文：任(rèn)泽(zé)平团队　　

　　导读

　　是该取消预售制了。 1月(yuè)17日召(zhào)开的全国住(zhù)房和(hé)城乡建设(shè)工作会议提出“有条件(jiàn)的(de)可以进行现房(fáng)销售”，不(bù)足一个(gè)月时间，已有山东、安徽、河南、四川、广东等地(dì)明确表态，试点现房销(xiāo)售。

　　1、是该取(qǔ)消商(shāng)品房预售制了，用你的(de)钱，建(jiàn)你的房子(zi)，还(hái)烂尾(wěi)了，这(zhè)是对购房者的不公平。以后谁有钱谁建房，没钱没实力的别(bié)建了(le)，不能把包袱(fú)甩给老(lǎo)百(bǎi)姓和社会，这是房(fáng)地产从(cóng)大开发时代步(bù)入高(gāo)质量发展(zhǎn)阶(jiē)段的必然(rán)趋势，也是对购房老百姓的最大保护。98年房改时(shí)，全国缺房子，开发商(shāng)缺钱，预售制是权宜之(zhī)计，现在(zài)全(quán)国套(tào)户比超过1，从(cóng)大开发(fā)进入存量时(shí)代，对购(gòu)房民众不公平(píng)的(de)预售制已经过时了，该取消(xiāo)了，改(gǎi)为(wèi)现房销售(shòu)。以后(hòu)一手(shǒu)交(jiāo)钱(qián)，一手交房，天经(jīng)地义。当然(rán)二(èr)次房改是个技术活(huó)，兼顾化解停(tíng)贷(dài)、复工保交楼、重(zhòng)组房企债务(wù)、恢(huī)复市场信心以及长效机(jī)制，长效机(jī)制四(sì)大关键(jiàn)是推动城市(shì)群战略、人(rén)地挂钩、金(jīn)融中性稳定和房地(dì)产(chǎn)税。如果按照经济规律办事，中国(guó)一定能实现(xiàn)房(fáng)地产软(ruǎn)着陆和长期平稳(wěn)健康发展，跨过这(zhè)道关，解好这(zhè)道世(shì)界难题。

　　2、为什么要取(qǔ)消预(yù)售制、改为现房销售？大家想想，绝(jué)大部(bù)分商品是(shì)一(yī)手交钱一(yī)手(shǒu)交货，预售制是对购(gòu)买者(zhě)的单(dān)方面不(bù)公平制度，购房(fáng)老(lǎo)百姓几乎承担了(le)所有商品(pǐn)不能交付的(de)风(fēng)险。从个(gè)人层面看，预售制对购房(fáng)者非常不公平，比(bǐ)如，交房等待期(qī)一般为两(liǎng)年(nián)，在此期间，购房者(zhě)不(bù)仅承担银行利息(xī)，还要承担(dān)延(yán)迟交房、房屋质量、房产证延期办理甚至不能交(jiāo)房的风险。从行业(yè)层面(miàn)看(kàn)，预售制助推部分房(fáng)企过度举债(zhài)、高杠(gāng)杆扩张(zhāng)，若(ruò)遇到下(xià)行周(zhōu)期，会引发资金链断裂、项目搁置等系列风(fēng)险。取(qǔ)消预售制(zhì)，改为现房销售(shòu)，这样有助(zhù)于落实中(zhōng)央房住不炒精神(shén)、有助于保(bǎo)障购(gòu)房(fáng)老百姓(xìng)权益、有助(zhù)于房企稳健发(fā)展，一(yī)举多得，谋划长远。

　　3、为什(shén)么建议取消预售制度？预(yù)售制度怎么来的？国外什么情(qíng)况？简(jiǎn)单科普(pǔ)一下：商品房(fáng)预售最早(zǎo)源于中国香港，俗称(chēng)卖楼花，卖期(qī)房(fáng)，是一种开发商放杠(gāng)杆的方式。98年房改，由于商(shāng)品房短(duǎn)缺，房企缺资(zī)金，借鉴中国香港，引(yǐn)入了商品房预售(shòu)制度。其实，当前世界不少国家(jiā)存在预售制。但是，重点来了(le)！发达国家一般有严(yán)格(gé)的监(jiān)管保(bǎo)障(zhàng)措施，开(kāi)发(fā)商在项目获得政府批准后才可以开始销售(shòu)，买家在购(gòu)买期房(fáng)后并非像中(zhōng)国一样在(zài)支付(fù)完首(shǒu)付款后(hòu)从(cóng)银行一(yī)次性贷款支付剩余全部(bù)房(fáng)款，而是根据开发商工程(chéng)进(jìn)度(dù)在完全交房前进行分(fēn)期支付。所(suǒ)以，预(yù)售制度是(shì)需要严(yán)格的资金(jīn)监管、分期支付(fù)以及违约(yuē)处罚措施(shī)作为保(bǎo)障的，如果没有这些(xiē)保障措施，一定会触发风险，对购(gòu)房民(mín)众不公平，所以不如借机取消预售制度，以(yǐ)后(hòu)改为现房销售。客观讲预售(shòu)制度有一(yī)定历史阶段(duàn)性(xìng)，现在中国住房(fáng)进入存量(liàng)时代，取消预售制度有助于降负债(zhài)降杠(gāng)杆，不再把烂尾(wěi)风险甩给老百(bǎi)姓和社(shè)会，当(dāng)然这需(xū)要配套房企债(zhài)务重(zhòng)组、复工保(bǎo)交(jiāo)楼、恢复(fù)市场信心和房地产长效(xiào)机制(zhì)。这是(shì)个技术活，只要坚(jiān)持市场化(huà)改(gǎi)革，中国(guó)一定能化解这个(gè)难题，让房(fáng)地产回归实体经济(jì)和(hé)居住(zhù)属(shǔ)性，安(ān)居(jū)乐业。

