据京东拍卖显示，上述不(bù)良债权转让(ràng)项(xiàng)目的处(chù)置主体是中国(guó)信达资产管理股份有限公(gōng)司北(běi)京市分公(gōng)司（下称中国信(xìn)达北分(fēn)），处(chù)置的是对北京(jīng)赫华恒瑞房地产(chǎn)开发有限(xiàn)公(gōng)司（下称(chēng)赫(hè)华恒瑞(ruì)）的(de)不良(liáng)债权。截至2023年1月31日，债权金额约为(wèi)46.95亿元人(rén)民币，其中债权本金37.50亿元(yuán)。中赫(hè)集团有限公(gōng)司是共(gòng)同债务人。目前，该项目已有1万次围观，35名(míng)意(yì)向人。

　　从表面上看，这就是(shì)一起中国信达北分讨债(zhài)的(de)故事，但实际上，75套豪宅(zhái)的背后暗藏秘密。

　　据此前媒(méi)体报道，万柳书院总共301户，而且早已售罄。如果该报道属实，说(shuō)明这些(xiē)房子实际上都是卖(mài)出去了的(de)，是有人住的。

　　那为什么中国(guó)信(xìn)达的拍卖页面上(shàng)又注明这(zhè)75套(tào)房子是(shì)“未(wèi)出(chū)售”的状(zhuàng)态呢(ne)？只(zhǐ)能说明这些房子根本(běn)没有网签，也(yě)没有(yǒu)房产(chǎn)证！

　　第一财经的报道证(zhèng)实了上(shàng)述内容。有豪(háo)宅(zhái)中介(jiè)透露，中(zhōng)赫集团早(zǎo)就把这75套(tào)房子(zi)抵押出(chū)去，现在还没资金解抵(dǐ)押(yā)，所以不能网签、没办房本(běn)。

　　作(zuò)为海(hǎi)淀的(de)顶级豪宅，最强(qiáng)学(xué)区房，万柳书院的业主基本(běn)都是北京(jīng)的高端人士，柳传志、丁磊(lěi)等(děng)知(zhī)名商业大佬(lǎo)也是万(wàn)柳书院的(de)业主(zhǔ)。另据地产自(zì)媒体“地产八(bā)卦女”爆(bào)料，万柳(liǔ)书(shū)院的(de)业主中，还(hái)有(yǒu)不少中赫集团的高(gāo)管、合作(zuò)伙伴、亲(qīn)戚朋(péng)友等。

　　由此，不少网友感(gǎn)叹，“富人也被精准(zhǔn)收割了！”

　　不过，如果这些业主确实已经(jīng)支付价款并实(shí)际占(zhàn)有(yǒu)，那么，中(zhōng)国信达转让这笔(bǐ)不良(liáng)债权回本的(de)愿望，或将泡汤(tāng)。这次(cì)拍卖损失最大的，没准(zhǔn)还(hái)是债主(zhǔ)中国信达(dá)。

　　根据相关法律规定(dìng)，民事执(zhí)行中，业主(zhǔ)已(yǐ)经支付价款并实际占有(yǒu)，但未办理过户手续的，如果业主没有(yǒu)过错，人民(mín)法院不得(dé)查封、扣押、冻结，已经查封的可以向法院提(tí)出(chū)执行异议申请，请求法院解除查封，同时可以联(lián)合起诉(sù)开发(fā)商，要求退还购房款或(huò)办理房(fáng)产证，并承担(dān)违约责任(rèn)。

　　此外，今年(nián)4月，人民法院报公布(bù)《最高(gāo)人民法院关于商品房消费者(zhě)权利(lì)保护问题的批复》，以司法解释的(de)方式明确(què)了购房人(rén)的(de)优先权：

　　商品房(fáng)消(xiāo)费者以居(jū)住为(wèi)目的购买(mǎi)房(fáng)屋(wū)并已支付全(quán)部价款，主(zhǔ)张其房屋交付(fù)请(qǐng)求权(quán)优先(xiān)于建设工(gōng)程(chéng)价款优先受偿权(quán)、抵押权以(yǐ)及其他(tā)债(zhài)权的(de)，人民法院(yuàn)应当予(yǔ)以支持。只(zhǐ)支付了部分价款的(de)商品房消费(fèi)者，在一审法庭辩论(lùn)终结前(qián)已实际(jì)支付剩余价款的，可以适用前款规定。

