文：任泽(zé)平团队　　

　　导读(dú)

　　是该取(qǔ)消预售制了。 1月17日召开的全国(guó)住房和城乡建设(shè)工作会议提出“有条件(jiàn)的(de)可以进行现房销售(shòu)”，不足一个月时(shí)间，已有(yǒu)山东、安徽(huī)、河南(nán)、四(sì)川、广东等(děng)地(dì)明确表态，试点现房销(xiāo)售。

　　1、是该取(qǔ)消商(shāng)品房预售制了，用(yòng)你的(de)钱，建你(nǐ)的房子，还烂尾了，这是对购房者(zhě)的不公平。以后谁有钱(qián)谁建房，没钱没(méi)实力的别建(jiàn)了，不(bù)能把包袱(fú)甩给老(lǎo)百姓和(hé)社会(huì)，这是房地产从(cóng)大开发时代步入高质量(liàng)发展阶(jiē)段(duàn)的必然趋势(shì)，也是对购房老百姓的最(zuì)大(dà)保护(hù)。98年房改时(shí)，全国缺房子，开发商(shāng)缺钱，预售制是权宜之(zhī)计，现在全(quán)国(guó)套(tào)户比超过1，从大(dà)开(kāi)发进入存量(liàng)时(shí)代，对购(gòu)房民(mín)众(zhòng)不公平的预售制已经过时了，该取消了，改为(wèi)现房销售。以(yǐ)后一手(shǒu)交钱，一手交房，天经地义。当(dāng)然二次(cì)房改是个(gè)技术活，兼顾化解停贷、复工保交(jiāo)楼、重(zhòng)组房(fáng)企债(zhài)务、恢复市场信心以及长效机制，长效机制四大关键是推动城(chéng)市(shì)群(qún)战(zhàn)略、人地挂钩、金融中性(xìng)稳定和房地(dì)产税。如果按照经济规律办事(shì)，中国(guó)一定能实现房(fáng)地产(chǎn)软着陆和长期平稳健康发(fā)展，跨(kuà)过这道关(guān)，解好这道世界难题。

　　2、为什(shén)么要取消预售制、改为现房销售？大家想想，绝大部分(fēn)商品是一手交(jiāo)钱一手交货，预售(shòu)制(zhì)是对购买者的单方面不公平制度，购房(fáng)老百姓(xìng)几乎承担了(le)所有商(shāng)品(pǐn)不能交付的风(fēng)险。从个人层面看，预售制对购房(fáng)者非常不公平，比如，交房等待期一般为(wèi)两年，在此(cǐ)期间(jiān)，购房者不仅承(chéng)担银行利(lì)息(xī)，还要(yào)承担延(yán)迟交房、房(fáng)屋质量、房产证延期办理甚(shèn)至不(bù)能交(jiāo)房的风险。从行业层面(miàn)看，预售制助推部(bù)分房企(qǐ)过(guò)度举债、高杠杆扩张，若遇到(dào)下(xià)行周期(qī)，会引发资(zī)金(jīn)链断裂、项目(mù)搁置等系列(liè)风险。取消预售制(zhì)，改为现房销售(shòu)，这样有助于落实中央(yāng)房住不(bù)炒(chǎo)精神、有(yǒu)助于(yú)保(bǎo)障购房老百姓(xìng)权益、有助(zhù)于房企(qǐ)稳健发(fā)展，一(yī)举多得，谋划长远(yuǎn)。

