万柳书院，暴雷了。

　　今年年(nián)初“万柳(liǔ)少爷”的(de)意外走红，让这个位于北(běi)京海淀的豪宅被(bèi)全国知晓(xiǎo)，其背(bèi)后曾宣称要做地产界“劳(láo)斯莱斯(sī)”的(de)神秘开发商——中赫集团(tuán)，也被拉向(xiàng)台(tái)前。

　　而如今，万柳书(shū)院(yuàn)再次受到舆论关注，起(qǐ)因中赫(hè)集团成(chéng)了共同(tóng)债务人被中国信达追债，中国(guó)信(xìn)达为了收回钱款(kuǎn)不得不将中赫抵押的(de)75套万柳(liǔ)书院豪宅(zhái)拍卖。可问(wèn)题是，这(zhè)些房子早已售出，业主并(bìng)非(fēi)中赫集团，那(nà)些(xiē)真正斥巨(jù)资购(gòu)入房产(chǎn)的有钱人(rén)，房子现在莫名奇(qí)妙地被(bèi)拍卖，算是被(bèi)割了(le)！

　　截(jié)至发稿，暂(zàn)未看到这些业主的(de)维(wéi)权(quán)信息(xī)，难(nán)怪有网(wǎng)友调侃(kǎn)：“富(fù)人(rén)被(bèi)割(gē)韭(jiǔ)菜(cài)的时候，他们的姿势都那(nà)么优雅。”

　　不过(guò)事件背后，可能没你(nǐ)想象(xiàng)的(de)那么简单。

　　1

　　富(fù)人被精准收(shōu)割？

　　最惨(cǎn)的可能还是债主

　　“北京豪宅(zhái)的尽头是万柳书院(yuàn)”，但(dàn)谁(shuí)都没想到(dào)，这(zhè)个(gè)位于海淀核心区位，名(míng)校环绕的(de)顶级豪宅，竟然暴雷了(le)！

　　近日，有(yǒu)网友发现(xiàn)，中国信(xìn)达在(zài)京东(dōng)拍卖上，上架了“北京赫华(huá)恒(héng)瑞房地产(chǎn)开发有(yǒu)限公(gōng)司不良债权转(zhuǎn)让项目”，债(zhài)权总额高达近(jìn)47亿，该项目的抵(dǐ)押(yā)物中，包括75套万柳书(shū)院住宅。

　　据京东拍(pāi)卖显示(shì)，上述(shù)不良债权一亿等于多少千万人民币，一亿等于多少千万？1亿等于多少百万转让(ràng)项目的处(chù)置主体是中国(guó)信达(dá)资产管(guǎn)理股份有限(xiàn)公司北(běi)京市分公(gōng)司（下称中国信达(dá)北分），处置的是对(duì)北京(jīng)赫华恒(héng)瑞房(fáng)地产(chǎn)开(kāi)发(fā)有限公(gōng)司（下称赫华恒瑞）的不(bù)良债权。截(jié)至2023年(nián)1月(yuè)31日，债权金(jīn)额(é)约(yuē)为46.95亿元人民币，其中债(zhài)权本(běn)金37.50亿元。中赫(hè)集(jí)团有限公司是(shì)共同债务人。目前，该项目已有1万次围观，35名意向人。

　　从表面上看(kàn)，这就(jiù)是(shì)一(yī)起(qǐ)中国信(xìn)达北分(fēn)讨债的故事，但(dàn)实际(jì)上(shàng)，75套豪宅的(de)背后暗藏秘密。

　　据此前媒体报道，万(wàn)柳书院总共301户，而(ér)且早已(yǐ)售罄。如(rú)果该(gāi)报道属实，说明(míng)这些房(fáng)子实际上都是卖(mài)出(chū)去了的，是有人住(zhù)的。

　　那为(wèi)什(shén)么中国信达的(de)拍(pāi)卖页面(miàn)上又注明这75套房子是“未出售”的状态呢？只能说明(míng)这些(xiē)房子根本没有网签，也没有(yǒu)房产证(zhèng)！

