近两年火爆(bào)的(de)创新产品公募(mù)REITs进入密集分红(hóng)期，近日7只REITs陆(lù)续迎来(lái)除息日，公(gōng)募REITs整体呈(chéng)现出高比例稳定分红，15只公(gōng)告2022 年可(kě)供分配金(jīn)额的REITs产品，平均分(fēn)红比例接近99％。

　　多位业(yè)内人士对(duì)此表示(shì)，强(qiáng)制分红(hóng)机制是公募REITs主要特征之(zhī)一，稳定分红体(tǐ)现出该(gāi)类产品长期投(tóu)资价值，通过观测(cè)经(jīng)营活动现金(jīn)流(liú)、可供分(fēn)配现(xiàn)金等指标，也是观察REITs项目底层资产运(yùn)营情况的“窗口(kǒu)”。他们(men)也提醒普通投资(zī)者注意，与产权类(lèi)项目相比(bǐ)，特许经营REITs项目在经营权到期后不再产(chǎn)生现(xiàn)金收益，特许经(jīng)营权分红目前已包(bāo)含了利润分配(pèi)和(hé)本金的(de)归还(hái)，在(zài)选(xuǎn)择投资标(biāo)的时应了解资产类型和分红的特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集(jí)分红期，近(jìn)日7只REITs产(chǎn)品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息日，此外尚有(yǒu)6只(zhǐ)REITs实际分(fēn)配情况尚未(wèi)公布。整体(tǐ)来(lái)看，公(gōng)募REITs呈现出了高比(bǐ)例(lì)的(de)稳定分红(hóng)，15只公(gōng)告2022 年可供分配金额(é)的(de)公(gōng)募REITs产品中，2022年(nián)全年分(fēn)配金额占(zhàn)可(kě)供分配金额比例(lì)平均为98.89％，且绝(jué)大部分分配比例在96％以上。

　　中金基金相关负责人对此表示，投资(zī)公募REITs的主要收益来源(yuán)为持有期分红收益(yì)，以及基金份额交易价格的变(biàn)化。基金份(fèn)额二级市(shì)场(chǎng)价格受到公募REITs资(zī)产运营情(qíng)况及市场(chǎng)因素(sù)的综合影(yǐng)响(xiǎng)，较易引(yǐn)起波动。与此相比，基金(jīn)分红(hóng)预期(qī)则(zé)更有规律可循(xún)。公(gōng)募REITs的分红主要来自基础(chǔ)设(shè)施资产的经营现金流，投资人通(tōng)过基金募集材料和信息披露文件，结合行业及(jí)市场情况，可以(yǐ)分析基础设施项目的经营业(yè)绩(jì)，作为进行投资决策的重(zhòng)要参考。

　　“相(xiāng)对于基金份额二级(jí)市场价格变化导致的(de)浮盈或浮亏(kuī)，分红作为基(jī)金份额持有人(rén)实际获得的现金收(shōu)益，对于长期投(tóu)资(zī)者更(gèng)具参考价值。”中金基金相关负责人称(chēng)。

　　平安基金REITs 投(tóu)资中心运营(yíng)高级副总监李华平也(yě)表示，根据(jù)《公开募集(jí)基础(chǔ)设施证券(quàn)投(tóu)资基金指引（试(shì)行(xíng)）》及相关法规要求(qiú)，基础(chǔ)设施基金应当将90％以(yǐ)上合并后(hòu)基金年(nián)度(dù)可分配金额以现金形式分配给投资者，强制分红机制是公募REITs的主要(yào)特征之一，稳定(dìng)的(de)分红(hóng)机制体(tǐ)现(xiàn)出(chū)REITs产(chǎn)品长(zhǎng)期投资价值。

　　中航基金也认为，从投资角度来(lái)看，基础设施公募REITs同时具备“股性(xìng)”和“债性”双重特点。二级市(shì)场价(jià)格反(fǎn)映这类产品“股(gǔ)性(xìng)”的一面，分红体(tǐ)现了这(zhè)类(lèi)产品的“债性”特(tè)点。公(gōng)募REITs有强制分(fēn)红要(yào)求，分红类似于债券派息(xī)，但不等同于(yú)债(zhài)券(quàn)的(de)固定利(lì)息回报(bào)，而是由可供分配(pèi)现金决定(dìng)。

　　从机构投资者(zhě)的角度来看，一方面是(shì)公募(mù)REITs丰(fēng)富了机构投资者(zhě)的投资品类，为资产配置多元化(huà)提供抓手，具有(yǒu)较强的配置价值。另一方面，公募REITs的分红能够帮助机构投资者(zhě)稳定收益。机构投资者公募REITs能够通过分红(hóng)获(huò)取相对(duì)于投(tóu)资债券相(xiāng)对高(gāo)的收(shōu)益(yì)性，在有(yǒu)效控(kòng)制风(fēng)险(xiǎn)的(de)前提下(xià)，增厚资产包收(shōu)益，起(qǐ)到投资“压(yā)舱石”的作用(yòng)。

