万(wàn)柳书院，暴雷了。

　　今年(nián)年初“万柳少爷”的意外(wài)走红，让这个位(wèi)于(yú)北京海淀的豪宅被全国知(zhī)晓(xiǎo)，其背后曾宣(xuān)称(chēng)要做地产(chǎn)界(jiè)“劳斯莱斯”的神秘开发商——中赫(hè)集团，也被拉(lā)向台前。

　　而如(rú)今(jīn)，万柳书(shū)院(yuàn)再次受(shòu)到(dào)舆论关注，起因中赫(hè)集团(tuán)成了共同债务人被中国(guó)信(xìn)达追债，中国信(xìn)达为(wèi)了收回钱款不得不将中赫抵押的75套万柳书院豪宅拍卖(mài)。可问题是，这(zhè)些(xiē)房子早已售(shòu)出，业主并非中赫集团，那些真正斥巨(jù)资购入(rù)房产的有钱人(rén)，房子(zi)现(xiàn)在莫名奇(qí)妙地被拍卖(mài)，算是被割(gē)了！

　　截至(zhì)发(fā)稿，暂未(wèi)看(kàn)到这些(xiē)业主的维权信息，难怪有网友调侃：“富人被割韭菜的时候，他(tā)们的姿(zī)势都那(nà)么优雅(yǎ)。”

　　不过(guò)事件背后，可(kě)能没你想象的那么(me)简(jiǎn)单(dān)。

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　　富人(rén)被(bèi)精准(zhǔn)收割？

　　最惨的可能还(hái)是债主

　　“北(běi)京豪宅的(de)尽头是(shì)万柳书院”，但谁都没想到(dào)，这(zhè)个位于海淀核心(xīn)区位，名校环绕的顶级豪宅，竟然暴雷(léi)了(le)！

　　近日(rì)，有网友发现，中(zhōng)国信达在京东(dōng)拍(pāi)卖上，上架了“北(běi)京赫华恒瑞房(fáng)地产开发有(yǒu)限公(gōng)司(sī)不良(liáng)债权转让项(xiàng)目”，债权总额高(gāo)达近47亿，该项目的抵押物中，包括75套万柳书院住宅。

　　据京东(dōng)拍(pāi)卖显示，上述(shù)不良债权转让项目的处置(zhì)主体是中国信达资产管理(lǐ)股份(fèn)有限公司北京市分公(gōng)司（下称中国信达北(běi)分），处置(zhì)的是对北(běi)京(jīng)赫华恒瑞房(fáng)地产开发(fā)有限公司（下称赫(hè)华(huá)恒瑞）的不(bù)良债权。截至2023年1月(yuè)31日，债权金额约(yuē)为46.95亿元(yuán)人民币，其(qí)中债(zhài)权本(běn)金(jīn)37.50亿元。中赫集团有限公(gōng)司是共(gòng)同(tóng)债(zhài)务人。目前，该(gāi)项目已有(yǒu)1万(wàn)次(cì)围观(guān)，35名意(yì)向人(rén)。

　　从表(biǎo)面(miàn)上看，这就(jiù)是一起中国信达北分(fēn)讨债(zhài)的故事，但实际上，75套(tào)豪宅的(de)背后(hòu)暗藏秘密。

　　据此前(qián)媒体(tǐ)报道，万柳书(shū)院总(zǒng)共301户(hù)，而且早已售罄。如果该报道属实，说明这些房(fáng)子实际上都是卖出去了的，是有人住的。

　　那(nà)为什么(me)中国(guó)信达的拍卖页面(miàn)上又注明这75套房子是“未出(chū)售”的(de)状态(tài)呢？只能说明这些房子根(gēn)本没(méi)有网签(qiān)，也没有(yǒu)房产证！

　　第一(yī)财经(jīng)的报(bào)道证实了(le)上述内容(róng)。有(yǒu)豪宅(zhái)中介透露，中赫集团早就把这75套房子(zi)抵押出去，现在还(hái)没资金解抵(dǐ)押，所以不能网签、没办房本。

