万柳书院，暴(bào)雷了。

　　今(jīn)年年初“万柳少爷”的意外走(zǒu)红，让这(zhè)个位于北京海淀的(de)豪宅被全国知晓，其背后曾宣称(chēng)要做(zuò)地(dì)产界“劳斯莱斯(sī)”的(de)神秘开发(fā)商——中(zhōng)赫集团，也被(bèi)拉向台前。

　　而如今，万柳书院再次受到舆论关注，起因(yīn)中赫集团成(chéng)了共同债务人被中(zhōng)国信(xìn)达追债(zhài)，中国信(xìn)达(dá)为了收(shōu)回(huí)钱款不得不将(jiāng)中赫抵押的75套万柳书院豪宅拍卖。可问题是(shì)，这些(xiē)房子(zi)早已售(shòu)出，业主并非中赫(hè)集团，那些真正斥巨资购入(rù)房产(chǎn)的有钱(qián)人，房子现(xiàn)在莫名奇妙地(dì)被拍卖，算是被割了！

　　截至发稿(gǎo)，暂未(wèi)看到这些业主的维(wéi)权信息，难(nán)怪有(yǒu)网友调侃：“富人被割韭菜的(de)时候(hòu)，他们(men)的姿势都那回复好和好的的区别在哪里，好,好的区别么优雅。”

　　不过(guò)事件(jiàn)背后(hòu)，可能没(méi)你想象(xiàng)的那么(me)简单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨的(de)可能(néng)还(hái)是债主

　　“北(běi)京豪宅(zhái)的尽(jǐn)头是(shì)万柳书院”，但谁(shuí)都没(méi)想到，这个位(wèi)于(yú)海淀核心区位(wèi)，名校环绕的顶级豪宅，竟(jìng)然暴雷了(le)！

　　近日(rì)，有(yǒu)网友发现，中国(guó)信达在京(jīng)东拍卖上，上架(jià)了(le)“北京赫华恒瑞(ruì)房地产开发有限公司(sī)不良债权转让项目”，债(zhài)权总(zǒng)额(é)高(gāo)达近47亿，该项目的(de)抵押物(wù)中(zhōng)，包括75套万柳书院住宅。

　　据京东拍(pāi)卖显示，上(shàng)述不良债权转让项(xiàng)目的处(chù)置(zhì)主(zhǔ)体是中国信达资产管理股份有限公司北(běi)京市分公司(sī)（下称中国信达北分(fēn)），处置的是对北京赫华恒瑞房地(dì)产开(kāi)发有(yǒu)限(xiàn)公司(sī)（下称赫华恒瑞）的不(bù)良债权。截至2023年1月(yuè)31日，债权金额约为46.95亿元人民币(bì)，其中债(zhài)权本金(jīn)37.50亿元(yuán)。中赫集团有限公司是共同债务人。目前，该项(xiàng)目已有1万次围观，35名(míng)意向人。

　　从表面上看，这就(jiù)是一起中(zhōng)国信(xìn)达(dá)北分讨债的(de)故事，但(dàn)实际上(shàng)，75套豪宅的背后暗藏秘密。

　　据(jù)此前媒体报道，万柳书院总共301户，而且早已售(shòu)罄。如果该报(bào)道属实(shí)，说明这些房子实际上都是卖出去了的(de)，是有(yǒu)人住的。

　　那为什么中国(guó)信达的拍卖(mài)页(yè)面上(shàng)又注(zhù)明这(zhè)75套(tào)房子是“未出售”的状态呢？只能说明(míng)这些房子(zi)根本(běn)没(méi)有网(wǎng)签，也没(méi)有房产证！

　　第一财经的报(bào)道证实(shí)了上述内容。有豪宅中介(jiè)透(tòu)露(lù)，中赫集团(tuán)早就(jiù)把这75套房子抵押出(chū)去(qù)，现在还没资金解抵押，所以(yǐ)不能网签、没办房本。

