文：任泽平团队　　

　　导读(dú)

　　是该取消预售制(zhì)了(le)。 1月17日召开的全国住房(fáng)和城(chéng)乡建设工作会议提出(chū)“有条件的(de)可以进行现房销售”，不足一个月时间，已有山东、安(ān)徽、河(hé)南、四川、广东等地明确表态，试点(diǎn)现房(fáng)销售。

　　1、是该取消(xiāo)商品房预售制了，用你(nǐ)的钱，建你(nǐ)的房子(zi)，还烂尾了(le)，这是对购(gòu)房者的不公平。以后(hòu)谁有钱谁(shuí)建房，没钱没实力的别建了(le)，不能把包(bāo)袱甩给老百姓(xìng)和(hé)社会，这是房(fáng)地产(chǎn)从大开发时代步入高质量发(fā)展阶段的必然趋势，也是对购房老百姓的最大(dà)保护。98年房改时，全(quán)国缺房(fáng)子(zi)，开(kāi)发商缺钱，预售制是(shì)权(quán)宜之(zhī)计(jì)，现(xiàn)在(zài)全国套(tào)户比超过1，从大开发进(jìn)入存量时代，对购房民(mín)众不(bù)公平的预售(shòu)制已经过时了，该取消(xiāo)了，改为现(xiàn)房销(xiāo)售。以(yǐ)后一手交钱，一(yī)手交房，天经(jīng)地(dì)义。当然二(èr)次房改(gǎi)是(shì)个技术活，兼顾(gù)化解停贷、复工(gōng)保交楼、重组房企债务、恢复市场信心以及长效机制，长效机制(zhì)四大关键是推动城(chéng)市(shì)群(qún)战略、人地挂钩、金(jīn)融中性稳定和房地产税。如(rú)果按照(zhào)经济规(guī)律办事，中国一定能实现房地产软着陆和长期平稳(wěn)健康(kāng)发(fā)展，跨过这道关(guān)，解好这道世界难题。

　　2、为什么要取消预售制、改为现房销售？大家想(xiǎng)想(xiǎng)，绝大部分商品是(shì)一手交钱(qián)一(yī)手(shǒu)交(jiāo)货，预售(shòu)制是对购(gòu)买(mǎi)者的单方面(miàn)不公(gōng)平制度，购房(fáng)老百姓几乎承(chéng)担了所有(yǒu)商品不(bù)能(néng)交付(fù)的风险。从(cóng)个人层面看(kàn)，预(yù)售制对(duì)购房者(zhě)非常不(bù)公平(píng)，比如，交房等待(dài)期一般为两年，在(zài)此期(qī)间(jiān)，购房者(zhě)不仅承担银行利息，还要承担延迟(chí)交房(fáng)、房(fáng)屋质(zhì)量、房产(chǎn)证延期办理甚(shèn)至(zhì)不能交房的风险。从行业层面看，预售制助推部(bù)分房企过(guò)度举债、高杠杆扩张，若(ruò)遇(yù)到下行周期，会引发资金链断裂、项目搁置等系列风险。取消预售制(zhì)，改为现房销售(shòu)，这样有助于落实中(zhōng)央房住(zhù)不(bù)炒(chǎo)精神、有助于保障购房(fáng)老(lǎo)百姓权(quán)益、有(yǒu)助于房企稳(wěn)健发展(zhǎn)，一举(jǔ)多得，谋(móu)划长(zhǎng)远(yuǎn)。

　　3、为什么(me)建(jiàn)议取消(xiāo)预售(shòu)制度？预售制度怎(zěn)么(me)来的？国外什么情况？简单科普一下：商品房(fáng)预售最早(zǎo)源(yuán)于中国香港，俗称卖楼花，卖期(qī)房，是一种开发商放(fàng)杠(gāng)杆的方式。98年房(fáng)改，由于商(shāng)品房(fáng)短(duǎn)缺，房(fáng)企(qǐ)缺资金，借(jiè)鉴中国香港，引入(rù)了商品房(fáng)预售制(zhì)度。其实，当前(qián)世界不少国家存在(zài)预售制。但(dàn)是，重点来了(le)！发(fā)达国家(jiā)一(yī)般有严格的监(jiān)管保障措施，开发商在项(xiàng)目获得政府(fǔ)批准后(hòu)才可以开(kāi)始销售，买家在购买期房后并(bìng)非像中国一样在支付(fù)完首付款后从(cóng)银行一次性(xìng)贷(dài)款(kuǎn)支付(fù)剩(shèng)余全部房款，而是根据开发商工程进度在完全交房前(qián)进(jìn)行分期支付。所以，预(yù)售制度是需要严格的资(zī)金监管、分期支(zhī)付以及违约(yuē)处罚措施作为保障的，如果没有这(zhè)些保障措施，一定会(huì)触(chù)发风险，对购房民众不(bù)公平，所以不(bù)如(rú)借机取(qǔ)消预售制度，以(yǐ)后改为现(xiàn)房销(xiāo)售(shòu)。客观讲预售制度(dù)有(yǒu)一(yī)定历史阶段性，现(xiàn)在(zài)中(zhōng)国住房进入存量时(shí)代，取(qǔ)消预售制度有(yǒu)助于降负债降杠杆，不(bù)再把烂尾风险甩给老(lǎo)百(bǎi)姓和社会，当然这需(xū)要(yào)配套房企债(zhài)务(wù)重(zhòng)组、复工(gōng)保交楼、恢复市场信(xìn)心和房(fáng)地(dì)产长效机制(zhì)。这是个(gè)技术(shù)活，只(zhǐ)要坚持市场化改革，中国一定(dìng)能(néng)化(huà)解(jiě)这(zhè)个难题，让(ràng)房地产回归实体经济和居(jū)住属(shǔ)性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取消预(yù)售制，改为现房销售，开(kāi)发商将拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知道能不(bù)能兑现的营销手段，而是所(suǒ)见即所得的过硬的产品(pǐn)质(zhì)量(liàng)和诚(chéng)信，这才是对购(gòu)房民(mín)众的(de)最(zuì)根本最实质的保障，这样将极大(dà)的提升开发商的建筑质(zhì)量，实现良(liáng)币驱逐劣币。所有商业的本质是向善，是以客户为中心，房地(dì)产也不能(néng)例外，老百姓买房子是(shì)天大的事，烂尾毁三代，好房幸(xìng)福一家人。从这个角度，取消预(yù)售(shòu)制、实施(shī)现房销售是实现老百姓安(ān)居乐业、社(shè)会长治久安、行业企业健康发展的重(zhòng)大措施。在当(dāng)前的(de)情况下，取消预售制要结(jié)合稳楼市、房地产软着(zhe)陆、打通金融支持当(dāng)期三好生、新模(mó)式等综合(hé)施策(cè)。