　　作为海(hǎi)淀的顶级豪宅，最强(qiáng)学区房，万(wàn)柳(liǔ)书院的(de)业主(zhǔ)基本都是北京的(de)高端人士，柳传志、丁(dīng)磊等知(zhī)名商业(yè)大佬也是万(wàn)柳书院的业主。另(lìng)据(jù)地产自媒体“地产八卦女(nǚ)”爆料，万柳书院(yuàn)的业主(zhǔ)中，还(hái)有不少(shǎo)中赫集团的高管、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少网友感叹，“富(fù)人也被精准收割(gē)了！”

　　不(bù)过，如果这些(xiē)业主确实已经支付(fù)价款并(bìng)实际占有，那么，中国信(xìn)达转让(ràng)这笔(bǐ)不(bù)良债权回(huí)本的愿望，或将(jiāng)泡汤。这次拍卖损失(shī)最大的，没(méi)准还是债主中(zhōng)国(guó)信达。

　　根据相(xiāng)关(guān)法律规定，民事执(zhí)行(xíng)中(zhōng)，业主(zhǔ)已经支付(fù)价款并(bìng)实际占有(yǒu)，但(dàn)未办(bàn)理(lǐ)过户手续的，如果业主没有过(guò)错，人民法(fǎ)院不得查(chá)封(fēng)、扣押、冻结，已经查封的可以向法院提(tí)出执行异议申请，请求法(fǎ)院解除查封，同时可以联合(hé)起诉开发商，要求退还(hái)购房款或(huò)办(bàn)理房(fáng)产证，并承担(dān)违约责任。

　　此外，今年4月，人民法院报公布《最高人民法院关(guān)于商品房消费者权利(lì)保护问(wèn)题的批复(fù)》，以司法解(jiě)释的方式明确了购房人的优先权：

　　商(shāng)品房(fáng)消(xiāo)费者以居(jū)住为目的购买房屋并已(yǐ)支付全部价款，主(zhǔ)张其房(fáng)屋交付请求权优先(xiān)于(yú)建设(shè)工(gōng)程价款优(yōu)先受(shòu)偿权、抵押(yā)权以及其(qí)他债(zhài)权的，人民法院应当予以(yǐ)支持(chí)。只支付了部(bù)分价款的商品(pǐn)房消费者，在一审法(fǎ)庭辩(biàn)论(lùn)终结前已实际支付剩(shèng)余价款的，可以(yǐ)适(shì)用前款规定。

　　也就是(shì)说，如(rú)果这75套房子均为“已售未(wèi)网签”，那么(me)这笔不良债权，实(shí)际上是个烫手山(shān)芋。可能(néng)不仅(jǐn)不能卖出去回本，抵(dǐ)押的(de)这75套房子，还(hái)会被业主讨回去(qù)。

　　中国信达，将会(huì)赔(péi)了(le)夫(fū)人又折(zhé)兵？

　　2

　　地(dì)产(chǎn)界的“劳斯莱斯”

　　成(chéng)了“老(lǎo)赖(lài)”

　　这次(cì)债权公司中国信达申请(qǐng)不良债权转让，可以追溯到金谷(gǔ)信托(tuō)踩(cǎi)雷赫华(huá)恒(héng)瑞。

　　天眼查(chá)显示(shì)，目前中国信达(dá)已经成为赫(hè)华恒瑞(ruì)唯一股东。但此前，赫华恒瑞为中赫集团旗(qí)下(xià)子公司。2019年4月22日(rì)，中(zhōng)赫集团、中赫置地等选(xuǎn)择退出了(le)赫华恒瑞的股东行(xíng)列(liè)，中国(guó)金谷国际信托有限责(zé)任公司成为了唯(wéi)一股东，后者由(yóu)中国信(xìn)达资产(chǎn)管理股份有限公(gōng)司持股93.75％。

