5月以来，房地(dì)产(chǎn)板块个股多出现小幅上涨，截(jié)至(zhì)5月10日收盘，中信房(fáng)地产指数本月涨(zhǎng)幅约为(wèi)2％。而以公募基金为代表(biǎo)的机构对于这一板块已经在悄然布局。数据显示，以南方和华夏的两(liǎng)只(zhǐ)老牌ETF基金(jīn)为例，5月9日时(shí)所公布的(de)总份额(é)均较4月28日时有小幅增长。根据基金一季报统计(jì)，龙(lóng)头与(yǔ)地(dì)方国企央企获(huò)得增持，持仓数量占流通(tōng)股比重增(zēng)幅(fú)五只个股分别为(wèi)华发(fā)股份+3.40％、滨(bīn)江(jiāng)集(jí)团+1.71％、中新集团(tuán)+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积(jī)余+0.92％。

　　公(gōng)、私募配置房地产或“底部(bù)回升”

　　行业(yè)红利(lì)时代已过 精耕(gēng)细作成共识

　　从公募基金对房地(dì)产(chǎn)的配置(zhì)看，2019年末，公募所持有的房地产行业标(biāo)的市值约(yuē)1188亿元，占其所持股票市值的(de)4.66％左右；2020年市场表现出(chū)色，但公募所持房地产公(gōng)司(sī)市值在股票资产中(zhōng)的占比却(què)断崖(yá)式下跌至1.85％；2021年，这一数(shù)值更是进一(yī)步(bù)降(jiàng)至(zhì)1.56％。

　　不(bù)过2022年终于出(chū)现了三年(nián)来的首(shǒu)次回升，年(nián)底这(zhè)一数值(zhí)从1.56％升至1.65％。与此同时，公(gōng)募对房地(dì)产(chǎn)行业的(de)持股比例也同步回升，从2021年(nián)底(dǐ)的6.94％提高到2022年(nián)末(mò)的7.03％。

　　这样的势头似乎(hū)在今年一(yī)季度得以延续(xù)。数(shù)据统计(jì)显示，公募重仓持有房地(dì)产(chǎn)板块(kuài)一季度(dù)市值TOP15门槛为(wèi)1.6亿元，较2022年四季度提(tí)升6.71％。持仓市值(zhí)前五个股分别为保利发展、招商蛇口、万科A、华发股份(fèn)、滨江(jiāng)集团，持仓(cāng)市值(zhí)占板块(kuài)比(bǐ)重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现，公募(mù)对于房(fáng)地产的(de)投(tóu)资愈发有集中(zhōng)于(yú)龙(lóng)头的趋势(shì)。Wind显示，在(zài)公募基金一季报(bào)汇总的重仓股中，房地(dì)产板块(kuài)排名最高的是(shì)保利发展，在基(jī)金(jīn)重仓第(dì)33位。排名第二的是招商(shāng)蛇口(kǒu)，排在(zài)第78位。而老牌龙头股万科A排(pái)在(zài)第96位。对比去年四季报(bào)，变(biàn)化之处首先在于(yú)几(jǐ)只房地产龙头肠粉用什么粉做最好，肠粉一般用什么粉做的股(gǔ)从排位上(shàng)看均有退(tuì)步，尤其(qí)是(shì)万科(kē)最为明显；其次是(shì)金地集团退出百(bǎi)大之列。但考虑到房地产是复苏链上最后一环，且首季并(bìng)非(fēi)行业销售(shòu)旺季，其传导到(dào)二级市场乃至机构持仓上还需要时(shí)间(jiān)周(zhōu)期(qī)。

　　形成共识的(de)是，经济圈判断房(fáng)地产已(yǐ)经进入大分化(huà)时(shí)代，一二线城市(shì)好于(yú)三四线城市。而(ér)映射(shè)到二级(jí)市场投资上，配置房地(dì)产行业(yè)轻松收获(huò)行业贝塔的(de)红利期(qī)一(yī)去不返了。“如果(guǒ)按照产(chǎn)业(yè)周期来(lái)分(fēn)类(lèi)，包括(kuò)房地产等几类行业在盖特纳曲(qū)线里属(shǔ)于(yú)成熟期或者衰退期的行(xíng)业，传(chuán)统认知上(shàng)没有(yǒu)什(shén)么投资机(jī)会的。但(dàn)在这几年特殊的行情里包括(kuò)煤炭、电解铝等类似的行(xíng)业也出现了一些机会，背后(hòu)的(de)逻(luó)辑是供(gōng)给侧发生了更大的变化。”一不愿具名的上(shàng)海公募基(jī)金经(jīng)理指出。

