万柳书院，暴雷了。

　　今年年初(chū)“万柳少爷”的意(yì)外走(zǒu)红，让这个位(wèi)于北京海淀的豪宅被全国知晓，其背后曾宣称要(yào)做地(dì)产(chǎn)界“劳斯莱斯”的神(shén)秘(mì)开发商——中赫(hè)集(jí)团，也被(bèi)拉向(xiàng)台前(qián)。

　　而如今，万柳书院再次受到舆论关注，起(qǐ)因中赫(hè)集团(tuán)成(chéng)了(le)共同债(zhài)务人被中国信(xìn)达追债，中国信达(dá)为了收(shōu)回(huí)钱款不得不将(jiāng)中赫抵(dǐ)押的75套万柳书院(yuàn)豪(háo)宅拍卖(mài)。可问题是(shì)，这些房子早已(yǐ)售出，业主并非中赫集团(tuán)，那(nà)些真(zhēn)正斥(chì)巨资购(gòu)入(rù)房产的有钱人，房子(zi)现在莫名奇妙地被拍卖(mài)，算(suàn)是(shì)被割了！

　　截(jié)至发稿，暂未看到这些(xiē)业(yè)主的维权信(xìn)息，难(nán)怪有(yǒu)网友调侃：“富人被割(gē)韭菜的时候，他们的姿势都那么优雅。”

　　不过事件(jiàn)背(bèi)后，可(kě)能没(méi)你想象的那么简单。

　　1

　　富(fù)人被(bèi)精准收割？

　　最惨的可能还(hái)是债主(zhǔ)

　　“北京豪(háo)宅的(de)尽头是万(wàn)柳(liǔ)书院”，但谁都没(méi)想(xiǎng)到，这个位(wèi)于海淀核心区(qū)位，名(míng)校(xiào)环绕的顶级(jí)豪宅，竟然暴雷(léi)了！

　　近日，有网友发现，中国信达在京东(dōng)拍卖上(shàng)，上架了“北(běi)京赫华恒瑞房地产开发有限公司不良(liáng)债(zhài)权转让项目”，债权总额高达近47亿(yì)，该(gāi)项(xiàng)目的抵押物(wù)中，包括(kuò)75套万(wàn)柳(liǔ)书院住宅。

　　据京东(dōng)拍卖显示(shì)，上述(shù)不良债权转让项目(mù)的(de)处(chù)置主体是(shì)中国信达资产管理股份(fèn)有限(xiàn)公司北(běi)京市分公司（下称中国(guó)信(xìn)达北分），处置的是对(duì)北京赫华恒瑞房地(dì)产开发有(yǒu)限公司(sī)（下称赫华恒瑞）的(de)不(bù)良债权。截至2023年(nián)1月31日，债权金额(é)约为46.95亿(yì)元(yuán)人民币，其中债权本金37.50亿元。中赫(hè)集团有限公司是共同债务(wù)人。目前，该项(xiàng)目已有1万次围观，35名意向人。

　　从表(biǎo)面上看，这就是(shì)一起中国信(xìn)达北分讨(tǎo)债的故事，但实际上，75套豪宅的(de)背后(hòu)暗(àn)藏秘密。

　　据(jù)此前媒体(tǐ)报道，万(wàn)柳书(shū)院总共301户，而且早已(yǐ)售罄。如果该报道属(shǔ)实(shí)，说明这些房子实际上都是(shì)卖出去(qù)了的，是有人住的。

　　那为什么中(zhōng)国(guó)信达的拍卖(mài)页面上又注明这75套房子是(shì)“未出售”的状态呢？只能说明这(zhè)些房子根本没有网签，也没有房产证！

　毛豆几月份成熟上市 毛豆是药材吗　第(dì)一财经的报道(dào)证(zhèng)实了上述内容。有豪宅中介透露，中(zhōng)赫集团早就把(bǎ)这75套房子(zi)抵押(yā)出去，现(xiàn)在还(hái)没资金(jīn)解抵(dǐ)押，所(suǒ)以不能网签、没(méi)办房本。

　　作为海(hǎi)淀的(de)顶级豪(háo)宅(zhái)，最强(qiáng)学区(qū)房，万(wàn)柳书(shū)院的业(yè)主基本都是北(běi)京(jīng)的(de)高端人士(shì)，柳传志、丁磊(lěi)等(dě毛豆几月份成熟上市 毛豆是药材吗ng)知名(míng)商业大佬(lǎo)也是万柳(liǔ)书院的业主(zhǔ)。另据地产(chǎn)自(zì)媒体“地(dì)产(chǎn)八卦女”爆料，万(wàn)柳书院的(de)业(yè)主中，还有不(bù)少中赫集团的高管、合作伙(huǒ)伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少网友感叹，“富人也被精准收割了！”

　　不过，如果(guǒ)这些业主确(què)实已经支付价款并实际占有，那么，中国信达转让这笔不良债权(quán)回本的(de)愿望，或将(jiāng)泡汤。这(zhè)次(cì)拍(pāi)卖损失最大的，没准还是债主中国信达。