　　分(fēn)红除了(le)投(tóu)资收益“落袋为安”外，市场对于(yú)未来(lái)分红(hóng)水平的预期，也是影响REITs基金二级市场价格走势的关键因素之(zhī)一。

　　从近(jìn)期(qī)公募REITs的二级市场(chǎng)表现(xiàn)看，截至4月21日，今年(nián)以来中证(zhèng)REITs（收盘）指(zhǐ)数收于975.99 点，年内(nèi)下跌7.44％，未跑赢(yíng)主要股票(piào)和(hé)债券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日(rì)，有20只辣妹是夸人还是骂人的，辣妹是夸人还是骂人的话公募REITs发布了(le)2022年年报，部分产品受宏观(guān)经济的影响，可分配金额完成率(lǜ)不达预期，一(yī)定程(chéng)度上影响了公募REITs二(èr)级市场的价格。”李华平称(chēng)，公募(mù)REITs二级市场(chǎng)的价格波动受多重因素的影响(xiǎng)，投资收(shōu)益是影(yǐng)响REITs二(èr)级市(shì)场价(jià)格的主要因素之一，而(ér)稳定的(de)分(fēn)红有利于吸引投资者(zhě)参与(yǔ)公募REITs二级市场(chǎng)的(de)投资。

　　中金基金相关负责人也表示，近期经济预期恢复，一(yī)方面(miàn)市场(chǎng)热点(diǎn)呈现向股票和债(zhài)券回(huí)归的过(guò)程；另一方面，基础设(shè)施项目(mù)的经营业(yè)绩相(xiāng)对经济活力的改(gǎi)善有一定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分红除权日，将对基(jī)金份额的开盘指导价(jià)做调(diào)减处理，调减金额根据(jù)单位基金(jīn)份额的分(fēn)红(hóng)金(jīn)额(é)进(jìn)行计算。除权操作是对分红前后基(jī)金份额净(jìng)值(zhí)变化的修正，使投资(zī)人在基金分红前(qián)后(hòu)均(jūn)可以获得公平(píng)的投资机会。

　　“分(fēn)红可增强投(tóu)资(zī)者长(zhǎng)期投资的信心(xīn)，同时需结合(hé)持(chí)有产品的特性(xìng)，关注二级市场扰动对(duì)整体收(shōu)益的影响程度。”中航基金(jīn)相关人(rén)士也称。

　　特许经营权分红包括利润分配和本金归(guī)还(hái)

　　普通投资者应了解(jiě)底层资产情况

　　多位业内人士还提醒，与现有(yǒu)公募基金分(fēn)红前(qián)提是本(běn)金(jīn)之上的增值部分不同(tóng)，特(tè)许经营(yíng)权REITs基金运作期(qī)间的“分红”界定为(wèi)“分(fēn)派”更为准确(què)，分派的(de)是本金与增值两个(gè)部分，两个部分之间的(de)比例是变动(dòng)的，与现(xiàn)有公募基金分红差异很(hěn)大，大多(duō)数普通(tōng)投资者可能(néng)把(bǎ)“分派”金额误认(rèn)为(wèi)是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年(nián)等(děng)合同年限到期后基金价(jià)值面临极大不(bù)确定性(xìng)，这是该类投(tóu)资者应该(gāi)注(zhù)意的情(qíng)况。

　　李华(huá)平表示，目前公募REITs主要有特(tè)许经(jīng)营权类和产权类两(liǎng)大资产(chǎn)类(lèi)型，持有(yǒu)产(chǎn辣妹是夸人还是骂人的，辣妹是夸人还是骂人的话)权(quán)类产(chǎn)品的收益主要包括每年的现金(jīn)分红及资产增值的收益，而持有特许(xǔ)经营(yíng)类产(chǎn)品的收益主要来自(zì)项目每年的现(xiàn)金分红。其中，特许(xǔ)经营权类资产的分红(hóng)包(bāo)括(kuò)了利润分配和本金(jīn)的归还，两者的(de)比(bǐ)率也是变(biàn)动的，对特许经营权类资产的公(gōng)募REITs可以内部收益率（IRR）来衡量投资收益。普通投(tóu)资者(zhě)在(zài)选择投(tóu)资标(biāo)的时，应了解公(gōng)募(mù)REITs底层资产的类(lèi)型(xíng)。

　　中航基金也表示，从细分(fēn)来看，各类(lèi)公募REITs分红因(yīn)底层资产属性不同(tóng)而形成区(qū)别(bié)。特(tè)许经营(yíng)权类的公募(mù)REITs产品因其分红相当(dāng)于(yú)包含(hán)“本金+收益”，分红相对较多，债性偏强。而产权类的(de)公(gōng)募REITs分红主要为“收益”，更(gèng)看(kàn)重底层资产的价值增(zēng)值，所(suǒ)以相对股性偏强。普(pǔ)通投资(zī)者在选择公募REIT时，需要考虑(lǜ)底层资产属(shǔ)性，对所选择产品的二级(jí)市场价格和分红有合(hé)理预期。