　　4、简单讲，如果取消(xiāo)预售制，改为现房销售，开发商(shāng)将拼的不是(shì)五花八(bā)门(mén)、眼花(huā)缭(liáo)乱、不知道能不(bù)能兑现的营销手段，而是所见即所得的过硬的(de)产(chǎn)品质量和(hé)诚(chéng)信，这才是对购(gòu)房(fáng)民众的最根本(běn)最实(shí)质的保障，这样将极大的(de)提升开发商的建筑(zhù)质量，实现良币驱(qū)逐(zhú)劣币。所有商(shāng)业(yè)的本(běn)质是向善，是以客户为中心，房地产也(yě)不能(néng)例外(wài)，老百(bǎi)姓买(mǎi)房子是(shì)天大的事，烂(làn)尾(wěi)毁三代，好房(fáng)幸(xìng)福一家人。从这个角度(dù)，取消(xiāo)预(yù)售制、实施(shī)现房销售是(shì)实现老(lǎo)百姓安居乐业、社会(huì)长治久安、行(xíng)业企业健康发展的重大措施。在当前的(de)情(qíng)况下，取(qǔ)消预售制要结合稳楼市、房地产软着陆、打通金融支持(chí)当期三(sān)好生、新模(mó)式等综合施策。

　　作(zuò)者十年前在国务院(yuàn)发(fā)展研究(jiū)中心参与财税改革方案研究时，对预售制、房地产税、人(rén)地挂钩、金融稳定、房企(qǐ)杠杆率等进行(xíng)过长期系统的专项(xiàng)研究。（参考后来(lái)形成的专著《房(fáng)地产周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大(dà)、供给(gěi)量(liàng)少，引(yǐn)进“卖楼花”模式，形成“中国内地(dì)版预售制(zhì)”

　　1.3 预售制推动城市(shì)化进程，但背后潜(qián)藏(cáng)的风险(xiǎn)确实存在

　　2 国际经验(yàn)

　　2.1 美国(guó)：交付前预售(shòu)资金第三方全程监管(guǎn)，交付时开(kāi)发商凭验收凭证取得(dé)房款

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房，提供(gōng)期(qī)房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护(hù)机制，55％-80％房(fáng)款交房时支付(fù)

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房交(jiāo)易立法，设(shè)置期房预付款保(bǎo)全措(cuò)施

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金由银行监管，享1年(nián)保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国(guó)内地商品房(fáng)预售制的前世(shì)今生

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按(àn)揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二十世纪五十年代在中(zhōng)国香港，楼宇(yǔ)出租是地产行(xíng)业盛(shèng)行的方式，但有(yǒu)着转让(ràng)难、出租资(zī)金周转期长等(děng)问题，分层销售孕育(yù)而生。20世纪50年代，中(zhōng)国香(xiāng)港还未推行公共(gòng)房屋制度(dù)，许多人栖身于(yú)木屋或者其他(tā)临时(shí)住宅，住房的(de)需求是(shì)相(xiāng)当高，不过大多数(shù)居民的储蓄很(hěn)少。当(dāng)时楼(lóu)宇买卖(mài)多数以一整栋(dòng)楼为单位，需要雄厚(hòu)的资(zī)金实力才能(néng)购买。虽(suī)然(rán)楼宇出租是中国香港地(dì)产行业盛行的方式，但(dàn)有(yǒu)着(zhe)转让难、出租资金周(zhōu)转期长(zhǎng)等问(wèn)题。针对这一系列问题(tí)，不少地产商开始探求新(xīn)的方式，如把(bǎ)楼宇契约切开，即“分(fēn)契”，然后将楼(lóu)宇分(fēn)层出售(shòu)。这模式(shì)一经(jīng)推行(xíng)，购(gòu)买楼宇的市民数量(liàng)有所增加，开发商资金周转加快。

　　在分层出(chū)售(shòu)的基(jī)础上，将“按揭”模式引入房地(dì)产(chǎn)销售(shòu)，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模(mó)式(shì)。1953年底霍英东创办立信置业有(yǒu)限公司(sī)，凭借商业直(zhí)觉和多年经(jīng)营杂货铺、海上驳运业务(wù)的经验(yàn)，对(duì)于商品流(liú)通、资金周(zhōu)转有着(zhe)独到的见(jiàn)解，在努力寻(xún)求方法加快自身(shēn)资金周转。当时(shí)其(qí)在购下(xià)九(jiǔ)龙的(de)一块地盘后，除了分(fēn)层出(chū)售、还印发售楼说(shuō)明书(shū)，上有文字(zì)详(xiáng)尽说明楼宇的地势环境(jìng)、建筑材料(liào)、分层价格、订购方法等(děng)。此外，“卖楼花”是另(lìng)外(wài)一(yī)个亮点，即先收取买家的(de)订金，采(cǎi)用(yòng)类似租金的分期(qī)付款形式，等新楼落成(chéng)时，收齐买(mǎi)家的钱(qián)，买(mǎi)家就拥有了自己(jǐ)的房产(chǎn)。这种方(fāng)式减轻了民众购(gòu)房的资金压力，加速了房屋的(de)建(jiàn)造和销售，也(yě)解决了制造商的(de)资金问题，降(jiàng)低投资风(fēng)险，在当时可谓是“双赢”的举措。“预售楼花(huā)+分期付款”的(de)销售模式(shì)成为当(dāng)时中国(guó)香港房地产市场的一大特色(sè)，纵观中(zhōng)国香港(gǎng)房地产市场的(de)改革，“卖楼花”模式高效率地解决了核(hé)心的住(zhù)房(fáng)供不应求的问(wèn)题(tí)，使房市发(fā)展进(jìn)入新阶段。