　　作者(zhě)十年前在国(guó)务院(yuàn)发展研究中心参与(yǔ)财税改革方案研究时(shí)，对预售制、房地(dì)产税、人地挂钩、金融(róng)稳(wěn)定、房(fáng)企(qǐ)杠杆率(lǜ)等进行过长期系统的专(zhuān)项研究(jiū)。（参考后来形(xíng)成的专著《房地产(chǎn)周期》）　　

　　目(mù)录(lù)

　　1 中国内地(dì)商品房预售(shòu)制的前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销(xiāo)售+“按揭(jiē)”，霍英(yīng)东创造“卖楼(lóu)花(huā)”模式

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给量少，引进“卖(mài)楼花”模式，形成“中国内地版预(yù)售制”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但背后(hòu)潜藏(cáng)的风(fēng)险确实存在

　　2 国际(jì)经验

　　2.1 美(měi)国(guó)：交(jiāo)付(fù)前(qián)预售资金第三方全(quán)程监管，交(jiāo)付(fù)时开(kāi)发商(shāng)凭验收(shōu)凭证取得房款(kuǎn)

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购房，提供期房烂(làn)尾险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定(dìng)金(jīn)保险保护机制(zhì)，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房交易立法，设置(zhì)期房预付款保全措施

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金由银行(xíng)监管(guǎn)，享1年保修期后(hòu)付尾款

　　3 启(qǐ)示(shì)

　　正文

　　1 中国内地商品房预售(shòu)制的(de)前世(shì)今(jīn)生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售(shòu)+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖楼花”模式(shì)

　　二十世纪五十年代(dài)在中国香(xiāng)港，楼宇(yǔ)出租是地产行业盛行的方式，但有着转让难(nán)、出租资金周转期长(zhǎng)等问题，分(fēn)层(céng)销售孕育(yù)而生(shēng)。20世纪(jì)50年代，中(zhōng)国香港还未推行公共(gòng)房(fáng)屋制度(dù)，许(xǔ)多人栖身于木屋(wū)或者(zhě)其他(tā)临(lín)时住宅，住房的需求是相当高，不过大多数居民的储蓄很(hěn)少。当时楼宇买卖(mài)多数以(yǐ)一整(zhěng)栋楼(lóu)为(wèi)单位，需要雄(xióng)厚的资金实力才能购买。虽然楼(lóu)宇出租是中(zhōng)国香港地产行业盛(shèng)行的方式，但有着转(zhuǎn)让难、出租资金周转(zhuǎn)期长等问(wèn)题(tí)。针对这一系(xì)列问题，不少地产商开(kāi)始探求新的方式，如把楼宇契约切开，即“分契”，然后将楼(lóu)宇分层出售。这模式一经推行，购买楼宇的市民数量有所(suǒ)增加(jiā)，开发(fā)商资金周转加快。

　　在分层(céng)出(chū)售的基础上，将“按揭”模式引入房地(dì)产销售，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年底(dǐ)霍英(yīng)东(dōng)创(chuàng)办(bàn)立信置(zhì)业有限公司，凭(píng)借商业直觉和(hé)多年经营杂(zá)货铺(pù)、海上驳(bó)运业(yè)务的经验，对于商品流通、资(zī)金周(zhōu)转有(yǒu)着独到的见(jiàn)解，在努力寻求方法加快自身资金周转。当时其在购下九龙(lóng)的(de)一块地(dì)盘后，除了分层出售、还印发售楼说明(míng)书，上有文(wén)字详(xiáng)尽说(shuō)明楼宇的地势(shì)环境、建筑材(cái)料、分(fēn)层(céng)价格、订(dìng)购方法等。此外，“卖楼(lóu)花”是另(lìng)外一个(gè)亮点，即先(xiān)收取买家的订金，采用(yòng)类似租金的分期付款形式，等新楼落(luò)成时，收齐买家的钱，买家就(jiù)拥有了自(zì)己的(de)房产。这种(zhǒng)方(fāng)式减(jiǎn)轻了民众购房(fáng)的资金压力，加速(sù)了房屋的(de)建造和销售(shòu)，也解决了制造商的(de)资金问题，降(jiàng)低投(tóu)资风(fēng)险(xiǎn)，在当时可(kě)谓是“双赢”的举措。“预售楼(lóu)花+分期(qī)付款(kuǎn)”的销售模式成(chéng)为当时中国(guó)香(xiāng)港(gǎng)房地产(chǎn)市场的一大特色，纵观中国香港(gǎng)房地产市场的改革，“卖楼(lóu)花”模式高效率地解决了(le)核(hé)心的住房供不应求的问题，使房市(shì)发展进入(rù)新阶(jiē)段(duàn)。

