文：任泽平团队　　

　　导(dǎo)读

　　是该取消预售制了。 1月(yuè)17日召开的全国住房(fáng)和城乡建设工(gōng)作会议提出(chū)“有条件的可以进行现(xiàn)房销售”，不足一个月(yuè)时间，已有山东、安徽、河(hé)南、四(sì)川(chuān)、广东等地明确表态，试点(diǎn)现房销售(shòu)。

　　1、是该取消(xiāo)商品房预售制了(le)，用你的钱，建你的房子，还烂尾了，这是对购房者(zhě)的(de)不公平。以后谁(shuí)有(yǒu)钱(qián)谁建房，没钱没(méi)实力的(de)别建了，不(bù)能把包袱甩给老百(bǎi)姓和社会，这(zhè)是房(fáng)地产从大开发时代步入(rù)高(gāo)质量发(fā)展阶段的(de)必然趋势(shì)，也是对购房老百姓(xìng)的(de)最(zuì)大保护。98年房(fáng)改(gǎi)时，全国缺(quē)房子(zi)，开发(fā)商缺(quē)钱(qián)，预售(shòu)制是权宜之计，现(xiàn)在全国套户比超过1，从大开发进入存量时代(dài)，对(duì)购(gòu)房民众不公平的预售制已经过时了，该取消了，改为现房(fáng)销(xiāo)售。以后一手交钱，一手(shǒu)交房，天经地义(yì)。当然(rán)二次(cì)房改是(shì)个技术活，兼顾化解停贷、复(fù)工保交楼、重组(zǔ)房(fáng)企债务、恢复市场(chǎng)信心以(yǐ)及长效机制，长效(xiào)机制四大关(guān)键是(shì)推动(dòng)城市(shì)群战略(lüè)、人地挂(guà)钩(gōu)、金融中性稳定和房(fáng)地产税。如果按照经济规律办事，中国一(yī)定能实现房地产(chǎn)软着陆和长(zhǎng)期平稳健康发展，跨过(guò)这道(dào)关，解好这道世(shì)界难题。

　　2、为什么要取消预售制、改为现房销售？大家想想，绝(jué)大部(bù)分商(shāng)品是一手(shǒu)交钱一(yī)手交货，预售制是(shì)对(duì)购买者的单方(fāng)面(miàn)不公平制度(dù)，购房(fáng)老百姓几乎承担(dān)了所有商品不能交付的(de)风(fēng)险(xiǎn)。从个人层面看，预售制对购房者(zhě)非常不公平，比如，交(jiāo)房等(děng)待(dài)期(qī)一般(bān)为两年，在此期间(jiān)，购(gòu)房者不仅承担银(yín)行利息，还要(yào)承担延迟交房、房屋质量、房产证(zhèng)延期办理(lǐ)甚至(zhì)不能交房的(de)风险。从(cóng)行业层面(miàn)看，预售(shòu)制(zhì)助(zhù)推部分房(fáng)企过度举债、高杠杆扩张，若遇到下行周期，会(huì)引发资金链断裂、项(xiàng)目搁置等系列风险。取消预售制，改为(wèi)现房(fáng)销售，这样有助于落实(shí)中央房住不炒精神、有助于保(bǎo)障购(gòu)房老百姓权益、有助于房企稳(wěn)健(jiàn)发展，一(yī)举多得，谋划长远。

　　3、为什(shén)么建议取消预售制度？预(yù)售制度怎么来的？国外什么情况(kuàng)？简(jiǎn)单科普一下(xià)：商品房预售最早(zǎo)源(yuán)于中国香港(gǎng)，俗称(chēng)卖楼花，卖期房，是(shì)一(yī)种(zhǒng)开(kāi)发商放杠杆(gān)的方(fāng)式。98年房改，由于(yú)商品房(fáng)短缺，房(fáng)企缺(quē)资(zī)金，借鉴中(zhōng)国香港，引入了商品房预(yù)售制度(dù)。其实(shí)，当前世界不少国家存在预售制。但(dàn)是，重点来了！发达国家一般有(yǒu)严格的监管(guǎn)保障措施，开发商(shāng)在项目获得政府批准(zhǔn)后才可以开始(shǐ)销售(shòu)，买家在购(gòu)买期房(fáng)后(hòu)并非像中国一样(yàng)在支付完首付款后从银行一(yī)次性贷(dài)款支付(fù)剩(shèng)余全部房款，而是(shì)根(gēn)据(jù)开发(fā)商(shāng)工程进度在(zài)完全(quán)交房(fáng)前进行分期(qī)支付。所以，预售制度(dù)是需要严格的资金监管、分(fēn)期(qī)支付(fù)以及违约处罚措施作为保障的(de)，如果没(méi)有这(zhè)些(xiē)保障措(cuò)施，一(yī)定会触发风(fēng)险，对购房民众不公平(píng)，所以(yǐ)不如借机取消预售制度，以后改(gǎi)为现房销(xiāo)售。客观讲预售制度有一定历史阶段性，现在(zài)中国住房进入存量时代，取消(xiāo)预售制度有(yǒu)助于降负债降杠杆，不(bù)再(zài)把烂尾风险(xiǎn)甩给(gěi)老百姓和社会(huì)，当(dāng)然这需要配套房企(qǐ)债务重(zhòng)组、复工(gōng)保交(jiāo)楼(lóu)、恢复市(shì)场信心和房地产长效机(jī)制。这是个技术(shù)活，只要(yào)坚持市场化改革，中国一(yī)定能化解这(zhè)个(gè)难题，让(ràng)房地(dì)产回归实体经济和居住属性(xìng)，安居乐业。