　　3、为什么(me)建(jiàn)议取消(xiāo)预售制度？预售制度怎么来的？国外什(shén)么情况？简单(dān)科普一下：商品房预(yù)售(shòu)最早源(yuán)于中国香港(gǎng)，俗称卖楼花(huā)，卖期(qī)房(fáng)，是一(yī)种(zhǒng)开发商放杠杆的方式。98年房(fáng)改，由(yóu)于(yú)商品房短缺(quē)，房企缺资金，借鉴中国香港，引(yǐn)入了商品(pǐn)房预售制度(dù)。其实(shí)，当前世界不少国家存在预(yù)售制(zhì)。但是，重点来了(le)！发达(dá)国家一般有(yǒu)严格的监管保(bǎo)障(zhàng)措(cuò)施，开发商(shāng)在项(xiàng)目获(huò)得政府批准(zhǔn)后才(cái)可以(yǐ)开始销售，买家在(zài)购买期(qī)房(fáng)后并(bìng)非像中国一样在支付完首(shǒu)付款后从银行一次性贷(dài)款(kuǎn)支付剩余(yú)全部房款，而是根据开发(fā)商工(gōng)程进度在完(wán)全交房前(qián)进行分期支(zhī)付。所以，预售制度是需要(yào)严格的资金监管、分(fēn)期支付以及违约(yuē)处罚措施作为保障的，如果没有这些(xiē)保障措施(shī)，一定会(huì)触(chù)发风险(xiǎn)，对购房(fáng)民众不(bù)公(gōng)平，所(suǒ)以不(bù)如借机取(qǔ)消预售制(zhì)度，以后改为现(xiàn)房销售。客观讲(jiǎng)预售制(zhì)度有一定历史阶(jiē)段性，现在(zài)中(zhōng)国住房进入存量时代，取(qǔ)消预(yù)售制度有助于降负债(zhài)降杠杆(gān)，不(bù)再把烂尾风险甩给(gěi)老百姓和社会(huì)，当然这需要配套房企债务重组、复工(gōng)保交楼、恢复市场(chǎng)信心和房地产长效机制。这是个技术(shù)活(huó)，只要(yào)坚持市场化改革，中(zhōng)国(guó)一定能化解这个难(nán)题，让房地产回归实体经济和居住属(shǔ)性，安居(jū)乐业。

　　4、简(jiǎn)单讲，如(rú)果取消预售(shòu)制(zhì)，改为现房(fáng)销售，开发商将拼的不是五(wǔ)花八(bā)门、眼花缭乱、不(bù)知(zhī)道能不能兑现的(de)营销手(shǒu)段，而是所见即所(suǒ)得(dé)的过硬的产(chǎn)品质量和诚信，这才是对购房民众的最根本最实质的保障，这样将极大(dà)的(de)提升开发商的建筑质量，实(shí)现良(liáng)币驱逐劣币。所有(yǒu)商业的本质(zhì)是(shì)向善(shàn)，是(shì)以客户为(wèi)中(zhōng)心，房地产也不能(néng)例外(wài)，老百姓买(mǎi)房子是天大(dà)的事，烂尾毁三代，好房幸福一家人。从(cóng)这个角度，取消预售制、实(shí)施现(xiàn)房销售是实现(xiàn)老百姓安居乐业、社会长治久安、行业企业健康发展的重(zhòng)大措施(shī)。在当前的情况下(xià)，取消预售制要结合(hé)稳(wěn)楼市、房地产软着陆、打通金融支持当期(qī)三好生、新模式(shì)等综合(hé)施策。

　　作者十年前在(zài)国务院(yuàn)发展研究(jiū)中(zhōng)心参与财税改革方案研究时(shí)，对预售制、房地(dì)产(chǎn)税、人地挂钩、金融稳定、房企(qǐ)杠(gāng)杆(gān)率等进行过长期系统(tǒng)的专项研究。（参考后来(lái)形成的专(zhuān)著《房地(dì)产周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国内地(dì)商品房(fáng)预售制(zhì)的(de)前世今生

　　1.1 起(qǐ)源(yuán)：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖(mài)楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供给(gěi)量少，引进(jìn)“卖楼花”模式，形成“中国(guó)内地(dì)版预售制”

　　1.3 预售(shòu)制推动(dòng)城市化进程，但(dàn)背后(hòu)潜藏的风险确实存在(zài)