　　根据(jù)相关(guān)法(fǎ)律规(guī)定，民事执行中，业主已经支付价款并(bìng)实际占有，但(dàn)未(wèi)办理过户手续的，如(rú)果业主没有过错，人民法院不得(dé)查(chá)封(fēng)、扣押、冻结，已经查封的可以(yǐ)向法院提出(chū)执行异(yì)议申请，请(qǐng)求法院解除查封，同时可以联合起诉开(kāi)发商，要(yào)求退(tuì)还购房款或办理(lǐ)房(fáng)产证，并(bìng)承担违(wéi)约责任。

　　此外，今年4月(yuè)，人民(mín)法院报公布《最高人民法院关(guān)于商(shāng)品房(fáng)消费者权利保护问题(tí)的(de)批复毛豆几月份成熟上市 毛豆是药材吗》，以司法解(jiě)释的方式(shì)明确了购房人的优(yōu)先(xiān)权：

　　商(shāng)品房消费者以居住(zhù)为目的购买房屋(wū)并已支(zhī)付全部价款，主(zhǔ)张(zhāng)其(qí)房屋(wū)交(jiāo)付(fù)请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权(quán)以及(jí)其他债权的，人(rén)民法(fǎ)院(yuàn)应(yīng)当予以支持。只支付了(le)部分价款的(de)商品房(fáng)消费者，在一审(shěn)法(fǎ)庭(tíng)辩(biàn)论(lùn)终结前已实(shí)际支(zhī)付剩余(yú)价款(kuǎn)的，可以(yǐ)适用前款规定。

　　也就是说，如果这75套房(fáng)子均(jūn)为“已售未网签”，那么(me)这笔不良(liáng)债权(quán)，实际上是个烫手山(shān)芋。可能不仅不能卖出去回本，抵押的这(zhè)75套(tào)房子，还会(huì)被业主讨回去。

　　中(zhōng)国信达，将会(huì)赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯(sī)莱斯(sī)”

　　成了(le)“老赖”

　　这(zhè)次债权(quán)公(gōng)司中(zhōng)国信达申请(qǐng)不良(liáng)债权(quán)转(zhuǎn)让(ràng)，可以追(zhuī)溯到金谷信托踩雷赫华恒瑞。

　　天(tiān)眼查显示，目前中国信达已经成(chéng)为赫(hè)华恒瑞唯一股东。但此前，赫华(huá)恒瑞为中赫集团(tuán)旗下子公司。2019年4月22日，中赫集团、中赫(hè)置地(dì)等(děng)选择(zé)退出(chū)了(le)赫华恒瑞的股东行列，中国金谷国际信托有限责任公(gōng)司成为(wèi)了唯一股(gǔ)东(dōng)，后者由中(zhōng)国信达资产(chǎn)管(guǎn)理股(gǔ)份有限公司持(chí)股93.75％。

　　作(zuò)为房地产开发商，相较(jiào)其他房企，中赫集团(tuán)既没有很大(dà)规模，也没有很高的国(guó)民知名度，但却(què)在北京(jīng)豪宅(zhái)圈留(liú)下(xià)一个个传说(shuō)。

　　如钓鱼台七号院(yuàn)，作为中赫集(jí)团进(jìn)入北京的(de)第一个豪宅项(xiàng)目，2011年，中赫置地推出钓鱼岛七(qī)号院3号楼，高达30万/平米(mǐ)的天价，成为当时京城最贵的楼盘(pán)，引发了(le)市场强烈震惊。

　　随后开(kāi)发的万(wàn)柳书院，更是被誉(yù)为“北(běi)京海淀顶端豪(háo)宅(zhái)”。2012年，中赫(hè)置地以26.3亿元，溢价率(lǜ)40.9％，从融创、保利、万科等(děng)大型知名(míng)房企手(shǒu)中，抢(qiǎng)下了北京万柳地块(kuài)，成为北京当(dāng)年(nián)的“双料地王”。很快，万柳书院就以(yǐ)神秘高(gāo)端的姿态杀(shā)入市(shì)场，无(wú)论是一块块从荷兰(lán)运回来的(de)灰(huī)砖垒起来的五米高墙，还是每棵成(chéng)本超6万的成年(nián)银杏树，还(hái)是每平米20万元的价格，都令(lìng)业内外震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八的(de)顶儿(ér)、融创的湖、紫(zǐ)辰院的树(shù)、北平府的院(yuàn)儿(ér)。”从(cóng)这句顺口溜中，就可看出(chū)其在北京(jīng)豪宅圈的地位。2014年末上(shàng)市的它，对手是当(dāng)时有名(míng)的(de)融(róng)创观澜嘉苑、佳兆业广场、恒大华府等，现如今，它(tā)远远超过这(zhè)些(xiē)对手(shǒu)。

　　去年，万柳书院一(yī)套(tào)300平米(mǐ)的法拍房(fáng)，最终成交价1.09亿、单价达到惊人的36万元/平米，说明万柳书院虽然(rán)已经推出了8年之久，但其依旧在北京豪宅(zhái)圈(quān)备受追捧。