　　第一(yī)财经的报道证实了上述(shù)内容(róng)。有(yǒu)豪宅中介(jiè)透露，中赫集团早(zǎo)就(jiù)把这75套(tào)房子抵(dǐ)押出去，现(xiàn)在还(hái)没资金解抵押，所以不能网签、没办房本。

　　作为(wèi)海淀的顶(dǐng)级豪宅，最(zuì一亿等于多少千万人民币，一亿等于多少千万？1亿等于多少百万)强学区房，万柳书院的业主基本(běn)都是北京(jīng)的高(gāo)端(duān)人士，柳传志(zhì)、丁(dīng)磊(lěi)等知名商业(yè)大佬也是(shì)万(wàn)柳(liǔ)书院的(de)业主。另据(jù)地产(chǎn)自(zì)媒(méi)体“地产八卦女”爆料，万(wàn)柳书院的业主中，还(hái)有不(bù)少(shǎo)中赫集团的(de)高管、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不(bù)少(shǎo)网友感(gǎn)叹，“富人也被精准收割了！”

　　不过，如果这(zhè)些业主确实已经支(zhī)付价款并(bìng)实际占有，那么，中国(guó)信达转让这笔不良(liáng)债权回本的愿望，或(huò)将泡汤。这(zhè)次拍卖损失最大(dà)的，没准(zhǔn)还是(shì)债主中国信(xìn)达(dá)。

　　根据(jù)相关法律(lǜ)规定，民事执(zhí)行中，业主已经(jīng)支付价款并实际占有，但(dàn)未办理过户手续的，如果(guǒ)业主没有过错，人民法院不得(dé)查封、扣押(yā)、冻结，已经查(chá)封的可以(yǐ)向法院提出(chū)执(zhí)行异议申请，请求法院解除(chú)查封，同时可以(yǐ)联合起(qǐ)诉开发商，要求(qiú)退(tuì)还购房(fáng)款(kuǎn)或办理房产证，并承担(dān)违约责(zé)任。

　　此外，今(jīn)年4月，人民法院报(bào)公布《最高(gāo)人民法院(yuàn)关于商品房消费者权利保护问题(tí)的批复》，以司法解释(shì)的方式明确了(le)购房人的优(yōu)先(xiān)权：

　　商品(pǐn)房消费者以居(jū)住为目的购买房屋(wū)并已支(zhī)付(fù)全部(bù)价(jià)款，主张其房屋交付请求权(quán)优(yōu)先于建设工程价款(kuǎn)优先(xiān)受(shòu)偿权、抵押权以及(jí)其他债权的，人(rén)民法院应当予以支持。只支付了(le)部分(fēn)价(jià)款的商品房消费者，在一审(shěn)法庭辩论(lùn)终(zhōng)结前已(yǐ)实际支付剩余(yú)价(jià)款的，可(kě)以适用前(qián)款规定。

　　也就是说，如果(guǒ)这75套房子均(jūn)为“已(yǐ)售未网签”，那么这笔不良(liáng)债权，实际(jì)上(shàng)是个烫(tàng)手山芋。可能不(bù)仅(jǐn)不能卖出去(qù)回本，抵(dǐ)押的这75套房子，还会被业(yè)主(zhǔ)讨回去。

　　中国信达(dá)，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳(láo)斯莱斯”

　　成(chéng)了“老赖”

　　这次债(zhài)权公(gōng)司(sī)中国信(xìn)达申请(qǐng)不良债(zhài)权转让，可(kě)以追溯到金谷信托踩雷(léi)赫华恒(héng)瑞。