　　不过也有公募人士持(chí)谨慎乐观态度(dù)：“行业(yè)前几(jǐ)年17亿～18亿平方米的年销售面积(jī)很难再(zài)出现了，2022年光是(shì)居民存款数量增加了15万亿(yì)元。中国(guó)存量有(yǒu)400亿(yì)平方米建筑(zhù)面积，考虑存量地(dì)产的更新，也有近10亿(yì)平(píng)方(fāng)米(mǐ)。需求端(duān)还(hái)需要有(yǒu)一(yī)定的政策出来去刺(cì)激(jī)购房。”

　　宝盈基金房地产研(yán)究员吕功绩也指出(chū)：“时(shí)至今日，无论从城镇(zhèn)化的进(jìn)程，还是人均(jūn)住房面积（接近30平/人），我国均已告别(bié)住房短缺时代(dài)，而目前居民的杠杆(gān)率和房(fáng)价(jià)收入(rù)也不支撑每(měi)年18万(wàn)亿元的销售额，以(yǐ)及(jí)过快上行的房(fáng)价，因而行业高增(zēng)的时代已(yǐ)经过去，未来行业的需求或将回落，在此过程(chéng)中，伴(bàn)随着地产(chǎn)的高杠杆属(shǔ)性，就(jiù)很容(róng)易出(chū)现信(xìn)用风险(xiǎn)问题（类似2022年的民营地产爆雷(léi)），行(xíng)业进入到(dào)供(gōng)给侧(cè)出(chū)清的过程。这个(gè)过程中，综合竞(jìng)争力(lì)强的公司就能够(gòu)通过大鱼吃小鱼的方式，获(huò)得市占(zhàn)率的提升。当(dāng)行业(yè)需求见顶回落时，行业的(de)贝塔已经过(guò)去了，但不代表没有投资(zī)机会，机(jī)会在于城市、位(wèi)置、产品的(de)阿尔法，而对应到股票投资，就是强竞(jìng)争力公(gōng)司的(de)阿尔法。”

　　或许也(yě)是基于这样的认识转变，精耕细作(zuò)个(gè)股成为公(gōng)募乃(nǎi)至整体机构的务实之举。

　　机构配置房地产“风物长宜(yí)放眼量”

　　头(tóu)部央(yāng)国企、优(yōu)质区域性标(biāo)的(de)成香饽(bō)饽

　　5月以(yǐ)来，房地产板块个股多出现(xiàn)小幅(fú)上涨，截(jié)至5月(yuè)10日收盘，中信房地(dì)产指数本月涨幅(fú)约为2％。从具(jù)体的个股来看，《红周刊》利用Wind统计申万房地(dì)产板块个股，在(zài)纳入(rù)统计的(de)124只房地(dì)产类标的股中，本月以(yǐ)来(lái)实(shí)现股(gǔ)价上涨(zhǎng)的(de)达到了81家。

　　其中，上述(shù)时间段恰好排名前五的(de)公(gōng)司(sī)月内涨幅超过了10％，它们分别是上实发(fā)展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福(fú)、荣安地(dì)产。排名第一的上实发展，五一假(jiǎ)期(qī)归来后日成交量(liàng)明显放大，4日、5日连续两个交易日收出涨停。从(cóng)该股的基本面来看，上(shàng)实发展的主营业(yè)务为(wèi)房(fáng)地产开发与经营。公司的主要产品及服务为房(fáng)地产(chǎn)销售、房地产(chǎn)租赁、物(wù)业管理服务、工(gōng)程项目、酒(jiǔ)店经(jīng)营。从(cóng)业绩数(shù)据来看，2022年，其实现营业收入52.48亿(yì)元，比上期减(jiǎn)少47.85％，归母(mǔ)净利(lì)润1.23亿元，同(tóng)比下降33.24％。2023年(nián)第一(yī)季度(dù)，其实现营业(yè)总(zǒng)收(肠粉用什么粉做最好，肠粉一般用什么粉做的shōu)入27.87亿元，同比增长(zhǎng)183.02％；归母净利润2.86亿元，同比(bǐ)扭亏。

　　不过(guò)从十(shí)大(dà)流通股股(gǔ)东来看，各类机构都有对其布局的例子。以3月31日时的首季十大流通(tōng)股股东来看， 具(jù)体包括(kuò)公(gōng)募的上(shàng)银(yín)基金、私募的迎水文龙、中(zhōng)央(yāng)汇金、长城资产(chǎn)管理公司等(děng)都跻(jī)身前十的行(xíng)列(liè)。