　　预售楼花模式推动了中(zhōng)国香港楼市几十年繁(fán)荣，但期间也出现过“烂尾楼”的(de)情(qíng)况(kuàng)，但(dàn)监管部门不断完(wán)善、规范化，建立健(jiàn)全(quán)的(de)监管机制(zhì)，促进市场(chǎng)健康发展(zhǎn)。例如，1960年(nián)，位于大(dà)角咀(jǔ)的一个楼(lóu)盘因建筑费用超支停工，出现“烂(làn)尾(wěi)”情况。在1961年后，中(zhōng)国香(xiāng)港(gǎng)管理部(bù)门提升了对于预售(shòu)楼(lóu)花制度(dù)的监管，即要求开发商(shāng)在预售前，确保地价款(kuǎn)已经全部(bù)支付，还要(yào)证明自(zì)身有(yǒu)资金(jīn)等(děng)能力把(bǎ)项目完成，资金需放入律(lǜ)师所托管(guǎn)，支取(qǔ)时需律所(suǒ)和建(jiàn)筑(zhù)师的(de)核准。为了防(fáng)止开发商、律所、建筑师等造假(jiǎ)，套取监管(guǎn)账户资金，中国香港要求律师(shī)行在(zài)银行开设的信托账户（监管(guǎn)账(zhàng)户）、开(kāi)发商操作等采取全透明化机制，且银行的责任(rèn)上(shàng)升(shēng)，如出现房屋“烂尾(wěi)”情况，银行(xíng)将成(chéng)最大风险方，后续需自身推动项(xiàng)目完工。随着(zhe)监管体系逐步完善(shàn)，出现“烂尾”的现(xiàn)象较少。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖虾青素精华液适合什么年龄段，用虾青素擦脸一年后楼花”模式，形成“中国内地版预售制(zhì)”

　　二十(shí)世纪九十(shí)年代(dài)，中国(guó)内地面(miàn)临住房需求大和供给量短缺问题，引(yǐn)入“卖(mài)楼花”制度。建(jiàn)国以来，中国内(nèi)地优先发展重工业，强(qiáng)调基础(chǔ)建设，这一(yī)导向(xiàng)使(shǐ)前(qián)期发(fā)展工业化(huà)的进(jìn)程大于(yú)城市化进程，唯(wéi)有解决住房基础等(děng)城(chéng)市化(huà)配套问题，才能进一(yī)步推进城市化(huà)。但当(dāng)时推行的是“统一管(guǎn)理，统一分配，以租(zū)养房”的福利分房制(zhì)度，住房市场发(fā)展起步较晚、增速较慢，福利分房制度也出现(xiàn)了(le)分配(pèi)不公、效率低、配(pèi)套差等问(wèn)题，因此福利(lì)分(fēn)房制度不(bù)再适用于当(dāng)时的国情(qíng)。叠加(jiā)房地产市场面临商品(pǐn)房(fáng)的需求(qiú)量大，而社(shè)会缺少大型房地(dì)产开发(fā)商(shāng)，商(shāng)品房供应量小的困境，此(cǐ)时引入中国香港的“卖楼(lóu)花”模式无疑是(shì)对(duì)内地(dì)房地产市场(chǎng)的一(yī)针强(qiáng)心剂。从1994年起，中国内地逐步引进中国香港预(yù)售商品房制度(dù)，先后出(chū)台多项文件，大力支(zhī)持国内房地产市场改革。例如，1998年，国务(wù)院(yuàn)出(chū)台《关于进一步(bù)深化城(chéng)镇(zhèn)住房制(zhì)度改革，加快住房建设(shè)的通知》文(wén)件，决定停止(zhǐ)住房无(wú)偿实物分配，逐步(bù)实(shí)行住房分配货(huò)币化、住房供给商品(pǐn)化、社会化的(de)住(zhù)房新体(tǐ)制，从计划经济下的(de)福利分房转向市场经济的(de)商品(pǐn)房。房地产市场采用预售(shòu)制，允许开发商卖期(qī)房，解决了房企缺少资金和(hé)开发时间周(zhōu)期长的两(liǎng)大难题(tí)，开发商以预售(shòu)款撬动(dòng)下(xià)一(yī)个项(xiàng)目的开发，形成滚动开发模式，住房供应速度(dù)加快。自(zì)此中国内(nèi)地开始房改(gǎi)货币化，中国(guó)人民银行等多方迅速(sù)出台相关的信(xìn)贷政(zhèng)策，支持(chí)购房者，极大作用推动了房(fáng)地产市场(chǎng)的(de)发(fā)展。

