导(dǎo)读

　　黄(huáng)金二十年之后(hòu)，当下中(zhōng)国地产步入大分化(huà)时代(dài)而非停滞期。

　　要点

　　过去二十年是(shì)中国房地产市场黄金二十年。2019-2021年(nián)，连续三年商品住宅销(xiāo)售面(miàn)积超15亿平，足(zú)够4000万家(jiā)庭入住。恰逢近年(nián)地产持续低(dī)景气，有关中国地(dì)产是否过剩的(de)讨论日益(yì)热烈。

　　拨开迷雾，本文试(shì)图厘清中(zhōng)国城镇存量住(zhù)宅真(zhēn)实情况，据此判断中(zhōng)国未(wèi)来地产趋势。

　　有媒体(tǐ)渲染中国地产存量极度过剩，事实是(shì)否如此？

　　住建部披(pī)露全国有近6亿栋房屋(wū)建筑，第七次人口普查调查数据显示城镇家庭户(hù)人均住(zhù)宅间数为1.06间。市场陷(xiàn)入怀(huái)疑，中国房子是否(fǒu)真(zhēn)的过剩？

　　事实上住建部披露的近(jìn)6亿栋城乡(xiāng)房屋建(jiàn)筑中，城镇建筑占比不到一成，其中还包(bāo)括大(dà)量城(chéng)镇非(fēi)住宅建(jiàn)筑，如商业办公楼、学校等，因(yīn)此(cǐ)6亿栋房(fáng)屋中城镇住宅占比极低。

　　七普显示(shì)中国城(chéng)镇(zhèn)居民人(rén)均(jūn)住宅间数(shù)为1.06间，但(dàn)居住(zhù)舒适不是人均一间房(fáng)所能(néng)满足，它与房屋质量(liàng)、居(jū)住面积、配(pèi)套(tào)设(shè)施等因素密切相关。中国(guó)的人均住宅(zhái)间数较发达国家还(hái)有很大(dà)差距。人均住(zhù)宅(zhái)间(jiān)数大于1同样不(bù)意味(wèi)着(zhe)中国住宅(zhái)市(shì)场已(yǐ)经饱和(hé)。

　　我们测算发(fā)现中国城(chéng)镇居民户(hù)均1套房，其中每户(hù)持有(yǒu)商品住宅仅0.64套。

　　目前并无(wú)直接公布(bù)中国家庭户(hù)均住宅的数据(jù)，我们根据商品住(zhù)宅套数(shù)、商品住宅占比和城镇家庭(tíng)户数，计算出城(chéng)镇家庭住宅套户比。

　　测算(suàn)结果显(xiǎn)示(shì)，目前城镇家庭户均(jūn)拥有0.86套房，其中(zhōng)0.54套为商品住(zhù)宅。若期房顺利交付(fù)，直至2024年，中(zhōng)国每户城镇家庭才拥有1套住宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均一套房(fáng)似(shì)乎(hū)意味着(zhe)户户有房，然而事实(shí)上中(zhōng)国住宅市场供需并不(bù)平衡。

　　国(guó)际(jì)数据(jù)显示，成(chéng)熟房地产市场的(de)住宅套户(hù)比会大于1，在1.1左右(yòu)。

　　之所(suǒ)以说不平衡(héng)，是因(yīn)为户均一套房无(wú)法(fǎ)满足流动人口的租赁和置业需求。全国总人口的近三(sān)成(chéng)都是流动人(rén)口，流动人口会(huì)选择在大城市租(zū)房挣钱，在老家买(mǎi)房，从而产生了额(é)外的住宅(zhái)需求。

　　即便户均一套房，中国(guó)未来地产(chǎn)仍(réng)有四(sì)大新增(zēng)需求动力。

　　第一，户均人口(kǒu)规模缩小，一人户、两(liǎng)人户占比不断增(zēng)加，导致(zhì)家庭户(hù)数增多(duō)。小家庭化趋势将(jiāng)延续，带来新户(hù)购(gòu)房需求(qiú)增长。

　　第(dì)二，经济板块的分(fēn)化日益明显，区域(yù)经济资源分配(pèi)的再集中(zhōng)吸引(yǐn)着人口(kǒu)流入，人(rén)口(kǒu)净(jìng)迁入城市(shì)的新增住(zhù)宅需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年以前建成的住宅中，涉(shè)及超9000万家庭(tíng)、81亿平方米的住宅(zhái)建筑面积。促成“老破小”住宅的改造势(shì)在必行。