　　中(zhōng)金基金相关负责人也认(rèn)为，与产权(quán)类项目相比，特许经(jīng)营项目在经营权到期后不再(zài)能(néng)产生(shēng)现金收益，因此将可供分配金额(é)的分配理解为(wèi)“分派”比“分红”更(gèng)加准确(què)。基于这个特(tè)点，剩余(yú)经营(yíng)期限较短(duǎn)的特许经营项目，通常具备更(gèng)高的分(fēn)派率水平。对于剩余期限较长的特许(xǔ)经营(yíng)权项目，即使分派率相(xiāng)对较低，也(yě)有(yǒu)足够(gòu)年限收回本(běn)金并取得收益。

　　中金基金该负责人(rén)提醒投资者注(zhù)意，特许经营(yíng)权(quán)项(xiàng)目(mù)的分派(pài)金(jīn)额包含了投资(zī)本金，在不进行扩募的情况下，基金(jīn)份额(é)单(dān)价(jià)随着分派进度逐年下降是正常现象，投资(zī)特许经营权(quán)REITs的收益来自项目(mù)剩余期限产生的现金流。

　　“与(yǔ)特许经(jīng)营项目相(xiāng)比，产权类项目的土地(dì)或建筑的剩(shèng)余使用年限一(yī)般较长(zhǎng)，再加上到期后通过(guò)对建筑(zhù)的(de)更新改造(zào)或(huò)补缴土地出让金(jīn)等(děng)追(zhuī)加投资，有机(jī)会进一步延长(zhǎng)经营期限。这种(zhǒng)类似(shì)永(yǒng)续经(jīng)营的假设反映(yìng)在基础资产的估值上(shàng)，使产(chǎn)权类REITs具备更(gèng)显(xiǎn)著的资产投资属性(xìng)。”该负(fù)责人称。

　　观测内部收益率等指标

　　评估项目底层资产运营情况(kuàng)

　　在基金分红的时(shí)点，多(duō)位业内(nèi)人士还表示，在产品分红期，投资者可(kě)以观测经营(yíng)活动现金流、可供(gōng)分配现金、内部(bù)收益(yì)率等(děng)指标，来观察和评估项目底层资产的(de)运营情况。

　　中航基金(jīn)表(biǎo)示，年报指标中，跟现金相关的指标有两个：一(yī)是年报中披露(lù)的经(jīng)营活动现(xiàn)金流(liú)，二是(shì)可(kě)供分配现金，二者存在本(běn)质(zhì)性(xìng)区(qū)别。经营活动产生(shēng)的现金净流量(liàng)是指企业经营、筹资、投(tóu)资产生的现(xiàn)金(jīn)流，基于企(qǐ)业本身经营(yíng)活动产生；可供分配的现金(jīn)实质上是从EBITDA出发，对非现(xiàn)金(jīn)影响利(lì)润表的项目进(jìn)行调整，加期(qī)初现金，最终得到的账面(miàn)现金。

　　李(lǐ)华平也表示，公募REITs作为(wèi)资产配置新选择(zé)，投资价值体现在(zài)相对股债市场独(dú)立的资(zī)产配(pèi)置功(gōng)能，比较适合长期持有。建(jiàn)议投资者对(duì)经(jīng)营权类的资产可(kě)以更多关注(zhù)内部收益率的高低，对产权类的资(zī)产更多关(guān)注分派(pài)率(lǜ)高低(dī)。因(yīn)为公(gōng)募(mù)REITs可分配收(shōu)益主要来(lái)自底层资(zī)产的经营净(jìng)现金流，所以底(dǐ)层资产运营情况直接影(yǐng)响投(tóu)资(zī)回报，投资者可综合考虑原始权益人综合实力、运营管理机(jī)构(gòu)实力、公募基(jī)金管理(lǐ)人实力等多重因素来选(xuǎn)择(zé)投资标的。

　　中信证(zhèng)券研报也显(xiǎn)示，公募REITs进入密集(jí)分红期(qī)，由于分红(hóng)交易带(dài)来的短期博弈机会仍在，叠加此前市(shì)场接连回调，建议(yì)投资者关注(zhù)有(yǒu)基本(běn)面支撑、填权效应(yīng)相对明显(xiǎn)、同时(shí)分红(hóng)规模较为(wèi)可(kě)观(guān)的个券。

　　“公(gōng)募REITs的招(zhāo)募说明书均会载明REITs在发行首(shǒu)年及次年(nián)的可(kě)供分(fēn)配金额(é)预测。投资者可以将REITs的实际(jì)分红金额与募集材料中披露(lù)预测进行比(bǐ)较(jiào)分析，结合经济及市场(chǎng)的(de)实(shí)际环境，对基础设施项目的运营(yíng)业绩及(jí)REITs的管理能力(lì)进(jìn)行判断。”中金(jīn)基(jī)金(jīn)上(shàng)述(shù)负(fù)责人也称。

未经允许不得转载：中国书画艺术 辣妹是夸人还是骂人的，辣妹是夸人还是骂人的话