　　中赫集(jí)团开发的豪宅，也吸引(yǐn)了(le)不少知名(míng)人士，如知名演员宋丹丹，就(jiù)住在(zài)钓鱼(yú)台七号(hào)院。而柳传志、丁(dīng)磊等知名商业大佬则居住在万柳书院。

　　几大豪(háo)宅的成功奠定了中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)的“高端路线(xiàn)”，也因此，它被外(wài)界贴上了，“卖北京(jīng)城最贵的房，拿北京城最贵的地”，“做地产中的‘劳(láo)斯(sī)莱(lái)斯(sī)’”的标(biāo)签。

　　但隐藏(cáng)在(zài)豪宅(zhái)开(kāi)发商光环的背后，这个地(dì)产界“劳(láo)斯莱斯(sī)”却多次成为被执行人(rén)，被执(zhí)行标的(de)高达11亿。

　　今(jīn)年年(nián)初(chū)，因为履行能力而(ér)拒不履行生效法律文书确定义务，中赫集团正式成了“老赖(lài)”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中赫集(jí)团如今沦落到这个(gè)地步，其实(shí)是有(yǒu)迹(jì)可(kě)循(xún)的。

　　事(shì)实(shí)上，早(zǎo)在今(jīn)年年(nián)初“万柳书院少爷”走红之时(shí)，深蓝(lán)财经(jīng)就曾深挖出背后的中赫集(jí)团，发现其(qí)深陷(xiàn)财务危(wēi)机。

　　从(cóng)知名豪(háo)宅的开(kāi)发商到沦为“老赖”，中赫集团(tuán)实(shí)控人周金辉的人生轨迹跟着急转直下(xià)。而追根溯(sù)源(yuán)，这个转折(zhé)点，就在于收(shōu)购北(běi)京国安。

　　近十年(nián)来，房企纷纷开始了(le)多(duō)元化转型，但转型之路并不好走(zǒu)。早在2008年开(kāi)始，中赫集团就尝试过(guò)多元化业务，先后进军(jūn)能源市场、团购网站，但最终都惨淡收场。最终，周金辉将转(zhuǎn)型的目(mù)光，放到(dào)了体育领(lǐng)域。

　　2016年，在(zài)蚂蚁金服(fú)与IDG资(zī)本退出后，中赫集团以(yǐ)35.5亿元参(cān)股国(guó)安足球俱乐部64％股权，成为国安的新东家。接着在2021年6月(yuè)，中赫(hè)集团从中信(xìn)集(jí)团手中拿下北京国(guó)安(ān)俱乐部36％股(gǔ)权，至(zhì)此(cǐ)拿下北(běi)京国安俱乐部全部股权(quán)。如(rú)果北京国安的估(gū)值(zhí)一直没(méi)变，那么中赫集团拿(ná)下北京国(guó)安，总计(jì)花费了约55.5亿。

　　看(kàn)到这里，有(yǒu)人也许会感叹：卖(mài)豪宅真是赚(zhuàn)钱啊(a)！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫(hè)为什(shén)么(me)又要(yào)质(zhì)押股(gǔ)权呢？

　　2017年以来，中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)及(jí)其实控人周金辉夫妇将其手中的中赫集团股份(fèn)质(zhì)押陆续质押(yā)，据企查查显示，目前中(zhōng)赫集团共有11条股(gǔ)权出(chū)质记录。质(zhì)权(quán)人包(bāo)括海(hǎi)金商业保理、北京(jīng)建工、山(shān)东(dōng)国际(jì)信(xìn)托、中融信托、中信建设等(děng)。

　　这与入主北京国(guó)安的(de)时(shí)间(jiān)完全吻合。

　　然而(ér)，入主北京(jīng)国安后，不(bù)仅(jǐn)国安的经营状况没有(yǒu)得到改善，中赫集团也被拉(lā)入泥淖。

　　据(jù)北(běi)京产权交易所官网信息(xī)显示，2020年，北京国安足球俱乐部实现(xiàn)营业收入1.03亿(yì)元(yuán)，净利(lì)润-12.09亿(yì)元。截至2020年(nián)末，该俱乐部资产总(zǒng)计5.38亿(yì)元，总负债18.51亿元(yuán)。

　　为了缓解(jiě)资金压力，中赫集团和周金辉夫妇还在持续质押手中的中(zhōng)赫集团股份，但(dàn)国安和中赫的经营状(zhuàng)况却持续没有好转(zhuǎn)。

　　不仅中赫集团被5次列(liè)被执行人，执行(xíng)标(biāo)的高达11亿，北京(jīng)国安也3次与中赫集(jí)团、中赫(hè)置地、及中赫(hè)集团股东周金辉(huī)、李彩霞等(děng)共同成为被执行人，执行标的(de)约10.45亿。

　　今年1月(yuè)，因为履行能(néng)力而(ér)拒不履行生效(xiào)法律文书确(què)定义务，上述被执行人成为“老赖”。只(zhǐ)有(yǒu)北京国安，目前幸免于难。不(bù)过在(zài)实控人都(dōu)成(chéng)为老赖(lài)的(de)情况下(xià)，被执行10个多亿(yì)的(de)北(běi)京国安，又如何能独善其身？

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