　　预(yù)售楼花模式推(tuī)动了(le)中(zhōng)国香港楼市几(jǐ)十年繁荣，但期(qī)间也出现过(guò)“烂尾(wěi)楼(lóu)”的情况，但监管部(bù)门(mén)不(bù)断完(wán)善、规范化，建立(lì)健全的监(jiān)管机制，促(cù)进市场(chǎng)健康发展(zhǎn)。例如，1960年，位于(yú)大角咀(jǔ)的一(yī)个楼盘(pán)因建筑费用超支停工，出现“烂尾”情况。在1961年后，中国香港管理部门提升了对于预售楼花制(zhì)度的监(jiān)管，即要求开发商在预售前，确保地(dì)价款已经全部支(zhī)付，还要证明自身有资金(jīn)等(děng)能力把项目(mù)完成(chéng)，资(zī)金需放(fàng)入律师所托管(guǎn)，支取时(shí)需律所(suǒ)和(hé)建(jiàn)筑师的核准。为了防止开发商、律(lǜ)所、建筑师(shī)等造(zào)假，套取(qǔ)监管(guǎn)账(zhàng)户资金，中国香(xiāng)港(gǎng)要求律师行(xíng)在银(yín)行开设的信托账户（监管账户）、开(kāi)发(fā)商操作等(děng)采取(qǔ)全透明(míng)化机制，且银(yín)行的责任上升，如出现房屋“烂尾”情(qíng)况，银行(xíng)将成最大(dà)风险方(fāng)，后续需(xū)自身推动项(xiàng)目完工(gōng)。随着监管体系(xì)逐步完善(shàn)，出现“烂(làn)尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引(yǐn)进“卖楼花(huā)”模式(shì)，形成(chéng)“中(zhōng)国内地版预售制”

　　二十世纪九十(shí)年代，中(zhōng)国(guó)内地(dì)面临住房需求大和(hé)供给量短缺(quē)问(wèn)题，引入(rù)“卖(mài)楼花(huā)”制度。建国以来，中国内地优先发展重工业，强(qiáng)调基础建设(shè)，这一(yī)导向使前期发展工(gōng)业化(huà)的进(jìn)程大(dà)于城市化进(jìn)程，唯有(yǒu)解决住房基础等(děng)城市化配(pèi)套问题，才能进一步推进城(chéng)市(shì)化(huà)。但(dàn)当时(shí)推行的(de)是(shì)“统一管理，统一分配，以租养房”的福利分(fēn)房(fáng)制度，住房(fáng)市场发展起步较晚、增速较慢，福(fú)利分房制度也出现了分配不公、效率低、配套差等问题(tí)，因此(cǐ)福利(lì)分(fēn)房制度不再(zài)适用于(yú)当时的国情(qíng)。叠加房地产市场面临商品(pǐn)房的需求(qiú)量大，而社(shè)会缺少大型房地产开发(fā)商，商(shāng)品(pǐn)房供应量小的困境，此(cǐ)时引(yǐn)入中(zhōng)国香港(gǎng)的“卖楼花”模式无疑是对内(nèi)地房地(dì)产(chǎn)市场(chǎng)的一针强心剂。从1994年起，中国内地逐步引进中国(guó)香(xiāng)港(gǎng)预(yù)售商品房制度(dù)，先后出(chū)台多项(xiàng)文件，大力支持国内房地产市(shì)场改革。例(lì)如，1998年(nián)，国务院出台(tái)《关于(yú)进一步深(shēn)化城(chéng)镇住(zhù)房制(zhì)度改(gǎi)革，加快住房建设的通知》文件，决(jué)定停止住房无偿(cháng)实(shí)物分(fēn)配，逐(zhú)步(bù)实行住房分配货币化、住(zhù)房供给商品化、社会化的住(zhù)房新体制(zhì)，从计划(huà)经济下的福利分房(fáng)转(zhuǎn)向(xiàng)市场经济的(de)商品房。房地产市场(chǎng)采用预售制，允许开(kāi)发商卖期(qī)房，解决了房企(qǐ)缺(quē)少(shǎo)资金和开发时间(jiān)周期长的两大难题，开发商(shāng)以预售款撬动下一个项目的开发，形成滚动(dòng)开发模式，住房供应速度加快。自此中国内地开始房改货币化，中国人民银行等(děng)多方迅速(sù)出台相关的信贷政(zhèng)策(cè)，支持购房(fáng)者(zhě)，极大作(zuò)用推(tuī)动了房(fáng)地产市(shì)场的发展。

