5月以来，房地(dì)产板块(kuài)个股(gǔ)多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中(zhōng)信房(fáng)地(dì)产指数本月(yuè)涨幅约为2％。而以(yǐ)公募基金为代表的(de)机构对于这一板块已经(jīng)在悄(qiāo)然布局。数据显示，以南方和华夏的两只老(lǎo)牌ETF基金为例(lì)，5月9日时所公布的总份额均较(jiào)4月28日时(shí)有小(xiǎo)幅增长。根据基金(jīn)一季(jì)报统计，龙头与(yǔ)地方(fāng)国企央(yāng)企获得增持，持仓数量占流通股比重增幅五只个股分别为(wèi)华发(fā)股份+3.40％、滨(bīn)江集团(tuán)+1.71％、中新(xīn)集(jí)团+1.49％、卧(wò)龙地(dì)产+0.97％、招(zhāo)商积(jī)余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部回升”

　　行(xíng)业红(hóng)利时代已过 精(jīng)耕细(xì)作(zuò)成(chéng)共识

　　从(cóng)公募基金对房地产的(de)配置看，2019年末，公募所持(chí)有的房地产行业标的市值约1188亿(yì)元(yuán)，占其所(suǒ)持股票市值的4.66％左右；2020年(nián)市(shì)场(chǎng)表现出色，但公募所持房(fáng)地(dì)产公(gōng)司市值(zhí)在股票资产中的(de)占比却(què)断崖式下跌(diē)至1.85％；2021年，这一数值(zhí)更是进一(yī)步降至1.56％。

　　不过2022年终于(yú)出现了三年来的首次(cì)回(huí)升，年底这(zhè)一数值从1.56％升至(zhì)1.65％。与(yǔ)此同时，公(gōng)募对房地产行(xíng)业的持(chí)股比例(lì)也同步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年(nián)末的7.03％。

　　这样的势头似乎在今(jīn)年一季度得(dé)以延续。数据统计显示，公募重仓持有房地产板块一季度市值TOP15门槛(kǎn)为1.6亿元(yuán)，较2022年四季(jì)度提(tí)升6.71％。持仓市值前五个股分别为保利(lì)发展、招商蛇口(kǒu)、万科A、华发(fā)股份、滨江(jiāng)集团，持仓(cāng)市值占(zhàn)板块(kuài)比重合(hé)计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难(nán)发现，公募对于房地产的(de)投资愈发(fā)有集中(zhōng)于龙头的趋势。Wind显示，在公募基(jī)金一季报汇总(zǒng)的(de)重仓股中，房(fáng)地产板块排(pái)名(míng)最(zuì)高的是保利发展，在基金重仓第33位。排名第二的是招(zhāo)商蛇口，排在第78位。而(ér)老牌龙头(tóu)股万科A排在第96位。对比去年四季报，变化(huà)之(zhī)处首先在(zài)于几只房地产龙(lóng)头股(gǔ)从(cóng)排位上看(kàn)均有退(tuì)步，尤(yóu)其是万科最为明显；其次是金地集团退(tuì)出百大之(zhī)列。但考虑到房地(dì)产是复苏链上最(zuì)后一环，且首季并(bìng)非行(xíng)业销(xiāo)售旺季，其传导到二级市场乃至机(jī)构持(chí)仓(cāng)上还需要时间周期(qī)。

　　形成共识的是，经济(jì)圈判(pàn)断房(fáng)地产已经进入(rù)大分化时代，一二线(xiàn)城市好(hǎo)于三(sān)四线城市。而(ér)映射(shè)到(dào)二级市场投资上，配置(zhì)房地产行业(yè)轻(qīng)松收获行业贝塔的红利期一去不(bù)返了。“如果按(àn)照产业周(zhōu)期来分类，包括房地产等几类行业在盖(gài)特(tè)纳曲(qū)线里属于成(chéng)熟期或(huò)者衰退期的行业，传统认知(zhī)上没有(yǒu)什(shén)么投资(zī)机会的。但在这几年特殊(shū)的行(xíng)情(qíng)里包括煤炭(tàn)、电解铝(lǚ)等类似的(de)行业也出现(xiàn)了一些机会，背(bèi)后(hòu)的逻辑是供给侧发生了更大(dà)的变化。”一不愿具名的(de)上海公募基金经理指(zhǐ)出。

　　不(bù)过也有公募人士持谨慎(shèn)乐观态度：“行业前几(jǐ)年(nián)17亿～18亿平方米的年销售面(miàn)积很难再出现了(le)，2022年光是居民存款数量增(zēng)加了(le)15万亿(yì)元。中国存量有400亿平(píng)方米建筑面积，考(kǎo)虑(lǜ)存量地产(chǎn)的更新，也(yě)有近(jìn)10亿(yì)平方米(mǐ)。需求端还(hái)需(xū)要有一定的政策出来(lái)去刺激购房。”