　　巧合的(de)是，涨(zhǎng)幅暂时排(pái)名第(dì)二的浦东金(jīn)桥也(yě)是(shì)上海本地房企，其第一季度的(de)收入利润(rùn)规模大幅(fú)度复(fù)苏(sū)。究其原因，一方(fāng)面是(shì)该公司(sī)后疫情时(shí)代出租(zū)率复苏至近年来最高，另一方面则是公司拿地(dì)结(jié)算持续性向(xiàng)好，从数字(zì)上看，一季度新增(zēng)虹口(kǒu)135、138住宅(zhái)地块，总建(jiàn)筑面积约54万平方(fāng)米。

　　在(zài)这(zhè)样的业绩势头向好背景下，自然也吸(xī)引了知名(míng)机构在其中持续驻足。从第一季度十(shí)大流通股(gǔ)股东来看，知(zhī)名(míng)私募高毅邓晓峰的两只产品依然在前十中，这也是连续第三个季(jì)度他(tā)有的(de)两只产品杀入前十。同时榜单中还有(yǒu)一支大名(míng)鼎鼎(dǐng)的QFII阿布扎(zhā)比投资局，其当季(jì)还小幅(fú)增加(jiā)了持(chí)股(gǔ)。

　　除(chú)去上(shàng)述两(liǎng)家上海区域性地产公司外(wài)，荣(róng)安地产则是主(zhǔ)要布局在(zài)深圳的地产公司(sī)，一季报交(jiāo)出的(de)也是(shì)一份报喜(xǐ)的成绩单(dān)：首季公司实现营(yíng)业收入51.85亿元，同(tóng)比(bǐ)增长(zhǎng)35.51％。归属于上市(shì)公司股东的净利(lì)润6.48亿元，同比增(zēng)长31.27％。

　　从机构态度(dù)来看(kàn)，《红周刊》注意到两只(zhǐ)公募指基首季新杀入十(shí)大流(liú)通(tōng)股股(gǔ)东行列。具体说(shuō)来(lái)， 南(nán)方中证全指房地产(chǎn)ETF上榜排名第七(qī)位，富国中证指数1000增强(qiáng)则(zé)排名第九位，此外联袂出现的机构(gòu)还有QFII高盛国际和私募迎水聚宝。

　　接受《红周(zhōu)刊》采(cǎi)访时，兴证全球(qiú)基金相(xiāng)关(guān)人士分析：“经历过行(xíng)业洗牌和兼并重组后(hòu)，龙头的价值更为笃定突出；从拿地端看，2022年土地市场大幅降温，优质土地供(gōng)给较多（券商(shāng)测算对应(yīng)潜在毛利率在25％以上，目前房企的利润(rùn)率仅20％），绝大多数房(fáng)企受限(xiàn)于信用问题或者(zhě)资金紧张没法拿(ná)地(dì)，龙头房企趁机获取低成本土地(dì)，龙头房企(qǐ)的拿地力度（拿地金额/销售金额）基本在(zài)30％以上；从融资上(shàng)看，龙头房企杠杆率较(jiào)低，净负(fù)债(zhài)率基本在70％以(yǐ)下，而其他(tā)房(fáng)企的(de)净负债率(lǜ)普(pǔ)遍都在(zài)100％以(yǐ)上，加杠杆空(kōng)间有限，从融资成(chéng)本看，龙头(tóu)房企的融资成(chéng)本不断下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头房企(qǐ)明显跑赢行业(yè)，1～4月百强房企的销(xiāo)售额(é)增速为9％，而(ér)TOP14的销(xiāo)售额增速为29％。”

　　需要强调的是(shì)，在当前中(zhōng)特估的浪(làng)潮下，央国企地产股或存在发展的大好机(jī)会。中信证券指出：“房地产行业(yè)的结构(gòu)性(xìng)机会(huì)依(yī)然存在(zài)，少(shǎo)部分公司尤其是(shì)央(yāng)企占(zhàn)据显著优势，其主要又体(tǐ)现为(wèi)库(kù)存的优(yōu)势。央企地产公司，现阶段表现出较低的融资成本，优质的开发(fā)资源和良好的不动产资产运营(yíng)能力的多重竞争(zhēng)优势。”

　　“即(jí)使没有中特估，国央企相较(ji肠粉用什么粉做最好，肠粉一般用什么粉做的ào)于民营地产公司也是更有(yǒu)优(yōu)势的。”吕功(gōng)绩(jì)强调，“对(duì)于减值、土地资源(yuán)债权(quán)债务关系等(děng)问题，市场对(duì)民(mín)营房开企业的资产会有更多(duō)担忧和质疑，所以(yǐ)在这(zhè)一轮行业出清的过(guò)程中，央国企相较于民企来说估值的修复更明显。中特估的(de)角度从(cóng)中长期的(de)维度看，行业的逻辑在于集中度提升后，行业进入高质量(liàng)发展阶段，具备(bèi)较快速发展(zhǎn)阶段更(gèng)稳定且(qiě)可预期的盈利和现金流(liú)创造(zào)能力，以此带来(lái)估值中枢的提升，应(yīng)该关注估值相对(duì)较(jiào)低，企(qǐ)业自身资产的质量好、运(yùn)营能(néng)力强(qiáng)、可(kě)以创造(zào)持(chí)续现金流的企业。”

