近两年火爆的创新(xīn)产品公(gōng)募REITs进入密集分(fēn)红(hóng)期，近日7只REITs陆续迎来除息(xī)日，公募REITs整体呈(chéng)现出高比例(lì)稳定(dìng)分红(hóng)，15只(zhǐ)公告2022 年可(kě)供分配金额的(de)REITs产品，平均(jūn)分红比例接近99％。

　　多(duō)位业内人士对此(cǐ)表(biǎo)示，强制分红机制(zhì)是公募REITs主要(yào)特(tè)征之一，稳定分红体现(xiàn)出该类产(chǎn)品(pǐn)长期投资价值，通过观测经营(yíng)活(huó)动(dòng)现(xiàn)金流、可供分(fēn)配现金等指标，也是观察REITs项目底层资(zī)产运(yùn)营情(qíng)况(kuàng)的“窗(chuāng)口(kǒu)”。他们也(yě)提醒普(pǔ)通投资(zī)者(zhě)注(zhù)意，与产权类项目(mù)相比，特(tè)许经营REITs项目在经(jīng)营(yíng)权(quán)到(dào)期(qī)后不(bù)再产生现金收益，特许经(jīng)营权分红目前已包含了利润分配和(hé)本金的归还，在(zài)选择(zé)投资(zī)标的时应了解资(zī)产类型和分红的特征。

　　15只公(gōng)募(mù)REITs产品(pǐn)分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入(rù)密集分红期，近日7只REITs产品(pǐn)（4月17 日-4月21日(rì)）陆续(xù)迎来(lái)除息日(rì)，此外尚有6只(zhǐ)REITs实际分配情况尚未公布。整体来看，公募REITs呈现出了高比例的稳定分红，15只公告2022 年可供分配(pèi)金额的公募(mù)REITs产品中，2022年全年分配金额占(zhàn)可供(gōng)分配金额比例(lì)平均为98.89％，且绝(jué)大(dà)部(bù)分分配(pèi)比例(lì)在(zài)96％以(yǐ)上。

　　中金(jīn)基(jī)金相(xiāng)关负责人对此(cǐ)表示(shì)，投资公募REITs的主(zhǔ)要收益(yì)来源为持有(yǒu)期分红收益，以及(jí)基金份额(é)交易价格的变(biàn)化。基金份(fèn)额(é)二级市场价格受(shòu)到(dào)公募REITs资产(chǎn)运营(yíng)情况及市场因素(sù)的综合(hé)影(yǐng)响，较易引起(qǐ)波动。与(yǔ)此相比，基金分红预期则更有规(guī)律(lǜ)可循(xún)。公募REITs的分红主要来(lái)自基础设施资(zī)产的经营现金流，投资(zī)人(rén)通过基金募集材料和信(xìn)息(xī)披(pī)露文件，结合(hé)行业(yè)及(jí)市(shì)场(chǎng)情况，可以分析基础设施项目的经(jīng)营(yíng)业绩，作(zuò)为进行投资决策的重(zhòng)要参考。

　　“相对于基金份额二级市场价(jià)格变化导致(zhì)的浮盈或浮亏，分红(hóng)作为基金份额持有人(rén)实际获(huò)得的现金(jīn)收益，对于长期(qī)投资者更具参考(kǎo)价值。”中金基金相(xiāng)关负责人称。

　　平安基金REITs 投资中心(xīn)运营高级副总(zǒng)监李华(huá)平(píng)也(yě)表示(shì)，根据《公开募集基础设施(shī)证券投(tóu)资基金(jīn)指(zhǐ)引(yǐn)（试行）》及相关法规要求，基础设施(shī)基(jī)金(jīn)应(yīng)当(dāng)将90％以上合(hé)并后基金年度可(kě)分配金额以现金形(xíng)式分配(pèi)给投资者(zhě)，强(qiáng)制(zhì)分红机(jī)制是公募REITs的主(zhǔ)要特(tè)征(zhēng)之一，稳定的分红机制体(tǐ)现出REITs产品长期(qī)投资(zī)价(jià)值。