　　引入中国(guó)香港“卖楼花”模式后，经调整(zhěng)形成契合中国内(nèi)地的商(shāng)品房预售制度。预售制的初衷(zhōng)是为了缓(huǎn)解(jiě)房企资金(jīn)压力，加快城镇(zhèn)住(zhù)房(fáng)建设。具体来说，是指房地产开发企业将正在(zài)建设中的房屋预(yù)先出售给(gěi)购(gòu)房者，由购(gòu)房(fáng)者支付定金或房款的行(xíng)为。区别于中国香港，在中(zhōng)国(guó)内地(dì)实践过程中，商品房预售流程为(wèi)：房地(dì)产开发商(shāng)办(bàn)理预售许可(kě)证-签订(dìng)商(shāng)品房买(mǎi)卖合(hé)同-进(jìn)行(xíng)备(bèi)案登(dēng)记和预告登(dēng)记-交付(fù)房屋。在购房过程中，购房者需要一(yī)次性付(fù)清首付款，并采用银(yín)行贷款(kuǎn)的形式(shì)一次性付(fù)清剩(shèng)余房(fáng)款，换(huàn)言之，房屋未建成，开发商可(kě)能已拿到了全部购房款，这(zhè)点与中国香港(gǎng)的(de)按照工程进度付(fù)款(kuǎn)有所(suǒ)不同。对中国(guó)内地的开发(fā)商而言，预售制(zhì)商(shāng)品房也开(kāi)启了(le)高(gāo)周转(zhuǎn)、高杠(gāng)杆(gān)的运作模式(shì)。

　　1.3预售制推动城市(shì)化进程，但(dàn)背后潜藏的风险确(què)实存在

　　作为中国内地商品房销售的最主(zhǔ)要方(fāng)式，预售制(zhì)极大缩(suō)短房企现(xiàn)金(jīn)回(huí)笼周期，同时(shí)增加市场商品房(fáng)供(gōng)应，推动虾青素精华液适合什么年龄段，用虾青素擦脸一年后了城镇化发展进程(chéng)。预售制在过(guò)去(qù)20多年(nián)对中国内地房地产市场(chǎng)的稳(wěn)步发展起到了重(zhòng)要作用，不仅解(jiě)决了房地产市场快(kuài)速发展阶段的资金需求(qiú)，也(yě)提高了居民居住水平，中国内地城(chéng)镇居民从筒子楼(lóu)住到住宅小区，从全民蜗居(jū)到基本适居，住房事(shì)业取得巨大进(jìn)步，数(shù)十(shí)年时间(jiān)走(zǒu)完发达(dá)国家几百年城(chéng)镇化路(lù)程。改革开(kāi)放以来，城(chéng)镇(zhèn)化(huà)进程进入快速发(fā)展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市(shì)建成(chéng)区面积由7438平方(fāng)公里增长至60721平(píng)方公里(lǐ)，增长7.2倍。根(gēn)据我们发布的(de)《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内(nèi)地城镇住宅(zhái)存量从(cóng)不(bù)到(dào)14亿(yì)平增至313.2亿(yì)平(píng)，城镇人均(jūn)住(zhù)房建筑面积从8.1平(píng)方米增至34.7平方米，城(chéng)镇住房套数从约3100万套(tào)增至3.63亿套，套户比从0.8增(zēng)至1.09。预(yù)售(shòu)制在当(dāng)前已(yǐ)成为中国内地商品房销售(shòu)最(zuì)主要方(fāng)式，2005年中国内地商品住宅期房(fáng)销售面积(jī)占总销(xiāo)售(shòu)面积的比(bǐ)重为(wèi)63％，而2021年(nián)期房累(lèi)计销售面(miàn)积达(dá)15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制也(yě)推动了中(zhōng)国内地房地产行(xíng)业的发展。中(zhōng)国(guó)内地房(fáng)地产历经二十(shí)多(duō)年长周期繁荣，行业各(gè)项指标大幅(fú)增长(zhǎng)。1999-2021年，房(fáng)屋新开工面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合(hé)增速(sù)10.6％。房地产(chǎn)开发投资完成额从0.4万亿元增至(zhì)14.8万亿元，累(lèi)计上涨35.8倍，年(nián)复(fù)合(hé)增速17.8％。商品房销售(shòu)面积和销售金额分别从1.5亿平增至17.9亿(yì)平、0.3万亿元增至18.2万亿(yì)元，累计(jì)上涨11.3、65.3倍，年(nián)复合增速12.1％、21％。伴(bàn)随房地(dì)产(chǎn)业(yè)的(de)快速(sù)发展(zhǎn)，房地产企业从无到有(yǒu)、从国企(qǐ)先(xiān)行(xíng)到民(mín)企崛起(qǐ)，队伍逐(zhú)渐壮大。2018年，房地产企业(yè)数量达9.8万个，比1998年(nián)的2.4万个增长(zhǎng)3.1倍(bèi)。

　　二十年来房地产也成为(wèi)拉(lā)动中国内地(dì)经济高增长(zhǎng)的火(huǒ)车头。

　　1）从经(jīng)济增(zēng)长渠(qú)道，房地产(chǎn)带动的上下游(yóu)产业链(liàn)特别长(zhǎng)，高达50多个行业。2020年房(fáng)地产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献(xiàn)），其中房地(dì)产业增加值占GDP的7.3％（直接(jiē)贡(gòng)献），房地产带(dài)动产业链(liàn)占GDP的9.9％（间接贡(gòng)献），其(qí)中(zhōng)房(fáng)地产对金(jīn)融、批(pī)发、建材的(de)带动最为明显。

　　2）从(cóng)投(tóu)资渠道(dào)，2020年房地(dì)产完全拉动的投资占(zhàn)全社会固定资产投资的51.5％，其中，房地(dì)产开(kāi)发投资占固(gù)定资产投资(zī)的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷(dài)款占银行各项贷款余额的比(bǐ)重(zhòng)看(kàn)，2021年12月(yuè)为27.07％，如果加上信托(tuō)等通道(dào)业务，占比超过三分之一。从房地产融资存量占社融(róng)存量比重看，2021年12月(yuè)占比为18.76％。如(rú)果房企(qǐ)大面积违(wéi)约，将导致银(yín)行不(bù)良率(lǜ)大(dà)幅上升。