　　第四，中国(guó)的(de)人均住宅间数与人(rén)均住宅建筑(zhù)面积均较(jiào)发达国家有着不小差距，“住上更大房子”的改善性需求正在(zài)不断增加。

　　黄金二十年之后，当下(xià)中国(guó)地(dì)产步入大分化时代而非停(tíng)滞期。

　　如果说(shuō)过(guò)去二十年(nián)是中国(guó)地产黄金(jīn)发展期，地产(chǎn)矛(máo)盾更多体(tǐ)现为住(zhù)宅供(gōng)给存在不(bù)足，这是过(guò)去(qù)二十年房价快速上涨基石。那么当(dāng)下房(fáng)地产大(dà)分化时代已(yǐ)至，大(dà)分化时代下地产矛盾(dùn)则更多体(tǐ)现(xiàn)在住宅质(zhì)量供需冲突。

　　地产大(dà)分化必将(jiāng)体现在不(bù)同能级城市(shì)之间(jiān)，不同区域板块之间，不同品(pǐn)质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披(pī)露全国已(yǐ)有近6亿栋(dòng)房屋建筑，引发热议(yì)。从2月以(yǐ)来，各大城市二手房(fáng)挂牌量突然(rán)激(jī)增，引发(fā)一(yī)阵二手(shǒu)房的“抛(pāo)售(shòu)潮”。

　　让市场不禁担心，中国的房子是否已经过(guò)剩(shèng)？

　　中国城镇住宅到底是供给过剩，还是供需(xū)平衡，或(huò)是仍然(rán)存在(zài)不足？可惜由(yóu)于(yú)住宅(zhái)存量数据(jù)并未公(gōng)布，我们(men)无法直接知晓具体情况。

　　拨开(kāi)迷雾，我们测算出中国城镇(zhèn)家庭户均拥有住宅套数，回答当前的房子是(shì)否真(zhēn)的过剩了？据此判断未来(lái)房地产市(shì)场会如(rú)何发展。

　　一、如何有效观察中国(guó)户均拥有住(zhù)宅数量

　　（一）中国(guó)住宅数量过剩的直观判断站不住脚

　　今(jīn)年(nián)2月，在(zài)以(yǐ)全国自然(rán)灾(zāi)害综合风险普查(chá)工作情况为主(zhǔ)题的新闻发布(bù)会上(shàng)，负责人对外(wài)披露：“住宅城乡建设(shè)行业获取(qǔ)了全国近6亿栋(dòng)城乡房屋建(jiàn)筑(zhù)数(shù)据以及80多(duō)万处市(shì)政设施数据。”

　　14亿人住6亿(yì)栋房屋(wū)建筑(zhù)，平均每栋建筑住不到3人，住宅市场看似已(yǐ)经过剩。

　　在这近6亿栋房(fáng)屋建筑中，农村房屋(wū)占9成以上，以(yǐ)栋(dòng)数计算的城镇房屋实际仅有4700多(duō)万(wàn)栋，还包(bāo)括了大量商业楼、写字楼、学校、医(yī)院(yuàn)等非(fēi)住宅。总的(de)算下来(lái)，住(zhù)宅(zhái)占比并(bìng)不大。

　　第七次人口(kǒu)普(pǔ)查数据公布了中(zhōng)国城镇家(jiā)庭户人均(jūn)住宅间数为(wèi)1.06间，其中城市家庭户居民人均(jūn)0.99间(jiān)，乡(xiāng)镇(zhèn)家庭户(hù)居民人均(jūn)1.18间(jiān)。

　　人均住宅间数大(dà)于1，看似意味着人人都有房间(jiān)居住。

　　居(jū)住水平不(bù)仅与(yǔ)房间数量(liàng)有关，更与房屋(wū)质(zhì)量(liàng)、居住(zhù)面(miàn)积、配套设(shè)施(shī)等因素密切(qiè)相关。单单从人均(jūn)住宅间(jiān)数不能完全反映出城镇居民(mín)的居(jū)住水平(píng)。

　　中国主要是(shì)以家庭为单(dān)位购买成(chéng)套(tào)住宅，一套设施齐全的住宅才(cái)是城镇居民宜居的选择。

　　（二(èr)）中国户均住宅的测算思路、数据和(hé)方(fāng)法

　　中国(guó)城镇居民住宅主(zhǔ)要分两大类，一类(lèi)是商品住宅(zhái)，另一类(lèi)是保障房、原公有住宅、自(zì)建房等非(fēi)商品住宅。

