OPPO宣布(bù)关(guān)停旗下芯(xīn)片子公司哲库科技，引发了公(gōng)募(mù)REITs扩募(mù)风波，如今，二级市场的影响仍(réng)未停歇。

　　Wind数据显(xiǎn)示，5月15日，华安张江光大园REIT开(kāi)盘继续延续此前几日的下跌(diē)走势，午后跌(diē)幅一度扩大，尾盘有所拉升(shēng)，全天(tiān)收跌6.22％，最近3个交易日跌幅(fú)超(chāo)过9.69％。

　　此前，华(huá)安张江光大园REIT曾(céng)发(fā)布公告(gào)，紧急(jí)回应称，哲库科(kē)技是其扩募拟新购(gòu)入(rù)基础设施资产张润大厦的重要(yào)承(chéng)租方(fāng)之一，目前未(wèi)收到哲库科技及OPPO方面关于停止执(zhí)行已签租赁(lìn)协议的通(tōng)知。同时，在公告中，华安张(zhāng)江光大园(yuán)REIT进一步表(biǎo)示(shì)，原(yuán)始权(quán)益(yì)人将(jiāng)继(jì)续密切关(guān)注哲库(kù)科(kē)技(jì)后(hòu)续情(qíng)况，积极做好相关(guān)应对。

　　此外，张江REIT拟扩(kuò)募购入(rù)项目的原始(shǐ)权益人相关负责人(rén)也表示，近期已(yǐ)同步启(qǐ)动了应急(jí)预(yù)案，排摸储(chǔ)备租户，积极应对(duì)哲库(kù)提前退租的可能事项(xiàng)。由于张润大厦(shà)是全国(guó)首批REITs申报(bào)扩募(mù)项目，公司领(lǐng)导高度(dù)重(zhòng)视，浦东新区国(guó)资(zī)委也高度(dù)关注。

　　多位业内人士表示，华安张(zhāng)江光大园REIT近(jìn)期市(shì)场波动较大，但(dàn)其实(shí)不动产公募(mù)REITs项目短期出租率下跌并不(bù)会从根本上影响其(qí)内外价(jià)值，投(tóu)资者应理性看待。

　　张江光大园REIT

　　二级市场(chǎng)价格继续波动

　　本周(zhōu)，OPPO关停旗下芯片子(zi)公(gōng)司(sī)哲库科技的事件继续扰动公募REITs市(shì)场。

　　Wind数据显示，5月(yuè)15日(rì)，华安张江光大园REIT以(yǐ)3.726元(ymbb是什么公司，mbb是什么意思缩写uán)的价(jià)格小幅低(dī)开，此(cǐ)后二(èr)级(jí)市(shì)场价(jià)格(gé)开始震荡走低，午盘收跌6.17％。午后，华安张(zhāng)江(jiāng)光(guāng)大园REIT跌幅一(yī)度扩大到8.30％，随后价格有所回升(shēng)，最终报收(shōu)3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近期(qī)不(bù)利消(xiāo)息影响，华安(ān)张江光大园REIT最近(jìn)几个交易日(rì)二级(jí)市场价格表现欠佳(jiā)，5月11日以来，3个交易日跌幅(fú)达到9.69％，今(jīn)年以来跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日(rì)上市以来(lái)，华安张江光(guāng)大园REIT累计(jì)涨幅(fú)超(chāo)过24％，在全市场(chǎng)公(gōng)募REITs中位居前列。

　　从5月15日公募REITs市场整体表现(xiàn)上看(kàn)，目前上市的8只产业园(yuán)区基础设施REITs中，仅(jǐn)博时招(zhāo)商蛇口产业(yè)园REIT微幅上(shàng)涨，其(qí)余7只均有不(bù)同(tóng)程度下跌，8只产业园(yuán)区基础设施REITs5月(yuè)15日平均跌(diē)幅1.38％。今年(nián)以(yǐ)来平均跌幅5.17％。

　　“此前(qián)，张江REIT一季报中已(yǐ)经披露张江光大园项目出租(zū)率(lǜ)有所下降，如(rú)今拟扩募的(de)项目又遭(zāo)遇突发事件，因(yīn)此(cǐ)导(dǎo)致二级市(shì)场价(jià)格出现波动。”一位业(yè)内人士分(fēn)析称。

　　不过，在上述(shù)人士(smbb是什么公司，mbb是什么意思缩写hì)看来，尽管出于风(fēng)险(xiǎn)规避(bì)的原因，最(zuì)近几个交(jiāo)易日场内资金有所流出，但是(shì)，不动产公(gōng)募REITs项(xiàng)目短(duǎn)期出(chū)租率(lǜ)下跌(diē)并不会从根本上影响(xiǎng)其内外价值(zhí)。