　　4、简单讲(jiǎng)，如果取消预售制，改为现房销售，开发(fā)商将拼的不是五(wǔ)花八门、眼(yǎn)花缭乱(luàn)、不知道(dào)能(néng)不能兑现的营销手段(duàn)，而是所(suǒ)见即(jí)所(suǒ)得的(de)过硬的产品质量和诚信，这才是对购(gòu)房民众的最根本最实质的(de)保障，这样将极大(dà)的提升(shēng)开发(fā)商(shāng)的建筑质量，实现良(liáng)币驱(qū)逐劣(liè)币。所有商业的本质是向善，是(shì)以客户为中心，房地(dì)产也(yě)不能例外(wài)，老百姓买房(fáng)子是天大的事，烂尾(wěi)毁三(sān)代，好房(fáng)幸(xìng)福一家人。从这个角度，取消预售制(zhì)、实施现(xiàn)房销售是实现老(lǎo)百姓安(ān)居乐业(yè)、社会长治久安、行(xíng)业企业(yè)健康(kāng)发展的重大措施。在当(dāng)前的情况下，取(qǔ)消预售制(zhì)要结合(hé)稳楼市、房地产软(ruǎn)着陆、打通(tōng)金融(róng)支持当期三(sān)好生、新模式等综合(hé)施策。

　　作者十年前在(zài)国(guó)务院(yuàn)发展研究中(zhōng)心(xīn)参(cān)与财税改革方案研究时，对预售制(zhì)、房地产(chǎn)税、人地(dì)挂(guà)钩、金融稳定、房企(qǐ)杠杆(gān)率(lǜ)等进行过(guò)长期系(xì)统的(de)专项研(yán)究。（参考后来形成的专(zhuān)著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国(guó)内地商品房预售制的前世(shì)今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按(àn)揭”，霍英东(dōng)创(chuàng)造“卖(mài)楼(lóu)花(huā)”模式(shì)

　　1.2 住房需求(qiú)大、供(gōng)给量(liàng)少(shǎo)，引进“卖(mài)楼花”模式，形成“中国内(nèi)地版预售制(zhì)”

　　1.3 预售(shòu)制推动城市化进程，但背后潜藏的风险确实存在

　　2 国(guó)际经验(yàn)

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售(shòu)资(zī)金第三方全程监管，交付时开发商凭(píng)验(yàn)收凭证取得房款

　　2.2 德国(guó)：可零首(shǒu)付(fù)购房，提供期房烂尾(wěi)险(xiǎn)

　　2.3 英国(guó)：10％定(dìng)金(jīn)保(bǎo)险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本(běn)：为规范期房交易立法，设(shè)置(zhì)期房(fáng)预(yù)付款保(bǎo)全(quán)措施

　　2.5 新加坡：买方资金(jīn)由银行监管，享1年保修期后(hòu)付(fù)尾(wěi)款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国(guó)内地商品房预(yù)售制(zhì)的前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖楼花”模式(shì)

　　二十世纪(jì)五(wǔ)十(shí)年代在中国(guó)香港，楼(lóu)宇出租是地(dì)产(chǎn)行业盛(shèng)行的(de)方式(shì)，但有着转(zhuǎn)让难、出租(zū)资金周转期长等问(wèn)题，分层(céng)销售孕育(yù)而生。20世纪50年代，中国香港还未推行公共(gòng)房屋制度(dù)，许多人栖身于木(mù)屋或者其他临(lín)时住宅，住房的需求是相当高(gāo)，不过大多数居民的储蓄(xù)很(hěn)少。当时楼宇买卖多数以一(yī)整栋(dòng)楼为(wèi)单位，需要雄厚(hòu)的(de)资金实力(lì)才能购(gòu)买(mǎi)。虽然楼宇出租是(shì)中国香港地产(chǎn)行业盛(shèng)行的方式，但有着转让难(nán)、出租资(zī)金周转期长(zhǎng)等问(wèn)题。针(zhēn)对这一系列问(wèn)题，不(bù)少地产商开始探求新(xīn)的方(fāng)式，如把楼宇(yǔ)契约切开，即(jí)“分契”，然后(hòu)将楼宇分层出售。这模式一经推行(xíng)，购买(mǎi)楼(lóu)宇的市民数量有所增(zēng)加，开发商资金(jīn)周(zhōu)转(zhuǎn)加(jiā)快。

　　在分层出售的基(jī)础上，将“按揭”模式引入房地(dì)产销(xiāo)售，霍英东创造“卖楼花(huā)”模式。1953年底霍(huò)英东创(chuàng)办(bàn)立(lì)信置业有限公司(sī)，凭(píng)借商业直觉和多年经营杂货铺、海上驳运业务的经验，对于(yú)商(shāng)品流通、资(zī)金周转(zhuǎn)有着独到的见解，在努力(lì)寻求方法(fǎ)加快自身资金周(zhōu)转。当(dāng)时其在购下(xià)九龙的一块地盘后，除了分层(céng)出售(shòu)、还(hái)印发售楼说明书，上有(yǒu)文字详尽(jǐn)说明楼宇的地势环境、建筑材料、分层价格(gé)、订(dìng)购方法等(děng)。此(cǐ)外，“卖楼花”是(shì)另外一个亮点(diǎn)，即先(xiān)收取买家的订金(jīn)，采(cǎi)用类似租金的(de)分期付款形式，等(děng)新(xīn)楼落成时，收齐买(mǎi)家(jiā)的钱，买家(jiā)就(jiù)拥有了自(zì)己(jǐ)的房产。这种方(fāng)式减(jiǎn)轻(qīng)了民众购房(fáng)的资金压力，加速了房屋的建造和销售，也解决(jué)了制造商(shāng)的资金问题，降低投资风险，在当时可谓是“双赢”的举(jǔ)措。“预售(shòu)楼花+分期付款(kuǎn)”的销售模(mó)式成(chéng)为当时(shí)中国(guó)香(xiāng)港房地产市(shì)场的一大特色，纵观中国香港房(fáng)地产市(shì)场(chǎng)的改革，“卖楼花”模(mó)式高效率地解决了核心的住房供不应求的问题，使房市发展进(jìn)入新阶(jiē)段。