　　中(zhōng)航基金也(yě)认为(wèi)，从投(tóu)资角度(dù)来看，基础设施公募REI打男人脸男人会恨你吗，男人会记得打他脸女人Ts同时具备“股(gǔ)性”和“债性”双重特(tè)点。二级(jí)市(shì)场价格反映这类(lèi)产(chǎn)品(pǐn)“股性”的一面(miàn)，分红体(tǐ)现了这类产品的“债(zhài)性”特点。公募REITs有强制(zhì)分红要求，分红类似于债券派息(xī)，但不等(děng)同于债券的固(gù)定利息回报，而是(shì)由(yóu)可供分(fēn)配现金决定。

　　从机构投资者的(de)角度来看(kàn)，一方面是公募REITs丰富了机构投资者的投资品类，为资产配置多元化提供抓手，具有较(jiào)强的配置(zhì)价值。另一方面，公募REITs的分(fēn)红(hóng)能够帮(bāng)助(zhù)机构投资者稳定收(shōu)益。机构(gòu)投(tóu)资者公募REITs能够(gòu)通过分红获取相(xiāng)对于(yú)投资(zī)债券相(xiāng)对(duì)高的收益性，在有效控(kòng)制风险的前提下，增厚(hòu)资产包收益，起到投资“压舱石”的作用。

　　分红除了投资(zī)收益“落袋(dài)为安”外(wài)，市(shì)场对于未(wèi)来(lái)分红水平的预期，也是影响REITs基(jī)金二级市场(chǎng)价格走势的关键因素之一(yī)。

　　从近(jìn)期(qī)公募REITs的(de)二级市场表(biǎo)现(xiàn)看(kàn)，截至(zhì)4月21日，今年以来中证(zhèng)REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要股票和债券宽基指数(shù)。

　　“截至2023年3月31日，有20只(zhǐ)公募REITs发布了2022年年报(bào)，部分产品受宏(hóng)观经济(jì)的(de)影响，可分配(pèi)金额完成率不达预期，一定程度上影响(xiǎng)了公募REITs二级市场(chǎng)的价格。”李华(huá)平称，公募REITs二级市场的价格波动受多重(zhòng)因素的影(yǐng)响，投(tóu)资(zī)收益是影响REITs二级市(shì)场价格的主要因素之(zhī)一(yī)，而稳定(dìng)的分红(hóng)有利于(yú)吸引投资者参与公募REITs二级市场(chǎng)的投资。

　　中金基金(jīn)相(xiāng)关负责人也表示，近期(qī)经济预(yù)期恢复，一(yī)方面市(shì)场热点(diǎn)呈(chéng)现向股票和债券回归的过程；另一方(fāng)面，基(jī)础设施项目的经(jīng)营业绩相(xiāng)对(duì)经济活(huó)力的改善有(yǒu)一定的(de)滞后性。

　　此外，公募(mù)REITs在(zài)分(fēn)红除权(quán)日，将对(duì)基(jī)金份额(é)的开盘指导价(jià)做调减(jiǎn)处理，调减(jiǎn)金额根据(jù)单位基金份额的分(fēn)红金(jīn)额进行计(jì)算。除权操作(zuò)是对分(fēn)红(hóng)前后(hòu)基金份额净值变化(huà)的修正，使投资(zī)人在基金分(fēn)红前后均可以获得公平的投(tóu)资机会。

　　“分红可增强投资者长期(qī)投(tóu)资的信心，同时需结合(hé)持有产品的特性，关注二级市场扰动对整体收益(yì)的(de)影响程度(dù)。”中航基(jī)金相关(guān)人士也称。

