5月以来，房地产板块个股多出现小幅上涨，截至5月10日收(shōu)盘(pán)，中信房(fáng)地产指数本月(yuè)涨幅约为2％。而(ér)以公募基(jī)金为代(dài)表(biǎo)的机构对于这一板(bǎn)块已经在悄然布局。数据显示，以(yǐ)南(nán)方(fāng)和华夏的两(liǎng)只老牌ETF基金(jīn)为例，5月9日时所(suǒ)公布的总份额均(jūn)较4月28日时有(yǒu)小幅增长。根据基金一(yī)季报(bào)统(tǒng)计(jì)，龙头与地方国(guó)企央企(qǐ)获得增持，持仓(cāng)数量(liàng)占流通股比重增幅(fú)五只个股分别(bié)为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地(dì)产+0.97％、招商积(jī)余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或(huò)“底部回升”

　　行(xíng)业红利时(shí)代已过 精(jīng)耕细作成共识

　　从公募(mù)基金(jīn)对(duì)房地产的配置看，2019年末，公(gōng)募所持(chí)有的房(fáng)地产行业(yè)标的市值(zhí)约1188亿(yì)元，占其所持股(gǔ)票市值的4.66％左右；2020年市场表现出(chū)色，但公募所持房地产公司市值在股票(piào)资产中的占(zhàn)比却(què)断崖式(shì)下(xià)跌至1.85％；2021年，这(zhè)一(yī)数值更(gèng)是进(jìn)一步降至(zhì)1.56％。

　　不过2022年终于出(chū)现了三(sān)年(nián)来的首次回升，年底这一(yī)数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房地产行业的持股比例也同(tóng)步(bù)回(huí)升，从(cóng)2021年底的(de)6.94％提高到2022年(nián)末的7.03％。

　　这样(yàng)的势头似乎在今(jīn)年(nián)一季度(dù)得以延续。数据统计显示，公(gōng)募(mù)重仓持有房地产板块(kuài)一季度市值TOP15门槛为1.6亿(yì)元，较2022年四(sì)季度(dù)提(tí)升6.71％。持仓(cāng)市值前五个股(gǔ)分(fēn)别为保利发展、招商蛇口、万科A、华发股份、滨江集团(tuán)，持(chí)仓市值占板块(kuài)比重合计达(dá)47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现，公(gōng)募对于房地产的投(tóu)资(zī)愈(yù)发有集中于龙头(tóu)的趋(qū)势。Wind显示，在(zài)公募基金一季报汇总的重仓(cāng)股中，房地产板块排名最高(gāo)的是保利发展，在基(jī)金(jīn)重(zhòng)仓第33位。排名(míng)第二的(de)是招商蛇口(kǒu)，排在第78位。而老牌(pái)龙头股(gǔ)万(wàn)科A排(pái)在第96唐嫣是一线女明星吗，唐嫣是不是一线明星位。对比去年(nián)四季报，变化之(zhī)处首(shǒu)先在于几只房地产龙头(tóu)股从(cóng)排位上看均(jūn)有退(tuì)步，尤其(qí)是(shì)万科最为明显；其次是(shì)金地集团(tuán)退出百(bǎi)大之列(liè)。但考虑到房(fáng)地(dì)产是复苏链(liàn)上最后一环，且首季并非行业销(xiāo)售(shòu)旺季，其传导到二级市场乃至机构持仓上还需要时间周期(qī)。

　　形成共识的是(shì)，经(jīng)济圈(quān)判断房地产(chǎn)已经进入大分(fēn)化时(shí)代(dài)，一二(èr)线城市好于三四线城市。而映射到二级市(shì)场投资上(shàng)，配(pèi)置房地产行业(yè)轻松收(shōu)获行业贝(bèi)塔的红利期一去不返了(le)。“如果(guǒ)按照(zhào)产业周期来分(fēn)类(lèi)，包括(kuò)房地产等(děng)几类行业在盖特纳曲线里属于成熟期或者衰退期的(de)行业(yè)，传统认知上(shàng)没有什么投资机会的。但在这几年特殊的行情里包括(kuò)煤炭、电解铝等类似的行业也出(chū)现了一(yī)些机会，背后的逻辑是供给侧发生了更大的变化。”一不(bù)愿具名的上(shàng)海公(gōng)募基金经理指出。

　　不过(guò)也(yě)有公募人士持(chí)谨慎乐观态度(dù)：“行业前几(jǐ)年17亿(yì)～18亿平方米(mǐ)的年销售面积很难再(zài)出现了，2022年(nián)光是居民存款数量增(zēng)加了15万亿元。中国存量(liàng)有400亿平方(fāng)米建筑面(miàn)积，考虑存量地产的更新，也有近10亿平方米。需求(qiú)端还需要有(yǒu)一定的(de)政策出来去刺激购房(fáng)。”

