饱(bǎo)受争(zhēng)议的二手房交(jiāo)易中介费问(wèn)题，正逐渐得到监(jiān)管部门(mén)的重(zhòng)视。

　　5月8日，住建部(bù)、市场(chǎng)监(jiān)管(guǎn)总局联合发布了关(guān)于(yú)规范房地产(chǎn)经纪服务的意(yì)见。意见提及，近年来，部分房(fáng)地产经(jīng)纪机构存在(zài)利用(yòng)房(fáng)源客源优势收取(qǔ)过(guò)高费用、未(wèi)明码标价(jià)、捆绑收费、滥用客户个人信息等问题，加重交易当事人(rén)负担、侵(qīn)害其合法权益。

　　基于上述背景，两部门从加强(qiáng)从业主(zhǔ)体(tǐ)管理(lǐ)、明确(què)经纪服务(wù)内容、合理确定经(jīng)纪(jì)服务收费、严格(gé)实行明码(mǎ)标(biāo)价等十方面(miàn)，提出了(le)意见。

　　中原地产首席分析师张大伟称，随着(zhe)城市(shì)发展，一二线(xiàn)城市二手房交(jiāo)易占(zhàn)比逐渐(jiàn)增加(jiā)。以北京、上(shàng)海为例，二手房占市场成交比例超过(guò)80％，大(dà)量二手房成(chéng)交依(yī)赖中介居间成(chéng)交，房地产(chǎn)调控重心逐渐从开发(fā)商过渡到(dào)中介公司(sī)。

　　广东(dōng)省(shěng)城规(guī)院(yuàn)住房政策研究中心(xīn)首席研究员李宇嘉表(biǎo)示，买房对居民来说属于金额不(bù)低的大宗交(jiāo)易，由于二(èr)手房交易成本较高、交易周(zhōu)期较长，具有非常(cháng)强的专业(yè)性，居民往往通过中介(jiè)来完成。但(dàn)很(hěn)多中(zhōng)介利用信息不对称等问题，将非必(bì)要的(de)收费(fèi)夹带其中(zhōng)，如收(shōu)取过桥(qiáo)融资、按揭(jiē)费、担保费等，对居(jū)民(mín)造成额外的负担，而且这些服务事项并未明码标价(jià)。

　　对于二手房市(shì)场交易过程中存(cún)在的(de)“乱象”，李宇嘉指出，对(duì)包括经纪服务在内的相关市场交易行为(wèi)及其主体进(jìn)行规范(fàn)和秩(zhì)序整顿，是(shì)房地(dì)产市(shì)场管(guǎn)理(lǐ)和调控的主题。“当下，推进这项工作的(de)意(yì)义(yì)更(gèng)大，也(yě)更急迫。”

　　中介(jiè)收费问题成监管重点

　　二手房市场中，历来对(duì)房地产经(jīng)纪服务行业关注最多的一个话题，便是(shì)房地产经纪服务费的(de)问题。

　　张(zhāng)大伟认为，未来相关(guān)部门主要监(jiān)管的重(zhòng)点，将是对房(fáng)地(dì)产经(jīng)纪服务收费及中介交易进行规范(fàn)。

　　在(zài)热点(diǎn)城(chéng)市，二(èr)手房屋(wū)交易过(guò)程中(zhōng)，部分价值不菲的房屋，往往要缴纳一(yī)笔金(jīn)额不低的中介费。以(yǐ)北(běi)京(jīng)某房地产(chǎn)经(jīng)纪服务机构(gòu)2.7％的服(fú)务费率(lǜ)计算(suàn)，一套1000万元的房屋，中介费约为27万。

　　在合理确定(dìng)经纪服务(wù)收费(fèi)上，两部门(mén)在此次意见(jiàn)中(zhōng)提及(jí)，房地产经纪(jì)机构要合理(lǐ)降低住房买卖和租(zū)赁经(jīng)纪服务(wù)费用(yòng)。鼓励(lì)按照成交价格越高、服务费率越(yuè)低的原则实行分档定价。引导由交易双方共同承担经纪(jì)服务费用。

　　据张大伟介绍，目前房地产经纪服务收费标准的最早依(yī)据是1995年国家(jiā)计委建(jiàn)设部(bù)下发的《关于房(fáng)地产中介(jiè)服务收费的(de)通知》（971号文），其中第(dì)六(liù)条规定：房屋买卖代理收费，按成交价(jià)格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目前北京市(shì)执行的2014年更新后的收费标准，即根据这样(yàng)的规(guī)定：“少数特别复杂的住宅买卖经纪服务，经交(jiāo)易各方协商(shāng)同(tóng)意，可(kě)在规定的收(shōu)费(fèi)标(biāo)准基(jī)础上适当(dāng)上浮，上(shàng)浮幅度最高不得超过10％。”这意味着(zhe)，当前北京(jīng)二(èr)手房中(zhōng)介费(fèi)上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大(dà)伟表示，本着“简政放权”的精神(shén)，北京2015年(nián)取消了房地产中介(jiè)服务等57个政府定价，房地产经纪(jì)服(fú)务收费多(duō)少由(yóu)各中(zhōng)介机(jī)构自(zì)行决定(dìng)。

　　“房产中介机构(gòu)在实际(jì)收取费用(yòng)过(guò)程中，相(xiāng)关监管部门当前并未(wèi)明(míng)确具体的中介费率(lǜ)，中介机构(gòu)仅(jǐn)需在(zài)服务(wù)过(guò)程中对(duì)收费标准进行明(míng)码标价(jià)即(jí)可(kě)。而房地产经(jīng)纪服务机构在具(jù)体收取过程(chéng)中，会结合房屋价值及工资(zī)标准，综合计算出(chū)合适的(de)中(zhōng)介费率。”张大伟补充道。