　　预售楼花模式(shì)推动了中国(guó)香(xiāng)港楼(lóu)市几十年繁荣，但期间也出现过“烂(làn)尾楼(lóu)”的情况，但监管部门不断(duàn)完善(shàn)、规范化，建立健全的(de)监(jiān)管机制，促进市场健康发(fā)展。例如(rú)，1960年，位于大角咀(jǔ)的一个楼盘因建筑费用超支停工，出现(xiàn)“烂(làn)尾”情况。在1961年(nián)后，中(zhōng)国香(xiāng)港(gǎng)管理部(bù)门提(tí)升了对于预(yù)售楼(lóu)花(huā)制度的监管，即要求开发(fā)商在预售前，确保地价款(kuǎn)已经全部支付(fù)，还要证(zhèng)明(míng)自身有资金等能(néng)力把(bǎ)项目完成，资金需放入律(lǜ)师所托管，支取时(shí)需律所和建(jiàn)筑师的核准。为了防止开发商、律所、建筑师等(děng)造假，套(tào)取(qǔ)监管账户资金，中国(guó)香港要求律师(shī)行在银行开设的信托账户（监管账(zhàng)户(hù)）、开发商(shāng)操作等采取(qǔ)全透(tòu)明(míng)化机制，且银行的责任上升，如出(chū)现房屋“烂(làn)尾”情(qíng)况，银行将(jiāng)成最大(dà)风险方，后续需自(zì)身推动(dòng)项目完(wán)工。随(suí)着(zh5公里世界纪录多少 5公里世界纪录是几分钟e)监(jiān)管体(tǐ)系逐步完善，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住(zhù)房需求大、供(gōng)给量少，引进“卖楼花”模(mó)式，形成“中国内地版预售(shòu)制”

　　二十(shí)世纪九(jiǔ)十年代，中(zhōng)国内(nèi)地面临住房需求大和供给量短(duǎn)缺问题，引入“卖楼花”制度(dù)。建国(guó)以来，中国(guó)内地优先发展(zhǎn)重工业(yè)，强调基础(chǔ)建设(shè)，这一(yī)导向使前期发(fā)展工业(yè)化的进程大于城市化(huà)进程，唯(wéi)有(yǒu)解(jiě)决住房(fáng)基础等城市化配套问题，才能进一步(bù)推进城市化(huà)。但当时推(tuī)行的是“统一管理，统一分配，以租养房”的福利分房制度，住房市(shì)场发(fā)展起步较晚、增速较慢(màn)，福利分房制度也出现(xiàn)了分配不公、效率低、配套差等问题，因此福利分房制(zhì)度(dù)不再适(shì)用于(yú)当时(shí)的国情(qíng)。叠(dié)加房地产市场面临商品房的需求量(liàng)大，而社会缺少大型(xíng)房地产(chǎn)开(kāi)发(fā)商，商品房(fáng)供应量小的困境，此(cǐ)时引入中(zhōng)国香港的“卖楼(lóu)花(huā)”模式(shì)无疑是对内地(dì)房地产(chǎn)市场(chǎng)的一针强心(xīn)剂。从1994年(nián)起，中国内地逐步引进(jìn)中(zhōng)国香(xiāng)港预售商品房制(zhì)度，先后出(chū)台多(duō)项文件，大力支持国(guó)内房(fáng)地(dì)产(chǎn)市(shì)场(chǎng)改革。例如，1998年(nián)，国务院(yuàn)出台《关于进(jìn)一步深化城(chéng)镇住房制度改革，加快住房建设的通知》文件(jiàn)，决(jué)定停止(zhǐ)住房无偿实物分配，逐步实(shí)行住房(fáng)分(fēn)配货(huò)币化、住房供给(gěi)商品(pǐn)化、社会化的住房新体制(zhì)，从(cóng)计划经济下的福(fú)利分(fēn)房转(zhuǎn)向市(shì)场经济的商品(pǐn)房。房地产市场采用预售制，允许开(kāi)发商卖期房，解决了房企缺少资金和开发(fā)时间(jiān)周期长(zhǎng)的两(liǎng)大难题(tí)，开发商以预(yù)售款(kuǎn)撬动下一个(gè)项目的开发，形(xíng)成(chéng)滚动开发模式(shì)，住房供应速度加快。自此中(zhōng)国内地(dì)开始(shǐ)房改货币化，中国人民银(yín)行等(děng)多方迅(xùn)速出(chū)台相关的信贷政策，支(zhī)持(chí)购房者，极大(dà)作(zuò)用推动了(le)房地(dì)产市场的发展。

