万柳书院(yuàn)，暴雷了。

　　今年年初“万柳少爷”的意外(wài)走红，让这(zhè)个位于北(běi)京海淀的(de)豪宅(zhái)被全国知(zhī)晓，其(qí)背后(hòu)曾宣称要做地产界“劳(láo)斯莱斯”的神秘(mì)开(kāi)发商——中(zhōng)赫集(jí)团，也(yě)被拉向台前(qián)。

　　而(ér)如(rú)今(jīn)，万(wàn)柳书院(yuàn)再次受(shòu)到舆论关注，起因(yīn)中赫集团成了共同债务人被中国信(xìn)达追债，中国信达为(wèi)了收回(huí)钱款(kuǎn)不得不将中赫抵(dǐ)押(yā)的75套万(wàn)柳(liǔ)书(shū)院豪池鱼思故渊的上一句是什么，羁鸟恋旧林池鱼思故渊宅拍(pāi)卖(mài)。可问题是(shì)，这些房子(zi)早已售出(chū)，业主并非(fēi)中赫集团(tuán)，那些(xiē)真正(zhèng)斥巨资(zī)购(gòu)入房产(chǎn)的有钱人，房子现在(zài)莫(mò)名奇妙地被(bèi)拍(pāi)卖，算是被割了！

　　截(jié)至(zhì)发(fā)稿(gǎo)，暂(zàn)未看到这些业(yè)主(zhǔ)的维(wéi)权(quán)信息(xī)，难(nán)怪有(yǒu)网友调侃：“富人被割韭菜的时候(hòu)，他们的姿势(shì)都那么优雅。”

　　不(bù)过事件背后，可能没你想象的那么(me)简(jiǎn)单。

　　1

　　富人被(bèi)精准收割？

　　最惨的可能还是债主

　　“北(běi)京豪宅的(de)尽头是万柳书院”，但谁(shuí)都没想到，这个位于海(hǎi)淀核(hé)心区位，名校环绕的顶级豪宅(zhái)，竟然暴雷(léi)了！

　　近(jìn)日，有网友发现，中国信达在京东拍卖上，上架(jià)了(le)“北京(jīng)赫(hè)华恒瑞房地产开发(fā)有限公司不(bù)良债权(quán)转让项目(mù)”，债(zhài)权(quán)总额(é)高达近47亿，该项目的(de)抵押物(wù)中，包括75套万柳书院住宅。

　　据京(jīng)东拍卖显(xiǎn)示，上述不良债(zhài)权转(zhuǎn)让项(xiàng)目的处置(zhì)主体是(shì)中国信达资产管理(lǐ)股(gǔ)份有限(xiàn)公司北(běi)京市(shì)分(fēn)公司（下称中国信达北分），处(chù)置的是对北京赫华恒瑞房地(dì)产(chǎn)开发有限公司（下(xià)称赫华恒瑞）的不良(liáng)债权(quán)。截至2023年1月31日(rì)，债权金额约(yuē)为46.95亿元人(rén)民币，其中(zhōng)债权本金37.50亿元。中赫集团(tuán)有(yǒu)限公司是(shì)共同债务人。目前，该项目已有(yǒu)1万次(cì)围观，35名(míng)意向人(rén)。

　　从表(biǎo)面(miàn)上看(kàn)，这就(jiù)是一起中国信达北分讨债的故事，但实际上，75套豪宅的背后暗藏秘(mì)密(mì)。

　　据(jù)此前媒体(tǐ)报道(dào)，万(wàn)柳书院总共(gòng)301户，而且(qiě)早已售罄。如果该报道(dào)属实(shí)，说(shuō)明(míng)这些房子(zi)实际上都(dōu)是卖出去了的，是有人住的。

　　那为(wèi)什么中国(guó)信达的拍(pāi)卖页面上又(yòu)注(zhù)明这75套房子是“未出(chū)售”的(de)状态呢(ne)？只能说明这(zhè)些房(fáng)子根本没有网签，也(yě)没有房产(chǎn)证！