　　对于明(míng)码标价问(wèn)题(tí)，两部(bù)门在此次(cì)意(yì)见中提(tí)及，房地产经(jīng)纪机(jī)构应当(dāng)在(zài)经(jīng)营门店、网站、客户端等(děng)场所或渠道，公示(shì)服务项(xiàng)目、服务内容和收费标(biāo)准，不(bù)得混合(hé)标价(jià)和捆绑收费。20mm等于多少厘米 20mm是多大房地产经纪机(jī)构提供的基(jī)本服务和延伸(shēn)服务，应当分别(bié)明确服务项(xiàng)目和(hé)收费标准。房地产(chǎn)经纪机(jī)构收(shōu)费前应当(dāng)向交易当事(shì)人出具收(shōu)费清单，列明(míng)收费标准、收(shōu)费金额，由当事(shì)人签字确认。

　　另外，对收费明显高于市(shì)场平均(jūn)水平的房地产经(jīng)纪机构，住(zhù)房和(hé)城(chéng)乡建设部门将会同市场监管等部门(mén)采取约谈等综(zōng)合措施进行重点监(jiān)管。市场监(jiān)管部门会同有关部门依法查处不(bù)按规定明码(mǎ)标(biāo)价、操纵经纪(jì)服务收费等违反价格和反垄断法律法规的行(xíng)为。对房地产(chǎn)经纪(jì)机(jī)构相关违(wéi)法违规信(xìn)息，市(shì)场监管部门要依法依规纳入国家企(qǐ)业信用信(xìn)息公示系(xì)统(tǒng)。

　　房屋中介费(fèi)要(yào)降了？

　　鼓励按照(zhào)成交价(jià)格越高、服务费率越低(dī)的原则实行分档定价，是否意(yì)味着，未来豪宅(zhái)的中(zhōng)介费(fèi)有望大幅降低？

　　中原地产华南区总裁(cái)兼深圳中(zhōng)原(yuán)总经理(lǐ)郑叔伦称，住建部(bù)发文(wén)鼓励按(àn)照成(chéng)交价格(gé)越(yuè)高、服(fú)务费率(lǜ)越低的原则实(shí)行分档定价，合理降低住房买(mǎi)卖和租(zū)赁(lìn)经纪服务费用(yòng)，主(zhǔ)要还是(shì)规(guī)范行(xíng)业，打击(jī)收费过(guò)高的经纪机构(gòu)，但对市场(chǎng)影响(xiǎng)有限，“以深圳为例(lì)，深圳市场豪宅和(hé)普宅本来(lái)收(shōu)费就不同，各家收费普遍在(zài)合(hé)理范围内，加上(shàng)经纪服务费用对市场的影响不大。”

　　张(zhāng)大伟指出，由于当(dāng)前两部门提出的意见仅为鼓励性质，即只是纲领性文(wén)件而非规定，未来(lái)如何具体认(rèn)定其(qí)中的细则，还(hái)需要看各城市落地执行(xíng)情况。

　　不过，张大伟表(biǎo)示，“从目前市场看(kàn)，经纪服务领(lǐng)域(yù)的调整改(gǎi)善、规范化，有利于行业健康发展(zhǎn)。同时，由于二(èr)手房很多房(fáng)源在产权方面(miàn)有瑕疵(cī)，如产权抵押、不同税(shuì)费等都可能对交易产生影响(xiǎng)，这对(duì)房地产(chǎn)经纪服务(wù)行业的专业性提(tí)出(chū)更高的要求。”

　　58安居客研究(jiū)院(yuàn)研(yán)究(jiū)总监(jiān)陆(lù)骑(qí)麟指(zhǐ)出，在二手房买卖(mài)过(guò)程中，原(yuán)本(běn)应该由上下家(jiā)各支(zhī)付一(yī)半的(de)中(zhōng)介费(fèi)，但在(zài)一些热点(diǎn)城20mm等于多少厘米 20mm是多大市的二手房交易过程中，往往(wǎng)会有这样的(de)情(qíng)形，因(yīn)部分(fēn)购房(fáng)者处于弱(ruò)势(shì)地位(wèi)，从而(ér)会出现(xiàn)中介费及税费均(jūn)由购(gòu)房者(zhě)来承(chéng)担。即使一些(xiē)房东(dōng)愿意(yì)承担中介费，这(zhè)部分费用也可能通过转嫁的(de)方(fāng)式，在房价中有所体现。

　　“上家(jiā)把(bǎ)中介(jiè)费转(zhuǎn)嫁给下(xià)家，市场这(zhè)种所(suǒ)谓‘约定(dìng)俗成(chéng)’的(de)情况，一(yī)些房(fáng)产中介公(gōng)司(sī)将其视(shì)为(wèi)向(xiàng)购房者(zhě)单(dān)边(biān)收费的(de)行为。部分中介(jiè)公司可能会利用其(qí)支配地位(wèi)，在原先经纪服务收费的基础上(shàng)，再次向房东收取费用，而(ér)这部(bù)分费用，房东往(wǎng)往会将其转再次转嫁给购房(fáng)者，这实际上相当(dāng)于变相推高了房价(jià)。两部门提出严禁(jìn)操纵经(jīng)纪服务收(shōu)费，不仅有利于(yú)提(tí)高交易中操作的透明度，也(yě)有利于(yú)房(fáng)价(jià)的稳定。”陆骑麟称(chēng)。

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