万柳书院，暴(bào)雷了。

　　今(jīn)年年初“万柳少(shǎo)爷(yé)”的意外走红，让这个位于北京海淀的豪宅被全国知晓，其背后曾宣称要做(zuò)地产(chǎn)界“劳斯莱斯”的神(shén)秘(mì)开发商(shāng)——中(zhōng)赫(hè)集团，也被(bèi)拉向台前。

　　而(ér)如(rú)今，万柳书(shū)院再(zài)次受到(dào)舆论(lùn)关注，起(qǐ)因(yīn)中赫集(jí)团成了共同债(zhài)务人被中国信达追债，中国(guó)信达为了收回钱款不(bù)得(dé)不将中赫抵押的(de)75套(tào)万柳(liǔ)书(shū)院豪宅拍(pāi)卖。可问(wèn)题是，这(zhè)些房子早(zǎo)已售出，业主并非中赫集团，那(nà)些真正斥巨资购(gòu)入房(fáng)产的有(yǒu)钱人，房(fáng)子现在(zài)莫(mò)名奇(qí)妙地被拍卖，算是(shì)被割(gē)了(le)！

　　截至发稿，暂未看到这(zhè)些业主的维权信息，难怪有网友调侃：“富人被割韭菜的时候，他们的(de)姿(zī)势都那么优雅。”

　　不(bù)过事件(jiàn)背后，可能没你想象的那么简单。

　　1

　　富(fù)人被精准收(shōu)割？

　　最惨的可能还是(shì)债(zhài)主

　　“北京豪宅的(de)尽(jǐn)头是万柳书院”，但谁都没想到，这个位于(yú)海淀核心区(qū)位，名校环绕的顶(dǐng)级豪宅，竟然暴(bào)雷了！

　　近日，有(yǒu)网友(yǒu)发现(xiàn)，中国信达在京东(dōng)拍卖上，上架了“北京赫华恒瑞房(fáng)地产(chǎn)开发有限公司不良债权转让项(xiàng)目”，债权总额(é)高(gāo)达近47亿(yì)，该(gāi)项目的抵押物中，包括75套万(wàn)柳书院住宅(zhái)。

　　据京东拍(pāi)卖(mài)显示(shì)，上述不(bù)良债权(quán)转让项目的处置主体是中国(guó)信达资产管理股份有(yǒu)限(xiàn)公司北京市分公司（下(xià)称中(zhōng)国信达北分），处置的是(shì)对北京赫华(huá)恒瑞(ruì)房地产开发(fā)有限公司（下称赫华恒瑞）的不(bù)良债权(quán)。截至2023年1月31日，债权金额约为46.95亿元人民币，其中(zhōng)债权本金37.50亿元。中赫(hè)集团有限公司是共(gòng)同债务人(rén)。目前，该项目已有(yǒu)1万次围观，35名意向人。

　　从表面上(shàng)看，这就是一起(qǐ)中国信达北分讨债的故事，但实际上，75套(tào)豪(háo)宅的背后(hòu)暗藏秘(mì)密。

　　据此(cǐ)前媒体报道，万柳书院总(zǒng)共301户，而且早已售罄(qìng)。如果该报道属(shǔ)实(shí)，说明这些房(fáng)子实际上都是卖(mài)出去了的，是有人住的。

　　那为(wèi)什么(me)中(zhōng)国信达的拍卖页面上又注明这(zhè)75套房子是“未出售”的(de)状态呢？只(zhǐ)能说明这些(xiē)房(fáng)子根本没有网(wǎng)签，也没有房产证！

　　第一财经的报道证实了上述内容。有豪宅(zhái)中介(jiè)透露(l一声不吭的意思是什么，一声不吭的意思和造句ù)，中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)早就(jiù)把(bǎ)这(zhè)75套房子抵(dǐ)押出去，现在还(hái)没资金解抵押，所以(yǐ)不(bù)能网签、没办(bàn)房本(běn)。

　　作为(wèi)海淀的顶(dǐng)级豪宅，最(zuì)强学(xué)区房，万柳书院的(de)业主基(jī)本(běn)都是(shì)北京的高端人士，柳传志、丁磊等知名商业大佬也是万柳书院的业(yè)主。另据地产自媒体“地产八(bā)卦女(nǚ)”爆料，万柳书院的业主中(zhōng)，还有不(bù)少中赫集团的高管、合(hé)作伙伴、亲(qīn)戚朋友(yǒu)等。

　　由(yóu)此，不少(shǎo)网友感叹，“富人也被(bèi)精准收(shōu)割(gē)了！”

　　不过(guò)，如果这些业主确实已经(jīng)支付价款并实际占有，那么，中国(guó)信达转让(ràng)这笔(bǐ)不良债权回本的愿望，或将泡汤。这(zhè)次拍卖(mài)损失最大(dà)的，没准还是债主中国信(xìn)达。