　　第一(yī)财经的报道证实了上述(shù)内容(róng)。有(yǒu)豪宅中介透露(lù)，中(zhōng)赫集团早就把这75套房子抵押出(chū)去，现在还(hái)没资金解抵押，所以不(bù)能网签、没办房本。

　　作(zuò)为海淀的顶(dǐng)级豪(háo)宅，最(zuì)强学区(qū)房，万柳书院的业主基本都是北京的高端人士，柳(liǔ)传志、丁(dīng)磊等知(zhī)名商业(yè)大佬(lǎo)也是万柳书(shū)院的业主(zhǔ)。另据地产自媒体(tǐ)“地产(chǎn)八卦女”爆料(liào)，万柳书(shū)院的业(yè)主中，还(hái)有不少(shǎo)中赫(hè)集团的高管、合作伙伴、亲(qīn)戚朋(péng)友等。

　　由此，不(bù)少(shǎo)网友感(gǎn)叹(tàn)，“富人也(yě)被精准收割(gē)了(le)！”

　　不过，如果这些业主确实已经支付价(jià)款并(bìng)实(shí)际占有，那么，中国信达转让(ràng)这笔(bǐ)不良(liáng)债权回本的愿望，或将(jiāng)泡汤。这次(cì)拍卖损失最(zuì)大的，没(méi)准(zhǔn)还(hái)是债主中国信达。

　　根(gēn)据相(xiāng)关(guān)法(fǎ)律规定，民事执(zhí)行中，业主已经支付价款并实际占(zhàn)有，但未办理过户手(shǒu)续的，如果业主(zhǔ)没(méi)有(yǒu)过错(cuò)，人民法(fǎ)院(yuàn)不得查封、扣押(yā)、冻结，已经(jīng)查封的(de)可(kě)以向法(fǎ)院提出执行(xíng)异议申请(qǐng)，请(qǐng)求法院解除(chú)查封，同时可以联合起诉开(kāi)发商，要求退还购(gòu)房(fáng)款或办理房产证，并(bìng)承担违(wéi)约责任。

　　此外，今年4月，人民法院报公布《最高人(rén)民法院关于商品房(fáng)消费者权利保护问题的批复》，以司法解释的方式明(míng)确了购房人的优先权(quán)：

　　商品房消费者以居(jū)住(zhù)为目的购买房屋并已(yǐ)支付(fù)全部(bù)价款，主张其房(fáng)屋交付(fù)请求权优先于建设工程价款优先(xiān)受偿权(quán)、抵押权以及其他债权的，人(rén)民法院应当予(yǔ)以(yǐ)支持。只支(zhī)付了部分价款的商品房消费者，在(zài)一(yī)审(shěn)法庭辩(biàn)论(lùn)终结前已实际(jì)支付剩余(yú)价款的，可以适(shì)用前款(kuǎn)规定。

　　也就是说，如果这75套(tào)房子(zi)均为“已售(shòu)未网签”，那(nà)么这(zhè)笔不良债(zhài)权，实际上是(shì)个烫手山芋(yù)。可能不仅(jǐn)不能卖出去回本，抵押的这(zhè)75套房子(zi)，还(hái)会被(bèi)业主讨回去。

　　中国信(xìn)达，将(jiāng)会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界(jiè)的“劳斯(sī)莱斯(sī)”

　　成了“老赖”

　　这(zhè)次债权(quán)公(gōng)司中国(guó)信达申请(qǐng)不良债权转让(ràng)，可以追溯到(dào)金谷信(xìn)托(tuō)踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目前(qián)中(zhōng)国信达已经成为赫华恒(héng)瑞(ruì)唯一股东。但此前，赫华恒瑞为中赫集(jí)团旗(qí)下子公司。2019年4月22日，中赫集团、中(zhōng)赫置地等选择退出了赫华恒瑞的(de)股(gǔ)东行列，中(zhōng)国(guó)金谷国(guó)际信托有(yǒu)限(xiàn)责任公司成(chéng)为了唯一股东，后者由中(zhōng)国信达资产管理股份有(yǒu)限(xiàn)公司持股93.75％。

