OPPO宣布(bù)关停旗下芯片子公司哲(zhé)库科技，引(yǐn)发了公募REITs扩募风波，如(rú)今，二(èr)级市场的影(yǐng)响仍未(wèi)停(tíng)歇。

　　Wind数据显示，5月(yuè)15日，华(huá)安张江光大园(yuán)REIT开盘继续延续(xù)此(cǐ)前几日(rì)的下跌走(zǒu)势，午(wǔ)后(hòu)跌幅一度扩(kuò)大，尾(wěi)盘有所(suǒ)拉升(shēng)，全天收跌6.22％，最近(jìn)3个交易日跌幅超过9.69％。

　　此前，华安(ān)张江光大园REIT曾(céng)发布公告，紧急回应称，哲库科技是(shì)其扩募拟新购(gòu)入(rù)基(jī)础设施资(zī)产张润大厦的重要承租(zū)方之(zhī)一，目(mù)前未收(shōu)到(dào)哲库科(kē)技及(jí)OPPO方面关于停止执行(xíng)已签租赁协议的通知。同(tóng)时，在(zài)公告中，华安张江光大(dà)园REIT进一步表示，原始(shǐ)权(quán)益人将(jiāng)继续密切关注哲(zhé)库(kù)科技后续情况，积(jī)极做(zuò)好(hǎo)相关应对。

　　此外，张江(jiāng)REIT拟扩募购(gòu)入项目的原(yuán)始权(quán)益人相关负责人也(yě)表(biǎo)示，近(jìn)期已同步启(qǐ)动了应(yīng)急预案(àn)，排摸储备(bèi)租户(hù)，积极应对哲库提前退租的可能事项。由于张润大厦是全国首批REITs申报(bào)扩募(mù)项目，公(gōng)司领导(dǎo)高度重视，浦东新区(qū)国资委(wěi)也高度关注(zhù)。

　　多位业内(nèi)人士表示，华安张江(jiāng)光大园REIT近期市场波动较大(dà)，但其实不动产公(gōng)募REITs项目短期出租率(lǜ)下跌并不会从根本上影响其内(nèi)外价(jià)值(zhí)，投资(zī)者应理性看待。

　　张江(jiāng)光(guāng)大园REIT

　　二(èr)级(jí)市场价格继续波动

　　本周，OPPO关(guān)停旗下(xià)芯片(piàn)子公司哲库(kù)科技的事(shì)件继续扰(rǎo)动公(gōng)募REITs市场。

　　Wind数据显示(shì)，5月15日，华安张江光(guāng)大园REIT以3.726元的价格小幅(fú)低(dī)开(kāi)，此后二级市(shì)场价(jià)格开始(shǐ)震荡走低，午盘收跌6.17％。午后(hòu)，华安(ān)张江光大园REIT跌幅(fú)一度扩大到8.30％，随后价(jià)格(gé)有(yǒu)所(suǒ)回升，最(zuì)终报(bào)收(shōu)3.512元，全(quán)天跌幅6.22％。

　　受近期不利(lì)消(xiāo)息(xī)影(yǐng)响，华安张江光大园REIT最(zuì)近几(jǐ)个交易日二级市场价格表现欠佳(jiā)，5月11日以来，3个交易日跌幅(fú)达到9.69％，今年以(yǐ)来跌(diē)幅7.76％。不过，自(zì)2021年6月21日上市(shì)以来，华(huá)安张江光大(dà)园REIT累计涨幅超过24％，在全市场公(gōng)募REITs中位居前列(liè)。

　　从5月15日公募REITs市场整(zhěng)体表(biǎo)现上看，目前上(shàng)市(shì)的(de)8只产业园区基础设(shè)施(shī)REITs中，仅博时招商蛇(shé)口产(chǎn)业园REIT微(wēi)幅上(shàng)涨，其余7只均有不同程度下跌，8只产业园区基础设施REITs5月15日平均跌(diē)幅1.38％。今年以来平均跌幅(fú)5.17％。

　　“此前，张(zhāng)江REIT一季报中(zhōng)已(yǐ)经披露张(zhāng)江(jiāng)光大园项(xiàng)目出租率有所下降，如今拟扩募的项目又遭遇突发事件，因此导(dǎo)致二级(jí)市(shì)场价格出现波动。”一位业内人士分析(xī)称。

