5月以来，房地产板(bǎn)块个股多出(chū)现小幅上涨，截至5月10日收盘(pán)，中(zhōng)信房地产指数本(běn)月涨幅约为2％。而以(yǐ)公募基金为代(dài)表的(de)机构(gòu)对于(yú)这一板块(kuài)已经在悄然布局(jú)。数(shù)据显示，以南方(fāng)和华夏的两(liǎng)只老(lǎo)牌(pái)ETF基金为(wèi)例，5月9日时所公(gōng)布(bù)的总份额均较4月(yuè)28日时有小幅增长。根据基金一季报(bào)统计(jì)，龙头(tóu)与(yǔ)地(dì)方国企央企(qǐ)获得增持，持仓数量占流(liú)通股比(bǐ)重增(zēng)幅五(wǔ)只个股分(fēn)别为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中(zhōng)新集(jí)团(tuán)+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商(shāng)积余+0.92％。

　　公、私募(mù)配置房(fáng)地产或(huò)“底部回升”88是不是质数，79是质数吗rong>

　　行业红利(lì)时(shí)代已过 精耕(gēng)细作成共(gòng)识(shí)

　　从公(gōng)募基金(jīn)对房地产(chǎn)的(de)配(pèi)置看(kàn)，2019年末，公募(mù)所持有的房地产行业标的市值约1188亿元，占其所持股票市值的4.66％左右；2020年市(shì)场表现(xiàn)出色，但公募所持房地产(chǎn)公(gōng)司市值在(zài)股(gǔ)票(piào)资产中的(de)占比却断(duàn)崖式(shì)下跌至(zhì)1.85％；2021年，这一(yī)数值(zhí)更是(shì)进一步降至1.56％。

　　不过2022年终(zhōng)于(yú)出(chū)现(xiàn)了三年来的(de)首次回升，年底这(zhè)一(yī)数值从(cóng)1.56％升至1.65％。与此同(tóng)时，公募对(duì)房地产(chǎn)行业的持(chí)股(gǔ)比例也同步回升，从2021年底的6.94％提(tí)高到2022年(nián)末的7.03％。

　　这样的势头似乎在今(jīn)年一季度得以延续。数据统计显示，公募(mù)重仓持有房(fáng)地产板块一(yī)季(jì)度(dù)市值TOP15门槛为1.6亿元，较(jiào)2022年四季度(dù)提升6.71％。持仓(cāng)市值前五个股分别为保利发展、招商蛇(shé)口、万科A、华发股份、滨江(jiāng)集(jí)团，持仓市值占板块(kuài)比重合(hé)计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不(bù)难发现，公(gōng)募(mù)对于房地产的投资愈发(fā)有集中于(yú)龙头(tóu)的趋势。Wind显示，在公募基金一季(jì)报汇总的(de)重(zhòng)仓股中，房地产板块排名最高(gāo)的是保(bǎo)利(lì)发展，在基金重仓第33位。排名第二(èr)的是招商(shāng)蛇口，排在第78位。而老牌龙头股万科A排在第96位。对比(bǐ)去年四(sì)季报，变化之处首先在(zài)于几只房地产龙头股从(cóng)排位上看(kàn)均有退步(bù)，尤其(qí)是万(wàn)科最为明显；其次(cì)是(shì)金(jīn)地集团退(tuì)出百大之列。但考虑到房地产是复苏(sū)链上(shàng)最后一环，且首季并非行业销(xiāo)售旺季(jì)，其传导到二级(jí)市场乃(nǎi)至机构(gòu)持仓上(shàng)还需要时(shí)间周(zhōu)期。

　　形成(chéng)共识的是(shì)，经济圈判断(duàn)房(fáng)地产已经进入大分化(huà)时代，一二线城市好于(yú)三四线城市。而映射到二级市场投资上，配(pèi)置房(fáng)地产行业轻松收(shōu)获行业贝塔的红利期一去不返了(le)。“如果按照产业周期来分类，包括(kuò)房地产(chǎn)等几类行业在盖特纳曲线里属(shǔ)于(yú)成(chéng)熟期或者(zhě)衰退期的行业(yè)，传统认(rèn)知上(shàng)没有什么投资机会的。但在这几年(nián)特殊的行(xíng)情(qíng)里包括煤炭(tàn)、电(diàn)解铝(lǚ)等类似的行业也出现了(le)一些机会，背(bèi)后(hòu)的逻(luó)辑是(shì)供给(gěi)侧发生(shēng)了更大的变化。”一不愿(yuàn)具(jù)名的上海公募基金经理指(zhǐ)出。

