导读

　　黄金二十年(nián)之(zhī)后，当下中国地产步入大分(fēn)化时代(dài)而非(fēi)停滞期。

　　要(yào)点(diǎn)

　　过(guò)去二十年是中国房(fáng)地产市场黄金二十年。2019-2021年(nián)，连续三(sān)年商品住(zhù)宅销售面积超15亿平，足够4000万家庭入住。恰逢近年地产持续低(dī)景气，有关中国地产是否过(guò)剩(shèng)的(de)讨(tǎo)论日(rì)益(yì)热烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘清(qīng)中国城(chéng)镇存量(liàng)住(zhù)宅真(zhēn)实情(qíng)况，据此判断(duàn)中国未来地(dì)产趋(qū)势。

　　有(yǒu)媒体渲染中国(guó)地(dì)产碳的相对原子质量是多少，氮的相对原子质量存(cún)量极度过剩，事实是否如此？

　　住建部(bù)披露全国有近6亿栋(dòng)房(fáng)屋建筑，第七次人口普查调查数据显示城(chéng)镇家庭户人均住宅间数为1.06间。市场陷(xiàn)入怀疑，中国房子(zi)是否(fǒu)真的(de)过(guò)剩？

　　事实(shí)上住建(jiàn)部披露的近6亿(yì)栋城乡(xiāng)房屋建筑中，城镇建筑占(zhàn)比不到一成(chéng)，其中还包括大量城镇(zhèn)非(fēi)住宅建筑，如(rú)商(shāng)业(yè)办(bàn)公楼(lóu)、学校等，因(yīn)此6亿栋(dòng)房(fáng)屋中(zhōng)城(chéng)镇住宅占(zhàn)比极低(dī)。

　　七普显(xiǎn)示(shì)中国(guó)城镇居民人均住宅(zhái)间数为1.06间，但居(jū)住(zhù)舒(shū)适不是人(rén)均一间(jiān)房所能满足，它与(yǔ)房屋(wū)质量、居(jū)住(zhù)面积、配套设施等因素密切相关(guān)。中(zhōng)国的(de)人均住宅(zhái)间数较发达国家还有很大差距。人均住(zhù)宅间数(shù)大于1同样不意味(wèi)着中国住宅市(shì)场已经饱和。

　　我们测算发现中国城(chéng)镇居民户均1套房，其(qí)中每(měi)户持有商品住宅(zhái)仅0.64套(tào)。

　　目前(qián)并无直接公布中国家庭户均住宅的数据，我们根据商品住(zhù)宅(zhái)套数(shù)、商品住(zhù)宅占比和城镇(zhèn)家(jiā)庭户数(shù)，计算出(chū)城(chéng)镇家庭住宅套户比。

　　测算结(jié)果显示，目(mù)前城镇家庭(tíng)碳的相对原子质量是多少，氮的相对原子质量户均(jūn)拥(yōng)有0.86套房，其中(zhōng)0.54套为商品住宅。若期房顺(shùn)利交付，直至(zhì)2024年(nián)，中国(guó)每户城(chéng)镇家庭(tíng)才拥有1套住宅，其中商(shāng)业住宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎意味着(zhe)户户(hù)有房，然而事实上中国住宅市场供(gōng)需并不(bù)平衡。

　　国际数(shù)据显示，成熟房地产市场的(de)住(zhù)宅套户比会大(dà)于1，在1.1左右。

　　之所以(yǐ)说(shuō)不平(píng)衡，是(shì)因为(wèi)户均一套房无法满足流动人(rén)口的租赁和置(zhì)业需求。全国(guó)总人口的近三(sān)成都是流动(dòng)人口，流(liú)动人口会选择在大城市租房挣钱，在老家(jiā)买(mǎi)房，从而产生了额外的住宅需(xū)求。