　　也就(jiù)是说，如果这75套房(fáng)子(zi)均为“已售未网签”，那么这笔不良(liáng)债权，实际上是个烫手(shǒu)山芋(yù)。可能不仅不能卖出(chū)去回本，抵押的这75套房子，还会(huì)被(bèi)业主(zhǔ)讨(tǎo)回去(qù)。

　　中国信达，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳(láo)斯莱斯(sī)”

　　成(chéng)了“老赖”

　　这次债权(quán)公(gōng)司中国信达申请不良(liáng)债权转让，可以(yǐ)追溯(sù)到金谷信(xìn)托踩(cǎi)雷赫华恒(héng)瑞。

　　天眼查显示，目(mù)前中(zhōng)国信达(dá)已经成为赫(hè)华恒瑞唯一股东(dōng)。但(dàn)此前，赫华恒瑞为中(zhōng)赫集(jí)团旗下子(zi)公司。2019年4月22日，中赫集(jí)团、中赫置地等选择退出了(le)赫华(huá)恒瑞的股(gǔ)东行列，中国金谷国际信托有限(xiàn)责任(rèn)公司成为了(le)唯(wéi)一股东，后者由中国信达资产管理股(gǔ)份有限公(gōng)司持股(gǔ)93.75％。

　　作为房地产开发商(shāng)，相较其他(tā)房(fáng)企(qǐ)，中赫集团既没有很大规模，也(yě)没有很高的国民知名(míng)度，但(dàn)却在北京豪宅圈(quān)留下一个(gè)个传说。

　　如钓鱼台七(qī)号院，作为中(zhōng)赫集团进入北京(jīng)的第一个豪宅(zhái)项目，2011年，中(zhōng)赫置地推(tuī)出钓鱼岛七号院3号楼(lóu)，高达30万/平米的天价，成为当时京城最(zuì)贵的楼盘，引(yǐn)发了市(shì)场强烈震(zhèn)惊。

　　随后开发的万柳书院(yuàn)，更是被誉(yù)为(wèi)“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地(dì)以26.3亿元(yuán)，溢(yì)价率(lǜ)40.9％，从(cóng)融创、保利(lì)、万科(kē)等大型知名房企手(shǒu)中，抢下了北京万(wàn)柳(liǔ)地块，成为北京当年的“双料地(dì)王”。很快，万柳书院(yuàn)就以神秘高(gāo)端的姿态(tài)杀入市场，无论是一块(kuài)块(kuài)从荷兰运(yùn)回来的(de)灰砖垒起来(lái)的(de)五(wǔ)米高(gāo)墙，还(hái)是每棵成本超(chāo)6万的成年银杏树，还是(shì)每平(píng)米20万元的价格，都令(lìng)业内外震撼不已。

　　“万柳的墙(qiáng)、西宸的缸、霄八(bā)的顶(dǐng)儿、融创(chuàng)的湖、紫辰院的树、北(běi)平府的院儿(ér)。”从这句(jù)顺口溜中，就可看出其(qí)在北京豪宅圈的地位。2014年末上市的它，对手是当时(shí)有(yǒu)名的(de)融创观(guān)澜嘉苑、佳兆业(yè)广(guǎng)场、恒大华府等，现如(rú)今，它远远超过这些对手。

　　去年，万柳(liǔ)书院一套300平米的法拍房，最终(zhōng)成交价1.09亿、单价达到惊人的36万(wàn)元/平米，说明万柳(liǔ)书(shū)院虽(suī)然已经推出了8年之久，但(dàn)其依旧(jiù)在北京豪宅圈备(bèi)受(shòu)追捧(pěng)。

　　中赫集团开发的豪宅，也吸引了不少知名人士(shì)，如知名演员宋丹丹，就(jiù)住在钓鱼台七号院。而柳传志、丁磊等知名商业大佬则居住在万柳书院。

　　几大豪宅的成功奠(diàn)定了中赫集团的(de)“高端路线”，也(yě)因此，它被外(wài)界贴(tiē)上了，“卖北京城最贵(guì)的房(fáng)，拿北京(jīng)城最(zuì)贵的地”，“做地产(chǎn)中的‘劳斯(sī)莱斯’”的标(biāo)签。

　　但(dàn)隐藏(cáng)在豪宅开发商光环的背(bèi)后，这个地产界“劳斯莱斯”却多次成为被执(zhí)行人(rén)，被(bèi)执行标的(de)高达11亿。