　　引入中国香港“卖楼花”模式后，经调整形成契合中国内地的商(shāng)品房(fáng)预售制度(dù)。预(yù)售制的(de)初衷是为(wèi)了缓解(jiě)房企资金压力，加(jiā)快城镇住房建设。具体来说，是指(zhǐ)房地(dì)产开(kāi)发企业将(jiāng)正在(zài)建设中(zhōng)的房屋预(yù)先出售给购房者(zhě)，由(yóu)购房者支付定金(jīn)或房(fáng)款(kuǎn)的(de)行为。区别于(yú)中(zhōng)国(guó)香港，在中国内地实践(jiàn)过(guò)程中，商品房(fáng)预售流程为：房地(dì)产开发(fā)商办理预售许可证(zhèng)-签订商品房买卖合同(tóng)-进(jìn)行备案(àn)登(dēng)记(jì)和预告登记-交付(fù)房屋。在购房过程中(zhōng)，购房(fáng)者需要一次性付清首(shǒu)付款，并(bìng)采用银行(xíng)贷(dài)款的形(xíng)式一次性付(fù)清剩余房(fáng)款，换(huàn)言之，房屋(wū)未(wèi)建(jiàn)成(chéng)，开(kāi)发(fā)商可能已拿到了全部(bù)购房款，这点与中国香港(gǎng)的按(àn)照工(gōng)程进(jìn)度付款(kuǎn)有(yǒu)所不同。对中国内地(dì)的开发商而(ér)言(yán)，预售制商品房也(yě)开启(qǐ)了高(gāo)周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售(shòu)制推(tuī)动(dòng)城市化进程，但(dàn)背后潜藏的风险确实存在(zài)

　　作为中(zhōng)国内地(dì)商(shāng)品房销售的最主要方式，预售制极大缩短房企现金回(huí)笼周期，同时增(zēng)加(jiā)市场商品房(fáng)供应，推动了城(chéng)镇化(huà)发展进(jìn)程。预售制在过去20多年(nián)对中国(guó)内地(dì)房(fáng)地产市场的稳(wěn)步发展(zhǎn)起到了重要作用，不(bù)仅解决了房地产市(shì)场快速发(fā)展(zhǎn)阶段的资(zī)金需求，也提高了居民居住水平，中国(guó)内(nèi)地城(chéng)镇居民(mín)从筒子(zi)楼(lóu)住到住宅小(xiǎo)区，从全(quán)民蜗居到基本适居，住房事业取得巨大进步(bù)，数十年时间走完发达(dá)国家(jiā)几(jǐ)百年(nián)城镇化路程。改革开放以来，城镇化进程进入快速发展时(shí)期(qī)。1978-2021年，城镇人口由1.7亿(yì)人增(zēng)长至9.1亿人，43年间增长4.4倍(bèi)；1981-2020年(nián)，全国城市建成区面积由7438平(píng)方公里增(zēng)长至60721平方公里，增(zēng)长7.2倍。根据我们(men)发布(bù)的《中国(guó)住房存量报告：2021》测(cè)算，1978-2020年(nián)中国内地城(chéng)镇住宅存(cún)量(liàng)从不到14亿平增至313.2亿平，城镇人均住房建(jiàn)筑面积(jī)从(cóng)8.1平方(fāng)米增至34.7平(píng)方米(mǐ)，城(chéng)镇住房套数从约3100万套增(zēng)至(zhì)3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售(shòu)制(zhì)在当(dāng)前已成为(wèi)中国内地商品房销售最主要方式，2005年中国内地商(shāng)品住宅期房销售面积占总销售面积的比(bǐ)重为63％，而2021年期房累计销售面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制也(yě)推动了中国内地房(fáng)地(dì)产(chǎn)行业(yè)的(de)发展(zhǎn)。中(zhōng)国内地房地产(chǎn)历(lì)经二十多年(nián)长(zhǎng)周期繁荣，行业各项指标(biāo)大(dà)幅增长(zhǎng)。1999-2021年，房屋新(xīn)开工面(miàn)积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍(bèi)，年(nián)复合增速10.6％。房地产开(kāi)发投资完成额从0.4万(wàn)亿元增(zēng)至14.8万亿元(yuán)，累(lèi)计上(shàng)涨35.8倍(bèi)，年复合增速17.8％。商品(pǐn)房销售面积和(hé)销售金(jīn)额(é)分别(bié)从(cóng)1.5亿平(píng)增至17.9亿(yì)平、0.3万亿元(yuán)增(zēng)至18.2万亿元，累计上(shàng)涨11.3、65.3倍，年复合增(zēng)速12.1％、21％。伴随房地产(chǎn)业(yè)的(de)快速发展，房地产企业(yè)从无(wú)到有(yǒu)、从国(guó)企(qǐ)先(xiān)行到(dào)民企崛起(qǐ)，队伍逐(zhú)渐壮大。2018年(nián)，房地产企(qǐ)业数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长(zhǎng)3.1倍。

　　二十年来房地产也成(chéng)为拉动中国内地经济高增长的(de)火(huǒ)车头。

　　1）从(cóng)经济(jì)增长渠道，房地(dì)产带动的上下游产业(yè)链特别长，高达50多个行业。2020年房(fáng)地产及其产(chǎn)业链占(zhàn)GDP的(de)17.2％（完全(quán)贡献），其中房地产业增(zēng)加值占GDP的7.3％（直接(jiē)贡献），房地产带动(dòng)产业链占GDP的(de)9.9％（间接贡献），其中房(fáng)地产对金融、批发、建材的(de)带动最为明显。

　　2）从投(tóu)资渠道，2020年房地产完全拉动的投资占全社会固定资产投资(zī)的51.5％，其中，房地产开发投资占(zhàn)固定资(zī)产投资的27.3％。

　　3）从金融渠(qú)道，从(cóng)房地产贷款占银行各项(xiàng)贷款余(yú)额(é)的(de)比重看，2021年12月为27.07％，如果加(jiā)上信(xìn)托等通(tōng)道业务，占比超(chāo)过三分之一。从房地产融资(zī)存量占社融(róng)存量比重(zhòng)看，2021年12月占比为18.76％。如(rú)果(guǒ)房(fáng)企大(dà)面积(jī)违约，将导致银行不(bù)良率大幅上(shàng)升(shēng)。