　　作为房地产开(kāi)发商，相较其(qí)他房企，中赫集团(tuán)既没有很大规模，也没有很高的国(guó)民知名度，但却(què)在北京豪宅圈留(liú)下一个(gè)个传说。

　　如钓鱼台七(qī)号(hào)院，作为(wèi)中(zhōng)赫集团进(jìn)入北京的(de)第一个豪宅项目(mù)，2011年，中赫置地推出钓鱼岛七(qī)号(hào)院3号楼，高达30万/平米的天价，成为当时京城最(zuì)贵的楼盘，引发了市(shì)场(chǎng)强(qiáng)烈震惊(jīng)。

　　随后开发的万柳书院，更是被誉为太乙天尊是谁 太乙天尊是太乙真人吗“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中(zhōng)赫置地以26.3亿元，溢(yì)价率40.9％，从融(róng)创、保(bǎo)利、万科等大型知名房企手中，抢下了北(běi)京万柳地块(kuài)，成为北(běi)京当年的(de)“双料地王(wáng)”。很快，万柳(liǔ)书(shū)院就(jiù)以神(shén)秘高(gāo)端(duān)的姿态杀入市场，无论(lùn)是一块块从(cóng)荷兰运回来的灰砖垒(lěi)起来的五米高墙(qiáng)，还是每棵成本(běn)超6万的成年银杏树，还(hái)是每(měi)平(píng)米20万元的价格，都令业(yè)内外震(zhèn)撼不已。

　　“万柳的墙、西(xī)宸的缸(gāng)、霄八的(de)顶儿(ér)、融创的湖、紫(zǐ)辰(chén)院的树、北(běi)平府的(de)院儿。”从这句(jù)顺(shùn)口溜中(zhōng)，就(jiù)可看出其(qí)在北(běi)京(jīng)豪(háo)宅圈的(de)地位。2014年末上市的它，对手是当时有名的融创观澜嘉(jiā)苑、佳兆业广场、恒大华(huá)府(fǔ)等，现如(rú)今，它远远(yuǎn)超过这些对手。

　　去(qù)年(nián)，万(wàn)柳书院一套300平米的法拍(pāi)房，最(zuì)终成交价1.09亿(yì)、单(dān)价达到惊(jīng)人(rén)的36万元/平米，说明万柳书院虽然已(yǐ)经推出(chū)了8年之久，但其依旧在北京豪(háo)宅圈备受追捧。

　　中赫集团开发(fā)的豪宅，也吸引了不(bù)少知名人士(shì)，如知名演员宋丹丹，就住在钓鱼(yú)台七号(hào)院。而柳传志、丁磊(lěi)等知(zhī)名商业大(dà)佬则居住在(zài)万柳书院。

　　几大豪宅的成功(gōng)奠(diàn)定(dìng)了中赫集团的“高端路线(xiàn)”，也因此，它被外界贴上了，“卖北京城最贵的房，拿北京城最(zuì)贵的地”，“做地产(chǎn)中的‘劳斯莱斯(sī)’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开发商光(guāng)环(huán)的背后，这个地产界“劳斯莱斯”却多次成为被(bèi)执(zhí)行人，被执行标(biāo)的(de)高达11亿。

　　今(jīn)年年初(chū)，因为履行能力而拒不履行生效法律文书(shū)确定义务，中赫集团正式(shì)成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北(běi)京国安坑(kēng)了？

　　中赫(hè)集团如今(jīn)沦(lún)落到这个(gè)地(dì)步，其(qí)实是有迹可循(xún)的(de)。

　　事实上，早在今年年(nián)初“万柳书院少爷(yé)”走(zǒu)红之(zhī)时，深蓝财(cái)经(jīng)就曾深挖出背后的中赫集团(tuán)，发现其(qí)深陷(xiàn)财务危(wēi)机。