　　根据(jù)相关法律规(guī)定(dìng)，民事执行中，业主(zhǔ)已经支付价款并实际占有，但未办理过户(hù)手续(xù)的，如果(guǒ)业主没有过错，人民法(fǎ)院(yuàn)不得(dé)查封、扣押(yā)、冻结，已经查封的(de)可以向法院提出执行异议申请(qǐng)，请(qǐng)求(qiú)法院解除查(chá)封(fēng)，同时可以联(lián)合起(qǐ)诉(sù)开发商，要(yào)求退还购房款或办理房产证，并承(chéng)担违约责任。

　　此外(wài)，今年4月，人民法院报公(gōng)布(bù)《最高人(rén)民法院关于(yú)商品房消费者权利保护问题(tí)的批复》，以(yǐ)司法(fǎ)解释的(de)方式(shì)明(míng)确了购房人的优先权：

　　商品房消(xiāo)费者(zhě)以(yǐ)居住为目的购买(mǎi)房屋并已支付全部价款，主张其房屋交付请(qǐng)求权(quán)优先于建设工程价(jià)款(kuǎn)优(yōu)先(xiān)受(shòu)偿权、抵押(yā)权(quán)以(yǐ)及其他债权的(de)，人民法院(yuàn)应当(dāng)予以支持。只支付(fù)了部分价(jià)款的商品房(fáng)消费者(zhě)，在一(yī)审(shěn)法(fǎ)庭辩论终结前已(yǐ)实际支付剩余价款的，可以适(shì)用前(qián)款规定。

　　也(yě)就(jiù)是说，如果(guǒ)这75套房子均为“已售未网签”，那么(me)这笔不良(liáng)债(zhài)权，实际上(shàng)是(shì)个烫手(shǒu)山芋。可能不(bù)仅不能(néng)卖出(chū)去(qù)回本，抵(dǐ)押的这(zhè)75套(tào)房(fáng)子，还会被业主讨回去。

　　中国信达，将会(huì)赔了夫人(rén)又(yòu)折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱(lái)斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权公司(sī)中国信达(dá)申请不良债(zhài)权(quán)转让，可(kě)以追溯到金谷(gǔ)信托(tuō)踩(cǎi)雷赫(hè)华恒瑞。

　　天眼查显示，目前中国信(xìn)达已经成(chéng)为赫华恒瑞唯一股东(dōng)。但此前，赫华恒瑞为中赫集团(tuán)旗下子公司。2019年4月22日，中赫集团、中(zhōng)赫置地等选择退出了赫华恒(héng)瑞的股东行列，中国金谷国际信(xìn)托有限责任公司成为了(le)唯一股东，后者由中国信达(dá)资产管理股份有限公司持股(gǔ)93.75％。

　　作为房地产(chǎn)开(kāi)发商，相较其他房(fáng)企(qǐ)，中(zhōng)赫集团既(jì)没有很大规模，也(yě)没有很高的国民知名(míng)度(dù)，但(dàn)却在北京豪宅圈留下(xià)一个个传说。

　　如钓鱼(yú)台七(qī)号(hào)院，作为中赫集团进入北京(jīng)的第一个豪宅项目，2011年，中赫置地推出钓鱼岛七(qī)号院3号(hào)楼，高达30万/平米的天(tiān)价，成(chéng)为当时京城最贵的(de)楼盘，引发了市场(chǎng)强烈(liè)震惊。

　　随后开(kāi)发(fā)的万柳书院，更是(shì)被誉为(wèi)“北(běi)一声不吭的意思是什么，一声不吭的意思和造句京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元(yuán)，溢价率40.9％，从融创、保利、万科等大型知名房企手中，抢下了北京万(wàn)柳地块(kuài)，成为北京当(dāng)年的“双料地王”。很快，万(wàn)柳书(shū)一声不吭的意思是什么，一声不吭的意思和造句院就以神秘高端(duān)的姿(zī)态(tài)杀入市场，无论是一(yī)块(kuài)块从荷兰运回来的灰(huī)砖(zhuān)垒(lěi)起来(lái)的五(wǔ)米高(gāo)墙，还是每棵成(chéng)本超6万的(de)成(chéng)年银(yín)杏树，还是每(měi)平米20万元的价格(gé)，都令业内外震撼不已。

　　“万柳的(de)墙、西宸的(de)缸、霄八的顶儿、融创的湖、紫辰院(yuàn)的树、北平府的院儿。”从这(zhè)句顺口溜中(zhōng)，就(jiù)可看出其在(zài)北京豪宅圈的地位(wèi)。2014年末上市的它，对(duì)手是当时有名的融创观澜嘉(jiā)苑(yuàn)、佳兆业(yè)广场、恒大华府(fǔ)等(děng)，现如(rú)今(jīn)，它远(yuǎn)远超过这些对手。

　　去年，万柳书(shū)院一套300平米(mǐ)的法拍房(fáng)，最终成交价1.09亿、单(dān)价达到惊人的36万元/平米，说明万柳书院虽然(rán)已经推出了8年之久，但其(qí)依旧在(zài)北(běi)京(jīng)豪宅(zhái)圈备受追捧(pěng)。