　　宝盈基(jī)金房地产(chǎn)研(yán)究(jiū)员(yuán)吕功绩也指(zhǐ)出：“时至今日，无(wú)论从城镇化的进程，还是(shì)人均住房面积（接近(jìn)30平(píng)/人(rén)2l是多少毫升 2l是多少升），我国均已告别住房短缺时(shí)代，而目前居民的杠杆率和房价收入也(yě)不(bù)支撑(chēng)每年18万亿元的销售额，以及过快上行的(de)房价，因而行业高增的时代已经过去，未来(lái)行业的需(xū)求(qiú)或将回落，在此(cǐ)过程中(zhōng)，伴随着(zhe)地产的高杠杆属性，就很容易出现(xiàn)信用(yòng)风险(xiǎn)问题（类似2022年的民(mín)营地产爆雷），行(xíng)业进入到供给侧出清的过程。这(zhè)个过程中(zhōng)，综(zōng)合竞争(zhēng)力(lì)强的公司就能(néng)够通(tōng)过大鱼吃小鱼的(de)方式，获(huò)得市占率的(de)提升。当行业需求见顶(dǐng)回落时，行业的(de)贝塔已经过(guò)去了，但(dàn)不代表没有(yǒu)投资(zī)机会，机(jī)会在于城市、位置、产品的(de)阿尔法，而(ér)对(duì)应到股(gǔ)票投(tóu)资(zī)，就是强竞争力公司的阿尔法。”

　　或许也是基于这样的认识转变，精耕细(xì)作个股成为公募乃至整体(tǐ)机构的务(wù)实(shí)之(zh2l是多少毫升 2l是多少升ī)举。

　　机构配置房地产“风物长宜放眼量”

　　头部(bù)央国企、优质区域性标(biāo)的(de)成香饽饽(bō)

　　5月以来，房地产板块个(gè)股多出(chū)现小(xiǎo)幅(fú)上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数本月涨幅约为(wèi)2％。从具(jù)体的(de)个股来看，《红(hóng)周(zhōu)刊》利(lì)用Wind统计申(shēn)万房地产(chǎn)板块个股，在纳入统计的124只房(fáng)地产类(lèi)标的(de)股中，本月以来实现股价(jià)上涨的(de)达到了(le)81家(jiā)。

　　其中，上(shàng)述时间段恰好排名前五的公司月内涨幅超过了10％，它们(men)分(fēn)别是上实发展、浦(pǔ)东金桥(qiáo)、*ST泛海(hǎi)、华夏幸(xìng)福、荣安地产。排名第一的上实发展，五一假期归来后(hòu)日成交量明显放大，4日(rì)、5日(rì)连续两个交易日收(shōu)出涨停。从该股的基(jī)本(běn)面来(lái)看，上实(shí)发(fā)展的主营业务为(wèi)房地产开(kāi)发与经营。公司的主要产品及服(fú)务(wù)为房地产(chǎn)销售(shòu)、房(fáng)地产租赁、物(wù)业(yè)管(guǎn)理(lǐ)服务、工(gōng)程(chéng)项目(mù)、酒店经营(yíng)。从业绩数据(jù)来看(kàn)，2022年(nián)，其实现营(yíng)业收(shōu)入52.48亿元，比上(shàng)期减少(shǎo)47.85％，归母净利(lì)润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季(jì)度，其实现营业总收入27.87亿元，同比(bǐ)增长(zhǎng)183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过(guò)从十大(dà)流通股股(gǔ)东来看，各类(lèi)机构都有(yǒu)对其布局的例子(zi)。以3月(yuè)31日时的首季十(shí)大(dà)流通股股东来(lái)看， 具体包括公(gōng)募的上银基金、私募的迎水文龙(lóng)、中央汇金(jīn)、长城资产管理公(gōng)司等都跻身前十的行列(liè)。

　　巧(qiǎo)合的是，涨幅暂时排名第二的浦东金桥(qiáo)也是上(shàng)海(hǎi)本地房(fáng)企，其第一季度的收入利润规模大(dà)幅度(dù)复苏。究(jiū)其原因，一方面是该公司后(hòu)疫情时代出租(zū)率复苏至近年来最高，另(lìng)一方面则是公司(sī)拿地结(jié)算持续性向(xiàng)好(hǎo)，从数字上看(kàn)，一季度新增(zēng)虹口135、138住宅地块，总建筑面积约54万平方米。

