万柳书院，暴雷了(le)。

　　今年年初(chū)“万柳(liǔ)少爷(yé)”的意外(wài)走红，让这个(gè)位于北京海淀的(de)豪宅被全(quán)国知晓，其背后曾宣称要做地产界“劳斯莱斯”的神(shén)秘开发商——中赫集团，也被拉向台前(qián)。

　　而如(rú)今，万柳书院再次受(shòu)到舆(yú)论(lùn)关注，起因中(zhōng)赫集团成了共同债务人(rén)被中(zhōng)国信(xìn)达追债，中国信达为了收(shōu)回钱款不得不将(jiāng)中赫(hè)抵(dǐ)押的75套万柳书院豪宅拍卖。可问题是，这(zhè)些房子早已售出，业(yè)主并非(fēi)中赫集团(tuán)，那(nà)些(xiē)真(zhēn)正斥巨(jù)资(zī)购入(rù)房产的有钱人(rén)，房子现在莫名奇妙地被拍卖(mài)，算是(shì)被(bèi)割了！

　　截至发稿，暂未看到这(zhè)些业主(zhǔ)的维权信息(xī)，难怪有网友调侃：“富人(rén)被割韭菜的时候，他们的姿势都那么(me)优(yōu)雅(yǎ)。”

　　不过事件背后，可能没你想(xiǎng)象的那么简单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最(zuì)惨的可能还是(shì)债主(zhǔ)

　　“北京豪(háo)宅(zhái)的尽头是万(wàn)柳书院”，但谁(shuí)都没想到，这(zhè)个位于海淀核心区位，名校(xiào)环绕的顶级豪宅，竟然暴(bào)雷了！

　　近(jìn)日，有(yǒu)网友(yǒu)发现，中(zhōng)国信达(dá)在京东拍卖(mài)上，上(shàng)架(jià)了“北京赫(hè)华恒瑞房地产开发有(yǒu)限公司不良债权转让项(xiàng)目”，债(zhài)权总额高达(dá)近(jìn)47亿(yì)，该(gāi)项(xiàng)目的抵押物中，包(bāo)括(kuò)75套万柳(liǔ)书院住宅(zhái)。

　　据京东拍卖(mài)显(xiǎn)示，上(shàng)述不良(liáng)债权转(zhuǎn)让项目的处(chù)置主体是(shì)中(zhōng)国信达资产管理股份(fèn)有限(xiàn)公司北京市分公司（下(xià)称中国信达(dá)北分），处置(zhì)的是对北京(jīng)赫华恒瑞房地产(chǎn)开发有限(xiàn)公司（下称赫华(huá)恒瑞）的不良债权(quán)。截至2023年1月31日，债权金额约为46.95亿元(yuán)人民币(bì)，其中债权本金37.50亿元。中赫集(jí)团有限(xiàn)公司是(shì)共同债务(wù)人。目前，该(gāi)项目已(yǐ)有1万次围观，35名意向(xiàng)人。

　　从表面(miàn)上看，这就是一起中国信(xìn)达北分讨(tǎo)债的故事，但(dàn)实际上，75套豪宅(zhái)的(de)背后暗藏(cáng)秘密(mì)。

　　据(jù)此前媒体报道，万柳书院总共301户(hù)，而且早已(yǐ)售罄(qìng)。如(rú)果该报道属实，说(shuō)明这些房子实际上都是(shì)卖出去(qù)了(le)的，是有人住的。

　　那为(wèi)什(shén)么中国(guó)信达的拍(pāi)卖页面上又注明这75套房子是“未出售”的状态呢(ne)？只能说(shuō)明这些房子根本没有(yǒu)网签(qiān)，也没(méi)有房产证(zhèng)！

　　第一(yī)财经的(de)报道证实了(le)上(shàng)述内容。有豪宅中介透露，中(zhōng)赫集(jí)团早就(jiù)把(bǎ)这75套房子(zi)抵押出(chū)去，现在(zài)还(hái)没资金解抵押(yā)，所以不能网签、没办房本。