　　作为海淀的顶级豪宅，最强学区房，万(wàn)柳书院的(de)业主基本都是北京的高端人士，柳(liǔ)传志、丁磊等(děng)知(zhī)名商(shāng)业大佬也是万柳书院的(de)业主(zhǔ)。另(lìng)据地(dì)产(chǎn)自媒(méi)体“地产八(bā)卦(guà)女”爆料(liào)，万柳(liǔ)书院(yuàn)的业主中(zhōng)，还有不少中赫集团的高管、合作伙伴、亲戚朋友等(děng)。

　　由此，不少网(wǎng)友(yǒu)感叹(tàn)，“富人也被精准(zhǔn)收(shōu)割了！”

　　不过，如(rú)果这些业主确实已经支付(fù)价(jià)款并实际占有，那么(me)，中国信达转让(ràng)这笔(bǐ)不良(liáng)债权回(huí)本的(de)愿(yuàn)望，或将泡汤。这次拍卖损失最大(dà)的，没(méi)准还是债主中国(guó)信达。

　　根(gēn)据相(xiāng)关法律规定，民事执行中(zhōng)，业主已经支付价款并实际占(zhàn)有，但(dàn)未(wèi)办理过户手续的，如果业主没有过(guò)错(cuò)，人民法院不得查(chá)封、扣押、冻(dòng)结，已经(jīng)查封(fēng)的(de)可以(yǐ)向法院(yuàn)提出执行异(yì)议(yì)申请，请求法院(yuàn)解除查封，同时可以联(lián)合起(qǐ)诉开(kāi)发商，要(yào)求退(tuì)还(hái)购房款或(huò)办理房(fáng)产证，并承担(dān)违约责任。

　　此(cǐ)外，今年(nián)4月，人民(mín)法院报(bào)公布《最(zuì)高人民法院关(guān)于商品房(fáng)消费者权利保(bǎo)护问(wèn)题的批复》，以(yǐ)司(sī)法解释的方式明确了购(gòu)房人的优先(xiān)权(quán)：

　　商品房消费者以居住为目的(de)购买房屋并已支付全部(bù)价款，主张其房屋(wū)交付请(qǐng)求权优(yōu)先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权(quán)的(de)，人民法院应(yīng)当予以(yǐ)支持。只支付了部分价款的商品房消费(fèi)者，在一审法(fǎ)庭辩论终结前已实际支(zhī)付剩余价款的，可以适用(yòng)前(qián)款规定。

　　也就是说(shuō)，如果(guǒ)这75套房子(zi)均为(wèi)“已售(shòu)未网(wǎng)签”，那么(me)这笔不良(liáng)债权，实际上(shàng)是个烫手山芋。可(kě)能不仅不能卖出(chū)去回(huí)本，抵押的(de)这75套房子，还会被业主讨回去。

　　中国信达，将会(huì)赔了夫人又折(zhé)兵？

　　2

　　地产界的(de)“劳斯莱斯(sī)”

　　成(chéng)了(le)“老赖(lài)”

　　这次债权公司(sī)中(zhōng)国(guó)信达申请不良债权转让，可以追(zhuī)溯到金谷信(xìn)托踩(cǎi)雷赫华恒瑞。

　　天眼查(chá)显示，目前中国(guó)信(xìn)达已(yǐ)经成为赫华恒瑞唯一(yī)股(gǔ)东(dōng)。但(dàn)此(cǐ)前，赫华恒瑞为(wèi)中赫(hè)集(jí)团旗下子(zi)公司。2019年4月22日，中赫(hè)集团、中赫置地等选择退(tuì)出了赫华恒瑞的股东(dōng)行列(liè)，中国金谷国际信托有(yǒu)限责任公司(sī)成(chéng)为了唯(wéi)一股东，后者(zhě)由中国(guó)信达资产管理股(gǔ)份有限公司持股93.75％。