　　目前(qián)缺乏统计(jì)数据，并没有直接公布城镇住宅数量。居(jū)民住宅相关数(shù)据有(yǒu)两处(chù)可以(yǐ)直接公布，一是每(měi)年商品住宅销售套(tào)数（统计局）；二(èr)是居民住宅来源（人口普查数据）。计算中(zhōng)国居(jū)民(mín)户(hù)均住宅数(shù)量，我们主要用到上述两组数据。

　　中国(guó)住宅改革始(shǐ)于1998年(nián)，1998年(nián)之(zhī)前商品(pǐn)住宅数(shù)量极少，可(kě)忽略不(bù)计。估(gū)算城(chéng)镇(zhèn)居民(mín十二生肖的酉是什么动物呢，酉的生肖是什么生肖)户(hù)均住(zhù)宅套数分三(sān)步走(zǒu)：

　　第一步，将1999年以来每年商品住宅销售套(tào)数相加(jiā)，我们就能够得到(dào)当前商品住宅总存量。

　　第二步(bù)，根据城镇居民拥有的商(shāng)品住(zhù)宅和(hé)非商品(pǐn)住宅比例，推算得到(dào)居民(mín)住宅总套数。

　　第三步，将(jiāng)城(chéng)镇(zhèn)居民拥有的(de)商(shāng)品住宅总数除(chú)以家庭户数，我(wǒ)们就(jiù)能够得(dé)到(dào)城镇(zhèn)户均拥有的(de)住宅数量。

　　具体(tǐ)计算公(gōng)式(shì)如下(xià)：

　　城镇家庭住宅套户比=住宅总(zǒng)套数/家庭(tíng)户数(shù)

　　=（商(shāng)品住宅(zhái)套数(shù)/家庭户数）/（商品住宅套数/住宅总套(tào)数）

　　=商品住(zhù)宅套户比(bǐ)/商(shāng)品住宅占(zhàn)比

　　二、城镇家(jiā)庭户(hù)均拥有1.02套房

　　中(zhōng)国住宅存量到底有(yǒu)多少，目前缺乏一个准确统(tǒng)计。我(wǒ)们(men)利(lì)用既(jì)有统计数据，大致测算得到中国存量房(fáng)地(dì)产套数，并(bìng)进(jìn)一步推(tuī)算(suàn)中国城镇家庭户均拥有的(de)住(zhù)宅数量(liàng)。

　　（一）城镇居民(mín)户均(jūn)拥有商品(pǐn)住宅0.64 套

　　截至2022年，我们(men)计算得到：

　　（一）中国商(shāng)品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)户(hù)均拥有0.64套商品住宅（包含现房和期房(fáng)）。

　　中国的房地产(chǎn)销售以期房为主，从2019年开始，新房销售(shòu)中期房占比近(jìn)9成(chéng)。本(běn)文(wén)去除商品住宅(zhái)累(lèi)计销售(shòu)套数(shù)里的期房销(xiāo)售，得(dé)到商(shāng)品住宅现房套数。

　　以2022年商(shāng)品住宅现房套数计算(suàn)为例：

　　2022年商品住宅现(xiàn)房套数(shù)=截(jié)止(zhǐ)到2022年商品(pǐn)住宅(zhái)累计销售套数(shù)-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主(zhǔ)流房企竣工(gōng)周期在2-3年，并考虑到交房后装修的时间，取(qǔ)最大(dà)值(zhí)3年。

　　将(jiāng)商品住宅现(xiàn)房套(tào)数除(chú)以(yǐ)家庭户(hù)数(shù)，算出：

　　（三）目前中国城镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥有0.54套商品(pǐn)现(xiàn)房住宅。

　　（二）城镇居民户均拥(yōng)有住宅(zhái)1.02套

　　接(jiē)下来我们需要进一步推算中(zhōng)国城(chéng)镇居民拥有的(de)户(hù)均住(zhù)宅套(tào)数。

　　首先(xiān)，七(qī)普数据显(xiǎn)示中国城(chéng)镇居(jū)民的(de)住宅结构特(tè)征如下：

　　73.8％的城镇(zhèn)家庭拥有住宅。其(qí)中自(zì)建住宅占比21％，购买(mǎi)商品住宅占比31.9％、二手房占(zhàn)比(bǐ)10.1％、经济适用房占(zhàn)比3.8％、原(yuán)公有住(zhù)宅占比6.1％，通过继(jì)承(chéng)或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉(lián)租房(fáng)与(yǔ)其他住(zhù)宅(zhái)。