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前(qián)预(yù)售资金第三方全程监(jiān)管，交付(fù)时开发(fā)商(shāng)凭验(yàn)收(shōu)凭证取得房(fáng)款

　　2.2 德(dé)国：可零首付(fù)购房，提供期房(fáng)烂尾险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房(fáng)款交(jiāo)房时(shí)支付

　　2.4 日本：为规范期(qī)房交(jiāo)易立(lì)法(fǎ)，设置期房预付款保全措施

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金由银行监管，享1年(nián)保修期后付尾款

　　3 启示

　　正(zhèng)文

　　1 中国内(nèi)地商品(pǐn)房预售(shòu)制的前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按揭”，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模式

　　二十世纪五十年代在中国(guó)香港，楼宇出租是地(dì)产(chǎn)行业盛行的方式，但(dàn)有着转让难、出租资(zī)金周转期长等问题，分层销(xiāo)售(shòu)孕育而生。20世纪50年代，中国(guó)香港(gǎng)还未推行公共房屋制度，许(xǔ)多人栖身于木屋或者其(qí)他临时住宅，住房的(de)需求是相当高，不(bù)过大多数居(jū)民的储蓄很少。当时楼宇买卖(mài)多数以一整(zhěng)栋楼(lóu)为单位，需要雄(xióng)厚的资金(jīn)实力才(cái)能购买。虽然楼宇出租是中国香港地(dì)产行业盛行(xíng)的方(fāng)式，但有着(zhe)转让难(nán)、出租资金(jīn)周(zhōu)转期长(zhǎng)等问题。针对这(zhè)一系列问题，不少(shǎo)地(dì)产商开始(shǐ)探(tàn)求新的方(fāng)式，如把楼宇契(qì)约切开，即(jí)“分(fēn)契”，然后将楼宇(yǔ)分层出售。这模(mó)式一经推行(xíng)，购买(mǎi)楼宇(yǔ)的市民数量有所增加，开发商资金周转(zhuǎn)加快。

　　在分(fēn)层出售(shòu)的(de)基础上，将“按(àn)揭”模式(shì)引入(rù)房(fáng)地产销售，霍英东创造(zào)“卖楼花”模式(shì)。1953年底霍(huò)英东创办立(lì)信(xìn)置业(yè)有限公司，凭借商业直觉和多年经营杂货铺、海上驳运业(yè)务的经验，对于商(shāng)品(pǐn)流通、资金(jīn)周转有着独到(dào)的(de)见解，在努(nǔ)力寻求(qiú)方法(fǎ)加快自身资金周转。当时(shí)其在购下九龙的一块地盘后，除了分(fēn)层出售(shòu)、还(hái)印(yìn)发售(shòu)楼说明书，上有文(wén)字详(xiáng)尽说明楼宇的地势环境(jìng)、建(jiàn)筑材料(liào)、分(fēn)层(céng)价格(gé)、订(dìng)购方法等(děng)。此外，“卖楼花”是另外一个亮点，即先收取买家的(de)订金(jīn)，采(cǎi)用类似(shì)租(zū)金的分期付款形式，等新楼落成时，收齐买家的钱，买(mǎi)家就拥有了(le)自己的(de)房(fáng)产。这(zhè)种方(fāng)式减轻了民(mín)众购房的资金压力，加速(sù)了(le)房屋的建造和销售，也解(jiě)决了制造商(shāng)的资金问题，降低投资(zī)风(fēng)险，在当时可谓是“双赢”的(de)举措。“预售(shòu)楼花+分(fēn)期(qī)付款”的(de)销售模式成为当(dāng)时中国香港房(fáng)地产市场的一大(dà)特色，纵观中国(guó)香港房地产市场的改革，“卖楼花”模式高(gāo)效(xiào)率地解决(jué)了(le)核心的住房供(gōng)不应求的问题，使房市发展(zhǎn)进入新(xīn)阶段(duàn)。