　　作为房地产开发商，相较其他(tā)房企，中赫集团(tuán)既没有很大规模，也(yě)没有很高的国民知名度，但却在北(běi)京豪(háo)宅(zhái)圈留下一个个传(chuán)说。

　　如钓(diào)鱼台七号院，作为中赫集团进(jìn)入北京的(de)第(dì)一个豪宅项目，2011年(nián)，中赫置地推出钓鱼岛(dǎo)七号院3号楼，高达30万/平(píng)米的天价，成为(wèi)当(dāng)时京(jīng)城最贵的楼盘，引发了市场强烈震惊。

　　随后开发的万(wàn)柳(liǔ)书院，更(gèng)是被誉(yù)为(wèi)“北(běi)京海淀顶(dǐng)端豪宅”。2012年，中(zhōng)赫置(zhì)地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利、万科等大型(xíng)知名房企手中，抢下了北京万(wàn)柳地(dì)块(kuài)，成(chéng)为北(běi)京当年的“双料(liào)地王”。很快，万柳(liǔ)书(shū)院就以(yǐ)神秘高端的姿态(tài)杀(shā)入市场(chǎng)，无论(lùn)是一块块从荷兰运回来的灰砖垒起来的五米高墙，还(hái)是每棵成本超6万的(de)成年银杏树，还是每平米20万元的价格，都令业内(nèi)外震撼(hàn)不已。

　　“万柳(liǔ)的(de)墙、西宸的(de)缸、霄八(bā)的顶儿、融(róng)创的湖、紫辰院的树、北平府(fǔ)的(de)院儿。”从这句顺(shùn)口溜中(zhōng)，就可看出其在北京豪宅圈的地(dì)位。2014年末上市的它，对手(shǒu)是当时有名的融创(chuàng)观澜嘉苑、佳(jiā)兆业广场(chǎng)、恒大华府等(děng)，现如(rú)今，它远远超过这(zhè)些对手。

　　去年，万(wàn)柳(liǔ)书院一套(tào)300平米(mǐ)的法拍房，最(zuì)终成交(jiāo)价1.09亿、单价达到(dào)惊(jīng)人的36万元/平米，说明万柳书院(yuàn)虽然已经推(tuī)出了8年之(zhī)久，但其依旧在北京豪宅圈备(bèi)受(shòu)追捧(pěng)。

　　中赫集团开发的豪宅，也吸引(yǐn)了不(bù)少知(zhī)名(míng)人士(shì)，如知名(míng)演员宋(sòng)丹丹，就住在(zài)钓鱼台七号院。而柳传志(zhì)、丁(dīng)磊等知名商业大佬则(zé)居住在万柳(liǔ)书(shū)院(yuàn)。

　　几大豪(háo)宅的(de)成(chéng)功奠(diàn)定了中赫集团的(de)“高端路(lù)线”，也(yě)因此，它被外界贴上了(le)，“卖北京城最贵的房，拿北京城最(zuì)贵的地”，“做地产中(zhōng)的‘劳斯莱斯(sī)’”的标(biāo)签。

　　但隐藏在豪宅(zhái)开发(fā)商光(guāng)环的(de)背后，这个地产界“劳斯莱斯”却多(duō)次(c回复好和好的的区别在哪里，好,好的区别ì)成为被执行人，被执行标的高达11亿。

　　今年年(nián)初，因为履行能力(lì)而拒不履行生效(xiào)法律文书确定义务(wù)，中赫集团正式成了“老赖(lài)”。

　　3

　　中赫被北京国安(ān)坑(kēng)了？

　　中(zhōng)赫集团如今沦落到这个地步，其实是有(yǒu)迹可循的。

　　事实上，早在今(jīn)年年初“万柳书院少爷”走(zǒu)红之时，深蓝财(cái)经(jīng)就曾深挖出背后(hòu)的中赫(hè)集团，发现其深(shēn)陷财(cái)务(wù)危机。