　　今年年初，因为履行能力(lì)而(ér)拒不(bù)履行生(shēng)效(xiào)法律文书(shū)确定义务，中(zhōng)赫集(jí)团正式成了“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中赫被(bèi)北京国(guó)安坑了？

　　中(zhōng)赫集团(tuán)如今沦落(luò)到这个地步(bù)，其(qí)实是(shì)有迹(jì)可(kě)循的。

　　事(shì)实上，早在今年年初“万柳(liǔ)书院少(shǎo)爷”走红(hóng)之(zhī)时，深蓝财(cái)经就曾深(shēn)挖出(chū)背后(hòu)的中赫(hè)集团，发现其(qí)深陷(xiàn)财务危机。

　　从知名豪宅的开发商到沦为“老(lǎo)赖(lài)”，中赫集(jí)团(tuán)实(shí)控人周金辉的人生轨迹跟着急转(zhuǎn)直(zhí)下。而追根溯源，这个转折点，就在于收购北京国安。

　　近十年来，房企(qǐ)纷(fēn)纷开始了多元化转型，但转型之路并不好走。早在2008年开始，中赫(hè)集团就尝(cháng)试(shì)过多(duō)元化业务，先后(hòu)进军能源市场、团购网站，但最终都惨淡收场。最终，周金辉将转型(xíng)的(de)目光，放到了体育领(lǐng)域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资(zī)本退出后，中赫集团以35.91是质数吗，95是质数吗5亿(yì)元参股国(guó)安足球(qiú)俱乐(lè)部64％股权，成为(wèi)国安(ān)的新(xīn)东家。接着在2021年6月(yuè)，中赫集团从中信集团(tuán)手(shǒu)中拿下北京国安俱乐部(bù)36％股权，至此拿(ná)下北京国安俱乐部全部股权。如果(guǒ)北京国安的(de)估(gū)值一直没变，那么(me)中赫集团(tuán)拿下北京国安，总计花(huā)费了约55.5亿。

　　看到这里，有人(rén)也许会感叹：卖豪宅真是赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫(hè)为什么(me)又要质(zhì)押股权(quán)呢？

　　2017年以来，中赫集团及(jí)其实控人周金(jīn)辉夫妇将其手中的中赫集团股份质押陆续质押，据企查(chá)查显示(shì)，目前中赫集团共(gòng)有11条股(gǔ)权(quán)出(chū)质记录。质(zhì)权人包括海(hǎi)金商(shāng)业保(bǎo)理、北京建工、山(shān)东国际信托(tuō)、中融信托、中信建设等。

　　这(zhè)与(yǔ)入主北京(jīng)国安的(de)时间完全吻合。

　　然而，入主北京国安后(hòu)，不仅国(guó)安的(de)经(jīng)营状(zhuàng)况(kuàng)没有得到改善，中赫集团也被拉入泥淖。

　　据北京产权(quán)交易所官网信(xìn)息显示，2020年(nián)，北(běi)京国安(ān)足球俱乐部实现营(yíng)业收入1.03亿元(yuán)，净(jìng)利润-12.09亿元(yuán)。截至2020年末(mò)，该俱乐部资产总计5.38亿元，总(zǒng)负债18.51亿元。

　　为了缓解资金(jīn)压力(lì)，中赫集(jí)团和(hé)周金辉夫妇还在(zài)持(chí)续质押手中的中赫集团股份，但国(guó)安和中赫的经营状况(kuàng)却持续没(méi)有(yǒu)好(hǎo)转(zhuǎn)。

　　不仅中赫集团被5次列(liè)被执行人，执行标的高达(dá)11亿(yì)，北京(jīng)国安也3次(cì)与中赫(hè)集团、中赫置地、及(jí)中(zhōng)赫集团(tuán)股(gǔ)东周(zhōu)金辉、李彩霞等共同成为被执行人(rén)，执行标的(de)约10.45亿。

　　今年1月，因为履(lǚ)行能力(lì)而拒(jù)不履行生(shēng)效法律(lǜ)文书确(què)定义务，上述(shù)被执行人成为“老赖”。只有北京国(guó)安，目前幸(xìng)免于难。不(bù)过在实(shí)控人都成为老(lǎo)赖的情况下，被执行10个多亿的北京(jīng)国安(ān)，又如(rú)何能(néng)独善其(qí)身？

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