　　在这样的业绩势头向好背景下，自然也吸引了知(zhī)名机构在其中持续驻足。从(cóng)第一(yī)季度(dù)十(shí)大流通(tōng)股股东(dōng)来看，知名私(sī)募(mù)高毅(yì)邓晓峰(fēng)的两只(zhǐ)产品依然在前十中(zhōng)，这也是连续第(dì)三个季度他有的(de)两(liǎng)只(zhǐ)产(chǎn)品(pǐn)杀入前十。同时榜单中还有一支大名鼎鼎(dǐng)的QFII阿布扎比投资局，其当季还小幅增加(jiā)了持(chí)股(gǔ)。

　　除去上述两家上海区域性地产公司外，荣安地产则是主要布局在深圳的地(dì)产(chǎn)公(gōng)司，一季报交出的也是一份报喜的成绩单(dān)：首季公司(sī)实现营(yíng)业收入51.85亿元，同比增长(zhǎng)35.51％。归(guī)属于上市公司股东的净利润(rùn)6.48亿元(yuán)，同(tóng)比(bǐ)增长31.27％。

　　从(cóng)机构态度来看(kàn)，《红周刊(kān)》注意到(dào)两只(zhǐ)公(gōng)募(mù)指基首季新(xīn)杀入(rù)十大(dà)流(liú)通股股(gǔ)东(dōng)行列。具体(tǐ)说来， 南方中(zhōng)证(zhèng)全指(zhǐ)房地(dì)产ETF上(shàng)榜排名第七(qī)位，富(fù)国(guó)中证指数(shù)1000增强则排(pái)名第(dì)九位(wèi)，此外联袂出现的机构还有(yǒu)QFII高盛(shèng)国(guó)际和私募迎水聚宝(bǎo)。

　　接受《红周刊》采访时(shí)，兴证(zhèng)全(quán)球基金相关(guān)人士(shì)分析：“经历过行业(yè)洗牌和兼并(bìng)重组后，龙头的价值更(gèng)为(wèi)笃定突出；从拿地端看，2022年土地市(shì)场大幅降温，优(yōu)质(zhì)土地供给(gěi)较多(duō)（券商测算对(duì)应(yīng)潜在毛(máo)利率在(zài)25％以上，目(mù)前房(fáng)企的利(lì)润(rùn)率仅20％），绝大多数房(fáng)企受限于信用问题或者(zhě)资金紧(jǐn)张没法拿地，龙(lóng)头(tóu)房企(qǐ)趁机(jī)获取低成本土地，龙头房企(qǐ)的(de)拿(ná)地(dì)力(lì)度（拿地金额/销售金额）基本在30％以上；从(cóng)融资上看，龙头房企杠杆率较(jiào)低，净(jìng)负债率基本在70％以下，而其他房企的净负债率普遍(biàn)都在(zài)100％以上，加(jiā)杠(gāng)杆空(kōng)间有(yǒu)限(xiàn)，从融(róng)资成本(běn)看(kàn)，龙头房企的融资成本不断(duàn)下滑，基本(běn)在(zài)3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙(lóng)头房企明显跑(pǎo)赢行业(yè)，1～4月(yuè)百强房企的销(xiāo)售额增速为9％，而TOP14的销售额增速为(wèi)29％。”

　　需要强调的(de)是，在当(dāng)前(qián)中特估(gū)的浪潮下，央国企地产股或存在发展(zhǎn)的大好机会(huì)。中信(xìn)证券指(zhǐ)出：“房地产(chǎn)行业的结构性机会依然存在，少部分公司尤其是央企占据显著优势，其(qí)主要又体(tǐ)现为(wèi)库存的(de)优势。央企地(dì)产公司，现阶段(duàn)表现出较低的融资(zī)成(chéng)本，优质的开发资源和良好的不动产资产(chǎn)运营能力的多重竞(jìng)争优(yōu)势。”

　　“即(jí)使没有(yǒu)中特(tè)估，国央企相较于民(mín)营地(dì)产(chǎn)公司也是更有优势的(de)。”吕功绩强调，“对于减值、土地资(zī)源(yuán)债权债务关系等问题，市场对民营房开(kāi)企业(yè)的资产会(huì)有更多担(dān)忧和质疑，所以在这一轮行业出(chū)清的过程中，央国企相较于民企来(lái)说估值的修复更明显。中(zhōng)特估(gū)的(de)角度从(cóng)中(zhōng)长期的(de)维度(dù)看(kàn)，行业的逻辑在于(yú)集中度提升后，行业进入(rù)高质(zhì)量(liàng)发展(zhǎn)阶段，具备较快速发(fā)展(zhǎn)阶段更稳定且可预(yù)期的(de)盈利和现金流创(chuàng)造(zào)能力，以此带(dài)来估值中枢的提升，应该(gāi)关注估值(zhí)相(xiāng)对较(jiào)低，企业自身资产的质量(liàng)好、运营能力(lì)强、可以创造持(chí)续(xù)现(xiàn)金流的企业(yè)。”