　　引入(rù)中国香港“卖楼花”模(mó)式后，经调(diào)整形(xíng)成契(qì)合(hé)中(zhōng)国内地的商(shāng)品(pǐn)房预售制度。预售(shòu)制的初衷是(shì)为了缓(huǎn)解房(fáng)企资(zī)金(jīn)压力(lì)，加快城(chéng)镇住房建设。具体(tǐ)来说(shuō)，是指房地产开发企业将正在(zài)建设中的房屋预先(xiān)出(chū)售给购(gòu)房(fáng)者(zhě)，由购房者(zhě)支付(fù)定金或房(fáng)款的行为。区别于(yú)中国香(xiāng)港，在中国内地实践过程中，商(shāng)品(pǐn)房预售(shòu)流程为：房地(dì)产开发商办理预售许(xǔ)可(kě)证-签订商品房买卖合同-进行备案(àn)登记和预告登记-交(jiāo)付(fù)房(fáng)屋(wū)。在购房过程中，购房者(zhě)需要一次性(xìng)付清首付款，并(bìng)采用银行贷款的形式一次性付清剩余房款(kuǎn)，换言(yán)之(zhī)，房屋未建成，开发商可能已拿到了全部购(gòu)房款，这点(diǎn)与中国(guó)香港的按照工程进度付(fù)款有(yǒu)所(suǒ)不同。对中(zhōng)国内(nèi)地的开发商而言，预售(shòu)制商(shāng)品房(fáng)也开启(qǐ)了高周转(zhuǎn)、高杠(gāng)杆(gān)的运作模式。

　　1.3预(yù)售制推动城市化进程(chéng)，但背后潜藏的风险确实(shí)存在

　　作为中国(guó)内地商品房销售的最主要(yào)方(fāng)式，预售制极大缩短(duǎn)房企现金回笼周期(qī)，同时(shí)增加市场商品房供应，推动了城(chéng)镇化发(fā)展进程(chéng)。预售制(zhì)在过去20多年(nián)对中国内地房地产市(shì)场的(de)稳步发展起到了重要作(zuò)用，不仅解(jiě)决了房地产(chǎn)市场快速发展阶段的资(zī)金需求，也提高了居(jū)民居(jū)住水(shuǐ)平，中国(guó)内地城镇居民从(cóng)筒子(zi)楼住(zhù)到(dào)住宅小区，从全(quán)民蜗居(jū)到基(jī)本适居，住(zhù)房事业(yè)取得巨(jù)大进步(bù)，数十年时(shí)间走完(wán)发达国家几百年城镇化路程。改革开放以来，城镇化进程进入快速发展(zhǎn)时期。1978-2021年，城(chéng)镇人口由1.7亿人增长至(zhì)9.1亿(yì)人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国(guó)城市(shì)建成区面积由7438平方公里(lǐ)增长至60721平(píng)方公(gōng)里，增长7.2倍。根(gēn)据我们发布的(de)《中(zhōng)国住房(fáng)存量报(bào)告：2021》测算，1978-2020年(nián)中国内地城镇住宅(zhái)存(cún)量(liàng)从不到14亿平(píng中国的三线城市有哪些 排名，中国的三线城市有哪些2022)增至(zhì)313.2亿平，城镇(zhèn)人均住房建(jiàn)筑(zhù)面积从8.1平方米(mǐ)增至34.7平方米，城镇住房套数从约3100万套增(zēng)至3.63亿(yì)套，套户比(bǐ)从0.8增至1.09。预售制在当前已成(chéng)为中国(guó)内地商品房销售最主要方式，2005年(nián)中国内地商品住宅期房销售面积占(zhàn)总销(xiāo)售面积(jī)的比重为63％，而2021年期(qī)房累(lèi)计销(xiāo)售面积达15.6亿平，比(bǐ)重上升至(zhì)87％。

　　预售(shòu)制(zhì)也推动(dòng)了中国内地房地产(chǎn)行业(yè)的(de)发展。中国内地(dì)房地产历经(jīng)二十多(duō)年(nián)长(zhǎng)周期(qī)繁荣，行业各项(xiàng)指标大幅增长。1999-2021年(nián)，房屋新开工面积从2.2亿平增至(zhì)19.9亿(yì)平，累(lèi)计上(shàng)涨(zhǎng)8.2倍，年复合增速10.6％。房地(dì)产开发投资(zī)完成额(é)从0.4万亿元增至14.8万亿(yì)元，累计上涨35.8倍，年复合(hé)增速17.8％。商品房销售(shòu)面积和销(xiāo)售(shòu)金额(é)分别(bié)从1.5亿平增至(zhì)17.9亿平、0.3万亿(yì)元增至18.2万亿元，累(lèi)计上涨11.3、65.3倍，年复(fù)合(hé)增速12.1％、21％。伴(bàn)随房地产业的快(kuài)速发展，房地产企业(yè)从无到有(yǒu)、从国(guó)企先行(xíng)到民(mín)企崛起(qǐ)，队伍(wǔ)逐(zhú)渐(jiàn)壮大。2018年，房地产企业数量(liàng)达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地(dì)产也成为拉动(dòng)中国内(nèi)地经济高增长的火车头。

　　1）从(cóng)经济(jì)增长(zhǎng)渠道(dào)，房地产带(dài)动的上(shàng)下游产业链(liàn)特别(bié)长，高达50多个行业。2020年房地产及其产业(yè)链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产(chǎn)业(yè)增加(jiā)值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动产业(yè)链占GDP的(de)9.9％（间接贡献），其中房地产对金融、批发(fā)、建材(cái)的带动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房(fáng)地产完全拉动的投资占(zhàn)全(quán)社(shè)会固定资产投资的51.5％，其中，房地(dì)产开发投资占固定资(zī)产投资(zī)的27.3％。

　　3）从金融渠(qú)道，从房地(dì)产贷款占银行(xíng)各(gè)项贷款余额的比重看(kàn)，2021年12月为(wèi)27.07％，如(rú)果(guǒ)加上信托等通道业务，占比超(chāo)过三分之一。从房地产融资存量(liàng)占社融存量比(bǐ)重看，2021年12月(yuè)占比为(wèi)18.76％。如果房(fáng)企大面积违(wéi)约，将导致银行(xíng)不良率大幅上升(shēng)。