　　特许经营权(quán)分红包(bāo)括利润分配和本(běn)金归还

　　普通(tōng)投资者(zhě)应了(le)解底(dǐ)层(céng)资产情况

　　多位业内人士还提醒(xǐng)，与现有公募基金分红(hóng)前提是本金之上的(de)增值部分不同，特许(xǔ)经营权REITs基金(jīn)运作期(qī)间(jiān)的“分(fēn)红”界定为“分派”更为准确(què)，分派(pài)的是本金与增(zēng)值(zhí)两个部分，两个部分(fēn)之间的比例(lì)是变动的，与现有公募基金分红(hóng)差异很(hěn)大，大(dà)多数(shù)普(pǔ)通投资者可能把“分(fēn)派”金额误认为(wèi)是持续(xù)分(fēn)红。一(yī)旦30年(nián)、40年、50年、60年等合同年(nián)限到期(qī)后基金价值面临极(jí)大不确(què)定性，这是该(gāi)类投资者(zhě)应(yīng)该注(zhù)意的情况(kuàng)。

　　李(lǐ)华平(píng)表示，目前公募(mù)REITs主要有特(tè)许经营权(quán)类和产权类两大资(zī)产类型，持有(yǒu)产权(quán)类(lèi)产品(pǐn)的收益主要包括每年的现金分红及资产增值的(de)收(shōu)益，而持(chí)有特许(xǔ)经营类(lèi)产品的收(shōu)益(yì)主要来自项目每(měi)年的现金分红。其中，特许经(jīng)营权类(lèi)资产的分(fēn)红包括了利润分(fēn)配和本金的(de)归还，两者的比率也是(shì)变(biàn)动的(de)，对特(tè)许经营权类资产(chǎn)的公募REITs可(kě)以内部收益(yì)率(lǜ)（IRR）来衡量投资收益(yì)。普通投资者在选择(zé)投资(zī)标的时(shí)，应了(le)解公募REITs底层资产的类型。

　　中航(háng)基(jī)金也表示(shì)，从细分来看，各类(lèi)公募REITs分红因底层资产属性不同(tóng)而形成(chéng)区别(bié)。特许经营(yíng)权类的公募(mù)REITs产品因其分(fēn)红相(xiāng)当(dāng)于(yú)包含“本金(jīn)+收益”，分(fēn)红相对较(jiào)多，债性偏强。而产权类的公募REITs分红主要为“收益”，更看重(zhòng)底层资产的价值增值，所以(yǐ)相对(duì)股(gǔ)性偏(piān)强。普通投(tóu)资者在(zài)选择公募REIT时(shí)，需要(yào)考(kǎo)虑底层资产属(shǔ)性(xìng)，对(duì)所选择产品的二级市(shì)场价格和分红有(yǒu)合理预期(qī)。

　　中金基金(jīn)相关负责人(rén)也认为，与产权类项(xiàng)目(mù)相(xiāng)比(bǐ)，特许经营项目在经(jīng)营权到期后不再能产生现金收益，因此将可供(gōng)分配金(jīn)额的分配理(lǐ)解为“分派”比“分(fēn)红”更加准(zhǔn)确。基于这(zhè)个(gè)特点，剩余经营(yíng)期限较短的特许经营(yíng)项目，通(tōng)常具备(bèi)更高的分派率水平。对于(yú)剩余期限较(jiào)长的特许经营权(quán)项目，即使分派率(lǜ)相对较低，也(yě)有足(zú)够年限收回本金并取(qǔ)得收益。

　　中金(jīn)基金该负(fù)责(zé)人提(tí)醒投资者注意，特许经营权项目的分派(pài)金(jīn)额包含了(le)投资(zī)本金，在不进行扩募的情况下，基金份额单价随(suí)着(zhe)分派(pài)进度(dù)逐(zhú)年(nián)下降是正常现象，投资特许(xǔ)经(jīng)营权REITs的收益来自(zì)项目(mù)剩余期限(xiàn)产生的现金流。