　　他(tā)也同时表示，目前(qián)随着二级市场价格下跌，风险也得(dé)到一定(dìng)释放，但是价格涨(zhǎng)跌会(huì)受到基本面、情绪面等多重因素影响(xiǎng)，不(bù)好(hǎo)判断价格是不是已经(jīng)完全(quán)触底。

　　此外，还(hái)有一(yī)位业内(nèi)人士(shì)表示，今年整(zhěng)体REITs市场表现(xiàn)低迷，不少产品年内(nèi)二(èr)级市场跌幅较大，其(qí)实有些隐含收益率高的(de)产(chǎn)品具(jù)备一定的投资(zī)价值，很适合稳健类投资(zī)者。此外，伴(bàn)随着经(jīng)济复苏的步伐(fá)，产(chǎn)业园区、物流类等REITs产(chǎn)品(pǐn)具备一定的(de)投资价值。

　　先锋瑞驰私(sī)募基金(jīn)执(zhí)行董事高如星对(duì)此(cǐ)表示，若张江园区最终(zhōng)能顺利解决(jué)招商，平(píng)稳过度对经(jīng)营现(xiàn)金流没有造成大(dà)的影响，“事件性利空下调至得这(zhè)么急(jí)、这么深，加上(shàng)前期本(běn)身园区(qū)类资产(chǎn)就回调不(bù)少了，这(zhè)就是黄金(jīn)坑。”不过，他也强调，最(zuì)终还是落到租金收入(rù)受不受影响，影响多大(dà)，估(gū)计园区会最终解决。

　　张(zhāng)江(jiāng)REIT紧(jǐn)急回应

　　扩募路(lù)上再迎接(jiē)考验

　　5月12日，OPPO宣布(bù)关停旗下芯片子公司(sī)哲库(kù)科技。随(suí)后5月12日晚(wǎn)，华安(ān)张江(jiāng)光大园REIT发布公(gōng)告，紧急(jí)回应称，哲(zhé)库科技是其扩募拟新购入基础(chǔ)设施资产(chǎn)张润大厦的重要承租方之一(yī)，目前未收到哲库科技及OPPO方面关于(yú)停止执行已签租(zū)赁协议的通知。同(tóng)时，在公告(gào)中，华安张江光(guāng)大(dà)园REIT进一步(bù)表(biǎo)示，原始权益(yì)人(rén)将继续密切关注哲库科(kē)技(jì)后续情况，积极做好相关应(yīng)对。

　　此(cǐ)前，张(zhāng)江(jiāng)REIT因其(qí)一季报(bào)中披露的张(zhāng)江光大园(yuán)项目出(chū)租率下降(jiàng)事项，一(yī)度(dù)二级市场(chǎng)价格(gé)出(chū)现回(huí)落。在随后(hòu)召(zhào)开(kāi)的业绩(jì)说(shuō)明会(huì)中管理人就相关事项进行了解释(shì)说明(míng)，市(shì)场信心得到了一定提振，二级(jí)市场价(jià)格表现也趋于平稳。据了解，张江 REIT在5月(yuè)11日(rì)召开的线(xiàn)上(shàng)和线下(xià)的扩募说明会(huì)上，运营团队表示了(le)对张江光大(dà)园项目(mù)的(de)信心，预计签署意向书和合同谈判中(zhōng)的储备租户正常(cháng)转(zhuǎn)化后，项(xiàng)目出租率(lǜ)将得到(dào)回升。没想到仅(jǐn)过了(le)不到三(sān)周的(de)时间，张江REIT的扩募之路又迎来了(le)新的考验。

　　因张(zhāng)江REIT的(de)上述公(gōng)告引起了市场各方的广泛(fàn)关注，张江(jiāng)REIT拟(nǐ)扩(kuò)募购(gòu)入项目的原(yuán)始(shǐ)权(quán)益(yì)人相(xiāng)关负责人坦言，事发突然确实始料(liào)未及，在获悉OPPO关停哲库科技消息的第一(yī)时间即奔(bēn)赴(fù)现(xiàn)场进行了沟通和核实工作(zuò)，并(bìng)同步启动了应急预案(àn)，排摸储(chǔ)备租户(hù)，积极应对哲库提前退租的可能事(shì)项。由于张润大厦是全国首批REITs申报扩募项目，公司领导高度重视(shì)，据悉新区国资委(wěi)也(yě)高度关注。