　　宝盈基金房地产研(yán)究(jiū)员吕功绩(jì)也(yě)指出：“时(shí)至今日，无论从城镇化的进(jìn)程，还(hái)是人均住房面积（接近(jìn)30平(píng)/人），我(wǒ)国均已告(gào)别住(zhù)房(fáng)短缺时代，而目前居(jū)民(mín)的(de)杠杆率和(hé)房(fáng)价收入(rù)也不支撑(chēng)每(měi)年18万亿(yì)元的销售额，以及(jí)过快上行(xíng)的房(fáng)价，因(yīn)而行业高(gāo)增的时代已经过去，未来行(xíng)业的需求或将回落，在此过程中，伴随着(zhe)地(dì)产的高杠杆属性，就很容易出现信用风险问题（类似(shì)2022年(nián)的民(mín)营地产爆雷(léi)），行业进入到(dào)供(gōng)给侧出清的过程(chéng)。这(zhè)个过程(chéng)中(zhōng)，综合竞(jìng)争(zhēng)力强(qiáng)的公司就(jiù)能(néng)够通过大鱼吃小鱼(yú)的方(fāng)式，获得市占率的提升。当(dāng)行业需求见(jiàn)顶回落时，行业(yè)的贝塔已经过(guò)去了(le)，但不(bù)代表没有投(tóu)资机会，机会在(zài)于城(chéng)市(shì)、位置、产品的阿尔(ěr)法，而(ér)对应到股票投资，就是强竞争力公司(sī)的阿尔法。”

　　或许也(yě)是基于这样的(de)认识(shí)转变，精耕细作(zuò)个股成为公募乃至整体(tǐ)机构(gòu)的(de)务(wù)实(shí)之举。

　　机(jī)构配置房地产“风物长宜放眼量”

　　头部央(yāng)国(guó)企、优质(zhì)区(qū)域(yù)性(xìng)标的(de)成香饽(bō)饽(bō)唐嫣是一线女明星吗，唐嫣是不是一线明星ng>

　　5月以来，房地产板块(kuài)个(gè)股多出(chū)现(xiàn)小幅上涨(zhǎng)，截至5月(yuè)10日收盘，中信房地(dì)产(chǎn)指数本月涨幅约为2％。从具体的个股来(lái)看，《红周刊(kān)》利用Wind统计(jì)申万(wàn)房地产板块个(gè)股，在纳入统计的124只房地产(chǎn)类标的股(gǔ)中，本月以来实现股价(jià)上涨(zhǎng)的(de)达(dá)到(dào)了81家。

　　其中，上述时(shí)间段(duàn)恰(qià)好排名(míng)前(qián)五(wǔ)的公司月内涨幅(fú)超过了10％，它们分别是上(shàng)实(shí)发展、浦东金桥(qiáo)、*ST泛海、华夏(xià)幸福、荣安(ān)地(dì)产。排名(míng)第一(yī)的上实(shí)发展，五一假期归(guī)来后日成(chéng)交(jiāo)量(liàng)明(míng)显(xiǎn)放大，4日、5日连续(xù)两(liǎng)个交易(yì)日(rì)收出涨(zhǎng)停。从该股的基本面来看(kàn)，上实发展的主营业务为房地产开发与(yǔ)经营(yíng)。公(gōng)司的主要(yào)产品(pǐn)及服务为房(fáng)地产销售、房地(dì)产租赁、物(wù)业管理服(fú)务(wù)、工程项目、酒(jiǔ)店经(jīng)营。从业绩(jì)数据来看，2022年，其实(shí)现营业收入52.48亿元(yuán)，比上期减少(shǎo)47.85％，归母净利(lì)润(rùn)1.23亿(yì)元，同比下(xià)降33.24％。2023年第一季度，其实(shí)现营业总收入27.87亿元，同比增长(zhǎng)183.02％；归母净(jìng)利润2.86亿(yì)元，同比扭(niǔ)亏。

　　不(bù)过从十大流通股(gǔ)股东来看，各类机构都(dōu)有对其布局(jú)的(de)例子。以3月(yuè)31日(rì)时的首季(jì)十大(dà)流通股股东(dōng)来看， 具体包括公募的上银基金(jīn)、私募(mù)的迎水文龙、中央汇金、长(zhǎng)城(chéng)资产(chǎn)管(guǎn)理公(gōng)司(sī)等都跻身前十的行列。