　　从知(zhī)名(míng)豪宅的(de)开发商到沦为(wèi)“老赖”，中赫(hè)集团实控人周(zhōu)金辉的人生轨(guǐ)迹跟着急转直(zhí)下。而追根溯(sù)源，这个转折(zhé)点，就在于收购北京国安。

　　近十年来，房企纷(fēn)纷开始了多元化转型，但转型之路并(bìng)不好(hǎo)走(zǒu)。早在2008年开(kāi)始，中赫(hè)集团(tuán)就尝试过多元化业务，先后进军(jūn)能源市场、团购网站，但最(zuì)终都惨淡收场(chǎng)。最终，周(zhōu)金(jīn)辉将(jiāng)转型的(de)目(mù)光，放到了体育领(lǐng)域。

　　2016年，在蚂(mǎ)蚁金服(fú)与IDG资(zī)本退出后(hòu)，中赫集团以35.5亿元(yuán)参股国安足球(qiú)俱乐部64％股(gǔ)权，成(chéng)为国安的新东家(jiā)。接着在2021年6月(yuè)，中赫集团从(cóng)中信集团(tuán)手中(zhōng)拿下(xià)北京国(guó)安俱(jù)乐部36％股权，至(zhì)此(cǐ)拿下北京国安俱乐部全部股权(quán)。如果北京国安的估值(zhí)一(yī)直(zhí)没变(biàn)，那(nà)么中赫(hè)集团拿下(xià)北京国安，总计花(huā)费(fèi)了约55.5亿。

　　看到这(zhè)里，有人也(yě)许会(huì)感叹(tàn)：卖豪宅真是赚(zhuàn)钱啊(a)！NO，NO，NO!如果真的是这样，中(zhōng)赫为什么又要质押股(gǔ)权呢(ne)？

　　2017年以来，中赫集(jí)团及其实控人周(zhōu)金(jīn)辉(huī)夫(fū)妇将其手(shǒu)中的中(zhōng)赫集团(tuán)股份质押陆续质(zhì)押，据企查(chá)查显示，目前(qián)中(zhōng)赫集团共有11条股权出质(zhì)记(jì)录。质权人包括海金(jīn)商(shāng)业保理、北京建工、山东国际信托(tuō)、中融(róng)信托、中信建设等。

　　这与(yǔ)入主(zhǔ)北(běi)京国安的时间完(wán)全吻(wěn)合。

　　然(rán)而，入主北京(jīng)国安后，不仅国(guó)安的经营(yíng)状况没有得(dé)到改善，中赫集团也被拉入泥淖。

　　据北(běi)京产权交易所官网(wǎng)信息显示，2020年(nián)，北(běi)京国安足球俱乐部实现营业收(shōu)入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该(gāi)俱乐部资产总计5.38亿元(yuán)，总(zǒng)负债18.51亿元。

　　为了缓(huǎn)解资(zī)金压力，中赫集(jí)团和(hé)周金辉(huī)夫妇还(hái)在持续质押手中的中赫集团股份，但国安和中赫的经营(yíng)状况(kuàng)却持续没有好转。

　　不仅中赫(hè)集(jí)团被5次列被执(zhí)行(xíng)人(rén)，执(zhí)行标的高达11亿，北(běi)京国(guó)安(ān)也3次与(yǔ)中赫集团(tuán)、中(zhōng)赫(hè)置地、及中赫集团股东周金辉、李彩霞等共同成为被执行人，执行标的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行(xíng)能力而拒不履行生效(xiào)法律(lǜ)文书确定义务，上述(shù)被执行人成为“老赖”。只有(yǒu)北(běi)京国安，目前幸免于难。不过(guò)在实(shí)控人都成为老赖的情(qíng)况(kuàng)下(xià)，被执(zhí)行10个(gè)多亿的北(běi)京国安，又如(rú)何(hé)能独善(shàn)其身(shēn)？

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