　　4）从居民(mín)财富效应渠道(dào)，根据我们(men)的《中国(guó)住房(fáng)市值测(cè)算报(bào)告》，2020年(nián)中国住房市值(zhí)为62.6万亿(yì)美元，大于美国的33.6万亿美元、日本的10.8万(wàn)亿美元、英法(fǎ)德三(sān)国合计的31.5万(wàn)亿美(měi)元。从住房市值占(zhàn)股(gǔ)债房市值(zhí)的(de)比例看(kàn)，2020年中国为66.6％，高于美国(guó)的27％、日本的(de)37％、英国的49％、法国的(de)56％、德国的64％。中(zhōng)国住房(fáng)市值与股债房市值(zhí)的比例较高，主要是(shì)因为住房市(shì)值高，以(yǐ)及中国资本市场发育尚(shàng)不成熟，直接(jiē)融资比例较低，股票、债券市(shì)值较低，居民投资渠道缺乏。

　　不可(kě)否认，预售制背(bèi)后(hòu)潜藏(cáng)的风险(xiǎn)确实存在(zài)，当前的(de)负面效应愈发凸显。

　　从个人层面看，绝大部分商品是一(yī)手交钱一手交货，预(yù)售制是对购买者的单(dān)方面不(bù)公平制度，购房老百姓几乎(hū)承担了所有(yǒu)商品不能交付的(de)风险。比如，交房等待期一般(bān)为两(liǎng)年，在(zài)此(cǐ)期间，购(gòu)房者不仅承担(dān)银行利(lì)息，还(hái)要承(chéng)担延迟交房、“一(yī)房(fáng)二(èr)卖”、房屋质量(liàng)、房产(chǎn)证(zhèng)延期办(bàn)理甚至(zhì)不能交房(fáng)等风险(xiǎn)。另外，购(gòu)房(fáng)者(zhě)和(hé)开(kāi)发商之间的购房合同、购房者(zhě)和银行(xíng)的按(àn)揭贷款(kuǎn)合同(tóng)是两个(gè)独(dú)立(lì)的合同关系，如果开发商发(fā)生违约，购(gòu)房者只能根据购(gòu)房(fáng)合同(tóng)向(xiàng)开发商(shāng)主(zhǔ)张权力，但依(yī)旧需要(yào)根据(jù)按揭(jiē)贷款(kuǎn)合同(tóng)按时(shí)向银(yín)行进行贷款偿还，因此购房(fáng)者承担的(de)风险较大(dà)。

　　从行业(yè)层面看，预售制助推部分房(fáng)企(qǐ)过度举债、高杠杆扩张，资金若遇到(dào)下行周期，会引(yǐn)发资金(jīn)链断裂、项(xiàng)目搁(gē)置等系列风(fēng)险，进行(xíng)影(yǐng)响自身(shēn)信用和购房者对行业的(de)信心(xīn)。

　　从(cóng)金融层面看，银行作为(wèi)按揭贷款的(de)发放方，一旦房企因为市(shì)场(chǎng)波动或经(jīng)营不(bù)善，出现资(zī)金链断裂等一系(xì)列问题，导致“烂尾”等(děng)情况，而房企通(tōng)过与购房者(zhě)签(qiān)订(dìng)的预售合同和按揭合(hé)同，已经从银行获得房款，如果购(gòu)房者丧失还款能力或短期(qī)不能(néng)还款(kuǎn)等，则风险完全(quán)由银(yín)行承担，银行将面临较大的坏账压力。

　　从监管(guǎn)角度看，购(gòu)房者的预售监管资金去(qù)哪了？楼盘“烂尾”，归根结(jié)底两个字那就(jiù)是“没钱”，即没钱(qián)付工(gōng)程款。在2004版的《城市(shì)商(shāng)品房(fáng)预售管(guǎn)理(lǐ)办法》中(zhōng)明确规定(dìng)了(le)开发企(qǐ)业预售商品(pǐn)房所得款(kuǎn)项应当用于有关(guān)的(de)工程(chéng)建设，商(shāng)品房预售(shòu)款监(jiān)管的具(jù)体办法，由(yóu)房地产管理部门制定。但多年以来全国并没有(yǒu)统一的预售资金监管规定(dìng)，各地实行“一城一(yī)策(cè)”。例如，太原、昆明、重庆、长沙等(děng)城市重(zhòng)点监管资金比(bǐ)例(lì)为(wèi)总预售款的15-40％左右，郑州、福(fú)州、合肥等城(chéng)市则按(àn)照(zhào)项(xiàng)目的(de)建安(ān)成本乘(chéng)以建筑(zhù)面(miàn)积(jī)或者项目工程总额(é)报价计算重(zhòng)点资金。而事实是(shì)，不少购房款未进入监管账户、或进入(rù)监管账户(hù)后被挪用，导致楼盘没有(yǒu)资(zī)金继续建设。收楼遥遥无期，月供却(què)被迫继续(xù)还款。那么(me)，监管账户(hù)资金如何(hé)被挪走的(de)？实(shí)际上(shàng)，在(zài)过去(qù)房地产大开发时代的高周(zhōu)转背(bèi)景下，抽(chōu)调预售(shòu)款监管账(zhàng)户资金，是行业(yè)“潜规则(zé)”。比(bǐ)如(rú)工程(chéng)总承包方，以工程建设名(míng)义(yì)，获得(dé)监管账户(hù)拨(bō)付资金，再由工程(chéng)方将资(zī)金转给房企，而拨付的(de)工程款，远超工程进(jìn)度所需(xū)。通(tōng)过这些方式套取的资金，在房(fáng)企各(gè)地项目间流动(dòng)，变相加杠(gāng)杆，这样做提供了资金(jīn)流动性，房企抽调资(zī)金统筹(chóu)拿地、还款和楼盘建设，形成一种资(zī)金循环高周转模(mó)式(shì)，但一定程度上把风(fēng)险甩给了购(gòu)房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外(wài)商(shāng)品房(fáng)预售制度(dù)呈(chéng)现以(yǐ)下特点：