　　作为海淀的顶级豪宅，最强学区房(fáng)，万柳(liǔ)书院(yuàn)的业主(zhǔ)基本都是北京的高端人士(shì)，柳传志(zhì)、丁(dīng)磊(lěi)等知名商业大佬也是万(wàn)柳书院的业主(zhǔ)。另(lìng)据地(dì)产自媒体“地产八卦女”爆料，万柳(liǔ)书院(yuàn)的(de)业主中(zhōng)，还有不少(shǎo)中赫集(jí)团(tuán)的高管(guǎn)、合作(zuò)伙伴、亲戚朋友(yǒu)等。

　　由此，不(bù)少(shǎo)网友感(gǎn)叹，“富人也被(bèi)精(jīng)准收割了！”

　　不过，如果这些业主确(què)实已经支付价款(kuǎn)并实际(jì)占(zhàn)有，那么(me)，中国信达转(zhuǎn)让这笔(bǐ)不良(liáng)债权(quán)回(huí)本的愿望(wàng)，或将泡汤。这次拍(pāi)卖损失最大的，没准还是(shì)债主中国信达。

　　根(gēn)据相关法律规定(dìng)，民事执行中，业主已经支付价款并实际占有，但未办(bàn)理(lǐ)过户手续的，如果业主没有过(guò)错(cuò)，人民法院不得查封、扣押、冻结，已经(jīng)查封的可以(yǐ)向法院提出执行异议(yì)申请，请求法院解除查封(fēng)，同时可以联合起诉开发商，要求退还购房款(kuǎn)或办(bàn)理房产(chǎn)证(zhèng)，并(bìng)承担违约责任。

　　此外(wài)，今年4月(yuè)，人民法(fǎ)院报公布《最高人民(mín)法(fǎ)院关于商品房消费(fèi)者权利保(bǎo)护问(wèn)题(tí)的批复》，以(yǐ)司法解释的方式明确了购房人的优先(xiān)权：

　　商品房消费者以(yǐ)居住(zhù)为目的购买房屋并已支付(fù)全部价款(kuǎn)，主张(zhāng)其房(fáng)屋交付请求权优(yōu)先(xiān)于建设工程价款优先受(shòu)偿权、抵押(yā)权(quán)以及其(qí)他债权的，人民(mín)法(fǎ)院应当(dāng)予以支持(chí)。只支(zhī)付了(le)部分价款的商品(pǐn)房消费者，在一(yī)审法庭辩论(lùn)终(zhōng)结前已罗锅上山是什么意思，罗锅上山样子图片(yǐ)实(shí)际(jì)支(zhī)付(fù)剩余价款的(de)，可以适用(yòng)前款规(guī)定。

　　也就是说，如果这75套房子均为“已售未网签(qiān)”，那么这笔不(bù)良债权，实际上是(shì)个烫手山芋。可(kě)能不仅不能卖出去回本(běn)，抵押(yā)的(de)这75套房(fáng)子，还会被(bèi)业主讨(tǎo)回(huí)去。

　　中国(guó)信达(dá)，将会赔了夫人又折(zhé)兵？

　　2

　　地(dì)产界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权(quán)公司中国(guó)信达(dá)申请不良债权(quán)转让，可以追溯到(dào)金谷信托踩雷赫华恒瑞。

　　天(tiān)眼(yǎn)查(chá)显示，目前中国(guó)信(xìn)达已经成为赫华恒瑞唯(wéi)一股东。但此前(qián)，赫华恒(héng)瑞(ruì)为(wèi)中赫集团(tuán)旗(qí)下(xià)子公司。2019年(nián)4月22日(rì)，中赫集团、中(zhōng)赫置地等选择退出了赫(hè)华恒瑞的股东(dōng)行(xíng)列，中国(guó)金(jīn)谷国际(jì)信(xìn)托有限责任(rèn)公司(sī)成为(wèi)了(le)唯一股东，后者由中(zhōng)国信(xìn)达资产管理股份有限公司(sī)持股93.75％。