　　不过也有公募人士持谨慎乐观态度：“行业(yè)前几年17亿～18亿平方米的年销售(shòu)面积很难(nán)再出现了，2022年光是居(jū)民存款数量增加了15万亿(yì)元。中国存量有(yǒu)400亿平方米建筑面积(jī)，考(kǎo)虑存(cún)量地产的更新，也有近10亿平方米。需求端还需要(yào)有一定的(de)政策出来去(qù)刺激购房。”

　　宝(bǎo)盈基金房地产研究员吕功绩也88是不是质数，79是质数吗指出(chū)：“时(shí)至今日，无论从城镇化(huà)的进程，还是人均住(zhù)房面积(jī)（接近30平/人），我国均已告别住房(fáng)短缺时代，而目(mù)前居民的杠杆(gān)率和(hé)房(fáng)价收入也不(bù)支撑每年(nián)18万亿元(yuán)的销售额(é)，以及过快上(shàng)行(xíng)的(de)房价，因而(ér)行业高增的时代已经过去(qù)，未来行(xíng)业(yè)的需求或将(jiāng)回落(luò)，在此过程中，伴随着(zhe)地产(chǎn)的高杠杆属性，就很容易(yì)出现信用风(fēng)险问题(tí)（类似2022年的民营地产爆雷(léi)），行业进入到供给侧出(chū)清的过(guò)程。这(zhè)个过(guò)程(chéng)中，综合(hé)竞争(zhēng)力强的(de)公司就(jiù)能够通过大鱼吃小鱼的方式(shì)，获(huò)得(dé)市占率的提升。当行业需求见顶回落时，行业的贝(bèi)塔已经(jīng)过(guò)去了，但不代表(biǎo)没有投资机会，机会在于城市、位置、产品的阿尔法，而对应到股(gǔ)票投资，就是强竞争(zhēng)力公(gōng)司的阿尔法。”

　　或许也是基于这样的认识转变，精耕细作个股成为公募(mù)乃(nǎi)至(zhì)整体机构的务实之举(jǔ)。

　　机构(gòu)配置房地产“风物(wù)长宜放(fàng)眼量”

　　头部央国企(qǐ)、优质(zhì)区(qū)域性标的成香饽饽

　　5月以来(lái)，房地产板块个股多出(chū)现小幅上涨，截至5月(yuè)10日收盘，中信房地产(chǎn)指(zhǐ)数本(běn)月涨幅约为2％。从具体的(de)个股(gǔ)来(lái)看，《红(hóng)周刊》利用(yòng)Wind统计申万房地产板块个股，在纳入统计的124只房(fáng)地(dì)产(chǎn)类标的(de)股中，本月以来实现股(gǔ)价上涨(zhǎng)的达到了81家。

　　其(qí)中，上述时间段恰好排名前五的(de)公司月内涨幅超过(guò)了(le)10％，它(tā)们分(fēn)别是上实发展、浦(pǔ)东金(jīn)桥、*ST泛海、华夏幸(xìng)福(fú)、荣安地(dì)产。排名第一(yī)的上实发(fā)展，五一假期(qī)归来后日成交量明显放(fàng)大，4日、5日(rì)连续两个交易日(rì)收出涨(zhǎng)停。从该股的基本面来看，上实发展的主营业务(wù)为房地产(chǎn)开发与经营。公司(sī)的主要(yào)产品及服务为房地产销(xiāo)售、房地(dì)产租赁、物(wù)业管理服务、工(gōng)程项目(mù)、酒店(diàn)经营。从业(yè)绩数(shù)据来看，2022年，其(qí)实现营(yíng)业收入52.48亿(yì)元，比上期减(jiǎn)少47.85％，归(guī)母净利润1.23亿元，同比(bǐ)下降33.24％。2023年第一(yī)季(jì)度，其实现营(yíng)业总收入27.87亿元，同比增长(zhǎng)183.02％；归母净利润(rùn)2.86亿(yì)元，同比(bǐ)扭亏。

　　不过从十大(dà)流通股股东来(lái)看(kàn)，各类(lèi)机构(gòu)都有(yǒu)对其布(bù)局(jú)的例子。以(yǐ)3月31日时的首季十大流(liú)通股股东来(lái)看， 具(jù)体(tǐ)包括公(gōng)募的(de)上银基(jī)金、私募的迎(yíng)水文(wén)龙、中央汇金(jīn)、长城资产管理公司等(děng)都跻身前(qián)十的行列(liè)。

　　巧合(hé)的是，涨(zhǎng)幅暂时排名第二的浦东金桥(qiáo)也是上(shàng)海本地房企(qǐ)，其第一季度的收入(rù)利润规模大幅度(dù)复苏。究其原(yuán)因，一方(fāng)面是(shì)该公司(sī)后(hòu)疫情时代出(chū)租率(lǜ)复苏(sū)至近年来(lái)最(zuì)高，另一方面则是公司(sī)拿(ná)地结(jié)算持续性向好，从数字上看，一(yī)季度(dù)新增虹口135、138住宅地块(kuài)，总建筑面(miàn)积约54万平(píng)方米。