　　1）预付款保护：对于购房者预付资金，一(yī)般设(shè)有定(dìng)金或预付款保(bǎo)护机制，如英国、日本；

　　2）预(yù)付款比(bǐ)重：要求(qiú)购(gòu)房者支付(fù)的预付款比例(lì)相对较(jiào)低，绝(jué)大(dà)部分房(fáng)款(kuǎn)在房(fáng)屋交付后(hòu)开始支(zhī)付；

　　3）预付(fù)款(kuǎn)支付方式(shì)：预付款一(yī)般以定金(jīn)方式支付，或按工程进度分期支付，或二(èr)者(zhě)结合(hé)；

　　4）按揭贷款方(fāng)式：一般采用(yòng)两种方式(shì)发放按(àn)揭(jiē)贷款，一是(shì)按(àn)工程进度(dù)付(fù)款，按(àn)揭(jiē)贷款(kuǎn)按照工程(chéng)进度逐渐发(fā)放(fàng)，购房者开始月供；二是(shì)房(fáng)屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房屋(wū)烂尾(wěi)保护：为预(yù)售商品房提供期房烂尾保险，在商品(pǐn)房出现(xiàn)重大延期或重(zhòng)大缺陷时(shí)，保障购房者权益；

　　6）房屋交(jiāo)付保(bǎo)护(hù)：房屋交付质量(liàng)的保障(zhàng)有(yǒu)两种方式，一是期房由政府(fǔ)或第三(sān)方(fāng)验收合格(gé)并提供(gōng)验(yàn)收凭证后(hòu)，开(kāi)发(fā)商凭验收凭证取得购(gòu)房者支付的(de)房(fáng)款。二是开(kāi)发商为购房者提供一定的保修期，通(tōng)常1-5年，保修期满，购房者支付(fù)尾(wěi)款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全程监管，交付时开(kāi)发商凭(píng)验收凭证取得房款

　　美国期房(fáng)定(dìng)金一(yī)定期限内无条件(jiàn)返还，最低首付比例为(wèi)3.5％，交(jiāo)房前仅支付(fù)首(shǒu)付，其余(yú)房(fáng)款交付后按揭还款，交付前(qián)资(zī)金由第三(sān)方全(quán)程监管，交(jiāo)付时开发商(shāng)凭验收凭证取得(dé)房款。

　　定金及首付环节，定金比例一般为房(fáng)款的1％-5％，首(shǒu)付比例最低可低于3.5％，根据(jù)美国(guó)官方数据，2021年美国平均首付比(bǐ)例为12％。

　　余款支(zhī)付方面，除定(dìng)金或首(shǒu)付外，购房者在(zài)房屋交付后通过按揭贷款支付(fù)剩(shèng)余房款。

　　资金监管方面，美国为防(fáng)止开(kāi)发商挪用资金，购(gòu)房(fáng)者的定(dìng)金(jīn)及首付款由第三方公证行(xíng)或产权保险公司的信托账户(hù)监管。如(rú)果开发(fā)商倒闭导致楼盘烂尾，购房者资金(jīn)可通过申请仲裁取回，且不承(chéng)担任何(hé)责任(rèn)与损失。而开发商在房屋建设(shè)过程中的资(zī)金全部来自银行(xíng)，银行根据工程进度向开发商提供一(yī)定比(bǐ)例的贷款(kuǎn)，由于开发(fā)商挪用(yòng)资金(jīn)直接损害银行(xíng)利益，银行有充分动机监(jiān)管开发商施工进度。开发商在房(fáng)屋交付时(shí)需取(qǔ)得由政府(fǔ)相关部门经(jīng)审查后发放的验(yàn)收凭(píng)证(zhèng)，通过验收凭证向银行(xíng)得到购房者支(zhī)付的房款。

　　2.2 德国：可(kě)零(líng)首付购房，提供期房烂尾险

　　德(dé)国期房(fáng)可零首付购房，房款按建造工期进(jìn)度支付，按揭按工期放款后(hòu)还贷，房(fáng)贷利率采(cǎi)用固定利(lì)率，开发商或购(gòu)房者可购(gòu)买(mǎi)期房烂尾保险。

　　预(yù)售门槛方面，德(dé)国开发商在项目获(huò)批(pī)后即(jí)可预售房屋(wū)。签署(shǔ)购房(fáng)合同前，购(gòu)房(fáng)者(zhě)需支付约2000欧(ōu)的定金并进行预(yù)约公证(zhèng)，签订合同(tóng)后定金退还。如由于任何原(yuán)因(yīn)不(bù)能购买，定金按照德国法律全部退(tuì)还。

　　签署购房合(hé)同后(hòu)，购房者需支(zhī)付公证费(fèi)和土地交易税，分别为(wèi)房(fáng)屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用不包(bāo)含在(zài)购房款中，属于(yú)购房附加费。