　　巧合的是，涨幅暂(zàn)时(shí)排名第(dì)二的(de)浦东(dōng)金(jīn)桥也是上海(hǎi)本(běn)地房企，其第一季度(dù)的(de)收入利润规模大幅度(dù)复苏。究其原(yuán)因，一方面是该公司后疫(yì)情时(shí)代出租率复苏(sū)至(zhì)近年来最高，另一(yī)方(fāng)面则是(shì)公司(sī)拿(ná)地结(jié)算(suàn)持续(xù)性向好，从数字上看，一季度新增虹口135、138住(zhù)宅(zhái)地(dì)块(kuài)，总建筑(zhù)面积约54万(wàn)平(píng)方米。

　　在这(zhè)样(yàng)的业绩势头向好(hǎo)背(bèi)景(jǐng)下，自然(rán)也吸引了知名机(jī)构(gòu)在其(qí)中持续(xù)驻足。从第(dì)一季度十大流(liú)通股(gǔ)股东来看，知名(míng)私募高毅邓晓峰的两只(zhǐ)产品依然在前十中，这也是连续第三个季度(dù)他(tā)有(yǒu)的两只(zhǐ)产(chǎn)品杀入前十。同时榜单中还有一支(zhī)大名鼎鼎的QFII阿布扎(zhā)比投资局(jú)，其当季还小(xiǎo)幅(fú)增加了持股。

　　除去(qù)上述两(liǎng)家上海区域性地产公司外，荣(róng)安地产则是主要(yào)布局在深圳的(de)地(dì)产公司，一季(jì)报交出的(de)也是一份报喜的成(chéng)绩单：首季公司实现营业(yè)收入(rù)51.85亿元，同比增长35.51％。归属于(yú)上市公司股东的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态(tài)度来看，《红周(zhōu)刊》注意到两只公(gōng)募指基首季新杀(shā)入十大流通股股东行列。具体说来， 南方中证全(quán)指房地(dì)产ETF上榜排名第七位(wèi)，富国(guó)中证指数1000增强则(zé)排名第(dì)九位，此外联(lián)袂(mèi)出现的(de)机构(gòu)还有(yǒu)QFII高盛国(guó)际和私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴证全(quán)球基金相(xiāng)关人士分析：“经历过行(xíng)业洗牌和兼并重组(zǔ)后，龙头的(de)价值(zhí)更为笃(dǔ)定突出；从(cóng)拿地端看，2022年土(tǔ)地市场大幅降温，优质(zhì)土地供给较(jiào)多（券商测算对应潜在毛利率在25％以(yǐ)上，目(mù)前房企(qǐ)的利润率仅20％），绝大多数房企(qǐ)受限(xiàn)于信用问(wèn)题或者(zhě)资(zī)金紧张没法拿(ná)地，龙头房企趁机(jī)获取低成本土地，龙头房企的拿地力度（拿地金额/销售金额）基本在(zài)30％以上；从(cóng)融资上看(kàn)，龙头(tóu)房企(qǐ)杠杆率(lǜ)较低，净负债率基本在70％以下，而其他房企的净负债率普(pǔ)遍都在100％以上，加杠杆空间有限(xiàn)，从融资成本(běn)看，龙头房企(qǐ)的融资成本(běn)不(bù)断下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的销售(shòu)，龙头房企明显跑(pǎo)赢(yíng)行业，1～4月(yuè)百强房(fáng)企的(de)销售额增速为(wèi)9％，而TOP14的销售额增速为(wèi)29％。”

　　需(xū)要强调的是，在(zài)当前中(zhōng)特估的浪潮下，央国(guó)企地产股(gǔ)或存在发展的大好机会。中信(xìn)证券指出：“房地(dì)产行业的(de)结构性机会依(yī)然存(cún)在，少(shǎo)部分公司尤其是央企占据显著优势，其主要又(yòu)体现为库存的优(yōu)势(shì)。央(yāng)企地产公司，现阶(jiē)段表(biǎo)现出较低的融(róng)资(zī)成本，优质的(de)开(kāi)发资源(yuán)和(hé)良好的不动(dòng)产资产(chǎn)运营能力的多重(zhòng)竞争(zhēng)优势。”

　　“即使没有(yǒu)中特估，国央企相较于民营地产公(gōng)司也是更有优(yōu)势的。”吕功绩(jì)强调(diào)，“对(duì)于(yú)减值(zhí)、土地资源债权债(zhài)务关系等问题，市场对民营房开(kāi)企业的资产会有更多担(dān)忧和质疑，所以在这一轮行业出清的(de)过程中，央国企(qǐ)相较于民企来说(shuō)估值的修(xiū)复更明显。中特(tè)估的角度从(cóng)中长期的维(wéi)度看，行业的(de)逻辑在于集中度提升后，行业进入高(gāo)质量发展阶段，具备较快速(sù)发(fā)展阶段(duàn)更稳定且可预期的盈(yíng)利和现金流创造能力，以此带来估值中枢的提升，应该关注估值相对较低，企业自身资产的(de)质量好、运营能力强(qiáng)、可以(yǐ)创造持续现金流的(de)企业。”