　　在这样的(de)业绩势头向好背(bèi)景下(xià)，自(zì)然也吸引了知名(míng)机构在其(qí)中持续驻足。从第一季(jì)度十大(dà)流(liú)通股股东(dōng)来看，知名私募高毅邓(dèng)晓峰(fēng)的两只(zhǐ)产(chǎn)品依(yī)然(rán)在前十(shí)中，这也是连续第三个季度(dù)他有的(de)两只产品杀入前十(shí)。同时榜单中还有一支大(dà)名鼎鼎(dǐng)的QFII阿布扎(zhā)比投资(zī)局，其当季还小(xiǎo)幅(fú)增(zēng)加了持股。

　　除(chú)去上述两家上(shàng)海区域性(xìng)地(dì)产公司外，荣(róng)安(ān)地(dì)产则是主(zhǔ)要布局在深圳(zhèn)的地(dì)产公司，一季报(bào)交(jiāo)出的也是(shì)一份报喜的(de)成(chéng)绩单(dān)：首(shǒu)季公司实现(xiàn)营业收(shōu)入51.85亿(yì)元，同(tóng)比增长35.51％。归属于上市公(gōng)司股东的净利润(rùn)6.48亿(yì)元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看(kàn)，《红周刊(kān)》注意到两只公募指基首季新杀(shā)入十大流通股股(gǔ)东行(xíng)列。具体说来， 南方中(zhōng)证(zhèng)全(quán)指房地(dì)产ETF上榜排名第(dì)七位，富国中(zhōng)证指数(shù)1000增强则排名第九位(wèi)，此外联袂出(chū)现(xiàn)的机构还(hái)有(yǒu)QFII高(gāo)盛国(guó)际和私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊(kān)》采访时，兴证全(quán)球(qiú)基金相关人(rén)士分析：“经(jīng)历过行(xíng)业洗牌和兼并重组后，龙(lóng)头(tóu)的价值更为笃定突(tū)出；从拿(ná)地端看，2022年土地市场大幅降(jiàng)温，优质土(tǔ)地供给较(jiào)多（券商测算(suàn)对应潜在毛利率在25％以上，目(mù)前房企的利润率仅20％），绝大多(duō)数房企受限于(yú)信用问题(tí)或(huò)者资金(jīn)紧张没(méi)法拿地(dì)，龙头房企趁机(jī)获取低成本(běn)土地，龙头房企的拿(ná)地(dì)力度（拿地(dì)金额/销售金额）基本在30％以上(shàng)；从(cóng)融资上看，龙(lóng)头房企杠杆率(lǜ)较(jiào)低，净(jìng)负(fù)债率基本在70％以(yǐ)下，而其他房企的净负债(zhài)率(lǜ)普遍(biàn)都在100％以(yǐ)上，加杠杆(gān)空间有限，从(cóng)融资(zī)成(chéng)本看，龙头房企的(de)融资成本不断下(xià)滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的(de)销售(shòu)，龙头房(fáng)企明显跑(pǎo)赢(yíng)行业(yè)，1～4月百强房企的(de)销售(shòu)额(é)增速为9％，而(ér)TOP14的销售额(é)增速为29％。”

　　需要强调的是，在当(dāng)前中特估的(de)浪潮下(xià)，央国(guó)企地产股(gǔ)或存在发展的(de)大好机(jī)会。中信证券指出：“房(fáng)地产(chǎn)行业的(de)结构性机会依然存在，少(shǎo)部分(fēn)公司(sī)尤其是央(yāng)企占(zhàn)据显著优势，其主要又体现为库存(cún)的(de)优(yōu)势。央企(qǐ)地(dì)产(chǎn)公司，现阶段表(biǎo)现出较低(dī)的融资(zī)成本，优质的(de)开(kāi)发资源和(hé)良好的不动产资(zī)产运营(yíng)能力的多重(zhòng)竞争优势。”

　　“即使没有(yǒu)中特(tè)估(gū)，国央企相较于民营地产公司也是更有优(yōu)势的。”吕(lǚ)功绩强调(diào)，“对于减值、土地资源债权债(zhài)务关系(xì)等(děng)问(wèn)题，市场对民营房开企(qǐ)业的资产会有更多(duō)担忧和质疑(yí)，所以在这一轮行业(yè)出(chū)清的过程中，央(yāng)国企相较(jiào)于民企来说估值(zhí)的修复更明显。中特估的(de)角度从(cóng)中长(zhǎng)期的(de)维(wéi)度看，行业(yè)的(de)逻辑在于集中度提升(shēng)后，行业(yè)进入高(gāo)质量(liàng)发展阶段，具备较(jiào)快速发展(zhǎn)阶段更稳(wěn)定且可预期的(de)盈(yíng)利和(hé)现金流创造能力，以此带来(lái)估值中枢的提升(shēng)，应该关注估值(zhí)相对较低，企业自(zì)身资(zī)产的(de)质量好、运营能力(lì)强、可以创造持续现金流的(de)企业。”