　　首付方面，德国没有规定最低首(shǒu)付比例，可(kě)零(líng)首付购房。

　　余款方面，德(dé)国(guó)也采取按工期(qī)支付(fù)房款的(de)制度，一般分7笔进(jìn)行支(zhī)付，具(jù)体支付节点、比例因项(xiàng)目而异。一般(bān)来说，支付节点可分为公(gōng)证(zhèng)后、主体完工、内部水暖电路(lù)完(wán)工(gōng)、窗户玻璃完工、室内清洁及墙面完(wán)工、地板完工、全部完工，支付比(bǐ)例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购(gòu)房者可(kě)在支付房款前申请房贷(dài)，房贷利率(lǜ)采用固定(dìng)利(lì)率，银(yín)行按施(shī)工节奏分(fēn)多次发放贷款(kuǎn)，每笔贷款给(gěi)予购房者一定使用期限，期限结束后，购房者(zhě)开始(shǐ)还贷。

　　保险(xiǎn)方面，德国保险公司(sī)针对(duì)期房设计(jì)了两种保险，保险的功能是当房屋(wū)出现重(zhòng)大延期(qī)或重大缺(quē)陷时(shí)，保险(xiǎn)公司保证开发商赔(péi)偿(cháng)或修复(fù)，开发商破产，由保险公司负责相(xiāng)应赔偿。保险由开发(fā)商或购房者(zhě)购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机(jī)制，55％-80％房款交(jiāo)房时支付

　　英国(guó)预售制设有10％定金(jīn)保险保护机制，交房前付款(kuǎn)比例仅20％-45％，资金(jīn)由买卖双(shuāng)方律师(shī)严格监管。

　　订立合同前，买(mǎi)卖双方(fāng)均有(yǒu)一名律师，负(fù)责沟通(tōng)期房(fáng)交易中的房产、资金、合同(tóng)等(děng)各个环节，各环节内容确认无误(wù)后签订首付交换合同。

　　定金方面，英国设(shè)置(zhì)了10％定金(jīn)保(bǎo)险保护机制，当开发商出现财务、经营(yíng)问题(tí)时，购房者(zhě)10％的定金由保险公司(sī)赔付，而超出10％的部分较(jiào)难追回。

　　首(shǒu)付(fù)方面(miàn)，首付(fù)比例通常为(wèi)10％-25％，首付需(xū)要在(zài)合同签订(dìng)21天内支(zhī)付。

　　余(yú)款支付环节，英(yīng)国(guó)采取按工程进度付款的方(fāng)式，但(dàn)是(shì)交(jiāo)房前付款比例相(xiāng)对(duì)较低，一(yī)般会在合同签订(dìng)6-24个月分别支付两笔5％-10％的款项，即交房前付款(kuǎn)比例(lì)在20％-45％之间(jiān)，剩余(yú)款项(xiàng)交房后(hòu)支付。

　　交付环节(jié)，英国规定房(fáng)屋(wū)必须经过房产公证公司的检验验收后才能交(jiāo)付(fù)，交付后方可按(àn)揭还贷。

　　资金监管环节，英国(guó)期房预(yù)售(shòu)资金监管极为(wèi)严格，资(zī)金也由律师(shī)监(jiān)管，在确认(rèn)工程进度(dù)、支付相关款项过程(chéng)中，由买房律(lǜ)师(shī)将资(zī)金转给卖方律师，卖方律师转给开发(fā)商，即资金在进入开发商账户(hù)前(qián)经过两(liǎng)道(dào)关口，有利于(yú)保障购房者资金安全(quán)。

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房交易立法，设置期(qī)房预(yù)付款保全措施

　　日本(běn)期房交易(yì)立法，定金(jīn)超5％或1000万日元时，开(kāi)发商必须完成“预售房定金保全措施”，交房前(qián)付款(kuǎn)比例不超房款(kuǎn)的20％，开发商违约需返还定价并赔偿约10％房款，交房后按揭(jiē)还款。

　　立法方(fāng)面，日本二(èr)战(zhàn)结束(shù)后由(yóu)于房屋供给严重失衡，叠(dié)加(jiā)法律空白，社会上“一房二卖”现象普遍，为此，日本政府(fǔ)1952年出(chū)台《宅地建(jiàn)筑物交(jiāo)易法》，经多次(cì)修订，目(mù)前是唯一一部规(guī)范期房交易的法律。

　　定金保(bǎo)护方面(miàn)，根据日(rì)本(běn)《宅地建物取引(yǐn)业法》，对购房者支付(fù)定金超过5％或超1000万日元的(de)部分，法律(lǜ)要(yào)求开发商必须完成定金保全措施才可预售。什么是(shì)定(dìng)金保全措施？即买卖双方签订(dìng)购房合同时，开发商向金融(róng)机构或指(zhǐ)定保证机构或保险机构签订定金保证委托合同，设置购房者(zhě)定金的保证或保险，并将相应(yīng)的保证金证明书交付给购房者(zhě)。除(chú)定金(jīn)外(wài)，其他预先支付的购房款也受该措施保护(hù)。若(ruò)开发商(shāng)倒(dào)闭导致期房烂尾，购(gòu)房者可凭保证金证(zhèng)明书向金(jīn)融机构(gòu)或保证机(jī)构(gòu)或保险公司兑付，同时，开(kāi)发商(shāng)需向购房者(zhě)赔付违(wéi)约金，一(yī)般约为(wèi)房(fáng)价的10％。

　　房款支付环节，交房前只需支付最多不超20％的定金，签订购房合同后，购房者即可向银行申请贷款，但交(jiāo)房后才开始按揭贷款，除(chú)定金外(wài)的剩余房款在交房后开始(shǐ)支付。