　　“存(cún)量(liàng)时代中行业普涨的概(gài)率(lǜ)比较低，行业内(nèi)部将出现分化(huà)，要关注将(jiāng)受益于(yú)行业集中度(dù)提升(shēng)的(de)头部(bù)公司。”星石投资(zī)首席(xí)研(yán)究官方(fāng)磊(lěi)也表(biǎo)示。

　　顺应机构这一思路的(de)话，或许还是(shì)保利发(fā)展、招商蛇口等国(guó)资背景龙(lóng)头前途更(gèng)为光明。不过国投瑞银基金投资部副总监(jiān)綦傅(fù)鹏表示：“需要客观地去持(chí)续(xù)观察国企央企在三个方面是否可以维(wéi)持，首先是(shì)融资成本保(bǎo)持(chí)低位，其次是销(xiāo)售(shòu)份(fèn)额持续提升，再(zài)次是拿地份(fèn)额持续提(tí)升。”

　　复(fù)苏速度缓慢

　　机构需要多给一些耐心

　　而《红周刊(kān)》也根(gēn)据房(fáng)企一(yī)季报梳理发现，对于2022年的业绩(jì)出现的整体(tǐ)下(xià)滑，2023年一季度的业绩(jì)分(fēn)化(huà)更趋明显，保利发展、滨江集团等房企(qǐ)营收(shōu)、净利均实现了业绩的回(huí)正，甚至是较大增速的增长(zhǎng)。而这些公司也是机构的重(zhòng)仓对象。

　　对此，知名房地产(chǎn)业内人士张宏伟(wěi)向《红周刊》分析表示，业绩出(chū)现明显(xiǎn)改善的房企，主要(yào)是因为过去两三(sān)年时间，尤其(qí)是(shì)在2021年下半年民营房企(qǐ)不怎么投资拿地(dì)之后，国有企业仍在持续(xù)性地拿地，且主要集中(zhōng)在核心(xīn)城市，投资力(lì)度较大。投(tóu)资(zī)的驱动(dòng)能(néng)够推动房企销售业绩(jì)的(de)增(zēng)长(zhǎng)，从而(ér)在(zài)2023年(nián)一季度市(shì)场恢复但(dàn)仍处于调整的过程中，能够保有(yǒu)一个正增长(zhǎng)。

　　不过张(zhāng)宏伟同时也提醒(xǐng)表示，在房地产的复苏过程(chéng)中，还面临着一些(xiē)不确定性(xìng)。其(qí)实整(zhěng)个市场从(cóng)四月份开始又在往下掉(diào)。除了杭州、成(chéng)都(dōu)等极个别城市四月环比三月相对表现较好(hǎo)之外，包括北(běi)京、上海在内的绝大多数城(chéng)市都出(chū)现环比下滑的情况。而现在五月的市场表现也不太(tài)乐观(guān)。按照现在的经济(jì)状况、收入情况(kuàng)，以及市场(chǎng)的去库存(cún)压力(lì)、企业的资金(jīn)面压(yā)力，可能会出现(xiàn)，到六月份房企为了半(bàn)年(nián)报冲业绩出(chū)现市(shì)场的(de)短(duǎn)期反(fǎn)弹外的(de)一个市场(chǎng)乏力现象。也就是说，第二(èr)季度、第三季度增长不确定性的(de)压力(lì)仍(réng)旧较(jiào)大。

　　上(shàng)海利(lì)檀投(tóu)资董事长陈昊(hào)扬也向《红周刊(kān)》指出(chū)，现在整(zhěng)个房地产以及其上下游产(chǎn)业链的复苏速度都比(bǐ)想象的要慢很多，我(wǒ)们要多(duō)给一些耐心，这个时候，在房地产(chǎn)以及上下游就不是赚(zhuàn)快钱的(de)时(shí)候，只(zhǐ)能赚他基本面的钱(qián)。但这也意味(wèi)着(zhe)，只有极为少(shǎo)数的(de)、做得(dé)比同(tóng)行好得(dé)多的企业(yè)，会伴随整个行业(yè)的弱复苏，业绩会逐步体现出来(lái)。所(suǒ)以只能耐(nài)心地去等待它的基本面不断(duàn)地凸显出(chū)来，这(zhè)需(xū)要时间(jiān)。

　　（本文已(yǐ)刊发于(yú)5月13日《红周刊》，文中提及个股(gǔ)仅为举例分析(xī)，不(bù)做(zuò)买(mǎi)卖推荐。）

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