　　即(jí)便户(hù)均(jūn)一套房，中国未来地产仍有四大新增需求动力。

　　第一，户均人(rén)口(kǒu)规模缩小，一人户(hù)、两人户占比(bǐ)不断增加，导致(zhì)家(jiā)庭(tíng)户数增(zēng)多。小家庭化(huà)趋势将延续，带来(lái)新户购房需(xū)求增(zēng)长。

　　第二，经济(jì)板(bǎn)块的(de)分化日(rì)益明显(xiǎn)，区域经济资源分(fēn)配的再集中吸(xī)引(yǐn)着人口流(liú)入，人口净迁入(rù)城市的(de)新增住宅需求有望(wàng)持续旺盛(shèng)。

　　第三，30％左右的(de)家庭(tíng)住在2000年以前建成的住宅(zhái)中，涉及(jí)超9000万(wàn)家庭、81亿平方米的(de)住宅(zhái)建筑面积。促成“老(lǎo)破小(xiǎo)”住宅的改(gǎi)造势在(zài)必行。

　　第四，中(zhōng)国的人均住宅间数(shù)与(yǔ)人(rén)均(jūn)住宅建筑面(miàn)积均(jūn)较发达(dá)国家有(yǒu)着不小差距，“住上(shàng)更(gèng)大房子”的改善性需求正在不断增(zēng)加。

　　黄金二十年之后，当下(xià)中国地产(chǎn)步入大(dà)分化时代而非(fēi)停滞期。

　　如(rú)果说过去(qù)二十年(nián)是中国地产(chǎn)黄金发展期，地(dì)产矛盾(dùn)更(gèng)多体(tǐ)现为住宅供给存在(zài)不足，这是过去(qù)二十年房价快(kuài)速上涨基石(shí)。那么当下房地产大分化时代已至，大分化时代下(xià)地产(chǎn)矛盾则更多体现在(zài)住宅质量供(gōng)需(xū)冲突。

　　地产大分化必(bì)将体(tǐ)现在(zài)不同能(néng)级城市之间，不同(tóng)区域板块之间，不同品质住宅之(zhī)间。

　　目录

　　正文(wén)

　　引言(yán)

　　不久前，官方披露(lù)全国已有近6亿栋房屋建筑(zhù)，引发(fā)热议。从2月以来，各大城市二手房(fáng)挂牌(pái)量(liàng)突然激增，引(yǐn)发一阵二(èr)手房的“抛售(shòu)潮(cháo)”。

　　让市场不禁(jìn)担心(xīn)，中(zhōng)国的(de)房子是(shì)否已(yǐ)经过剩(shèng)？

　　中国城镇(zhèn)住宅到底是(shì)供给过剩，还是供(gōng)需平衡，或是(shì)仍然存在(zài)不足？可惜由于住宅存量数(shù)据并未公布，我们无法直接知晓具体情况。

　　拨开迷雾，我们测算出中(zhōng)国(guó)城镇家庭户均拥有住宅套(tào)数，回答当(dāng)前的房子是否真的过剩(shèng)了(le)？据此判(pàn)断未来房地产(chǎn)市场会如何发展。

　　一、如何有效观察中国(guó)户均拥有住宅数量

　　（一）中国住宅数量过剩的直观判断(duàn)站不住脚(jiǎo)

　　今年(nián)2月，在以全国自然(rán)灾害综(zōng)合风险普(pǔ)查(chá)工作情(qíng)况为主(zhǔ)题的新闻发布会(huì)上，负责人对外披露：“住宅(zhái)城乡建(jiàn)设行业获取了全国近6亿栋城乡房(fáng)屋建筑数据(jù)以(yǐ)及(jí)80多(duō)万处(chù)市政设施数据(jù)。”