　　“存量时代中行业(yè)普涨(zhǎng)的概率(lǜ)比较低，行业(yè)内部将出现分(fēn)化，要关注(zhù)将受益于行业集(jí)中度提升的头部公司。”星石投资首席研(yán)究官方磊也(yě)表(biǎo)示(shì)。

　　顺应机构这一思路的话，或许还是保利(lì)发(fā)展(zhǎn)、招商蛇口等国资背景龙头前(qián)途更为光明。不过国投瑞(ruì)银基金投资部(bù)副总监(jiān)綦(qí)傅鹏表示：“需要(yào)客观地(dì)去持续观察国企央企在三个方面(miàn)是否(fǒu)可(kě)以维持，首先是融资成(chéng)本保持低位，其(qí)次是销售(shòu)份额持续提升，再次是拿地份额持续提(tí)升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构(gòu)需要多给一些(xiē)耐心(xīn)

　　而(ér)《红周刊》也根据房企一(yī)季(jì)报梳理(lǐ)发现，对于2022年的业绩出现(xiàn)的整体下滑，2023年一季度的业绩(jì)分化更趋明显，保利(lì)发展、滨(bīn)江集团(tuán)等(děng)房企营收(shōu)、净利均实现了业绩的回正，甚至是较大(dà)增速的增长。而这(zhè)些公司也是(shì)机构(gòu)的重仓对象。

　　对此，知名房地产业内人士张宏伟(wěi)向(xiàng)《红周刊(kān)》分析表示(shì)，业绩出现(xiàn)明显改善的房企，主要是因为过(guò)去两三年(nián)时间，尤(yóu)其是(shì)在(zài)2021年(nián)下半(bàn)年民营房(fáng)企(qǐ)不(bù)怎(zěn)么投资(zī)拿地(dì)之后(hòu)，国有(yǒu)企业仍在持续性地(dì)拿地(dì)，且主(zhǔ)要集中在(zài)核心城市，投资力度较大。投(tóu)资的驱动能(néng)够推动房企(qǐ)销售业(yè)绩的增长，从而在2023年一季度市场(chǎng)恢复但仍处于调(diào)整的(de)过程中，能够保有一个(gè)正增(zēng)长。

　　不过张宏伟(wěi)同时(shí)也提醒表示，在房地产(chǎn)的(de)复苏过程中(zhōng)，还(hái)面临着一(yī)些不(bù)确定性(xìng)。其实整(zhěng)个市场从四月份开(kāi)始又在(zài)往下掉。除了杭州、成都(dōu)等极个别城(chéng)市四月环比三月相(xiāng)对表现较(jiào)好之外，包括北京、上(shàng)海在内的绝大多数城市都出(chū)现环比下滑的(de)情况。而现在五(wǔ)月的市(shì)场表(biǎo)现也不太乐观。按(àn)照现(xiàn)在的经济状况、收入(rù)情况，以及(jí)市场(chǎng)的(de)去库存(cún)压力、企业的资金面压力(lì)，可能会出现，到六(liù)月份房企为(wèi)了半年报冲(chōng)业(yè)绩出(chū)现市场的短期反弹外的一个市场乏力(lì)现象。也就是说，第二季度(dù)、第(dì)三季(jì)度增长不确定性的压(yā)力仍旧较大。

　　上海利檀(tán)投资董事(shì)长陈昊扬也向《红周刊》指出，现在整个(gè)房地产以及其(qí)上(shàng)下游产业(yè)链的复苏速(sù)度都比想象的要慢很多(duō)，我们要多给一些耐心(xīn)，这个时候，在房地产以及上下游就不是(shì)赚快(kuài)钱(qián)的时候，只能赚他基本面的钱。但这也意味着，只有极为少(shǎo)数的、做得比(bǐ)同行好得多(duō)的(de)企业，会伴随(suí)整个行业的弱复苏，业绩(jì)会逐步体现出来(lái)。所以只能耐心地去等待它的基(jī)本面不断地凸显(xiǎn)出来，这需要时间。

　　（本文已刊发(fā)于(yú)5月13日《红周刊》，文(wén)中提及个股仅为举例分析(xī)，不做买卖推荐(jiàn)。）