　　从知名豪(háo)宅的开发商(shāng)到沦为“老赖(lài)”，中赫集团实控人(rén)周金辉的(de)人生轨迹(jì)跟着急(jí)转直下。而(ér)追(zhuī)根溯源，这个转(zhuǎn)折点，就在于(yú)收(shōu)购北京(jīng)国(guó)安。

　　近十年来(lái)，房企纷纷(fēn)开始(shǐ)了多(duō)元化转(zhuǎn)型，但转型(xíng)之路并(bìng)不好走(zǒu)。早(zǎo)在2008年开始，中赫集团就(jiù)尝试过多元(yuán)化业(yè)务(wù)，先后(hòu)进军(jūn)能源市场、团购网站，但最终都惨(cǎn)淡收(shōu)场。最终(zhōng)，周金(jīn)辉将转型(xíng)的目(mù)光，放到了体育(yù)领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与(yǔ)IDG资本退出后，中赫集团以35.5亿元(yuán)参股国(guó)安足球俱乐部64％股权，成为国安的新东家(jiā)。接(jiē)着在2021年6月，中赫(hè)集(jí)团从中信集(jí)团(tuán)手中(zhōng)拿下北京国安俱乐部36％股权，至(zhì)此拿下北京国安(ān)俱乐部(bù)全部(bù)股权。如(rú)果北(běi)京国安(ān)的估值一直没变，那(nà)么中赫集团拿下北(běi)京国安，总计(jì)花费了约55.5亿(yì)。

　　看到(dào)这里，有人(rén)也许(xǔ)会感叹：卖豪(háo)宅真是赚(zhuàn)钱啊(a)！NO，NO，NO!如(rú)果真的是这样，中赫为什么又要质押股权呢？

　　2017年以来，中赫集(jí)团及其(qí)实控人周金辉夫妇将其(qí)手中的中赫(hè)集团股(gǔ)份质押陆续质押，据企查(chá)查显(xiǎn)示，目前中赫集(jí)团共有(yǒu)11条股(gǔ)权出质记录。质权人包括海金商(shāng)业保理、北京(jīng)建工、山东国际信(xìn)托(tuō)、中融信(xìn)托、中信建设等。

　　这与(yǔ)入(rù)主北京国安的时间完全吻合(hé)。

　　然而，入主北(běi)京国安后，不(bù)仅国安的经(jīng)营(yíng)状况(kuàng)没有得到改善，中赫(hè)集团也被拉(lā)入泥(ní)淖(nào)。

　　据北京产权交易所官网信(xìn)息显示，2020年，北京国(guó)安足球(qiú)俱(jù)乐部实现营业收(shōu)入1.03亿元，净利润-12.09亿(yì)元。截至2020年末，该俱乐(lè)部资产总计5.38亿元，总负(fù)债18.51亿(yì)元(yuán)。

　　为(wèi)了缓解(jiě)资金压(yā)力，中(zhōng)赫集团和周金辉夫妇还(hái)在持续质(zhì)押手中(zhōng)的中(zhōng)赫集团(tuán)股份，但(dàn)国安和(hé)中赫的经营状(zhuàng)况却持续(xù)没有好(hǎo)转(zhuǎn)。

　　不仅中(zhōng)赫(hè)集团被(bèi)5次列被执行(xíng)人，执行标的高(gāo)达11亿(yì)，北京国安也3次与(yǔ)中赫(hè)集团(tuán)、中赫置地(dì)、及中赫集团股(gǔ)东周金辉、李(lǐ)彩霞等共同成为被执行人，执行标的约10.45亿(yì)。

　　今年1月，因(yīn)为(wèi)履行能力而拒不履(lǚ)行生效法(fǎ)律(lǜ)文(wén)书确定(dìng)义务，上述被执行人成为“老赖”。只有北京国(guó)安，目前(qián)幸免于难。不过在实控人都成为老赖的情况下，被执行10个多(duō)亿的北京国安(ān)，又如何能(néng)独善其身？

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