　　作为房地产开发商，相较其(qí)他(tā)房企，中赫集团既没有很大规模，也没有(yǒu)很(hěn)高的国民知名度，但却在北京豪宅圈(quān)留下一(yī)个个传说。

　　如钓(diào)鱼台七号(hào)院，作为(wèi)中赫集团进入北京的(de)第一(yī)个豪宅(zhái)项目，2011年，中赫置地(dì)推(tuī)出(chū)钓(diào)鱼岛七(qī)号院(yuàn)3号楼，高达30万/平米(mǐ)的天价(jià)，成(chéng)为当时(shí)京城最贵的(de)楼盘，引发了市场强烈(liè)震惊。

　　随后(hòu)开发的万柳书院，更是被誉为“北京海淀顶(dǐng)端豪宅”。2012年，中赫置(zhì)地以(yǐ)26.3亿(yì)元，溢价率40.9％，从融创、保利、万科等(děng)大型知(zhī)名房企(qǐ)手中，抢下(xià)了北京万(wàn)柳地块，成为北京当年的“双料地王”。很快，万(wàn)柳书院就以神(shén)秘高(gāo)端(duān)的(de)姿态杀(shā)入(rù)市场(chǎng)，无论是一块(kuài)块(kuài)从(cóng)荷兰(lán)运回(huí)来(lái)的灰砖垒(lěi)起(qǐ)来的五米高墙，还是每棵成本超6万的(de)成年银杏树，还(hái)是每平米20万元的价格，都令业内外震撼不已。

　　“万柳的墙、西(xī)宸的(de)缸(gāng)、霄八的顶儿、融创的湖、紫辰院的树、北平府的院儿。”从这(zhè)句顺口溜中，就可看(kàn)出其(qí)在北京豪宅圈的(de)地位。2014年(nián)末上市的它，对手是当时有名的融创观澜(lán)嘉苑、佳兆业广场、恒大华府等，现如今，它远远超过这(zhè)些(xiē)对手。

　　去年，万(wàn)柳书(shū)院一套300平米(mǐ)的法拍房，最(zuì)终成交价1.09亿(yì)、单价(jià)达到惊人的36万(wàn)元(yuán)/平(píng)米，说(shuō)明万柳书(shū)院虽(suī)然已(yǐ)经推出了8年(nián)之久，但(dàn)其依旧(jiù)在北京豪宅圈备受追捧(pěng)。

　　中赫集(jí)团开发的豪宅，也吸(xī)引了(le)不少知(zhī)名人士，如知(zhī)名(míng)演员宋丹丹，就住在钓鱼(yú)台七号院。而(ér)柳(liǔ)传志、丁磊等知名商业(yè)大(dà)佬则居住(zhù)在万柳书院(yuàn)。

　　几大豪宅的成功奠定了中赫集团的“高(gāo)端(duān)路(lù)线”，也(yě)因(yīn)此，它被外界贴(tiē)上了(le)，“卖北京城最贵的房，拿北京城(chéng)最贵的地”，“做地产中的‘劳(láo)斯莱斯(sī)’”的标签。

　　但隐藏在豪(háo)宅开发商光环的(de)背后(hòu)，这个(gè)地产界“劳斯莱斯”却多次成为(wèi)被执行人，被执行(xíng)标的高达11亿。

　　今年年初，因为履行能(néng)力而拒不履(lǚ)行生效法律(lǜ)文书确定义务，中赫集团正(zhèng)式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中赫集(jí)团如今沦落到(dào)这个地步，其实是有迹(jì)可循的。