　　4）从居民财富效应(yīng)渠道，根据(jù)我们的《中国住房市值测算报(bào)告》，2020年(nián)中国住房市值为62.6万(wàn)亿(yì)美元(yuán)，大于美(měi)国的(de)33.6万亿(yì)美元、日本的(de)10.8万亿美(měi)元、英(yīng)法德三(sān)国合(hé)计(jì)的31.5万亿美元。从住(zhù)房市值占股债房(fáng)市值的比例看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本的(de)37％、英国的(de)49％、法(fǎ)国的56％、德国(guó)的64％。中国住(zhù)房市(shì)值与股债房市值(zhí)的比例较高，主要是(shì)因为(wèi)住(zhù)房市值(zhí)高(gāo)，以及中国资本市(shì)场发育尚不(bù)成熟，直接(jiē)融资比例较低，股票、债券市值较低(dī)，居民投资渠(qú)道(dào)缺乏。

　　不可否认，预售制(zhì)背后潜藏的风险确实存在，当前的负面效应愈发凸显。

　　从个人层(céng)面看，绝(jué)大部分商品是一手交钱一手(shǒu)交货(huò)，预(yù)售制是对购买者的单(dān)方面不公平制度(dù)，购房老(lǎo)百(bǎi)姓几乎承(chéng)担了所有(yǒu)商(shāng)品(pǐn)不能交付的风险。比如，交房等待期一般(bān)为两年，在此期间，购房者(zhě)不仅承(chéng)担(dān)银行利息，还要承(chéng)担(dān)延迟交房(fáng)、“一房二卖”、房屋质量(liàng)、房产(chǎn)证延期办理(lǐ)甚至不能交房等风险。另(lìng)外，购(gòu)房者和(hé)开发商(shāng)之间的(de)购房合同、购房者和银行的按揭贷款(kuǎn)合(hé)同是两个独立的合同关(guān)系，如(rú)果开发商发生违约，购房(fáng)者(zhě)只能根据购(gòu)房合同向开发商(shāng)主张权力，但(dàn)依(yī)旧需(xū)要根据(jù)按揭贷(dài)款合同按时(shí)向银行(xíng)进行(xíng)贷款(kuǎn)偿还，因(yīn)此购(gòu)房者承担(dān)的风险较大。

　　从行(xíng)业层面看，预售制助(zhù)推部分房企过度(dù)举债、高杠杆扩(kuò)张，资金若遇(yù)到下行周期，会引发(fā)资金链断裂(liè)、项(xiàng)目搁置(zhì)等(děng)系列风险，进(jìn)行影响自(zì)身(shēn)信用和购房者对行业的(de)信心(xīn)。

　　从金融层面看(kàn)，银行作为按揭贷款的(de)发放方，一(yī)旦房(fáng)企因为市场波动或(huò)经营不善，出现资金链(liàn)断裂(liè)等一(yī)系列问题，导致“烂尾”等情况，而房企通过(guò)与购房(fáng)者签订的预售合同和按揭合同，已经从银行获得(dé)房款(kuǎn)，如果购房者丧失还款(kuǎn)能力或短(duǎn)期(qī)不能还款等(děng)，则风(fēng)险(xiǎn)完全由银行(xíng)承担，银行将面(miàn)临(lín)较大的坏账压(yā)力。

　　从监管角(jiǎo)度看(kàn)，购房(fáng)者的(de)预售(shòu)监管资(zī)金去哪(nǎ)了？楼盘“烂尾”，归根结底两个字那就(jiù)是“没(méi)钱”，即没钱付工程款。在(zài)2004版的《城市商品房(fáng)预售管理(lǐ)办法》中明确规(guī)定了开(kāi)发企业预售商品房所得款项应(yīng)当用(yòng)于有关的工程建设，商品房预售款监管的具(jù)体办法(fǎ)，由房地产管理部门制定。但多年以来全国(guó)并没有统(tǒng)一的预售资金监管规定，各地实(shí)行(xíng)“一城一(yī)策”。例如，太原、昆明(míng)、重(zhòng)庆、长沙等城(chéng)市重点监管资金(jīn)比例为总预售(shòu)款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城(chéng)市则按照项目的建安成本(běn)乘以建筑面(miàn)积或(huò)者(zhě)项目工程(chéng)总额(é)报价(jià)计算(suàn)重点资金。而事实是(shì)，不少购(gòu)房款未进(jìn)入监管账(zhàng)户、或进入监管(guǎn)账户后(hòu)被(bèi)挪用(yòng)，导(dǎo)致楼盘(pán)没有资金(jīn)继续(xù)建设。收楼遥遥无期，月供却被迫(pò)继续还款。那么，监(jiān)管账户(hù)资金如何被挪走(zǒu)的？实(shí)际上，在过去房地产大开发时代的高周转背景下，抽调预(yù)售款(kuǎn)监管账户资金，是行业“潜规则”。比如工程总(zǒng)承包(bāo)方，以工程建设名义，获得监管账户拨付资金，再由工程(chéng)方将资金转给房企，而拨付的工程款，远(yuǎn)超工程进度(dù)所(suǒ)需。通过这些方式套取的资金(jīn)，在房企(qǐ)各地项(xiàng)目间(jiān)流动，变相加杠杆，这(zhè)样做提供了资金流动性(xìng)，房(fáng)企抽调资(zī)金统(tǒng)筹(chóu)拿地、还款(kuǎn)和楼盘建(jiàn)设，形成一种资金循环高(gāo)周转模式(shì)，但一定程度上把风险甩给了购房者。