　　预售楼花(huā)模(mó)式推动了中国香港楼市几十年繁荣，但期间也出现过(guò)“烂尾楼”的情况，但监管部(bù)门不断完(wán)善、规范化，建立健全的监管机制，促进市场(chǎng)健康发展(zhǎn)。例如，1960年，位(wèi)于(yú)大角咀的一(yī)个楼盘因建筑费用超支(zhī)停(tíng)工，出现“烂(làn)尾(wěi)”情况。在1961年后(hòu)，中(zhōng)国香港管理部门(mén)提升了(le)对于(yú)预售(shòu)楼花制度的监(jiān)管(guǎn)，即要求开发商在预售(shòu)前，确保地价(jià)款已(yǐ)经(jīng)全部支付，还要证明自身有资金等(děng)能力把项目完成，资金需(xū)放入律(lǜ)师所托(tuō)管，支取时需律所和建筑师的核准。为(wèi)了防止开发商、律所、建筑(zhù)师等(děng)造假，套取监管账户资金，中国香港要求律师(shī)行在(zài)银行(xíng)开设的信(xìn)托账户（监(jiān)管账户(hù)）、开(kāi)发商操(cāo)作等(děng)采(cǎi)取(qǔ)全透(tòu)明化机制(zhì)，且银行的责任上升，如出(chū)现房(fáng)屋“烂尾”情(qíng)况，银行将(jiāng)成(chéng)最大风险方，后续需自身推动项(xiàng)目完(wán)工。随着监(jiān)管体系(xì)逐步完善(shàn)，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房(fáng)需求(qiú)大、供(gōng)给量少，引(yǐn)进“卖楼(lóu)花”模式(shì)，形(xíng)成“中国内地版预售制”

　　二十世纪九(jiǔ)十(shí)年代，中国(guó)内地面(miàn)临住房(fáng)需求大和供给(gěi)量短(duǎn)缺问题，引入(rù)“卖楼花”制度。建国以来，中国内(nèi)地优(yōu)先发展(zhǎn)重工业，强调基础建(jiàn)设，这一导(dǎo)向(xiàng)使前期发展工(gōng)业化的进程大于城市化进程，唯有(yǒu)解决住房基础等城市(shì)化配套问题，才能进一步推进城市化。但当时推行的(de)是(shì)“统一管理，统一(yī)分配，以租养房”的福利(lì)分房制度，住房市场发展起步较晚、增速较(jiào)慢，福利分房制度(dù)也出(chū)现(xiàn)了分配不公(gōng)、效率低、配套差等问题(tí)，因(yīn)此福利(lì)分房制(zhì)度不再适用于(yú)当时的国情。叠加房地产市场面(miàn)临商品房的需求量大，而社会缺少大型房地(dì)产开发商，商(shāng)品房供应量(liàng)小(xiǎo)的困境，此时引入中国香港的“卖楼花”模式无疑(yí)是对内地房地产市场的一针强心剂。从1994年起(qǐ)，中国(guó)内(nèi)地逐步引进中国香港预售商品房制度(dù)，先后(hòu)出(chū)台多项文件，大(dà)力(lì)支持国内房地产(chǎn)市(shì)场(chǎng)改革(gé)。例如(rú)，1998年，国务院出(chū)台《关于进一步深化城镇住房制(zhì)度改革(gé)，加快(kuài)住(zhù)房建(jiàn)设的(de)通知》文(wén)件，决(jué)定停止住(zhù)房无偿实物分配，逐(zhú)步实行住房分配货币化、住(zhù)房供给商品化、社(shè)会化的(de)住房新体(tǐ)制(zhì)，从(cóng)计(jì)划经济下的福利分房转向市场经济的商(shāng)品房。房地产市场采(cǎi)用(yòng)预售(shòu)制(zhì)，允(yǔn)许(xǔ)开发商卖期房，解决了房企缺少(shǎo)资金(jīn)和开发时(shí)间周期长的两大难题，开发商以预(yù)售款撬动下一个(gè)项目的开发，形成滚动开发模式(shì)，住(zhù)房(fáng)供(gōng)应速度加(jiā)快。自(zì)此中国内地(dì)开始房改货币(bì)化，中(zhōng)国人民银行(xíng)等多方迅速出台(tái)相关的(de)信贷政策，支持(chí)购房者，极(jí)大作用推动了房(fáng)地(dì)产市场(chǎng)的发展。