　　4）从居民财富效应渠(qú)道，根据我(wǒ)们的(de)《中国住(zhù)房市(shì)值测算(suàn)报(bào)告》，2020年中(zhōng)国(guó)住房市值(zhí)为62.6万亿美元，大于(yú)美国的33.6万亿美元、日(rì)本的10.8万亿美元、英法德三国合计的31.5万(wàn)亿(yì)美元。从(cóng)住房市值(zhí)占股债房市值的比(bǐ)例看，2020年(nián)中(zhōng)国为66.6％，高于美国的27％、日本(běn)的37％、英(yīng)国的49％、法(fǎ)国(guó)的56％、德国(guó)的64％。中(zhōng)国(guó)住(zhù)房市值与股债房市值的比例较高(gāo)，主要是(shì)因为住房市值高，以及中国资本市场发育尚不(bù)成(chéng)熟，直接融资比例较低，股票、债(zhài)券(quàn)市值(zhí)较低，居民投资渠道(dào)缺乏。

　　不(bù)可否认，预售制背后潜藏的风险(xiǎn)确实存在(zài)，当前的(de)负面效应愈(yù)发凸显。

　　从(cóng)个(gè)人(rén)层面看，绝大(dà)部(bù)分(fēn)商(shāng)品是一手交钱一手交(jiāo)货(huò)，预售制是(shì)对购买(mǎi)者的单方面不公平制度，购房老百姓几乎承担了所有商(shāng)品不能交付的风险(xiǎn)。比如，交房(fáng)等待期一般为两年，在此(cǐ)期间，购房者不仅(jǐn)承担银行(xíng)利息，还要承担延迟交(jiāo)房(fáng)、“一房二卖”、房屋质量、房(fáng)产证(zhèng)延期办理(lǐ)甚至不能交房等风险。另外，购(gòu)房者(zhě)和开发商之间的购房合同(tóng)、购房(fáng)者和银行的按(àn)揭贷款合同是两个独立(lì)的合同关系，如果开(kāi)发(fā)商发生违(wéi)约，购(gòu)房(fáng)者只能根据(jù)购房合同向开发(fā)商主张权力，但依旧需要根(gēn)据按揭(jiē)贷款合同按时(shí)向银行进行贷款偿还，因此购房者承担的风险较大(dà)。

　　从行业层面看，预(yù)售制助推部(bù)分(fēn)房(fáng)企过度举(jǔ)债、高杠杆扩(kuò)张，资金(jīn)若遇到下行周期，会(huì)引(yǐn)发资(zī)金链断(duàn)裂、项(xiàng)目搁置等系列风险，进(jìn)行影响自身(shēn)信用和购房者对行业的信心(xīn)。

　　从金融层面看，银行作为(wèi)按(àn)揭贷款的发放方，一(yī)旦房(fáng)企因为市场波动或(huò)经营不(bù)善，出(chū)现资金链断裂等(děng)一系列问(wèn)题，导致“烂尾”等情况，而房企通过与购房(fáng)者签订的(de)预售(shòu)合同和按揭合(hé)同，已(yǐ)经从银行获得房(fáng)款，如果购房者丧失(shī)还款能(néng)力或(huò)短期不能还款等，则(zé)风险完(wán)全由(yóu)银行承担，银行将(jiāng)面(miàn)临较大的坏账压(yā)力。

　　从监管角度看，购房者的预(yù)售监管(guǎn)资金(jīn)去哪了(le)？楼盘“烂尾(wěi)”，归根结底两(liǎng)个字那就(jiù)是“没钱”，即没钱付工程款。在2004版的《城市商品房预售管理办法(fǎ)》中明确规定了(le)开发企业(yè)预售(shòu)商品房(fáng)所得款项应(yīng)当用于有关(guān)的工程建(jiàn)设(shè)，商品房(fáng)预售款(kuǎn)监管(guǎn)的具体办法，由(yóu)房地产管理部门制定。但多年以来全(quán)国并没有(yǒu)统一的预售资(zī)金监(jiān)管(guǎn)规定，各地(dì)实行“一城一策”。例如(rú)，太(tài)原、昆明、重庆、长沙(shā)等城市重点(diǎn)监(jiān)管资(zī)金比例为总预(yù)售款的15-40％左(zuǒ)右，郑州、福(fú)州、合肥等城市则按照项目的建安成本乘以建筑面积或者项(xiàng)目(mù)工(gōng)程总额报价计算(suàn)重点资(zī)金。而事实(shí)是，不少购房款未进入(rù)监(jiān)管账户、或进入(rù)监管(guǎn)账户后被挪用，导(dǎo)致楼盘没(méi)有(yǒu)资金继续建设。收楼遥遥无期，月供却被迫继续(xù)还款。那(nà)么，监管账户资金如(rú)何被挪走的？实际上，在过去房地产大开发时代的(de)高周转背景下，抽(chōu)调(diào)预售款监管账户资金(jīn)，是(shì)行业“潜(qián)规(guī)则”。比(bǐ)如工程总(zǒng)承(chéng)包方，以(yǐ)工程建(jiàn)设名义，获得监管账户拨(bō)付资(zī)金(jīn)，再(zài)由(yóu)工程(chéng)方将资金转给房企，而拨付的工(gōng)程(chéng)款，远(yuǎn)超工程进度所需(xū)。通过这些方式套取的资(zī)金(jīn)，在房(fáng)企各地(dì)项目间流动，变相加(jiā)杠杆，这(zhè)样做提供了资金流动性，房(fáng)企抽调资金统筹拿(ná)地(dì)、还款和楼盘建(jiàn)设，形成一种资金循(xún)环高(gāo)周转模式(shì)，但(dàn)一定程度上把风险甩给(gěi)了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国(guó)外商品(pǐn)房预售制(zhì)度呈(chéng)现以下(xià)特点(diǎn)：