　　作(zuò)为房地产开发商(shāng)，相较(jiào)其他房(fáng)企，中赫(hè)集团(tuán)既没(méi)有很大规模，也没(méi)有很高的国民知名度，但却在北京豪宅圈留下一个个传说。

　　如钓鱼(yú)台(tái)七号院，作为中赫集团(tuán)进(jìn)入北(běi)京的(de)第一个豪宅项(xiàng)目，2011年，中(zhōng)赫置地推出钓鱼岛(dǎo)七号院(yuàn)3号楼，高(gāo)达30万/平米的天价，成为当时京(jīng)城最贵(guì)的楼盘，引发了(le)市场(chǎng)强烈(liè)震惊(jīng)。

　　随后开发(fā)的万柳书院，更(gèng)是被誉为(wèi)“北京海淀顶端豪(háo)宅”。2012年，中赫置地以26.3亿(yì)元，溢价率40.9％，从融创、保利(lì)、万(wàn)科等大型知名房企手中，抢下(xià)了北京(jīng)万(wàn)柳(liǔ)地(dì)块，成为(wèi)北京(jīng)当年的“双(shuāng)料地(dì)王”。很快，万柳(liǔ)书院就以神秘高端的姿态杀(shā)入市场，无(wú)论是(shì)一块块从荷(hé)兰运回来的灰砖(zhuān)垒起来的五米高墙，还是每(měi)棵成本超6万(wàn)的成年(nián)银杏树，还(hái)是(shì)每平米20万元的价格(gé)，都令(lìng)业内外震撼不(bù)已。

　　“万柳的墙、西(xī)宸的缸、霄八(bā)的(de)顶儿、融创的湖、紫辰院(yuàn)的树、北(běi)平府的院(yuàn)儿(ér)。”从(cóng)这(zhè)句顺口溜中，就可看出其在北京豪宅圈的地位。2014年(nián)末上市的(de)它，对手是当(dāng)时有名的融创观(guān)澜嘉苑、佳兆业广场、恒(héng)大华府(fǔ)等，现如今(jīn)，它远远超过这些(xiē)对手。

　　去(qù)年，万柳书院一套(tào)300平米的法(fǎ)拍房(fáng)，最终(zhōng)成交价(jià)1.09亿、单价(jià)达到惊人的36万元/平米，说明万柳书院虽然已经推出了(le)8年之久，但其依旧(jiù)在北京豪宅圈备受追捧。

　　中赫集团开发的豪(háo)宅，也吸引了(le)不少知名人(rén)士(shì)，如(rú)知名(míng)演员(yuán)宋丹(dān)丹，就住在钓(diào)鱼台(tái)七(qī)号院。而柳传志、丁磊等知名商(shāng)业大(dà)佬池鱼思故渊的上一句是什么，羁鸟恋旧林池鱼思故渊(lǎo)则居住在万柳书院。

　　几大豪宅的成功奠定了中赫集团的“高端路(lù)线”，也因此(cǐ)，它(tā)被外界贴上了，“卖北京城最(zuì)贵的房，拿北京城最(zuì)贵(guì)的地(dì)”，“做地(dì)产中的‘劳斯(sī)莱(lái)斯’”的标签。

　　但(dàn)隐藏在豪宅(zhái)开发商光环的(de)背后，这个地(dì)产(chǎn)界“劳斯莱斯”却(què)多次成为被执行人，被执行标的高达11亿。

　　今年年初，因为履行能力(lì)而拒不履行生效(xiào)法律(lǜ)文书确定义(yì)务(wù)，中赫集团(tuán)正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中赫集团(tuán)如今沦(lún)落到这个地步，其实(shí)是有迹可循的(de)。

　　事实上，早在今年年(nián)初“万(wàn)柳(liǔ)书院少爷”走红之时，深蓝财经就曾(céng)深挖出(chū)背后的中赫集团(tuán)，发现(xiàn)其深陷财务(wù)危机(jī)。