　　2 国(guó)际经验

　　整体来(lái)说(shuō)，国外商品(pǐn)房预(yù)售制(zhì)度呈现(xiàn)以下特点(diǎn)：

　　1）预付款保护：对(duì)于购房者预付资金，一般设(shè)有定金或预付款保护机(jī)制，如(rú)英国、日(rì)本；

　　2）预付款比重：要求(qiú)购(gòu)房者支付的预付款(kuǎn)比例(lì)相(xiāng)对较低，绝大(dà)部(bù)分房款在(zài)房(fáng)屋(wū)交付后(hòu)开始支付；5公里世界纪录多少 5公里世界纪录是几分钟>

　　3）预付(fù)款(kuǎn)支付方式：预付款一般以定金方式支付(fù)，或按工程(chéng)进度分(fēn)期支(zhī)付，或二者(zhě)结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采(cǎi)用两种方式发(fā)放按揭贷(dài)款，一是按(àn)工程进度付(fù)款，按揭贷款按照工程进(jìn)度逐渐发放，购房者(zhě)开(kāi)始月供；二是(shì)房屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房(fáng)屋烂尾保护：为(wèi)预售商品房提(tí)供期房烂尾(wěi)保(bǎo)险，在商品房(fáng)出现重大延期或重大缺陷时，保障购房(fáng)者权(quán)益；

　　6）房屋交付保护：房屋交(jiāo)付质量(liàng)的保障有两种方式，一是期房由政(zhèng)府(fǔ)或第(dì)三(sān)方验收合格并提供(gōng)验(yàn)收凭证后，开发商凭验收凭证取得(dé)购房者支(zhī)付的房款。二是开发商为(wèi)购房者(zhě)提供(gōng)一定的保修(xiū)期，通常1-5年，保(bǎo)修期(qī)满(mǎn)，购房(fáng)者支付尾款。

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资金第三方全程监管，交付时(shí)开发商凭验收凭证(zhèng)取得房款

　　美(měi)国期房定金一定期(qī)限内(nèi)无条件返还，最(zuì)低首(shǒu)付比例为3.5％，交房(fáng)前仅支付首付，其余房款交付后按揭还款，交(jiāo)付前资金由(yóu)第三方全程监管，交(jiāo)付时开发商凭验收凭证(zhèng)取(qǔ)得房款(kuǎn)。

　　定金(jīn)及首付环节，定金比例一般为房款(kuǎn)的1％-5％，首(shǒu)付比(bǐ)例最低可(kě)低于3.5％，根(gēn)据(jù)美国官方数据，2021年美国平(píng)均首(shǒu)付比例为(wèi)12％。

　　余(yú)款支付方面，除定金或首付外(wài)，购房(fáng)者在房屋交付(fù)后通过按(àn)揭(jiē)贷款(kuǎn)支(zhī)付剩余房款(kuǎn)。

　　资金监管方面，美国为防止开发商挪(nuó)用资金，购(gòu)房者的定金及首付款(kuǎn)由第三方公(gōng)证(zhèng)行或产权保险公(gōng)司(sī)的信托账户监管。如果开发商倒(dào)闭导(dǎo)致楼(lóu)盘(pán)烂(làn)尾，购房(fáng)者(zhě)资(zī)金可通过申请仲裁取回，且不承担任何责任与损失。而开(kāi)发商在房屋建设过程(chéng)中的资金(jīn)全部来自银行，银行(xíng)根(gēn)据(jù)工(gōng)程进度向开发商提(tí)供一定比例的(de)贷款(kuǎn)，由于开发商挪用资(zī)金直(zhí)接损(sǔn)害银行(xíng)利益，银(yín)行有充分(fēn)动机监管(guǎn)开发(fā)商(shāng)施工进度。开发商在房屋交(jiāo)付时需取(qǔ)得由政府(fǔ)相关部门经审(shěn)查后(hòu)发放的验(yàn)收凭证，通5公里世界纪录多少 5公里世界纪录是几分钟过验收凭证向银(yín)行得到购(gòu)房者支付的房款。

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　德国期房可(kě)零首付购房(fáng)，房(fáng)款按建造(zào)工期进度支付，按揭按工期(qī)放款后还(hái)贷，房(fáng)贷利率采用固定利(lì)率，开发商或购房者可购买(mǎi)期(qī)房烂尾保险(xiǎn)。

　　预售门槛方面，德国开(kāi)发商在项目获批后即可预售房屋(wū)。签署购(gòu)房合同(tóng)前(qián)，购房者需支付约2000欧的(de)定(dìng)金并进行(xíng)预约公(gōng)证(zhèng)，签订合同后定金退(tuì)还(hái)。如由于任何(hé)原因(yīn)不(bù)能购买，定金按照德国法律(lǜ)全(quán)部退还。

　　签署(shǔ)购房(fáng)合同(tóng)后(hòu)，购房者(zhě)需支付公证费和土地交易税，分别(bié)为房屋售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包(bāo)含在购房款中(zhōng)，属于购房附加(jiā)费。

　　首付(fù)方(fāng)面，德国(guó)没有规定最低首付比例，可零(líng)首(shǒu)付购房。

　　余(yú)款方面，德国也采取按(àn)工期支付房款的制度，一般(bān)分7笔(bǐ)进行支付，具体支付节(jié)点、比例因项目而异。一般来说，支(zhī)付节点(diǎn)可分为公(gōng)证(zhèng)后、主体完(wán)工、内部(bù)水暖电路完工、窗(chuāng)户玻璃完工、室内清洁及墙(qiáng)面完(wán)工、地板完(wán)工、全部完(wán)工，支(zhī)付比例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面，购房者可在支付(fù)房款前申请房贷，房贷利率采用固定利率，银行(xíng)按施工节奏分多(duō)次发放贷(dài)款，每笔贷款给予购房者一定使(shǐ)用期限，期限(xiàn)结束后，购(gòu)房者(zhě)开始还贷。