　　1）预(yù)付款保护：对(duì)于(yú)购房者预付资金(jīn)，一(yī)般设有定(dìng)金或(huò)预付款保护机制，如(rú)英(yīng)国、日本；

　　2）预付款比重：要求购房者支付的预付(fù)款比例相(xiāng)对较低，绝大部分房款在房(fáng)屋交付后开始(shǐ)支付；

　　3）预付款支付方式(shì)：预付(fù)款(kuǎn)一般以定(dìng)金方(fāng)式支(zhī)付(fù)，或按工程(chéng)进度(dù)分期(qī)支付，或二(èr)者结合(hé)；

　　4）按(àn)揭贷(dài)款方式：一般(bān)采用两种方式(shì)发放按揭(jiē)贷款，一是按工程(chéng)进(jìn)度(dù)付款，按揭(jiē)贷款按照工(gōng)程进度逐渐发放，购房者(zhě)开始月供；二是房屋交付后(hòu)发(fā)放按揭贷款(kuǎn)；

　　5）房屋烂尾(wěi)保护：为预售商品房提供期房烂尾(wěi)保险，在商品(pǐn)房出现重(zhòng)大(dà)延期或重大缺(quē)陷(xiàn)时(shí)，保(bǎo)障购(gòu)房(fáng)者权益(yì)；

　　6）房屋交(jiāo)付保护：房屋交付质量的保障(zhàng)有两种方式，一(yī)是期房由政府或第(dì)三方验(yàn)收(shōu)合格并提供验(yàn)收凭证后，开发商凭验(yàn)收凭证(zhèng)取得购房者支付的房款(kuǎn)。二是(shì)开发商为购房者提供一定的保修期，通(tōng)常1-5年，保修期(qī)满，购房者支(zhī)付(fù)尾款。

　　2.1 美国：交付前预(yù)售(shòu)资(zī)金第三方全程监管，交付时开发商凭验(yàn)收(shōu)凭证取得房款

　　美(měi)国(guó)期(qī)房定金一(yī)定期限内无条件(jiàn)返还，最低首(shǒu)付(fù)比例为3.5％，交房(fáng)前仅支付首付，其余房款交(jiāo)付后按揭(jiē)还款(kuǎn)，交(jiāo)付前(qián)资(zī)金由第三方(fāng)全程监管，交付时开发商凭(píng)验收凭证取得房款。

　　定金及(jí)首(shǒu)付(fù)环(huán)节(jié)，定金比例(lì)一般为房款的(de)1％-5％，首(shǒu)付比例最低可低于3.5％，根据美国官方数据(jù)，2021年美国平(píng)均首付比例为12％。

　　余款支付方(fāng)面(miàn)，除定(dìng)金或首(shǒu)付(fù)外，购房者在房屋交付(fù)后通过按揭贷款支(zhī)付剩(shèng)余(yú)房款(kuǎn)。

　　资金监管方面，美国为防止(zhǐ)开(kāi)发商挪用资金，购(gòu)房者的定金及(jí)首付(fù)款(kuǎn)由第三方公证行或(huò)产权保(bǎo)险(xiǎn)公司的信托账户(hù)监管。如果开发商倒闭导致楼盘烂(làn)尾，购房者资金可通过申请仲裁取回，且不承担任何责(zé)任与损失。而开发商在房(fáng)屋建设过程中的(de)资(zī)金全部来(lái)自银(yín)行(xíng)，银行根(gēn)据(jù)工程进度向开发商提供(gōng)一定比(bǐ)例的贷款，由(yóu)于(yú)开发(fā)商挪用资(zī)金(jīn)直接损害银(yín)行(xíng)利益，银(yín)行(xíng)有充分动机监管开发(fā)商施工进(jìn)度(dù)。开发商在(zài)房屋(wū)交付时需取得由政府相关部门经审查后发放(fàng)的验(yàn)收凭证，通过验(yàn)收凭证向银行得到(dào)购(gòu)房者支(zhī)付的房(fáng)款。

　　2.2 德(dé)国：可(kě)零首付购房，提供期(qī)房烂尾险

　　德国期房可零首付购房，房款按(àn)建造工期进度支付，按(àn)揭按工期放款(kuǎn)后还贷，房贷(dài)利(lì)率采用固定利率，开发商(shāng)或购房者(zhě)可购买期房烂尾保险(xiǎn)。

　　预售门(mén)槛方面(miàn)，德国开(kāi)发商在项(xiàng)目获(huò)批(pī)后(hòu)即可预售房(fáng)屋。签署购房合(hé)同前，购房者需(xū)支(zhī)付(fù)约2000欧的(de)定金并进行预约(yuē)公证，签订合同后定金退还。如由(yóu)于任何原(yuán)因不(bù)能购买，定金按照德国法律全(quán)部退还。

　　签署购房合同后，购(gòu)房者(zhě)需支付(fù)公证费和土地交易税，分别(bié)为(wèi)房(fáng)屋售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用(yòng)不(bù)包(bāo)含在(zài)购房款中，属于购房附加(jiā)费。

