进城和老(lǎo)旧小(xiǎo)区拆(chāi)迁，加上2021年(nián)和2022年商品住宅竣工面(miàn)积(jī)（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存(cún)量总面积为308.16亿平，人均住宅建筑面积为(wèi)39.45平方米。

　　超过一半(bàn)的(de)家庭(tíng)人均(jūn)住宅(zhái)建筑(zhù)面积小于均值，近4成家(jiā)庭人均住(zhù)宅建筑(zhù)面(miàn)积在(zài)30平米(mǐ)以(yǐ)下(xià)。

　　15％的(de)城镇家庭(tíng)人(rén)均住(zhù)宅建筑面积不(bù)足19平方米，不及(jí)全(quán)国人均水平(píng)的一半(bàn)。若去除(chú)20％的(de)公摊，可使用的住宅面积仅为(wèi)15.2平方米。上海市将(jiāng)人(rén)均住宅建筑(zhù)面(miàn)积低于15平方(fāng)米的(de)家庭界定为住宅存在困(kùn)难，若按这个标(biāo)准算的话(huà)，中(zhōng)国有11.3％的家庭存(cún)在住宅困难问题。

　　若人均可使(shǐ)用住宅面(miàn)积(jī)为40平，即人(rén)均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积为50平，只考虑(lǜ)家庭户人数，需要住宅总量约390.6亿平(píng)，较目前至少新增82亿平。

　　对比(bǐ)发达(dá)国家人均住宅面积，美国为67㎡，瑞(ruì)士(shì)、日本、德国和英国都高于(yú)40㎡，中(zhōng)国的人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积为39.45㎡，相差不(bù)大(dà)。但若去除(chú)公摊(tān)面积(jī)后，中国(guó)的人均可(kě)使用面积为31.56㎡，这一差距(jù)将变得明显。

　　若考虑约(yuē)1.4亿(yì)的(de)集体户人口，所需要的住宅总量会更多。

　　四(sì)、户均已然1套房，未来地产还会有需求么？

　　我们测算得到中国城(chéng)镇家庭户均(jūn)1套房(fáng)，看似已(yǐ)经户户有(yǒu)房。即便如此，中国人口静态结(jié)构(gòu)和动态趋势(shì)演绎，决定了中国未来地产(chǎn)仍有需求释放(fàng)。户(hù)均1套(tào)住(zhù)宅(zhái)现实之(zhī)下(xià)，中(zhōng)国未来城镇住宅需求主要来(lái)自(zì)于四个方面。

　　第(dì)一(yī)，户均人口缩小，家庭(tíng)户(hù)数增多，新户(hù)购房需求扩张(zhāng)。

　　过去20年我国(guó)城镇家(jiā)庭户(hù)均(jūn)人口(kǒu)数(shù)不断下降，六普显示城(chéng)镇户均人口规模为2.85人/户，而七普显示城镇户(hù)均(jūn)人口规模为2.62人(rén)/户，一人户(hù)、二人(rén)户(hù)的(de)占比明(míng)显上升，人口小(xiǎo)家庭化趋势将继(jì)续延(yán)续，导致户数会(huì)因户均人口规模的(de)缩小(xiǎo)而增(zēng)多(duō)。

　　第二，人口迁移导(dǎo)致经济(jì)发展带来(lái)的新增住宅(zhái)需(xū)求旺盛。

　　中国(guó)经济板块的分化日益明(míng)显，资源(yuán)和生产要素(sù)逐(zhú)步向经济带、都市圈(quān)中(zhōng)心城市流(liú)入(rù)，区(qū)域经济资源分配(pèi)的(de)再集中吸(xī)引着人口流入。人口迁移势必涉及到买(mǎi)房(fáng)租房(fáng)，给迁入地住宅市场带(dài)来新的增量。