　　14亿(yì)人住6亿栋房屋建筑，平(píng)均每栋(dòng)建筑住不到(dào)3人(rén)，住宅市场看似已经(jīng)过剩。

　　在这近6亿(yì)栋房(fáng)屋(wū)建筑中，农村房屋占(zhàn)9成(chéng)以上(shàng)，以栋(dòng)数计算的城镇(zhèn)房屋实际仅有4700多万栋，还包(bāo)括了大量商业楼、写(xiě)字楼、学校、医(yī)院等非住宅。总的(de)算下来，住宅(zhái)占比并不大(dà)。

　　第七(qī)次人口(kǒu)普查(chá)数据公布了中国城镇家庭户人均(jūn)住宅间(jiān)数为1.06间(jiān)，其中(zhōng)城市(shì)家庭户(hù)居民人(rén)均(jūn)0.99间，乡(xiāng)镇家庭户居民人(rén)均1.18间(jiān)。

　　人均(jūn)住宅间数大于1，看似意(yì)味着人人(rén)都有房间居(jū)住(zhù)。

　　居住水平(píng)不仅(jǐn)与房间数(shù)量有关，更与房屋(wū)质量、居住面积、配套设(shè)施等因素密(mì)切(qiè)相关。单单从人(rén)均(jūn)住宅(zhái)间数不能完全反映出城镇(zhèn)居民的居(jū)住(zhù)水平。

　　中国主要是以家庭为(wèi)单位购买成套(tào)住(zhù)宅，一套设施齐全的住宅才是城镇居民宜居(jū)的选择。

　　（二）中国户均住(zhù)宅(zhái)的测算思路、数据(jù)和方法(fǎ)

　　中国城镇(zhèn)居民住(zhù)宅主要分(fēn)两大(dà)类，一(yī)类(lèi)是商品(pǐn)住宅(zhái)，另一(yī)类是保障房、原公有住宅、自建房等非(fēi)商品住宅。

　　目前缺乏统计(jì)数(shù)据，并没有直接公布(bù)城镇住宅数(shù)量。居民住宅相关数据有两处(chù)可以直接公布，一是每年商品住宅(zhái)销售套数（统计(jì)局）；二是居(jū)民住宅来源（人口普查数据）。计算(suàn)中国(guó)居民(mín)户均住宅数量(liàng)，我们主要用到上述两组(zǔ)数据。

　　中国(guó)住宅改革(gé)始于(yú)1998年，1998年之前商品住宅(zhái)数量极少，可(kě)忽略(lüè)不计。估(gū)算(suàn)城镇居民户均住宅(zhái)套数分三步走：

　　第(dì)一步，将1999年以来(lái)每年商品住宅销售套数相加(jiā)，我们(men)就能够得到当前(qián)商品住宅(zhái)总(zǒng)存量(liàng)。

　　第二步(bù)，根据(jù)城镇居民拥(yōng)有的商品住宅和(hé)非(fēi)商品(pǐn)住宅比例，推(tuī)算得到(dào)居民住(zhù)宅总(zǒng)套数。

　　第三步，将城(chéng)镇居民(mín)拥有的商品住宅(zhái)总数除以家庭户数，我们(men)就能(néng)够得到城镇(zhèn)户均(jūn)拥有的(de)住宅数量。

　　具体(tǐ)计算(suàn)公式如(rú)下(xià)：

　　城镇家庭(tíng)住宅套(tào)户比=住宅总套数/家庭户数

　　=（商品(pǐn)住(zhù)宅套数/家庭户数）/（商(shāng)品住宅套数/住宅总套数）

　　=商品住宅套户比/商品住宅占(zhàn)比(bǐ)

　　二、城镇家庭户均(jūn)拥(yōng)有(yǒu)1.02套房(fáng)

　　中国住宅(zhái)存量到底(dǐ)有多少，目前缺乏一(yī)个准(zhǔn)确统计。我们(men)利用既(jì)有统计数据，大致(zhì)测(cè)算(suàn)得(dé)到中(zhōng)国(guó)存量房地(dì)产套数，并(bìng)进一步(bù)推算中(zhōng)国城镇(zhèn)家庭户均拥有的(de)住宅数量(liàng)。