　　首付方面，德国没有(yǒu)规定最低首付(fù)比例，可零首付(fù)购房。

　　余款方面(miàn)，德国也采取按工期支付房款的(de)制度，一般分7笔进(jìn)行支付，具体支付节点、比(bǐ)例因项目而异。一(yī)般来说，支付节(jié)点可分为公证(zhèng)后、主体完工、内(nèi)部水暖电路完工、窗户玻璃(lí)完工、室内清洁及墙面完工、地(dì)板完(wán)工、全部(bù)完工，支(zhī)付比例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面，购房者可在支付(fù)房款前申请房贷，房贷利率采(cǎi)用固定利率，银(yín)行按施工节(jié)奏分多次发放贷(dài)款，每笔(bǐ)贷款给予购(gòu)房者一定使用期(qī)限，期限结束后，购(gòu)房者(zhě)开始还贷(dài)。

　　保险方面，德国保险公司针对期房设计(jì)了两(liǎng)种保险，保(bǎo)险的功能是当房屋出现重大(dà)延期或重大(dà)缺陷时，保险公(gōng)司保证开发商赔偿或修复，开发商破产(chǎn)，由保(bǎo)险(xiǎn)公司负责相应赔偿(cháng)。保险由开发商或购(gòu)房者(zhě)购买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保(bǎo)险保护机制，55％-80％房款交房时(shí)支付

　　英国预售制设有(yǒu)10％定金保险保护机制(zhì)，交房前付款比例仅20％-45％，资金由买卖双方律(lǜ)师严格(gé)监管(guǎn)。

　　订(dìng)立合同前，买卖双方均(jūn)有一名律(lǜ)师，负责(zé)沟通(tōng)期房交易中的房产、资金、合同等各个环节，各环节(jié)内容确认(rèn)无误后签订首付交换合同(tóng)。

　　定金方面，英国设(shè)置了10％定金保(bǎo)险保护机制，当开(kāi)发商(shāng)出现(xiàn)财务、经营问题时(shí)，购(gòu)房(fáng)者(zhě)10％的定金由保险公司赔(péi)付，而超(chāo)出10％的(de)部分较难(nán)追回(huí)。

　　首付方面，首(shǒu)付比例(lì)通常为10％-25％，首付(fù)需要在(zài)合同(tóng)签(qiān)订21天内支付。

　　余款支付(fù)环节，英(yīng)国采取按工程(chéng)进度付款的方式，但是交房前付款比例相对(duì)较(jiào)低(dī)，一般会在(zài)合(hé)同(tóng)签订6-24个月(yuè)分别支(zhī)付(fù)两笔(bǐ)5％-10％的款项，即交(jiāo)房前(qián)付款比例在20％-45％之(zhī)间，剩(shèng)余款项交房(fáng)后(hòu)支付。

　　交付环节，英国规定(dìng)房屋必须(xū)经(jīng)过房(fáng)产公(gōng)证公(gōng)司(sī)的检验验收后才能交付(fù)，交付后方可按揭还贷(dài)。

　　资金监管环节，英国(guó)期(qī)房(fáng)预售资金监管极为严格，资金也(yě)由(yóu)律师监管，在确认工程进度、支付相关款项过程中，由(yóu)买房律师将资金转(zhuǎn)给(gěi)卖(mài)方(fāng)律(lǜ)师，卖方律(lǜ)师转给(gěi)开(kāi)发商，即(jí)资(zī)金(jīn)在进(jìn)入开(kāi)发(fā)商账(zhàng)户前经过两道关口，有利于保(bǎo)障购房者资(zī)金(jīn)安全。

　　2.4 日本：为规范期(qī)房交(jiāo)易立(lì)法(fǎ)，设置期房预付款保全措施

　　日本期房交易立(lì)法，定金超5％或1000万日元(yuán)时，开发商必须完(wán)成“预售房定金保全措施”，交房(fáng)前付款比例(lì)不超房款的20％，开发(fā)商(shāng)违约需返还定(dìng)价并赔偿(cháng)约(yuē)10％房款，交房后按(àn)揭还款。

　　立法方面(miàn)，日本(běn)二(èr)战结(jié)束后由于房(fáng)屋供(gōng)给严重(zhòng)失衡，叠加法律空白，社会上“一房(fáng)二卖”现象普遍，为此，日本政府1952年出(chū)台(tái)《宅(zhái)地(dì)建筑物交易法》，经多次修订(dìng)，目前是(shì)唯(wéi)一一部规范期房交易的法(fǎ)律。

　　定金保护方面，根据(jù)日本《宅地建物取引业法(fǎ)》，对购房者支付定金超过5％或超1000万(wàn)日元(yuán)的部分，法律要求开发商必须(xū)完成(chéng)定金保全措施(shī)才可预售(shòu)。什么(me)是定金保全(quán)措施？即买卖双方签订购房合同时，开发商向金融机构或指定保证机构或(huò)保险机(jī)构签订定(dìng)金保证委(wěi)托(tuō)合同，设置(zhì)购房者定(dìng)金的保证或(huò)保险，并将相(xiāng)应的保证金证明书交付给(gěi)购房者。除(chú)定金(jīn)外(wài)，其(qí)他预先支(zhī)付的(de)购房款也受该措施保护。若开发商倒闭导致期房(fáng)烂尾，购房者可凭保证(zhèng)金证明书向金融机(jī)构或保证机构或保险公司兑付，同时，开发商需向购房者赔付违约(yuē)金，一般约为房价的10％。