　　从知名豪(háo)宅的开发商到(dào)沦(lún)为“老赖”，中(zhōng)赫(hè)集(jí)团实控人周金(jīn)辉(huī)的人(rén)生轨迹跟着急(jí)转直下。而(ér)追(zhuī)根溯源，这个转折点，就在于收(shōu)购北京国安。

　　近(jìn)十年来(lái)，房企(qǐ)纷纷开始了(le)多元化转型，但(dàn)转型之路并不好走。早在(zài)2008年开始，中赫集团就尝试过多元(yuán)化业务，先后进军能源(yuán)市场(chǎng)、团购网站(zhàn)，但(dàn)最终(zhōng)都惨(cǎn)淡收场。最终，周(zhōu)金辉将转型的目光，放(fàng)到了(le)体育领域。

　　2016年，在蚂蚁(yǐ)金(jīn)服(fú)与IDG资本退(tuì)出后，中(zhōng)赫集团以35.5亿元参股国(guó)安(ān)足球俱乐部64％股(gǔ)权(quán)，成(chéng)为国安(ān)的新东家。接着在2021年6月，中(zhōng)赫(hè)集团从中信集团手中(zhōng)拿下北京国(guó)安俱乐部(bù)36％股权，至此拿下北京国(guó)安俱乐部全部股权。如果北京国安的估值一直没(méi)变(biàn)，那么中赫集(jí)团拿下北京国安(ān)，总计(jì)花费了约(yuē)55.5亿。

　　看到这里，有(yǒu)人也许会感(gǎn)叹：卖豪宅真(zhēn)是赚钱啊(a)！NO，NO，NO!如果真的是(shì)这(zhè)样，中赫为什么又要(yào)质押股权(quán)呢？

　　2017年以来，中(zhōng)赫集团及其实控人周金辉夫妇将其手(shǒu)中的中赫集团股份(fèn)质押陆(lù)续质押，据(jù)企查(chá)查显示，目(mù)前中赫集团共有(yǒu)11条股(gǔ)权出质记录(lù)。质权(quán)人包括(kuò)海(hǎi)金商(shāng)业保理、北京建(jiàn)工、山东国(guó)际信(xìn)托(tuō)、中(zhōng)融信托、中信建设等。

　　这与入主北(běi)京(jīng)国安的(de)时间完(wán)全吻合。

　　然而(ér)，入主北京国安后，不(bù)仅国安的经营状(zhuàng)况没有得到改善，中赫集团也被拉入(rù)泥淖。

　　据北京产权交(jiāo)易(yì)所官网信息(xī)显示，2020年，北京(jīng)国安足(zú)球俱乐部(bù)实现(xiàn)营(yíng)业收(shōu)入1.03亿元(yuán)，净(jìng)利润(rùn)-12.09亿元。截至2020年末，该(gāi)俱乐(lè)部(bù)资产总(zǒng)计5.38亿元，总负债18.51亿(yì)元。

　　为了缓(huǎn)解(jiě)资金(jīn)压(yā)力，中赫(hè)集团和周金辉夫妇还(hái)在持续质押手中的中赫集团股份，但(dàn)国安和(hé)中赫的经营(yíng)状况(kuàng)却(què)持续没(méi)有好转。

　　不仅中赫集团被5次(cì)列被执行人(rén)，执(zhí)行标(biāo)的(de)高达11亿，北京国安(ān)也3次与中赫集团、中赫置地、及中赫(hè)集团股东周金(jīn)辉、李彩霞等共同(tóng)成为被(bèi)执行人，执行标的约(yuē)10.45亿。

　　今年(nián)1月，因为履行能力而拒不(bù)履(lǚ)行生效法律文(wén)书确定义务(wù)，上述被执行人成(chéng)为“老赖”。只有北京(jīng)国安(ān)，目前幸免于难。不过在(zài)实(shí)控人都成为老赖(lài)的情况下，被(bèi)执行10个多(duō)亿的北(běi)京国安，又如(rú)何(hé)能独善其(qí)身？

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