　　（一）城镇居民(mín)户均拥有商品住宅0.64 套

　　截(jié)至2022年，我们计算(suàn)得到：

　　（一）中国商品住(zhù)宅(zhái)累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥有0.64套商(shāng)品住宅（包含现房和期房）。

　　中国的房地产(chǎn)销(xiāo)售以期房为主，从2019年开始，新房销售中期房占比近9成(chéng)。本文去除商品住宅累(lèi)计销售套数里的(de)期(qī)房销(xiāo)售，得到商品住宅现房套数。

　　以2022年商品住宅现房套(tào)数(shù)计算为例：

　　2022年商品住(zhù)宅(zhái)现房套数=截止到2022年商品(pǐn)住宅(zhái)累计(jì)销售套数-过去三(sān)年（2020、2021和2022年）的期房销售(shòu)额。

　　主流房企(qǐ)竣工周期在2-3年(nián)，并考虑到交房后装修的时间，取最大值3年。

　　将商品(pǐn)住宅现房套数除以家庭户数，算出：

　　（三）目前(qián)中国城镇家(jiā)庭户均拥(yōng)有0.54套(tào)商品现房住宅。

　　（二）城镇居民户均拥有住宅1.02套

　　接下来我(wǒ)们需要进一步推算中国城镇居民拥有(yǒu)的户均住宅(zhái)套数(shù)。

　　首(shǒu)先，七(qī)普数(shù)据显(xiǎn)示(shì)中(zhōng)国城(chéng)镇居民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家(jiā)庭拥有住宅。其中(zhōng)自建(jiàn)住宅(zhái)占比21％，购买商品住宅占比(bǐ)31.9％、二(èr)手房占比10.1％、经(jīng)济适用房占比3.8％、原公有(yǒu)住宅占比(bǐ)6.1％，通(tōng)过继承(chéng)或赠与(yǔ)占(zhàn)比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁(lìn)廉租房与(yǔ)其他住宅。

　　其次，我们假(jiǎ)定租赁其他住(zhù)宅和购买二手房都是商品住宅(zhái)，因此将租赁其他住宅(zhái)、购买商(shāng)品住(zhù)宅与购买二手房加总，得到商品住(zhù)宅占(zhàn)居(jū)民所有(yǒu)住宅的比例(lì)为(wèi)62.8％。

　　2020年(nián)商品(pǐn)住(zhù)宅占比为59.2％，粗略(lüè)假(jiǎ)设2021年-2022年(nián)期间商品住宅增(zēng)幅为过去十年变(biàn)化幅度的20％，计算2011年(nián)-2020年商品(pǐn)住宅(zhái)的实际(jì)变化比例，从(cóng)而(ér)我们估(gū)算(suàn)出2022年(nián)商品住(zhù)宅(zhái)所占比例，为62.8％。

　　最后，截(jié)至2022年末，中国(guó)平均每户城镇家(jiā)庭(tíng)拥有(yǒu)0.86 套住宅(zhái)。但(dàn)考虑(lǜ)已购(gòu)期(qī)房，中国平(píng)均每户城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺(shùn)利，已(yǐ)购期房会(huì)在2-3年内陆续交(jiāo)付使用，到2024年，中国(guó)平(píng)均每户城镇家(jiā)庭都(dōu)会拥(yōng)有一(yī)套住宅。

　　三、城镇户均一套房的三点含义

　　既然城镇(zhèn)居民已经达到(dào)了(le)户(hù)均(jūn)一套房的程度，“户(hù)户有房”是否意味着中国(guó)城镇化进展(zhǎn)终(zhōng)结，甚至(zhì)意味着中国地产(chǎn)存(cún)量供给绰绰有(yǒu)余？

　　（一(yī)）户均一套房并不意(yì)味着住(zhù)宅市场供(gōng)需平衡

　　需要有(yǒu)多余住宅来(lái)满足因人口流(liú)动、居民换房等(děng)因(yīn)素产生的住宅需求。因此(cǐ)，成熟房地产市场的住宅套户比会在1.1左右。