　　“与(yǔ)特许(xǔ)经营项目(mù)相比，产权类项目(mù)的土(tǔ)地或建筑的剩余(yú)使用年限一般较长(zhǎn打男人脸男人会恨你吗，男人会记得打他脸女人g)，再加上到期(qī)后通(tōng)过(guò)对建筑的更新改(gǎi)造(zào)或(huò)补缴土(tǔ)地出让金等追(zhuī)加投资，有机会进一(yī)步(bù)延长(zhǎng)经营期(qī)限(xiàn)。这种类似永续经营的假设反映在基础资(zī)产(chǎn)的估值上，使(shǐ)产(chǎn)权类(lèi)REITs具备更显著(zhù)的资产投资(zī)属性。”该负(fù)责人称。

　　观测内部收益率等(děng)指标

　　评估(gū)项目(mù)底层资产运营情况

　　在基金分红的时点(diǎn)，多位业内(nèi)人士还表(biǎo)示，在产品(pǐn)分红(hóng)期，投资者可以观测经营活动现金流、可供(gōng)分配现金、内部收(shōu)益(yì)率等(děng)指(zhǐ)标，来观(guān)察和评估(gū)项(xiàng)目(mù)底(dǐ)层资产(chǎn)的运营情(qíng)况。

　　中航基金表示，年报指标中，跟(gēn)现金相关的指标有两个：一是年报中披露的经营活(huó)动(dòng)现金流，二是(shì)可供分配(pèi)现金，二者存在本质性区别。经营活(huó)动产生的现(xiàn)金净流量是指企业经营、筹资、投资产生的(de)现金流(liú)，基于企业本身(shēn)经营活动产生；可供分配的现金实质(zhì)上是从(cóng)EBITDA出(chū)发(fā)，对非现金影(yǐng)响利(lì)润表的项目进行调整，加期初现金，最(zuì)终得到(dào)的账(zhàng)面现金。

　　李华(huá)平也表示，公募REITs作为资(zī)产(chǎn)配置新选择(zé)，投资价值体现(xiàn)在相对(duì)股(gǔ)债市(shì)场独立的资产配(pèi)置功能(néng)，比较适合长期持有(yǒu)。建议(yì)投(tóu)资者对(duì)经营权类的资产可(kě)以更多关注(zhù)内部收益率的高低，对产权类的资产更多关(guān)注(zhù)分派率(lǜ)高低(dī)。因为公(gōng)募REITs可分配收益主要来自(zì)底层资产的(de)经营净现(xiàn)金流(liú)，所以(yǐ)底层资(zī)产运营情况(kuàng)直(zhí)接影响(xiǎng)投资回报(bào)，投资者可综合考虑原始权益人综合实力、运营(yíng)管理机构实力、公募基金管(guǎn)理人(rén)实(shí)力(lì)等多重(zhòng)因素来选择投资标的。

　　中信(xìn)证券研报也显示，公(gōng)募REITs进入密集分红期，由于分红交易带来的短期博(bó)弈机会(huì)仍在(zài)，叠加(jiā)此前市(shì)场(chǎng)接连回调，建议投资者关注有基本面支撑、填权效应(yīng)相对(duì)明(míng)显(xiǎn)、同时(shí)分红(hóng)规模较为可观的个(gè)券(quàn)。

　　“公募REITs的(de)招募说明(míng)书均(jūn)会载明REITs在发行首年及次(cì)年的可供(gōng)分配(pèi)金(jīn)额预测。投(tóu)资者可以将REITs的实际分红(hóng)金额与募集材料中披露预(yù)测进行比较(jiào)分析，结合经济及市场(chǎng)的实际环境，对(duì)基础设(shè)施项目的(de)运营(yíng)业绩及REITs的(de)管(guǎn)理能(néng)力进行判断。”中金基(jī)金上述负责(zé)人(rén)也称。

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