　　其次，我们假定租(zū)赁其他(tā)住宅和购买二手房都是商品住宅，因(yīn)此将(jiāng)租赁(lìn)其他住宅、购(gòu)买(mǎi)商品住(zhù)宅与购买二手(shǒu)房(fáng)加总，得(dé)到商品住宅(zhái)占居民所有住宅的比例(lì)为62.8％。

　　2020年商(shāng)品住宅占(zhàn)比(bǐ)为59.2％，粗略假设2021年-2022年(nián)期间(jiān)商品住(zhù)宅增幅为过去十年变化(huà)幅度(dù)的20％，计算2011年(nián)-2020年商品住宅(zhái)的(de)实际变化比例，从而我们(men)估算出(chū)2022年商品住(zhù)宅所(suǒ)占(zhàn)比例(lì)，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国(guó)平均每户城(chéng)镇家庭(tíng)拥有(yǒu)0.86 套住(zhù)宅。但考(kǎo)虑已购期(qī)房，中国(guó)平均(jūn)每(měi)户城镇家庭拥(yōng)有1.02套(tào)住宅(zhái)。

　　如果(guǒ)交房顺利(lì)，已购期房会在2-3年内陆续交付使用，到2024年，中(zhōng)国平均每户城(chéng)镇家(jiā)庭都会拥有(yǒu)一套住宅。

　　三、城镇户(hù)均一套房的三点含义(yì)

　　既然城镇居民(mín)已经达到了户(hù)均一套房的程(chéng)度，“户(hù)户有房”是否意味着中国城镇化进(jìn)展终结，甚至意味(wèi)着(zhe)中国地产存量供给绰绰有余？

　　（一）户(hù)均一(yī)套房并不意味着住宅市场供需平衡

　　需要有(yǒu)多余住宅来满足因人口流动(dòng)、居民换房(fáng)等(děng)因素产生的(de)十二生肖的酉是什么动物呢，酉的生肖是什么生肖住(zhù)宅需(xū)求。因此(cǐ)，成熟房地产(chǎn)市场的住宅套户比会在(zài)1.1左右。

　　国际经验来看，美国(guó)、英国和日本的住宅套户比均(jūn)高于1.1，其(qí)中，英国的住宅(zhái)套户比最(zuì)高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和(hé)韩国分(fēn)别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好(hǎo)一套房，就会(huì)造成人口净流入地的(de)住宅市场供(gōng)不应求(qiú)，造成房价或房租迅速上涨(zhǎng)。

　　七普指出中(zhōng)国的流(liú)动人口3.76亿，省内流(liú)动人(rén)口和省(shěng)际流(liú)动人口分别为2.51亿(yì)人(rén)和(hé)1.25亿人。

　　流动(dòng)人(rén)口会(huì)选择在大城市(shì)租房(fáng)挣(zhēng)钱(qián)，在老家县城买房。

　　暨南大学2017年的中(zhōng)国城(chéng)乡人口流动调查数据显(xiǎn)示，在(zài)上海、杭(háng)州以及南京工作的(de)流动人口(kǒu)在老家拥有住宅比例分(fēn)别为28％、21％和18％。大城市的高(gāo)工资吸引打工人，但高房价迫(pò)使打工人回乡(xiāng)置业。

　　流动(dòng)人口实际(jì)上(shàng)会占据两套房，在(zài)高房价的大城市租赁(lìn)一套房，在房价较低的县城购买一套(tào)房(fáng)。所以说户均(jūn)一套房无(wú)法满足庞大(dà)流(liú)动(dòng)人口的租赁与置业(yè)需求。

　　（二(èr)）至(zhì)少9000万户家庭住宅(zhái)品(pǐn)质仍需改(gǎi)善(shàn)

　　目前，中(zhōng)国的城镇(zhèn)住(zhù)宅(zhái)中依然(rán)有不少老旧小区。

　　三(sān)成家庭，也(yě)就是约(yuē)9000万户城镇居民住宅(zhái)是2000年以前建成，其(qí)中又有11.6％住宅年龄至(zhì)少在33岁以上。

　　这(zhè)批存在着建筑结(jié)构松(sōng)散(sàn)、设施陈(chén)旧、安全隐患大等问题(tí)，如电线老化、管道等基础设(shè)施陈旧，给(gěi)住户的生活带来了很大的不便和安全隐患，并且(qiě)居(jū)住体验较差。