　　“存量时代中行(xíng)业普涨的概率比较低(dī)，行业内部将出现分化，要关注(zhù)将(jiāng)受益于行业(yè)集中度提升的头部公司(sī)。”星石(shí)投资首席研究官(guān)方磊也表示。

　　顺(shùn)应机构这一思路的话，或(huò)许还是保利发(fā)展、招(zhāo)商蛇口等国资背景(jǐng)龙(lóng)头前途更为光明。不(bù)过国投(tóu)瑞银基金(jīn)投资(zī)部副总监綦傅(fù)鹏表示：“需要(yào)客观地去持(chí)续观察国企央企在三(sān)个(gè)方面是否可以维持(chí)，首先是融资成本保持低位，其次是销售份额持续提升(shēng)，再次是拿地(dì)份额持续提升。”

　　复(fù)苏速度缓慢

　　机构需(xū)要(yào)多给一些耐心

　　而(ér)《红周刊(kān)》也根据房(fáng)企一季报梳理发现(xiàn)，对于2022年(nián)的业绩(jì)出现的(de)整体下(xià)滑(huá)，2023年一(yī)季度(dù)的业(yè)绩分(fēn)化更趋明(míng)显，保(bǎo)利(lì)发(fā)展、滨(bīn)江集团等房企营收、净利均实现了业(yè)绩的回正，甚至是较大增速的增长。而(ér)这些公司也是机构的重仓对象。

　　对此，知名(míng)房(fáng)地产业内人士(shì)张宏伟向(xiàng)《红周(zhōu)刊(kān)》分析(xī)表示，业绩出现(xiàn)明显改(gǎi)善的房企，主要是因(yīn)为(wèi)过去(qù)两三年时间(jiān)，尤其是在2021年(nián)下半年民营房企不怎么(me)投资拿地之后(hòu)，国有企业仍(réng)在持(chí)续性地拿(ná)地，且主要集中(zhōng)在核心城市，投资力(lì)度(dù)较(jiào)大。投资的驱动能够(gòu)推动房企销售业(yè)绩(jì)的增长，从而在2023年一(yī)季度市场(chǎng)恢复但仍处于调(diào)整的过程中，能(néng)够(gòu)保(bǎo)有一个正增长(zhǎng)。

　　不过张宏伟同时也提醒表示(shì)，在房地产的复苏(sū)过(guò)程中，还面临着一些(xiē)不确定性。其实(shí)整个市(shì)场(chǎng)从四月份开始又(yòu)在往下掉。除了(le)杭州、成都(dōu)等(děng)极个别城市四月(yuè)环比(bǐ)三月相对表现较(jiào)好之外，包括北京、上海在(zài)内的(de)绝大多数城(chéng)市(shì)都出现环比下滑的情况。而现在(zài)五月的市场表现也不太(tài)乐观。按(àn)照现在的经济状况、收入情况，以及市(shì)场的(de)去库(kù)存压力、企业的资(zī)金面压(yā)力，可(kě)能(néng)会出(chū)现(xiàn)，到(dào)六月(yuè)份房企(qǐ)为了半年报冲业绩出现市场的短期(qī)反弹(dàn)外的一(yī)个市场乏力现象。也(yě)就是说(shuō)，第二季(jì)度、第(dì)三季度增(zēng)长不确定性的压(yā)力仍旧较大。

　　上海利檀投(tóu)资董(dǒng)事(shì)长陈昊扬也向《红周刊》指(zhǐ)出，现在整(zhěng)个房(fáng)地(dì)产以及其上下游产(chǎn)业链的复(fù)苏(sū)速度(dù)都(dōu)比想象(xiàng)的(de)要(yào)慢很多，我们要多(duō)给一些耐心，这个(gè)时候，在(zài)房地产以及上下(xià)游就不是赚快钱的时候，只能(néng)赚(zhuàn)他基本面的钱。但这也(yě)意味着，只有(yǒu)极为少数的、做得比同(tóng)行好得多的企(qǐ)业，会伴随整个行业的弱复苏，业绩(jì)会逐步体现(xiàn)出(chū)来。所以(yǐ)只能耐(nài)心地(dì)去等待(dài)它的基本面不断地凸显出来(lái)，这(zhè)需(xū)要(yào)时间。

　　（本(běn)文已刊发(fā)于5月13日《红周刊》，文中提及个股(gǔ)仅为举(jǔ)例分析，不做(zuò)买(mǎi)卖推荐。）