　　天(tiān)眼查显示，目(mù)前中国信达已经成(chéng)为(wèi)赫华恒瑞唯一股东。但此前(qián)，赫(hè)华恒瑞为(wèi)中赫(hè)集团旗下子公(gōng)司。2019年4月22日，中赫集团、中赫置地等选择退出了(le)赫(hè)华恒瑞的(de)股东行列，中国金谷国际信托有限责任公司成(chéng)为(wèi)了唯一股东，后(hòu)者由中国信达资产管理股份有限公(gōng)司(sī)持股(gǔ)93.75％。

　　作为房(fáng)地产开发(fā)商(shāng)，相较其他房企，中赫集团既没有(yǒu)很大规模，也没有很高的国民知(zhī)名度(dù)，但却在(zài)北(běi)京豪宅圈留(liú)下一个个传说。

　　如钓鱼(yú)台七(qī)号院，作为中赫(hè)集团进入北京(jīng)的第一个豪(háo)宅项目，2011年，中赫置地(dì)推出钓鱼岛七(qī)号院3号楼，高达30万(wàn)/平米的天价(jià)，成为当时京(jīng)城最贵(guì)的楼盘(pán)，引发了市场强烈(liè)震惊。

　　随后开发的万(wàn)柳书院，更是(shì)被誉为“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中(zhōng)赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保(bǎo)利、万科等大型知(zhī)名房企(qǐ)手中，抢下(xià)了北京万柳(liǔ)地块，成为北京(jīng)当年(nián)的“双料地王(wáng)”。很快，万柳书院就以神秘(mì)高端的姿态(tài)杀(shā)入市(shì)场，无论是一块(kuài)块从(cóng)荷兰(lán)运回来的(de)灰砖垒起来的(de)五(wǔ)米高墙，还(hái)是每棵(kē)成本超6万的成年银(yín)杏树，还(hái)是每平米20万元的价格，都令业(yè)内外(wài)震撼(hàn)不已。

　　“万柳(liǔ)的(de)墙、西宸的缸、霄八的顶儿、融创(chuàng)的(de)湖、紫辰院的(de)树、北平(píng)府的院儿。”从这句顺口(kǒu)溜中，就可(kě)看出其(qí)在北京豪宅圈的地位。2014年末上市(shì)的它(tā)，对手是当(dāng)时有(yǒu)名的融(róng)创观澜嘉苑、佳兆(zhào)业广(guǎng)场(chǎng)、恒大华府等，现如今，它远远超过这(zhè)些对手。

　　去年，万柳书(shū)院(yuàn)一套300平(píng)米(mǐ)的法拍(pāi)房，最终成(chéng)交价1.09亿、单价达到惊人的(de)36万元/平(píng)米，说明万柳书院(yuàn)虽然已经推(tuī)出了8年(nián)之久，但其(qí)依旧在北京豪宅圈备受追捧。

　　中(zhōng)赫集团开发(fā)的豪宅，也吸(xī)引了不少知(zhī)名人士，如知(zhī)名演员宋丹丹，就住在钓鱼台七号院。而柳传志、丁磊等知名商业大(dà)佬则(zé)居住在(zài)万柳书院。

　　几大豪(háo)宅的成功奠定了(le)中赫集团的“高端路线”，也(yě)因(yīn)此，它被外界贴上了，“卖北京城最(zuì)贵的房(fáng)，拿(ná)北(běi)京城最(zuì)贵的地”，“做(zuò)地产中(zhōng)的‘劳(láo)斯莱斯(sī)’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开(kāi)发商光环的(de)背后，这个地(dì)产(chǎn)界“劳斯莱(lái)斯”却多次成为被执行人，被执行标的高达11亿(yì)。

　　今(jīn)年年(nián)初(chū)，因为履行能力而拒不履行生(shēng)效法(fǎ)律文书确定义务，中(zhōng)赫集团(tuán)正式成了(le)“老赖”。

　　3

　　中赫被北京(jīng)国(guó)安坑(kēng)了(le)？

　　中赫(hè)集团如今沦落到这个(gè)地步，其实是有(yǒu)迹可循的(de)。

　　事实(shí)上，早在今年年初“万柳书院少爷”走红之时(shí)，深蓝财经就曾深挖出(chū)背(bèi)后的中赫集团，发(fā)现(xiàn)其深陷(xiàn)财务危机。