　　国际经验来看，美国(guó)、英国和日本(běn)的住宅套户比均高于(yú)1.1，其中，英国的(de)住宅(zhái)套户比最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩国分别(bié)为1.02和1.05。

　　如果户均刚好(hǎo)一套房，就会造成(chéng)人口净(jìng)流入(rù)地的住宅(zhái)市场(chǎng)供不(bù)应求，造(zào)成(chéng)房价(jià)或房租迅速(sù)上涨。

　　七普指出中国的流动人(rén)口(kǒu)3.76亿(yì)，省(shěng)内流(liú)动(dòng)人口和省际流动人口分别(bié)为(wèi)2.51亿人和1.25亿(yì)人。

　　流动人(rén)口会选择在大城市(shì)租(zū)房挣钱，在老家(jiā)县城买房。

　　暨(jì)南大学2017年的(de)中国城乡人口流动(dòng)调查数据显示，在上海、杭州以及(jí)南(nán)京工作的流动人口在老家拥有住宅比(bǐ)例分别为28％、21％和(hé)18％。大(dà)城市的(de)高工资吸引打(dǎ)工(gōng)人，但(dàn)高房价迫使打工人回乡置(zhì)业。

　　流(liú)动人(rén)口实(shí)际上(shàng)会占据两(liǎng)套房，在(zài)高(gāo)房价的大城市租赁(lìn)一套房，在房价较低的县城购买一套房。所以(yǐ)说户均一套房无法(fǎ)满(mǎn)足(zú)庞大流动人口(kǒu)的租赁(lìn)与(yǔ)置业需求。

　　（二）至少9000万户(hù)家庭住宅(zhái)品质仍(réng)需改(gǎi)善

　　目前，中国的城镇住宅中(zhōng)依然有不少老旧小区。

　　三(sān)成家庭，也就是约(yuē)9000万户(hù)城(chéng)镇居民(mín)住宅是2000年以前建成，其(qí)中又有11.6％住宅(zhái)年龄至少在(zài)33岁以上。

　　这批存在着(zhe)建筑结构松散、设(shè)施陈旧、安全隐患(huàn)大(dà)等(děng)问题，如(rú)电线老化、管道等基础设施陈旧，给住户的生活(huó)带来了(le)很(hěn)大(dà)的(de)不便和安(ān)全(quán)隐患，并且居住(zhù)体验(yàn)较差。

　　2000年以(yǐ)前建成(chéng)的(de)老旧(jiù)住宅(zhái)面积小(xiǎo)。占比为(wèi)31.3％的家庭户(hù)数拥有的住(zhù)宅(zhái)面(miàn)积(jī)占比仅为27.6％。仍然(rán)存(cún)在5％左右的家庭(tíng)没有独(dú)立卫浴(yù)和厨房。这类上世纪修(xiū)建的老旧小区很难满足现代生活需求，在(zài)未来大都会被拆迁(qiān)重建(jiàn)。

　　近五成的家庭住宅(zhái)为一(yī)居室和二居室，户型(xíng)偏小。其(qí)中一居(jū)室占(zhàn)比为(wèi)14.9％，二居室占(zhàn)比为33％。对比镇，城市(shì)家庭住宅户(hù)型更小，当然这与城市土地(dì)资源紧(jǐn)张有关。

　　（三(sān)）人均(jūn)住宅(zhái)面积(jī)扩(kuò)张(zhāng)是未来地产的(de)需(xū)求驱动力

　　根(gēn)据(jù)七普数据测算，2020年城镇家(jiā)庭户住宅存量总面积(jī)为294.6亿平(píng)。暂不考虑(lǜ)两年间农民带(dài)房进城和老(lǎo)旧小区拆迁，加(jiā)上2021年和2022年商品住宅(zhái)竣工面积（7.3亿与(yǔ)6.3亿(yì)），得出2022年住宅(zhái)存量总(zǒng)面积(jī)为308.16亿平，人均住宅建筑面(miàn)积(jī)为39.45平方(fāng)米。