　　房款支付环节，交房(fáng)前只需支付最多不超(chāo)20％的定金，签订购房(fáng)合同后，购房者即可向银行申请贷款，但交房后才开始按揭贷款，除定金外(wài)的剩余房(fáng)款在交房后(hòu)开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行(xíng)监管，享(xiǎng)1年(nián)保修期后付尾(wěi)款

　　新加坡期(qī)房购房者违约可(kě)返还(hái)相当于3.75％房款的订金，首(shǒu)付比例(lì)20％，余款按工(gōng)程进度(dù)支付(fù)，所有资金(jīn)进银行专门(mén)项目资金账户(hù)，交房后满(mǎn)1年保修期后(hòu)支付15％尾款。

　　订金支付环节，新加坡开发商有统一的选(xuǎn)购权合同以及订(dìng)金返还(hái)机制，即OTP，签订OTP后需支付(fù)5％房款作为订金，OTP有(yǒu)效期14天(tiān)，执(zhí)行(xíng)OTP则进一步签订购买合(hé)同，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方面，签订购房合同后，购房者需支付15％的首付及印花税，同(tóng)时(shí)购房(fáng)者向银行申请按揭(jiē)贷款(kuǎn)。

　　余款支付(fù)上，新(xīn)加坡期房同(tóng)样采取按工程进度付款的方式，《发展商条例》对(duì)期房(fáng)付款流程做(zuò)了统一详(xiáng)细规定，要求所有(yǒu)开发商遵守(shǒu)，支付节点一般为合同(tóng)签订后、地基完(wán)工、框架完工、管(guǎn)道门窗等完工等(děng)，支付比例(lì)约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工程(chéng)进度放款，月供在此过程中随着放出贷款的增(zēng)加(jiā)而增加(jiā)，未放款部(bù)分无需月供。

　　资金监管方面，购房者的(de)订(dìng)金与付款会存入银行专(zhuān)门的项目资金账户，账(zhàng)户资金提取(qǔ)须与房屋(wū)建设有关。房(fáng)屋交付后，购房者享受1年(nián)的房屋(wū)保修期(qī)，此(cǐ)后购房者(zhě)支付15％的(de)尾款。

　　3 启示

　　一，短(duǎn)期来看，当前房地(dì)产(chǎn)到了(le)政策出手临界点，重点是保交楼(lóu)和(hé)房企重组(zǔ)。一方面，加(jiā)大对(duì)刚需(xū)和改善型(xíng)需求的支持力度，长短兼顾妥(tuǒ)善应对局部停(tíng)贷现象，重点是(shì)保交楼保(bǎo)复工保民生，给(gěi)予强有力的金融(róng)工具(jù)支持。另一方面，从现在起，对还在正常运(yùn)转(zhuǎn)的(de)房企包括民营企业(yè)，加大支持力度(dù)，由优质(zhì)房企牵(qiān)头并购重(zhòng)组整个(gè)行业(yè)，为每(měi)个房企配(pèi)套AMC和财团，给予金融(róng)工具配套。

　　二，中(zhōng)期来看，应充分估(gū)计形势复杂性(xìng)和(hé)人性(xìng)复杂(zá)性(xìng)，兼顾化解停贷、复工(gōng)保(bǎo)交楼、重组房(fáng)企债务(wù)、恢复(fù)市场信心以及长效机制。长效机(jī)制四大关键(jiàn)是推动城市群(qún)战略、人地挂钩、金融中性稳(wěn)定和房地产(chǎn)税(shuì)。定金环节，建立开发(fā)商违约后定金保(bǎo)护机制(zhì)，如将已支付(fù)定金冻结至房屋交付阶段，保障(zhàng)购房者定金安(ān)全。签(qiān)订合同环节，鼓励保险公司介入，为房屋重(zhòng)大延期(qī)以及重大缺陷等情况提(tí)供充分的(de)保障。余款支付(fù)环节，建(jiàn)立按工程进(jìn)度付款机制或交房后(hòu)按(àn)揭贷款机制(zhì)，充分保护购房者的权益。资金(jīn)监管环节，引入独立于开发商、银行(xíng)的第三方(fāng)资金(jīn)监(jiān)管机构，或由(yóu)政府相关部门直接监管，以此防止资金挪用现象。交付环节(jié)，建立(lì)商品房保修(xiū)期制度。保(bǎo)修期(qī)内，开发(fā)商应对房(fáng)屋质量问题全权(quán)负责、免(miǎn)费(fèi)维修，购(gòu)房(fáng)者在保(bǎo)修期结束后支付尾款。

　　三，长期来看，取(qǔ)消商品房预售制是大势所趋。一方(fāng)面，98年房改(gǎi)时，全国缺房子，开发商缺钱，预售(shòu)制是权宜之(zhī)计，现(xiàn)在(zài)全国(guó)套户比超过1，从(cóng)大开发(fā)进入(rù)存(cún)量(liàng)时(shí)代，对购房民众不公平的预(yù)售制已经(jīng)过时了，该取消了，改为(wèi)现房销售(shòu)。另一(yī)方(fāng)面(miàn)，取消预售制，改为现房(fáng)销售，开发商(shāng)将拼(pīn)的不是五花八门(mén)、眼花(huā)缭乱、不知道能不能兑现的营销手段(duàn)，而是所(suǒ)见即(jí)所得的过硬的产品质量和诚信，这才是(shì)对购房民众的最(zuì)根本最实质的(de)保障，这样将(jiāng)极大的(de)提(tí)升开发商的建筑质量，实现(xiàn)良币驱逐劣币。

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