　　2.5 新加(jiā)坡(pō)：买方(fāng)资金由银行监(jiān)管(guǎn)，享(xiǎng)1年保修期后付尾款

　　新(xīn)加坡期房购房者违约可返还相当于3.75％房款的订(dìng)金(jīn)，首付比例20％，余款按工(gōng)程进度支付，所有(yǒu)资金进银行专门项目资金账户，交房后满(mǎn)1年(nián)保修期后支付15％尾款。

　　订(dìng)金(jīn)支(zhī)付环节(jié)，新加(jiā)坡开发(fā)商有统一的选购权合同以及订金返还机制(zhì)，即OTP，签订OTP后(hòu)需支付5％房款作(zuò)为订金，OTP有效(xiào)期14天，执行OTP则进一步(bù)签订购(gòu)买合同，不(bù)执行OTP则退(tuì)还3.75％的房(fáng)款。

　　首(shǒu)付(fù)比例方面，签订购房(fáng)合同后，购房者需支付15％的首(shǒu)付及印花(huā)税，同时购房者向银行申请按揭贷款。

　　余款支付(fù)上，新加坡期房同样采(cǎi)取按(àn)工(gōng)程进度付款的方式，《发展商条(tiáo)例(lì)》对(duì)期房(fáng)付(fù)款(kuǎn)流程做(zuò)了统一详细规定，要求所有开发商遵(zūn)守，支(zhī)付节点一(yī)般为合同(tóng)签订后、地基完工、框架(jià)完(wán)工、管道门窗等(děng)完(wán)工(gōng)等，支付比例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭贷款也依照(zhào)工程进(jìn)度放款，月供在此(cǐ)过(guò)程中(zhōng)随(suí)着放出(chū)贷款的增加而(ér)增(zēng)加，未放(fàng)款部分无需月供。

　　资金监管方面，购(gòu)房者的订金与(yǔ)付款会(huì)存入银行专(zhuān)门的项目资金账户，账(zhàng)户资(zī)金提取须(xū)与房屋建(jiàn)设有关。房屋交付后(hòu)，购(gòu)房者享受1年(nián)的(de)房(fáng)屋(wū)保修(xiū)期，此(cǐ)后购房(fáng)者(zhě)支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房(fáng)地产(chǎn)到了政策出(chū)手临界点，重点是(shì)保交楼和(hé)房企重组。一方(fāng)面，加(jiā)大对刚(gāng)需和改善(shàn)型需求的支持力度，长短(duǎn)兼顾妥善应对局部停贷现象，重点是保交楼保复工(gōng)保民生，给予强有力的金(jīn)融工具(jù)支持。另一方面，从(cóng)现在起，对(duì)还在正常运转的房企包(bāo)括民营企业(yè)，加(jiā)大支持力度，由(yóu)优(yōu)质房企(qǐ)牵头(tóu)并购(gòu)重组整个行(xíng)业，为每个房企(qǐ)配套(tào)AMC和财(cái)团，给予金(jīn)融工(gōng)具配套。

　　二，中期来看，应充分(fēn)估计形势复杂(zá)性(xìng)和人(rén)性复(fù)杂(zá)性，兼顾化(huà)解停贷(dài)、复工保交(jiāo)楼、重组房企(qǐ)债(zhài)务、恢复市场信(xìn)心以及长效机制。长效(xiào)机制四大关键(jiàn)是(shì)推(tuī)动城市(shì)群(qún)战(zhàn)略、人地(dì)挂钩、金融中性稳定(dìng)和(hé)房地产税。定金环节，建立开发商违约后定金保护机制(zhì)，如将(jiāng)已支付(fù)定金冻结(jié)至(zhì)房屋交(jiāo)付(fù)阶段，保障(zhàng)购房者定(dìng)金安全(quán)。签订合同环节，鼓励保险公司介入(rù)，为房(fáng)屋重大延期以及重大缺陷等情况(kuàng)提供充(chōng)分的保障。余(yú)款支付环节，建立(lì)按工程进度(dù)付款机制或交房后按揭贷(dài)款机制，充分保(bǎo)护(hù)购(gòu)房者(zhě)的权(quán)益。资金监管环节，引(yǐn)入(rù)独(dú)立于开发(fā)商、银行的第三(sān)方资金监(jiān)管机构，或由(yóu)政府相关(guān)部门直接监管，以此防止(zhǐ)资(zī)金(jīn)挪(nuó)用现(xiàn)象。交付环节，建立商品房保修(xiū)期制度。保修期内，开发商应对房屋质量问题全权负责、免费维修，购房者在保修期结(jié)束后支付尾款。

　　三，长(zhǎng)期来(lái)看，取(qǔ)消商品房预(yù)售制是大势所(suǒ)趋。一方面，98年房改时，全国缺房子，开发(fā)商缺钱，预(yù)售制是权宜之计，现(xiàn)在全国套户比超过1，从(cóng)大开发进入存量时代(dài)，对(duì)购(gòu)房民众(zhòng)不(bù)公平的预(yù)售制已经过(guò)时了，该取消了(le)，改为现房(fáng)销售。另一方面，取消预售制，改为现(xiàn)房(fáng)销中国的三线城市有哪些 排名，中国的三线城市有哪些2022售，开发商将拼的(de)不(bù)是五(wǔ)花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑(duì)现的营销手段，而是所见即所得的过硬的产品质量和诚信，这(zhè)才是对(duì)购(gòu)房民众的(de)最根本最实质的保障，这样将极大(dà)的(de)提升开发商的建筑质量，实(shí)现良币驱逐劣币。

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