　　超过一半的(de)家(jiā)庭人(rén)均住宅建筑面积(jī)小于均(jūn)值，近(jìn)4成家庭人均住宅建(jiàn)筑面积在30平米以下。

　　15％的城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积不足19平方米(mǐ)，不及(jí)全国人均(jūn)水平的一半。若去除(chú)20％的公摊，可使用的(de)住宅面积仅为15.2平方(fāng)米。上海(hǎi)市(shì)将人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积低于15平方(fāng)米的家庭界定为住宅(zhái)存(cún)在(zài)困难，若按这个标(biāo)准算的(de)话，中国有11.3％的家庭存在住宅困难问题(tí)。

　　若(ruò)人均(jūn)可(kě)使用住宅面积为40平，即人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积(jī)为50平，只考虑家(jiā)庭户人数，需要住宅总量约390.6亿平，较目前(qián)至少新增82亿平(píng)。

　　对比发达国家人均住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和英(yīng)国都(dōu)高于40㎡，中国的人均住(zhù)宅建筑(zhù)面(miàn)积为39.45㎡，相(xiāng)差不大。但若去除公摊面积后，中国的人均可使用面积(jī)为31.56㎡，这(zhè)一差距(jù)将变得明显。

　　若考虑约1.4亿的集体(tǐ)户人口(kǒu)，所需(xū)要(yào)的住(zhù)宅(zhái)总量会更(gèng)多(duō)。

　　四(sì)、户(hù)均已然1套(tào)房(fáng)，未来地产还(hái)会有需求么？

　　我们测(cè)算得(dé)到中国城镇家庭(tíng)户均1套房(fáng)，看似(shì)已经户户(hù)有(yǒu)房。即便(biàn)如(rú)此，中(zhōng)国人口静态结构和动态趋(qū)势(shì)演绎，决定了中国未来地产仍有(yǒu)需(xū)求释放。户均1套住宅现(xiàn)实之下，中国未(wèi)来城镇住宅需求主(zhǔ)要(yào)来自(zì)于四个方面。

　　第一，户(hù)均人口缩小，家庭户数(shù)增多，新户购房需求扩(kuò)张。

　　过去20年我国城镇家(jiā)庭户均人口数不断下降，六普(pǔ)显(xiǎn)示城镇户均(jūn)人口规模(mó)为2.85人(rén)/户，而七普(pǔ)显示城镇户均人口规(guī)模为2.62人(rén)/户，一人户、二人户的占比(bǐ)明(míng)显碳的相对原子质量是多少，氮的相对原子质量上升，人口小家(jiā)庭(tíng)化(huà)趋势将继续延续，导致户数会(huì)因户均人口规模(mó)的(de)缩小而增(zēng)多。

　　第(dì)二(èr)，人口(kǒu)迁(qiān)移导致(zhì)经济发(fā)展带来(lái)的新增住(zhù)宅需(xū)求旺盛。

　　中国(guó)经济(jì)板块(kuài)的分化日益明显，资(zī)源和生产要素逐步(bù)向(xiàng)经济带、都市圈中心城(chéng)市流(liú)入，区(qū)域经济资(zī)源(yuán)分(fēn)配的(de)再集中(zhōng)吸引着人口流入。人口迁移势必涉及到买房租房(fáng)，给迁入地(dì)住宅市场带来(lái)新的(de)增量。

　　以浙江省(shěng)为例(lì)，2021年常住人口(kǒu)增量(liàng)为72万，而出(chū)生人口为(wèi)44.9万人，死亡(wáng)人口为38.4万人(rén)，自(zì)然(rán)增加人口(kǒu)仅为6.5万人，其人(rén)口增长主(zhǔ)要受(shòu)益于人口迁移。