　　2000年(nián)以前建(jiàn)成的老旧住宅面积(jī)小。占比为31.3％的家(jiā)庭户数拥(yōng)有的住宅面积占比仅为27.6％。仍(réng)然(rán)存(cún)在5％左右的家庭(tíng)没(méi)有独(dú)立卫浴和厨房(fáng)。这类上世纪修(xiū)建的老旧小区(qū)很(hěn)难(nán)满足现代(dài)生活需求(qiú)，在未来大(dà)都会(huì)被(bèi)拆(chāi)迁(qiān)重建。

　　近五成的家庭住宅为一居(jū)室和二居室，户型(xíng)偏小。其(qí)中(zhōng)一(yī)居室(shì)占比为(wèi)14.9％，二(èr)居室占(zhàn)比为33％。对比镇(zhèn)，城(chéng)市(shì)家庭住宅户型更小，当然这与城市土(tǔ)地(dì)资源(yuán)紧(jǐn)张有关。

　　（三(sān)）人均住(zhù)宅(zhái)面积扩(kuò)张是未来地产的需求驱动力

　　根(gēn)据七普数据测算，2020年城镇家庭户(hù)住宅存量(liàng)总面积(jī)为294.6亿平。暂不考虑两年(nián)间农民(mín)带房进城和老旧小(xiǎo)区拆(chāi)迁(qiān)，加(jiā)上2021年和2022年商品住宅竣工(gōng)面(miàn)积（7.3亿与6.3亿(yì)），得(dé)出2022年住宅存量总面积为(wèi)308.16亿平，人(rén)均住宅建筑面积(jī)为39.45平方米。

　　超过一半的家庭人均(jūn)住宅建筑(zhù)面(miàn)积小于均(jūn)值，近4成家庭人均住宅建筑面积在(zài)30平米以下。

　　15％的城镇家庭人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积不足19平方米(mǐ)，不及(jí)全国人均水(shuǐ)平的一(yī)半。若去除20％的公摊，可使用的住宅(zhái)面积仅为15.2平方(fāng)米。上海市将人(rén)均住宅建筑面积低于15平(píng)方米的家庭(tíng)界定为住(zhù)宅(zhái)存在困难，若按这个(gè)标准(zhǔn)算的话，中国有11.3％的家庭存在住(zhù)宅困难问题。

　　若人均可使用住宅面(miàn)积为(wèi)40平，即(jí)人均住宅(zhái)建筑面积(jī)为(wèi)50平(píng)，只考虑家庭户人数，需要住宅总量约390.6亿平，较目前(qián)至少新(xīn)增82亿平。

　　对比(bǐ)发(fā)达国(guó)家人均住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都高于40㎡，中国的人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积为39.45㎡，相差不大。但若去除公摊面(miàn)积后，中(zhōng)国的(de)人均可使用(yòng)面(miàn)积为31.56㎡，这一差距将(jiāng)变得(dé)明显。

　　若(ruò)考(kǎo)虑约1.4亿的集体户人口，所需要的住宅总(zǒng)量会更(gèng)多。

　　四(sì)、户(hù)均已然1套房，未来地产还(hái)会(huì)有需求(qiú)么？

　　我们测算得到中国城镇家(jiā)庭户均1套房(fáng)，看似已经户(hù)户有房。即便如此(cǐ)，中国人口静态结构和动态趋势演绎，决定了中国未(wèi)来地产仍有(yǒu)需求(qiú)释放。户均1套住宅现实之下(xià)，中国未来城镇住宅需求主要来(lái)自于四个方面。

　　第一，户均人(rén)口(kǒu)缩小，家庭户数增(zēng)多，新户(hù)购房(fáng)需(xū)求扩张。

　　过去(qù)20年我国城镇家庭户(hù)均人口数不断(duàn)下降(jiàng)，六普显示城(chéng)镇(zhèn)户均人口规(guī)模为2.85人(rén)/户，而七(qī)普显示(shì)城镇户均(jūn)人口规模为2.62人/户，一人户、二人户(hù)的占比(bǐ)明(míng)显上(shàng)升，人口小家(jiā)庭化趋势将继续延续，导致户(hù)数会(huì)因户均(jūn)人口规(guī)模的缩小而增多。