　　保险方面，德国保险(xiǎn)公司针(zhēn)对期(qī)房(fáng)设计了两种保险，保险的功(gōng)能(néng)是当房(fáng)屋出现重(zhòng)大延期或重大缺陷(xiàn)时，保(bǎo)险公司保证开发商赔(péi)偿或修复，开发商(shāng)破产(chǎn)，由保险公司负责相(xiāng)应赔偿。保险由开(kāi)发商或购房(fáng)者(zhě)购买。

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护机制(zhì)，55％-80％房款交房时支(zhī)付(fù)

　　英国预售制(zhì)设有(yǒu)10％定金(jīn)保险保护机制，交房前付款比例(lì)仅(jǐn)20％-45％，资金由买(mǎi)卖(mài)双方律师严格(gé)监管。

　　订立合同前，买卖双(shuāng)方均(jūn)有(yǒu)一名律师(shī)，负责沟通期(qī)房交易中的房产、资金、合同等各个环节(jié)，各环节内容确认无误后签订首付(fù)交(jiāo)换合同。

　　定金方面(miàn)，英(yīng)国设置了10％定金(jīn)保险保(bǎo)护机制，当开发商(shāng)出现财(cái)务、经营问题(tí)时，购房者10％的定金(jīn)由保险公司赔付，而超出(chū)10％的部分较难追回。

　　首付(fù)方面，首付比例通常为(wèi)10％-25％，首付需(xū)要在(zài)合(hé)同签订21天内支付。

　　余(yú)款支付环(huán)节，英国采(cǎi)取按工程进度付款的方式，但是交房(fáng)前付(fù)款比(bǐ)例相对较(jiào)低，一般会在合同签(qiān)订6-24个月分别(bié)支付两笔(bǐ)5％-10％的款项，即交房前付款比例在20％-45％之(zhī)间，剩余款项(xiàng)交(jiāo)房后(hòu)支付。

　　交付环(huán)节(jié)，英(yīng)国规定房屋必须经(jīng)过房产公证公司的检验验收后才能(néng)交付，交付后方可按(àn)揭还贷。

　　资金(jīn)监管环节，英国(guó)期(qī)房预售资金(jīn)监管极为严(yán)格，资金(jīn)也(yě)由律师(shī)监(jiān)管，在(zài)确认(rèn)工程进度、支付相关款项过(guò)程(chéng)中(zhōng)，由买房律师将资金转(zhuǎn)给卖方律师，卖(mài)方(fāng)律师转给开发商，即资金在进(jìn)入开发商账(zhàng)户前经(jīng)过(guò)两道关口，有利于保障(zhàng)购(gòu)房者资金(jīn)安全(quán)。

　　2.4 日(rì)本：为规(guī)范(fàn)期(qī)房交易立法(fǎ)，设置期房预付款保(bǎo)全措施

　　日本期房(fáng)交易立法，定金(jīn)超5％或1000万(wàn)日元(yuán)时，开发(fā)商必须完成“预售房定金(jīn)保全措施”，交房前(qián)付款比例不超房款的20％，开发商(shāng)违(wéi)约(yuē)需(xū)返还定(dìng)价并赔偿约10％房款(kuǎn)，交(jiāo)房后按揭还(hái)款(kuǎn)。

　　立法方面，日本(běn)二战结束(shù)后由于(yú)房屋供(gōng)给严重(zhòng)失(shī)衡(héng)，叠加法律空白(bái)，社(shè)会上(shàng)“一房二卖”现象普(pǔ)遍，为此，日本政(zhèng)府1952年(nián)出台《宅(zhái)地(dì)建筑(zhù)物交易(yì)法》，经多(duō)次修订，目前是唯一一部(bù)规范期房(fáng)交易的法律。

　　定金保护方面，根据(jù)日(rì)本《宅地建(jiàn)物取引业法》，对购房者(zhě)支付定金超过5％或超1000万日元的部分，法律要求开发商必(bì)须完(wán)成定(dìng)金保全措施才可预售。什么是定(dìng)金保全措施？即买卖双方签订购房合同时，开(kāi)发商向金融机构或指定保证(zhèng)机构或保险机构签订定金(jīn)保证委托合(hé)同(tóng)，设置购房者定(dìng)金的保证或保(bǎo)险，并(bìng)将(jiāng)相应的保证金证(zhèng)明书(shū)交付给购房者。除定(dìng)金(jīn)外，其(qí)他预先支付的购房款也受该措施保护。若开发商倒闭导致期房烂尾，购房者可凭保证金(jīn)证明书向(xiàng)金融机构或保证机(jī)构或保险公司兑付，同时(shí)，开发(fā)商需向(xiàng)购房(fáng)者(zhě)赔付(fù)违约金，一般约(yuē)为房价的10％。

　　房款支(zhī)付环节，交(jiāo)房前只需支付(fù)最多不超20％的定金，签(qiān)订购房(fáng)合同(tóng)后，购房者(zhě)即(jí)可向银(yín)行申请贷款，但交(jiāo)房后(hòu)才(cái)开始按揭(jiē)贷款(kuǎn)，除(chú)定金外(wài)的(de)剩(shèng)余房(fáng)款在交房后开始(shǐ)支付(fù)。