　　引入中(zhōng)国香港(gǎng)“卖楼花(huā)”模式后，经(jīng)调整形(xíng)成(chéng)契合中国内地的(de)商品房预(yù)售(shòu)制度。预售(shòu)制的(de)初(chū)衷是为了缓解房(fáng)企资金压力，加(jiā)快城镇住房建设(shè)。具(jù)体来(lái)说，是指房地(dì)产(chǎn)开发企(qǐ)业将(jiāng)正在建设中的(de)房(fáng)屋预(yù)先出售给购房者，由购(gòu)房(fáng)者支付(fù)定金或房款的(de)行为。区别于中国香(xiāng)港，在(zài)中国(guó)内地实践过程中，商品房预售(shòu)流程为：房地产(chǎn)开(kāi)发商办理(lǐ)预售(shòu)许可证-签订商品房买卖(mài)合同-进行备案(àn)登(dēng)记和预告登(dēng)记-交(jiāo)付房屋。在购房过程(chéng)中，购房者需要一次性付清(qīng)首付款(kuǎn)，并采用银(yín)行贷(dài)款的形(xíng)式一次性付清(qīng)剩余房款，换言之，房屋未建成，开(kāi)发(fā)商可能已拿到了全部购房款，这(zhè)点与(yǔ)中国香港的按照工程进度付款有(yǒu)所不同。对中国内(nèi)地(dì)的(de)开发商而言，预售制(zhì)商品房也开启(qǐ)了高(gāo)周转(zhuǎn)、高杠杆的(de)运作模(mó)式。

　　1.3预售(shòu)制(zhì)推动城市化进(jìn)程，但背后潜藏的风险确实存在(zài)

　　作为中(zhōng)国内地商品房销售的最主(zhǔ)要方式，预(yù)售制极大(dà)缩(suō)短房企现金(jīn)回(huí)笼周期(qī)，同时增加市场商品(pǐn)房供应，推动了城镇化发展进(jìn)程(chéng)。预售制(zhì)在过去20多年(nián)对中(zhōng)国内地(dì)房地(dì)产市(shì)场的稳步发展起(qǐ)到(dào)了(le)重要作用，不仅(jǐn)解决了(le)房地产市场快速(sù)发展(zhǎn)阶段的资金(jīn)需求，也(yě)提高了居民居(jū)住(zhù)水平，中国内(nèi)地城镇居民(mín)从筒(tǒng)子楼(lóu)住到(dào)住宅小区(qū)，从全民蜗居到基(jī)本适居，住(zhù)房事(shì)业取得(dé)巨大(dà)进步，数十年时间走(zǒu)完(wán)发达国家几百年城(chéng)镇化路程。改革开放以来，城(chéng)镇化进程(chéng)进(jìn)入(rù)快(kuài)速发展时期(qī)。1978-2021年(nián)，城镇(zhèn)人口由1.7亿人增长至9.1亿(yì)人，43年间增(zēng)长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全(quán)国城市建成区面积(jī)由7438平(píng)方公里增(zēng)长至60721平(píng)方(fāng)公里(lǐ)，增(zēng)长7.2倍(bèi)。根(gēn)据我(wǒ)们发(fā)布(bù)的《中(zhōng)国(guó)住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地(dì)城镇(zhèn)住宅(zhái)存量从不到14亿平增至313.2亿平，城镇人均住房建(jiàn)筑面积从8.1平方米增(zēng)至34.7平方米，城镇住房套数从约3100万套增至(zhì)3.63亿套，套户(hù)比从(cóng)0.8增至1.09。预售制(zhì)在当前已(yǐ)成为中国内(nèi)地商品(pǐn)房(fáng)销(xiāo)售(shòu)最(zuì)主(zhǔ)要方式(shì)，2005年中(zhōng)国(guó)内地商(shāng)品住宅(zhái)期房销售(shòu)面积占总销售面积的比(bǐ)重为63％，而2021年期房累计销(xiāo)售(shòu)面积达15.6亿平(píng)，比重上升至87％。