　　从知名豪(háo)宅的开发商到(dào)沦为“老赖(lài)”，中赫集团实控人周金辉(huī)的人生轨迹跟着急转直下(xià)。而(ér)追(zhuī)根溯源(yuán)，这(zhè)个转折点，就在于收购北京国(guó)安。

　　近(jìn)十年来(lái)，房企纷纷开(kāi)始了(le)多元化转型，但(dàn)转(zhuǎn)型之路(lù)并不好走(zǒu)。早在2008年(nián)开始，中赫集团就(jiù)尝试过多元化业务，先后进(jìn)军能源市场、团购(gòu)网站，但最终都惨淡收场。最(zuì)终，周金(jīn)辉将转型的目(mù)光，放到了体(tǐ)育领域。

　　2016年，在蚂(mǎ)蚁(yǐ)金服与IDG资(zī)本(běn)退出后(hòu)，中赫集团以35.5亿元参股国安足球俱乐部64％股权，成为国安(ān)的新东家(jiā)。接着在2021年(nián)6月(yuè)，中(zhōng)赫集团从中信集团手中(zhōng)拿下北京国(guó)安(ān)俱乐(lè)部(bù)36％股权，至此拿下北京(jīng)国(guó)安(ān)俱乐部全部股(gǔ)权。如(rú)果北京(jīng)国安的估值一直没(méi)变，那么(me)中赫集团拿下(xià)北(běi)京国安，总(zǒng)计花费了(le)约55.5亿(yì)。

　　看(kàn)到(dào)这里(lǐ)，有人(rén)也(yě)许会感叹：卖豪宅真是赚(zhuàn)钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这(zhè)样，中(zhōng)赫为什么又要质押股权呢？

　　2017年以来，中赫集团及(jí)其实控人周金辉(huī)夫妇将(jiāng)其手中的中(zhōng)赫集团(tuán)股份质(zhì)押陆续质押(yā)，据企(qǐ)查查显示，目前中赫集团共有11条股权出质记录。质权(quán)人(rén)包括海金商业保理、北京建工、山东(dōng)国(guó)际信托、中融信托(tuō)、中信建设等。

　　这与(yǔ)入主北京国安的时间完(wán)全吻(wěn)合。

　　然而，入(rù)主北京(jīng)国(guó)安后，不仅国安的经营状(zhuàng)况没有得到改善，中赫(hè)集团(tuán)也被拉入泥(ní)淖。

　　据北京产权交(jiāo)易所官网信息显示，2020年，北京国安足球俱乐(lè)部(bù)实现营业收(shōu)入(rù)1.03亿元，净(jìng)利润-12.09亿元。截至2020年(nián)末，该俱乐部资(zī)产总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了(le)缓(huǎn)解资金压力一亿等于多少千万人民币，一亿等于多少千万？1亿等于多少百万，中(zhōng)赫集团和周金辉夫妇还在持续质押手中(zhōng)的中赫集(jí)团股(gǔ)份，但国安和中赫的经营状况却持(chí)续没有好转。

　　不(bù)仅中赫(hè)集团被5次(cì)列被执行人，执行标的(de)高(gāo)达11亿，北京国安也3次与(yǔ)中赫集团、中赫置(zhì)地、及中赫集团股东周金辉、李彩霞等共(gòng)同成为被执行(xíng)人，执(zhí)行标的约(yuē)10.45亿。

　　今(jīn)年1月，因为履(lǚ)行能力而拒不(bù)履(lǚ)行生效法律文书确定义务，上述被执行人(rén)成为“老赖”。只(zhǐ)有北(běi)京国安，目前幸免于难。不过(guò)在(zài)实(shí)控人都成为老(lǎo)赖(lài)的情况下，被执行10个多(duō)亿(yì)的北京国(guó)安，又如何能独善其身？

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