　　2.5 新加坡(pō)：买(mǎi)方资金由(yóu)银行(xíng)监管，享(xiǎng)1年(nián)保修期(qī)后付尾款

　　新加坡期房购房者(zhě)违(wéi)约可返还相(xiāng)当(dāng)于(yú)3.75％房款的订金，首付(fù)比例20％，余款按工程进(jìn)度支付(fù)，所有(yǒu)资金进银行专门(mén)项(xiàng)目(mù)资金账户(hù)，交房后满1年保修期后支付15％尾款(kuǎn)。

　　订(dìng)金(jīn)支付环(huán)节，新加坡(pō)开发(fā)商有统一的选购权合(hé)同以及订金(jīn)返还机制，即(jí)OTP，签(qiān)订OTP后需支付5％房款作为订金，OTP有效(xiào)期14天，执行OTP则进一(yī)步签订(dìng)购买(mǎi)合同(tóng)，不执行OTP则退还(hái)3.75％的房款。

　　首付(fù)比(bǐ)例方(fāng)面(miàn)，签订购(gòu)房合同后，购房者(zhě)需支付15％的(de)首付及印花(huā)税，同时购房者向(xiàng)银行申(shēn)请按揭(jiē)贷(dài)款。

　　余款(kuǎn)支付(fù)上，新(xīn)加坡期房同样采取按工程(chéng)进度付款的(de)方式，《发展商条(tiáo)例》对期房付款流(liú)程做(zuò)了(le)统一详细规定，要求所有开发商(shāng)遵守，支付节点一(yī)般为合同签订后(hòu)、地基完工、框架(jià)完工、管道(dào)门窗等(děng)完工等，支(zhī)付比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭贷款也依(yī)照工(gōng)程进度放款，月供在此过程(chéng)中随着放出(chū)贷款的增(zēng)加而增加(jiā)，未(wèi)放款部分无需月(yuè)供(gōng)。

　　资金监(jiān)管(guǎn)方面，购房者的订(dìng)金与付款会存入银行专门的项目资金(jīn)账户，账户资金(jīn)提(tí)取须与房(fáng)屋建设有关(guān)。房屋交付(fù)后，购房者享受1年的房屋保修期，此后购(gòu)房者支(zhī)付(fù)15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地产到(dào)了政策出(chū)手临界点(diǎn)，重(zhòng)点(diǎn)是保交楼和房(fáng)企重组。一方面(miàn)，加(jiā)大(dà)对刚需和改善型需求的支(zhī)持力度，长短兼(jiān)顾妥善应对(duì)局(jú)部停贷现象，重(zhòng)点(diǎn)是保交(jiāo)楼保复工保民生，给予强(qiáng)有力的(de)金融工具支持。另(lìng)一方面，从现(xiàn)在起，对还在正常运(yùn)转的房企(qǐ)包括民营企(qǐ)业(yè)，加大支持(chí)力度，由优质房企牵头并购重组(zǔ)整(zhěng)个行业，为每个房企(qǐ)配套AMC和财(cái)团，给予(yǔ)金融(róng)工(gōng)具配(pèi)套。

　　二，中期来看(kàn)，应充分估计形势复杂性和人性复杂性，兼顾化解停(tíng)贷、复工保(bǎo)交楼、重(zhòng)组房企(qǐ)债务、恢复市场(chǎng)信(xìn)心(xīn)以及长效机制。长效机制四(sì)大关键(jiàn)是推(tuī)动城市群战略(lüè)、人地挂钩(gōu)、金融中性稳(wěn)定和房地产税。定金(jīn)环(huán)节，建立开(kāi)发商违约后定金(jīn)保护机制(zhì)，如将已支(zhī)付定金(jīn)冻结至房屋交付阶段(duàn)，保障购(gòu)房者(zhě)定金安全。签(qiān)订合同环节，鼓(gǔ)励保险公司介入，为房屋(wū)重大延期以及重大缺陷(xiàn)等情况(kuàng)提供充(chōng)分的保障。余(yú)款支付(fù)环节，建立按工程进度付款机制(zhì)或交房后按揭贷款机(jī)制，充(chōng)分保护购房者(zhě)的权益(yì)。资金监管环节(jié)，引(yǐn)入(rù)独(dú)立(lì)于开发商、银(yín)行的(de)第三方资金监管机构(gòu)，或由(yóu)政府相关部(bù)门直接(jiē)监管，以此防(fáng)止资金(jīn)挪(nuó)用(yòng)现象。交付(fù)环节，建(jiàn)立(lì)商品房保修期制度。保(bǎo)修期内，开发商应对(duì)房屋质量问题全权负责、免费维修，购(gòu)房者在保修期(qī)结束后支付尾款(kuǎn)。

　　三，长期(qī)来(lái)看，取消(xiāo)商品(pǐn)房预(yù)售制是大势所趋。一方(fāng)面，98年(nián)房改时，全(quán)国缺房子，开(kāi)发商缺钱，预售制是(shì)权宜之(zhī)计，现在全国(guó)套(tào)户比超过1，从大开发(fā)进入(rù)存量时(shí)代，对购房民众不公平(píng)的预售制已经过时了，该取消了，改为(wèi)现房销售。另一(yī)方面，取消(xiāo)预(yù)售(shòu)制，改为现房销售，开发商将拼的不是五花八门、眼(yǎn)花缭乱(luàn)、不知道能不能兑现的(de)营销手段，而是所见即(jí)所得的过硬的产品质(zhì)量和诚信，这才(cái)是对购房民众的最根本最实质的保障，这样将(jiāng)极大的提升开发商的(de)建筑质量(liàng)，实现(xiàn)良币驱(qū)逐劣币。

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