　　中赫(hè)集团开(kāi)发(fā)的豪(háo)宅(zhái)，也吸引了不(bù)少知名人士，如知名演员宋丹(dān)丹(dān)，就住在钓鱼台七(qī)号院。而柳(liǔ)传志(zhì)、丁磊等知(zhī)名商(shāng)业大佬则(zé)居(jū)住在(zài)万柳书院。

　　几大豪(háo)宅的成功(gōng)奠定了中赫(hè)集团的(de)“高端(duān)路(lù)线”，也因此，它被外界贴上了，“卖(mài)北京城最贵的房，拿北京城(chéng)最(zuì)贵的地”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅(zhái)开发商光环的(de)背(bèi)后，这个(gè)地产界“劳斯莱斯”却多次成为被执行(xíng)人，被执行标的(de)高达11亿。

　　今年(nián)年初，因(yīn)为履行能力而(ér)拒(jù)不(bù)履行生效(xiào)法律文书确(què)定义务(wù)，中(zhōng)赫集团(tuán)正式成了“老赖(lài)”。

　　3

　　中赫被(bèi)北京国安坑(kēng)了？

　　中(zhōng)赫集团如今(jīn)沦落(luò)到这(zhè)个(gè)地步，其实是有(yǒu)迹可(kě)循的(de)。

　　事实(shí)上，早在(zài)今年(nián)年初“万柳(liǔ)书院少爷”走红之时，深(shēn)蓝财经就曾深挖出(chū)背后的中(zhōng)赫集(jí)团，发现(xiàn)其深陷财务危机。

　　从知名豪宅的开发商到沦为(wèi)“老赖(lài)”，中赫集团实控人周金辉(huī)的(de)人生(shēng)轨迹跟着急转直下。而(ér)追(zhuī)根溯源，这个转折(zhé)点(diǎn)，就(jiù)在于收(shōu)购北京国安。

　　近十年来，房企纷纷(fēn)开始了多(duō)元化转型，但转(zhuǎn)型之路并(bìng)不好走。早在2008年(nián)开始，中赫集团(tuán)就(jiù)尝试过多元化业务(wù)，先后进军(jūn)能源市(shì)场(chǎng)、团购网站，但最终都惨淡收场。最终，周(zhōu)金辉将转型的(de)目光，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金(jīn)服与IDG资本退出后(hòu)，中赫集团以35.5亿元参股国安足(zú)球俱乐部64％股权，成(chéng)为国安的新东家。接着在2021年6月(yuè)，中赫集团从中信集团手中拿下北京国(guó)安俱乐部36％股权，至此拿下北京国安(ān)俱乐部全部股权。如果北京国安(ān)的估值一(yī)直没(méi)变，那么中赫集团拿下北京国安(ān)，总(zǒng)计(jì)花费了约55.5亿。

　　看到(dào)这(zhè)里，有人也许(xǔ)会(huì)感叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的(de)是这样，中赫为什么又要质押(yā)股权(quán)呢？

　　2017年以来(lái)，中赫集团及其实控人周金辉夫妇将其手中的中赫集团(tuán)股份质押陆续质押，据企查(chá)查显示，目(mù)前中(zhōng)赫集团共有11条股(gǔ)权出质记录。质(zhì)权人包括海金商业(yè)保理、北京建(jiàn)工、山东国(guó)际信托、中融信(xìn)托(tuō)、中(zhōng)信建(jiàn)设等(děng)。

　　这与入主北京国安的时间完全吻(wěn)合。

　　然而(ér)，入(rù)主北京(jīng)国安后(hòu)，不仅(jǐn)国安的经营状况没有得到改善，中赫集(jí)团也被拉入泥淖。

　　据(jù)北京(jīng)产权交易所官网信息显示(shì)，2020年(nián)，北京国安(ān)足(zú)球俱乐部实现营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐(lè)部资产总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解资金(jīn)压(yā)力，中赫集团和周金辉夫妇还在持续质押手(shǒu)中的中(zhōng)赫集团股份，但国安和中(zhōng)赫的经营(yíng)状况却持续没(méi)有好(hǎo)转。

　　不仅中赫集团被5次列被执行人，执行标的高达11亿(yì)，北京国安也3次与中赫集团、中赫置地、及中(zhōng)赫集(jí)团股(gǔ)东周金辉、李彩霞(xiá)等共同成为(wèi)被执行人，执行标(biāo)的约10.45亿(yì)。

　　今年1月，因为(wèi)履(lǚ)行(xíng)能力而拒不履行生(shēng)效法律文书确定(dìng)义务，上(shàng)述被(bèi)执行人(rén)成为“老赖”。只有北京国安(ān)，目前幸免于难。不过在实(shí)控人都(dōu)成(chéng)为老赖的(de)情(qíng)况(kuàng)下，被执行10个(gè)多(duō)亿的北京国安，又如何能独善其身(shēn)？

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