　　事实上(shàng)，早在今年年初“万柳书院少(shǎo)爷”走红之时，深(shēn)蓝财经就曾深挖出背后的中赫集团，发(fā)现其深陷(xiàn)财务危机。

　　从(cóng)知名(míng)豪宅的开发商到沦为“老(lǎo)赖”，中赫集(jí)团实控人周金(jīn)辉的(de)人生轨(guǐ)迹(jì)跟着急转直下。而追根溯(sù)源，这个转折点，就在(zài)于收购北京国安。

　　近十年来(lái)，房企(qǐ)纷纷开始了多元(yuán)化转型，但(dàn)转(zhuǎn)型之路并不好走。早在2008年开始，中赫(hè)集(jí)团就尝试过多(duō)元化(huà)业务，先后进军能源市(shì)场、团购(gòu)网站，但最终(zhōng)都惨淡收场。最终(zhōng)，周(zhōu)金(jīn)辉将转型的目光(guāng)，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂(mǎ)蚁金服与IDG资本(běn)退出后(hòu)，中赫集团(tuán)以35.5亿元参股国(guó)安足球俱乐部64％股权，成为国安的新(xīn)东家。接(jiē)着在2021年6月(yuè)，中赫集团从中信集团(tuán)手中拿下北京国安俱乐(lè)部36％股权(quán)，至此拿下北京国安俱(jù)乐部(bù)全部股(gǔ)权。如果北京国安的(de)估值一(yī)直没变，那么中赫集团拿下北京国安(ān)，总计花费了约(yuē)55.5亿。

　　看到这里，有人也许会感叹：卖豪(háo)宅真(zhēn)是赚(zhuàn)钱(qián)啊！NO，NO，NO!如(rú)果真的是这(zhè)样，中赫为什么(me)又要质押股权呢？

　　2017年(nián)以(yǐ)来，中赫(hè)集团及其实控人周(zhōu)金辉罗锅上山是什么意思，罗锅上山样子图片夫妇将其手中(zhōng)的中赫集团股份质(zhì)押陆续质押，据企查查显示(shì)，目前(qián)中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)共有11条股权出质记录。质(zhì)权人包括海金商(shāng)业保理、北京建工(gōng)、山东国际信(xìn)托(tuō)、中融(róng)信托、中(zhōng)信建(jiàn)设等。

　　这与入主北(běi)京国安的时间完(wán)全吻合。

　　然而，入主北(běi)京国安后(hòu)，不仅国(guó)安的经营(yíng)状况没有得到改(gǎi)善(shàn)，中赫集团也(yě)被拉入泥淖。

　　据北京产权交易所官网信息显示，2020年，北(běi)京国安(ān)足球(qiú)俱乐部实现营业收入(rù)1.03亿(yì)元，净(jìng)利(lì)润-12.09亿元。截至2020年末(mò)，该俱乐部资产总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解资金压力(lì)，中(zhōng)赫集(jí)团和周(zhōu)金辉夫妇(fù)还在持续(xù)质押手中的中(zhōng)赫集团(tuán)股份，但国安和中赫的经(jīng)营状况却持续没有好转。

　　不(bù)仅(jǐn)中赫集团被(bèi)5次列(liè)被执行(xíng)人，执行标的高达(dá)11亿，北京国安也3次与(yǔ)中赫集(jí)团、中赫(hè)置地(dì)、及中(zhōng)赫(hè)集(jí)团股东周金(jīn)辉、李(lǐ)彩霞等共同成(chéng)为被执行人，执行标的(de)约10.45亿。

　　今(jīn)年1月，因为履行能力而拒不履(lǚ)行(xíng)生效法律文书确定义(yì)务(wù)，上述被执行(xíng)人成为“老赖”。只有北京(jīng)国安，目前(qián)幸免于难(nán)。不过在(zài)实控人都(dōu)成(chéng)为老赖的情况下，被执行10个多亿的北京(jīng)国安，又如何能独(dú)善其(qí)身(shēn)？

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