　　预售制也推(tuī)动了中国内地(dì)房(fáng)地(dì)产(chǎn)行(xíng)业的发(fā)展(zhǎn)。中国内地(dì)房地产历(lì)经二(èr)十(shí)多(duō)年长周期繁荣(róng)，行业(yè)各项指标大(dà)幅(fú)增长。1999-2021年，房屋(wū)新(xīn)开工面积(jī)从2.2亿平增至19.9亿(yì)平，累计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开(kāi)发投(tóu)资完成额(é)从0.4万亿(yì)元(yuán)增(zēng)至14.8万亿(yì)元，累计上涨35.8倍(bèi)，年复(fù)合增速17.8％。商品房销售面积和销售金额分(fēn)别从1.5亿(yì)平(píng)增至(zhì)17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年(nián)复合增速12.1％、21％。伴随房地产(chǎn)业的快速(sù)发展(zhǎn)，房(fáng)地产企业从无到有、从(cóng)国企先行到(dào)民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地(dì)产企(qǐ)业数(shù)量达9.8万个，比1998年的(de)2.4万个增长3.1倍(bèi)。

　　二(èr)十年来房地产也(yě)成为拉动中(zhōng)国(guó)内地经济高增(zēng)长的(de)火车(chē)头(tóu)。

　　1）从经济增(zēng)长渠道，房地产带动的上下游产业链(liàn)特别长，高(gāo)达50多个(gè)行业。2020年房地产及其(qí)产业链占GDP的17.2％（完(wán)全贡献），其(qí)中房地产业增(zēng)加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动产业链(liàn)占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地(dì)产对金(jīn)融、批发、建材(cái)的带动最为(wèi)明显。

　　2）从投资渠(qú)道，2020年房(fáng)地产完(wán)全拉动的投资占全社会固(gù)定资(zī)产投资的51.5％，其中，房(fáng)地产开(kāi)发投资占固(gù)定资(zī)产投资的27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠(qú)道，从(cóng)房地(dì)产贷款占银行各项贷(dài)款余(yú)额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加(jiā)上信托等通道业务，占比(bǐ)超过三分之一(yī)。从房地(dì)产融资存量占社融存量比重(zhòng)看(kàn)，2021年12月占(zhàn)比为(wèi)18.76％。如果房企大(dà)面(miàn)积(jī)违约，将导致银行(xíng)不良率大幅上升。

　　4）从(cóng)居民财富效应渠道，根据(jù)我们的《中国住(zhù)房(fáng)市(shì)值测(cè)算报告》，2020年中国住房(fáng)市(shì)值为62.6万亿美元(yuán)，大于美国的33.6万(wàn)亿美元、日本的10.8万亿美元(yuán)、英法(fǎ)德三国合计的31.5万亿美(měi)元(yuán)。从住房市(shì)值占(zhàn)股(gǔ)债(zhài)房市(shì)值的比例(lì)看，2020年中国(guó)为(wèi)66.6％，高于美国(guó)的(de)27％、日本(běn)的37％、英国的49％、法国的56％、德国的(de)64％。中国住房市值(zhí)与股债房市值的比例较高，主(zhǔ)要是(shì)因为住房市值高，以(yǐ)及(jí)中(zhōng)国资(zī)本市场发育(yù)尚不(bù)成熟(shú)，直接融资比例(lì)较低(dī)，股票、债券(quàn)市值较(jiào)低，居民(mín)投(tóu)资渠(qú)道缺乏。