　　不过(guò)，在上述人士看来，尽管出于(yú)风险规避(bì)的原因，最近几个交易日场内资(zī)金有所流(liú)出，但是，不动产公募REITs项(xiàng)目(mù)短(duǎn)期出租率下跌(diē)并不会从根本上(shàng)影(yǐng)响其内外价值。

　　他也同(tóng)时(shí)表示(shì)，目前随(suí)着二级市(shì)场价格下跌，风险(xiǎn)也得到一(yī)定释放(fàng)，但是价(jià)格(gé)涨(zhǎng)跌会受到基本面、情绪面(miàn)等多重因素影响，不好判断价格(gé)是不是已经(jīng)完(wán)全触底。

　　此(cǐ)外，还有一位业内(nèi)人士表示，今年整体REITs市场(chǎng)表现(xiàn)低迷，不少产品年内二级市场跌幅较大(dà)，其(qí)实(shí)有些隐含(hán)收益率高的(de)产品具备一(yī)定的投(tóu)资价值，很适(shì)合(hé)稳健类投资者。此外，伴随着经(jīng)济(jì)复苏(sū)的步伐，产业园区(qū)、物流类等REITs产品具备一定的投资价值。

　　先锋瑞驰(chí)私募基金执行董(dǒng)事高如(rú)星对此(cǐ)表示，若张江园区最终能顺利解决招商，平稳过度对经营现金流没有造成大的(de)影响(xiǎng)，“事件性利空下调至(zhì)得(dé)这么急、这么(me)深(shēn)，加上(shàng)前期本身园区类资产就回调(diào)不(bù)少了，这就是黄金坑。”不过，他也强调，最终还(hái)是落到租金(jīn)收(shōu)入受不受影响(xiǎng)，影响多大，估计(jì)园区会最终解决。

　　张江REIT紧(jǐn)急回应

　　扩募路上再迎接考(kǎo)验

　　5月(yuè)12日，OPPO宣布(bù)关停旗下芯片子公司哲库科技。随后5月12日晚，华安张江光大园REIT发布(bù)公告，紧急回(huí)应称，哲库科技是其扩募(mù)拟新购(gòu)入(rù)基础设施资产张润(rùn)大厦的重要承租(zū)方之一，目前未收到哲(zhé)库科技及(jí)OPPO方面关于停止执行已签(qiān)租赁(lìn)协议的(de)通(tōng)知。同时，在公告中，华安张江光(guāng)大(dà)园(yuán)REIT进一(yī)步表(biǎo)示，原始权益(yì)人将(jiāng)继续(xù)密(mì)切关注哲库科(kē)技后续情况，积(jī)极做好相关应对。

　　此前，张江REIT因其一季报(bào)中(zhōng)披(pī)露的(de)张江光大(dà)园项目出租率(lǜ)下降事项(xiàng)，一度二级市场价格出现回落。在(zài)随(suí)后召开的业绩说明会中(zhōng)管理人(rén)就相(xiāng)关(guān)事项进行了(le)解释说明(míng)，市场信心得到了一定提振，二级市(shì)场价格表现也(yě)趋于平稳(wěn)。据(jù)了(le)解，张江 REIT在5月11日召开的线上和线下(xià)的(de)扩募说明(míng)会上(shàng)，运营团队(duì)表示了对张江光大(dà)园项目的信心，预计签(qiān)署意(yì)向书和(hé)合(hé)同谈(tán)判中的储备租户正常转化后，项目出租率将得到(dào)回升。没想到(dào)仅过了不(bù)到三周的时间，张江REIT的扩募之路(lù)又(yòu)迎来了(le)新的考验。

　　因张(zhāng)江REIT的上述公告引起了市场各方(fāng)的广泛关注，张江REIT拟扩募(mù)购入项(xiàng)目的原始权益人相(xiāng)关负责人坦言，事(shì)发突然确实(s复刻版是正品吗，复刻是不是假货的意思hí)始(shǐ)料(liào)未及，在(zài)获悉OPPO关停(tíng)哲库科技消息(xī)的第一(yī)时间(jiān)即(jí)奔赴(fù)现场进行(xíng)了沟(gōu)通和(hé)核实工作(zuò)，并同步启动(dòng)了(le)应急预案，排摸储备(bèi)租户，积极应对哲库提前退(tuì)租的可能事项。由于张(zhāng)润大厦是(shì)全国(guó)首批REITs申报扩(kuò)募(mù)项目，公司(sī)领导高度重视(shì)，据悉新区国资委也高(gāo)度关注(zhù)。