　　以浙江(jiāng)省为例，2021年常住人(rén)口(kǒu)增量为72万，而(ér)出生(shēng)人口为44.9万人，死亡(wáng)人(rén)口为(wèi)38.4万人，自然增(zēng)加(jiā)人口仅为6.5万人，其人(rén)口(kǒu)增长主(zhǔ)要受益于(yú)人口迁移(yí)。

　　第(dì)三，老旧小(xiǎo)区改善(shàn)性需(xū)求依然庞(páng)大。

　　从2011年到2020年，自(zì)建(jiàn)住(zhù)宅和原公有住宅的(de)家庭拆(chāi)迁改(gǎi)建最多。自建房家(jiā)庭(tíng)比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原(yuán)公(gōng)有住(zhù)宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为(wèi)6.8个百分点。二(èr)者和（27.1％），再加(jiā)上其他住宅（5％）与家庭住宅(zhái)建造时(shí)间(jiān)为2000年以(yǐ)前的比例(lì)（31.3％）大致相吻合。

　　十年(nián)间新增(zēng)8473万家庭户，自建(jiàn)住宅(zhái)和原(yuán)公有住宅减少(shǎo)了(le)1282万户，住宅(zhái)净需(xū)求增加(jiā)9755万户。49％的家(jiā)庭购买商品住宅，21％的家庭购(gòu)买二(èr)手房(fáng)。在新增(zēng)住(zhù)宅需(xū)求中(zhōng)，有7成家庭购买(mǎi)了(le)商(shāng)品住宅。租房、购买经济适用房和其他(tā)分别占比(bǐ)18％，3％和9％。未来随(suí)着城中(zhōng)村和旧城改造(zào)，商品住宅的占比势必会(huì)进一步上升。

　　2000年以前(qián)建造的(de)住宅建筑面积还有约81亿平，涉及城镇(zhèn)家庭约(yuē)9000万户(hù)。破旧的(de)城中村(cūn)、老公有住宅(zhái)，建筑面(miàn)积小、质量低、基础设施配套差、没有或少有物业管理，居民追求美好、宜居生活的(de)环境，背后的改善(shàn)性(xìng)需求有待释放(fàng)。

　　第四(sì)，“住上(shàng)更大房子”的改善(shàn)性需求还将有所增加。

　　刚需购房受限于资金，倾(qīng)向于中(zhōng)小户型。已有住(zhù)宅家庭希望(wàng)提高生活品质，以(yǐ)小换大、以旧(jiù)换新。2022年底的(de)中(zhōng)央经(jīng)济(jì)工作会(huì)议明确指出支持住宅改(gǎi)善等消费。

　　OECD国(guó)家的人均住宅间数为1.71间(jiān)，无论是否考虑乡(xiāng)村住宅因素(sù)，中国的人均住宅间数(shù)较其(qí)他(tā)国家(jiā)依旧(jiù)存在不小差距。

　　住(zhù)宅舒适度与(yǔ)经济水平(píng)有着(zhe)密切正向联系。随着(zhe)经济发(fā)展水平(píng)的提高，中(zhōng)国的(de)人均住宅间(jiān)数(shù)与人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积将随之(zhī)增(zēng)长。

　　如果说过去二十(shí)年是中国地(dì)产黄金发展期，地产(chǎn)矛盾更多体现为(wèi)住宅供给(gěi)存在不(bù)足(zú)，供(gōng)需出现错配，这(zhè)是过去(qù)二十年房价快速上涨基石。那么未来将是(shì)住宅质量的供需冲突。房(fáng)地产大分化时(shí)代已(yǐ)至，这种分化不单局限于城市(shì)能级(jí)之间差异，优(yōu)质小区(qū)和老旧二手房之间的(de)差异(yì)也将越发扩大。

　　风险提(tí)示

　　人口普查数据调查的是(shì)人，并不是(shì)针(zhēn)对住宅，因此可能(néng)存在(zài)统计偏差。商品(pǐn)住宅(zhái)占比实(shí)际值可能偏低，其增速可能超预(yù)期。