　　当谈及(jí)储备租户情况，相关负责人介绍说，目前储(chǔ)备租户还(hái)是比较丰富的，覆盖(gài)了芯片测试、人工(gōng)智能、航(háng)天产业、信(xìn)息技(jì)术(shù)等产业客户，租赁意向面(miàn)积超过了2万方(fāng)。从意向储备转化为实际租(zū)户(hù)需要(yào)一些时间。

　　“我们正在(zài)着手通过(guò)签(qiān)署(shǔ)租赁(lìn)意向书来(lái)尽快锁定一些(xiē)重(zhòng)要租户。虽然收(shōu)了三个(gè)月履约保证(zhèng)金(jīn)给(gěi)了我们一些空间(jiān)，但本着(zhe)对首批扩募、对市场负责的态度，我们肯定(dìng)要全力与时间赛跑(pǎo)，把(bǎ)这些面(miàn)积在短(duǎn)期内完(wán)成去(qù)化(huà)。”相关负责人(rén)说道(dào)。

　　张江REIT已持有的同区域的张江光大园(yuán)项目一季度末(mò)也有(yǒu)将近(jìn)30％的空(kōng)置率，原(yuán)始(shǐ)权益(yì)人有那么多储备租户，之前的空置率为何未(wèi)能得到(dào)解(jiě)决(jué)。

　　对此相关负(fù)责人解释，张江光大(dà)园(yuán)一直以来都坚(jiān)持(chí)以(yǐ)市场(chǎng)化运营(yíng)为导向，历史运营表现(xiàn)稳定，租户的调租和换租都属于正(zhèng)常情况(kuàng)，而这次项目的大(dà)租户(hù)退租正好发生在市场(chǎng)活跃(yuè)度(dù)的短期低(dī)点，目(mù)前(qián)市场情况已有所好(hǎo)转。在看到(dào)出(chū)租率下滑情况没(méi)有得到(dào)及(jí)时修复后，张江这边也作了一定的资源(yuán)调配和倾斜，引入(rù)了一些储备租户(hù)。

　　另外(wài)，张润大厦和张江光大园项(xiàng)目在给租户的分(fēn)隔(gé)空间、交付(fù)标(biāo)准、租金水平等方面也(yě)有一些差异化，张(zhāng)润(rùn)大厦多(duō)是两千多(duō)平(píng)的(de)大平层，楼的成新度高一些，单价也贵一(yī)些，张(zhāng)江光大园单层以一千平的面积为主，还有一(yī)些独栋形态(tài)的mbb是什么公司，mbb是什么意思缩写(de)物业。租(zū)户自身也会有诉求，也会根据(jù)自身需求(qiú)和预算挑选区域内的(de)不(bù)同物业。

　　“如果(guǒ)扩募完(wán)成以(yǐ)后，新(xīn)老(lǎo)资产的(de)管理人都变成了一(yī)家，后续我们在资(zī)源共享和联合营销方面能更(gèng)加(jiā)充分(fēn)发挥协(xié)同效应(yīng)，相信可以做(zuò)得更好。”上述负责人补充(chōng)说道。

　　最后(hòu)谈及(jí)对于(yú)张江REIT的(de)定位和展望，相(xiāng)关负责人(rén)表示，张(zhāng)江集团和张(zhāng)江高科目(mù)前在管资产(chǎn)约(yuē)五百(bǎi)万(wàn)方，还(hái)有(yǒu)一(yī)些(xiē)其(qí)他在(zài)开发的储备项目，这些(xiē)都(dōu)将(jiāng)成为张(zhāng)江REIT实(shí)现打(dǎ)造张江园区产业空间资产上市平台(tái)目标的坚(jiān)实后盾(dùn)和储备资源。“我们非常重视张江REIT这个资本平台和它未来的发展。”相关负(fù)责(zé)人表(biǎo)示，“这次扩募是我们实现基金扩容的(de)第(dì)一步，也是至关重要的一(yī)步，眼下我们可(kě)能(néng)面临了一些(xiē)突发(fā)情况需要解决，但是这和我们(men)在张(zhāng)江科学城这三十年建(jiàn)设发(fā)展(zhǎn)过程中所经历的相(xiāng)比，只能(néng)算是一个非(fēi)常小(xiǎo)的插曲。我们有信心排除万难(nán)，尽一切可能化解当前(qián)突发事件的所有负(fù)面影响，维持预期和(hé)市场的(de)信心。”

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