　　当(dāng)谈及储备租户情况(kuàng)，相关负责人介绍说，目(mù)前储备租户还(hái)是比较丰(fēng)富的，覆盖了(le)芯片测试、人工智(zhì)能、航(háng)天(tiān)产业、信息技术等产业客户，租赁意(yì)向面(miàn)积超过了2万方。从意向储备转化为实际租户需要一些时间(jiān)。

　　“我(wǒ)们正(zhèng)在着手通过签(qiān)署租赁(lìn)意向书来尽快(kuài)锁定一(yī)些重要(yào)租户。虽然收了三个(gè)月履约保证金给了(le)我们一些(xiē)空间，但本着对首批扩募、对市(shì)场负责的(de)态度，我们肯定要(yào)全力与(yǔ)时间(jiān)赛跑，把这些(xiē)面(miàn)积在短期(qī)内完成去化。”相关负(fù)责人说道。

　　张江REIT已(yǐ)持有的同区域(yù)的(de)张江光(guāng)大园(yuán)项目一季度末也有(yǒu)将近(jìn)30％的空置率，原始权益(yì)人有那么多储(chǔ)备租户，之前(qián)的空置率为何未能得到(dào)解决(jué)。

　　对此相关负(fù)责人解释，张江光大园一直(zh复刻版是正品吗，复刻是不是假货的意思í)以来都坚持以(yǐ)市(shì)场化运营为(wèi)导向，历史运(yùn)营表现稳定，租户(hù)的调租和换租都属于(yú)正常情(qíng)况，而(ér)这(zhè)次项(xiàng)目的大租户退租(zū)正(zhèng)好发生(shēng)在市场活(huó)跃度的短(duǎn)期低点，目(mù)前市场(chǎng)情况已有所好转。在看到出(chū)租率(lǜ)下滑情况没有(yǒu)得到及时修复后，张江(jiāng)这边也作了一定的资(zī)源调配和(hé)倾斜，引入了一些储备租户。

　　另(lìng)外，张(zhāng)润大厦和张江光大园项目在给租户(hù)的分隔空间、交付标准(zhǔn)、租金水平等方面(miàn)也有(yǒu)一些(xiē)差异化(huà)，张润大厦多是两千(qiān)多(duō)平的(de)大平层，楼的成新度高一些，单价也贵(guì)一(yī)些(xiē)，张江光大园单层(céng)以一千平的面积为主(zhǔ)，还有一些独栋形(xíng)态的物业。租户自(zì)身也会(huì)有诉(sù)求(qiú)，也会根据自身需求(qiú)和预算挑选区域(yù)内的不同物业。

　　“如果扩募完成以后，新老资产的(de)管理(lǐ)人都变成了一家，后续我(wǒ)们在资源共享和(hé)联合营销(xiāo)方面能(néng)更加(jiā)充(chōng)复刻版是正品吗，复刻是不是假货的意思分发(fā)挥协同(tóng)效(xiào)应，相信(xìn)可以做(zuò)得更好。”上述负(fù)责人补充说道。

　　最后谈(tán)及对于张江REIT的定位(wèi)和展(zhǎn)望，相关负(fù)责人表示(shì)，张江集团和张(zhāng)江高科目前在管(guǎn)资(zī)产约五百万方，还有一些其他在开发的储(chǔ)备项目，这些都将(jiāng)成为张江REIT实现打造(zào)张江(jiāng)园区产业空间资(zī)产上市平台目标的坚实(shí)后盾(dùn)和(hé)储备资源。“我们非(fēi)常重(zhòng)视张(zhāng)江(jiāng)REIT这个资(zī)本(běn)平台和它未来的(de)发展(zhǎn)。”相(xiāng)关负责人表(biǎo)示，“这次扩募(mù)是(shì)我们实(shí)现基金扩容的(de)第一(yī)步，也是至关重(zhòng)要的一步，眼下我们可(kě)能面临了一些(xiē)突发(fā)情况(kuàng)需要解决，但是这和我们在张江科学城这三十年建设发展过程中所经(jīng)历的相(xiāng)比(bǐ)，只能算是一个非常小的插曲。我们有(yǒu)信心(xīn)排除万(wàn)难，尽(jǐn)一切可(kě)能化解当前突发(fā)事(shì)件的所有(yǒu)负面影响，维持预期和(hé)市(shì)场的信心。”

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