　　“存量时代中行业(yè)普涨的概(gài)率(lǜ)比较(jiào)低，行业(yè)内(nèi)部(bù2l是多少毫升 2l是多少升)将出现分(fēn)化，要关注将受益于(yú)行业集(jí)中度(dù)提升的头部(bù)公(gōng)司。”星石投资首席研究(jiū)官方(fāng)磊也(yě)表示(shì)。

　　顺应机构(gòu)这一思路的话，或许还(hái)是保利发展(zhǎn)、招商蛇口等(děng)国资(zī)背景龙头前途更为光明。不过国投瑞(ruì)银基金投资部副总监綦(qí)傅鹏表示：“需要客观地(dì)去持续观察国(guó)企(qǐ)央企在三个方面是否可(kě)以维持，首先是融资成(chéng)本保持(chí)低位，其(qí)次是销售份额持续提升，再次是(shì)拿(ná)地份额持续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要(yào)多给一些耐心

　　而《红周刊(kān)》也根据房企一季报(bào)梳理(lǐ)发现(xiàn)，对(duì)于2022年的业绩出现的整体下(xià)滑，2023年一(yī)季度的业绩分化更(gèng)趋明显，保利发展、滨江集(jí)团等房(fáng)企营收(shōu)、净利均(jūn)实现了业绩的回正，甚至是(shì)较大增速的(de)增长。而这些公司(sī)也是(shì)机构的重仓对象。

　　对此，知(zhī)名房(fáng)地产业内人士张宏伟向《红周(zhōu)刊》分析表示，业(yè)绩(jì)出现(xiàn)明显改(gǎi)善的房企，主(zhǔ)要是因(yīn)为(wèi)过去两三年时间，尤(yóu)其是在(zài)2021年下半(bàn)年(nián)民(mín)营房企不怎么投资拿地之后，国有企(qǐ)业仍在持续性地拿地，且主要集中在核(hé)心城市，投资(zī)力(lì)度较大。投(tóu)资的驱动能(néng)够推动房(fáng)企(qǐ)销售业(yè)绩的增长，从而在(zài)2023年一季(jì)度(dù)市场恢复(fù)但仍处(chù)于调(diào)整(zhěng)的(de)过程(chéng)中，能够保(bǎo)有一个(gè)正(zhèng)增长。

　　不过张宏伟同时(shí)也提(tí)醒(xǐng)表(biǎo)示，在房地产的复苏(sū)过程中(zhōng)，还(hái)面(miàn)临着(zhe)一些不确定(dìng)性。其实整(zhěng)个市场从四(sì)月份(fèn)开始又在往(wǎng)下掉。除了杭州、成都等极个别城市(shì)四月(yuè)环比(bǐ)三月相对(duì)表现较好(hǎo)之外，包括北京、上海在内的绝大多(duō)数城(chéng)市都出现环比下滑的情况(kuàng)。而现在五月的市场表现也(yě)不太乐观(guān)。按(àn)照(zhào)现在的经济状况、收入情况，以及市(shì)场(chǎng)的去库存压力、企(qǐ)业的(de)资金面压力，可(kě)能会出现，到六(liù)月份房(fáng)企(qǐ)为了半年报冲业绩出现(xiàn)市场(chǎng)的短(duǎn)期反弹外的一个市场乏力现象。也(yě)就(jiù)是说，第二季度、第三季度增长不确定(dìng)性的压力仍旧较(jiào)大。

　　上海利檀投(tóu)资董事长陈(chén)昊扬也向《红周(zhōu)刊》指出(chū)，现(xiàn)在整(zhěng)个房地产以及其上下游产(chǎn)业(yè)链(liàn)的(de)复苏速(sù)度都比想象的(de)要慢很(hěn)多(duō)，我们要(yào)多给一些耐心，这个时(shí)候，在房(fáng)地产以及上下(xià)游就不是赚快(kuài)钱的时候，只能赚(zhuàn)他基本面(miàn)的(de)钱。但这也意味着(zhe)，只有极为少数的(de)、做得比同行好得多的企业(yè)，会伴随整个行业的弱复苏，业绩会逐(zhú)步体现出来。所以只能耐心地(dì)去等待(dài)它的(de)基本面不(bù)断地凸显(xiǎn)出来，这需要时间。

　　（本文(wén)已刊发(fā)于5月13日(rì)《红周刊》，文中提(tí)及个股仅为举例(lì)分析，不做买卖推(tuī)荐。）

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