　　第二，人口(kǒu)迁(qiān)移导致经济发展带来(lái)的新增住宅需(xū)求旺盛。

　　中国经(jīng)济板块的分(fēn)化(huà)日益明显，资(zī)源和生(shēng)产要素逐步向经济(jì)带(dài)、都市圈中心(xīn)城(chéng)市流入(rù)，区(qū)域经济资(zī)源分配的再集中吸引着人口流(liú)入。人口迁移(yí)势必涉及(jí)到(dào)买房租(zū)房，给迁入地(dì)住宅市场带(dài)来新(xīn)的增量。

　　以(yǐ)浙江省为例，2021年常住人口(kǒu)增(zēng)量为(wèi)72万(wàn)，而出生(shēng)人口为44.9万人，死亡人口为38.4万人，自然增加人口(kǒu)仅为6.5万(wàn)人(rén)，其人(rén)口增长主要受益于(yú)人口迁(qiān)移。

　　第三，老旧小(xiǎo)区改善性需(xū)求依然庞大。

　　从(cóng)2011年到2020年(nián)，自建住宅和(hé)原公有住宅的家庭拆迁(qiān)改建最多。自建房家庭比例从(cóng)31.5％到21％，下降(jiàng)了10.5个(gè)百分点(diǎn)；原公(gōng)有住宅家庭比例(lì)从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与(yǔ)家庭住(zhù)宅建(jiàn)造时间为2000年以前的(de)比例（31.3％）大(dà)致相(xiāng)吻合。

　　十年间新增8473万家庭户，自建住宅和原公有(yǒu)住宅减少(shǎo)了1282万户，住宅净(jìng)需(xū)求增加9755万户(hù)。49％的家庭购买商品住宅，21％的家庭购买二(èr)手房(fáng)。在新增住宅需求中，有7成家庭购买了商品住宅(zhái)。租房(fáng)、购买(mǎi)经(jīng)济适用房和其他分(fēn)别占比18％，3％和(hé)9％。未来(lái)随着城中(zhōng)村(cūn)和旧城(chéng)改造，商品住宅的占比势(shì)必(bì)会进一(yī)步上升。

　　2000年以前(qián)建造(zào)的住(zhù)宅(zhái)建筑面积还(hái)有(yǒu)约81亿平，涉及城(chéng)镇家(jiā)庭约9000万户。破旧的(de)城中村、老(lǎo)公有住宅(zhái)，建筑面积小、质量低、基础设施配套(tào)差、没有或少(shǎo)有物业管(guǎn)理，居民(mín)追(zhuī)求美好(hǎo)、宜居生活(huó)的环境(jìng)，背(bèi)后的改善性(xìng)需求(qiú)有待(dài)释放。

　　第四，“住(zhù)上更大房子(zi)”的改善性(xìng)需求还将有所增加(jiā)。

　　刚(gāng)需购房受限于资金，倾向(xiàng)于中小户型。已(yǐ)有住宅(zhái)家(jiā)庭希望提高(gāo)生活品质，以小换大、以旧换新(xīn)。2022年底(dǐ)的中央经济工作会议明确指出支持住宅改(gǎi)善等(děng)消费。

　　OECD国家的人均住宅间(jiān)数为1.71间，无论是否(fǒu)考虑(lǜ)乡村住宅因素，中(zhōng)国的人(rén)均(jūn)住宅间数较其他国家依旧存(cún)在(zài)不小差距。

　　住宅舒适(shì)度(dù)与经济水平(píng)有着密切正向联系。随(suí)着经(jīng)济发展(zhǎn)水(shuǐ)平的提高，中(zhōng)国的(de)人均住宅(zhái)间数与人均住(zhù)宅(zhái)建筑(zhù)面(miàn)积(jī)将随之(zhī)增长。

　　如果说过去二十(shí)年(nián)是中国地产黄金(jīn)发展期，地产(chǎn)矛盾更多体(tǐ)现(xiàn)为住宅供给存(cún)在不足(zú)，供需出现(xiàn)错配(pèi)，这(zhè)是过(guò)去(qù)二十年房(fáng)价快速上涨基石。那(nà)么未来将是住(zhù)宅质量的(de)供需冲突。房地产大分(fēn)化时代已至，这种分化不单局限于城市(shì)能级之(zhī)间(jiān)差异，优质小区和老(lǎo)旧二(èr)手房之间的(de)差异也将越发扩大。

　　风(fēng)险(xiǎn)提示

　　人口普(pǔ)查数(shù)据调(diào)查的是人(rén)，并不是针对住宅，因此可能存在(zài)统计偏差。商品住宅占比实际值(zhí)可(kě)能偏低，其增速可能超预(yù)期(qī)。

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