　　第(dì)三(sān)，老旧小区改(gǎi)善性需求依然庞大。

　　从2011年到2020年(nián)，自(zì)建(jiàn)住宅(zhái)和(hé)原公有(yǒu)住(zhù)宅的(de)家庭拆迁(qiān)改建最多。自建房家庭(tíng)比例从31.5％到21％，下降了(le)10.5个百分点；原公有住(zhù)宅家(jiā)庭(tíng)比(bǐ)例从(cóng)12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为6.8个百(bǎi)分(fēn)点(diǎn)。二者和(hé)（27.1％），再加上(shàng)其他(tā)住宅(zhái)（5％）与家庭住宅建造时间为2000年以前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间(jiān)新增8473万家庭户，自(zì)建住宅和原公(gōng)有(yǒu)住宅减少了1282万户，住(zhù)宅净(jìng)需求增加9755万户。49％的家庭购(gòu)买商品住宅，21％的家庭(tíng)购买(mǎi)二手(shǒu)房。在新增住(zhù)宅需求中(zhōng)，有7成家庭购买了商品(pǐn)住宅。租房、购买经济(jì)适用房和其(qí)他分别占(zhàn)比18％，3％和(hé)9％。未来随(suí)着城(chéng)中村和旧城(chéng)改造(zào)，商(shāng)品住宅的(de)占(zhàn)比势(shì)必会进一步上升(shēng)。

　　2000年(nián)以前建造的(de)住(zhù)宅建筑面积还(hái)有(yǒu)约81亿平，涉(shè)及城镇(zhèn)家庭约9000万户。破旧的城中村、老公(gōng)有住宅(zhái)，建筑(zhù)面积(jī)小、质量低、基础(chǔ)设(shè)施配套差、没有或(huò)少有物(wù)业管理，居民追求美好、宜居生活的环境，背后(hòu)的改(gǎi)善性需求有待释放。

　　第(dì)四(sì)，“住上更大房(fáng)子”的改善性需求(qiú)还将(jiāng)有所增加。

　　刚需(xū)购房受限于资金(jīn)，倾向于中小户型。已有住宅家庭希(xī)望提(tí)高生活(huó)品质，以小换大、以(yǐ)旧换(huàn)新。2022年底(dǐ)的中央经(jīng)济工作会议(yì)明确指出(chū)支(zhī)持住宅改善等消费。

　　OECD国(guó)家的人(rén)均住(zhù)宅间数为(wèi)1.71间，无论是(shì)否考虑乡(xiāng)村住宅因(yīn)素，中(zhōng)国的人均(jūn)住宅间(jiān)数较其他国(guó)家依旧存在(zài)不小差距。

　　住(zhù)宅(zhái)舒适度(dù)与经济水平有着(zhe)密切正向联(lián)系。随着(zhe)经(jīng)济(jì)发展水平(píng)的提(tí)高(gāo)，中(zhōng)国的人均住(zhù)宅间(jiān)数与(yǔ)人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积将随之(zhī)增长。

　　如果说过去二十年是中国地产黄金发展期，地产矛盾更(gèng)多体现为(wèi)住(zhù)宅供给存在不(bù)足，供(gōng)需出(chū)现错配，这是过去二十(shí)年房价快速上涨基石。那(nà)么(me)未来将是住宅质量的供需冲突。房地产(chǎn)大分化时代已至，这种分化(huà)不单(dān)局限于城(chéng)市能级(jí)之间(jiān)差(chà)异，优(yōu)质小区和(hé)老旧二手房(fáng)之间的差异(yì)也将越发扩大。

　　风险提示

　　人口普查数(shù)据(jù)调查(chá)的是人，并不是针对住宅，因此可能存在(zài)统计偏差(chà)。商(shāng)品住宅占比实(shí)际值可能偏低(dī)，其增速可(kě)能(néng)超预期。

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