　　不可否认(rèn)，预售制(zhì)背后潜藏的风险确实存(cún)在，当前的负(fù)面效应愈发凸显。

　　从个人(rén)层(céng)面看(kàn)，绝大部(bù)分商品是一手交钱一手交货(huò)，预售制是对购买者(zhě)的单(dān)方面不公平(píng)制度，购房老百姓几乎承担了所有(yǒu)商品不能交付的风险。比如，交(jiāo)房等待期一般为两(liǎng)年，在此期(qī)间，购房者不仅承担银行(xíng)利息，还(hái)要承担(dān)延(yán)迟交房、“一(yī)房二卖”、房屋(wū)质量、房(fáng)产证延期办理甚至不能(néng)交房等风(fēn中国东八区有哪些城市 整个中国都在东八区吗g)险。另外，购房者和开发(fā)商之间的(de)购房合(hé)同、购房者和银行的(de)按揭贷款合同是两(liǎng)个独立的(de)合同关系，如果开(kāi)发商发生违(wéi)约(yuē)，购房者只能根(gēn)据购(gòu)房合同(tóng)向开(kāi)发商主张权力，但依旧需(xū)要根据按(àn)揭贷款合(hé)同按时向(xiàng)银行进行贷款(kuǎn)偿(cháng)还(hái)，因(yīn)此购房(fáng)者承担(dān)的风险较大。

　　从(cóng)行业(yè)层面看(kàn)，预售制助推部分房企(qǐ)过度举债(zhài)、高杠杆(gān)扩张，资(zī)金若遇到下行(xíng)周期，会引发资金链断裂、项(xiàng)目搁置等系列风险(xiǎn)，进行影(yǐng)响自身信(xìn)用(yòng)和购房者对(duì)行(xíng)业的(de)信心。

　　从(cóng)金融层面看，银行作(zuò)为按揭贷(dài)款的发(fā)放方，一旦房企因为市场波动(dòng)或经营(yíng)不(bù)善，出现资(zī)金链断裂等一系列问题，导致“烂尾”等(děng)情(qíng)况，而房企(qǐ)通过与购房者签订(dìng)的(de)预售合同和(hé)按揭合同(tóng)，已经从银行获得房款，如果购房(fáng)者丧失还(hái)款能(néng)力(lì)或短期(qī)不能(néng)还款等(děng)，则(zé)风险完全由(yóu)银行(xíng)承(chéng)担，银行将面临(lín)较大(dà)的坏账压力。

　　从监管角度(dù)看，购房者的预售监管资金(jīn)去哪了(le)？楼盘“烂(làn)尾”，归根结底两(liǎng)个字那就是(shì)“没钱”，即没钱付工程款。在2004版的《城市商品房预售管理办法》中(zhōng)明确规(guī)定了开发企业(yè)预(yù)售(shòu)商(shāng)品房所得款项应当用于有关的(de)工程建设，商(shāng)品房预售款(kuǎn)监管的具体办法，由房地产(chǎn)管(guǎn)理部门制定。但多年以来全(quán)国并没有统一的(de)预售资金监管规定，各地(dì)实行“一城一策”。例(lì)如，太原、昆明、重庆、长沙等城市重点监管资金(jīn)比例为(wèi)总预售款的15-40％左(zuǒ)右，郑州、福(fú)州(zhōu)、合肥(féi)等城市则按照项目的建安成(chéng)本乘以(yǐ)建筑面(miàn)积或者项(xiàng)目工程总额报价计算重点资金。而事实是，不少购房款未进入监管账户、或进(jìn)入(rù)监管(guǎn)账(zhàng)户(hù)后被挪用，导(dǎo)致(zhì)楼盘没有资金继续(xù)建设。收楼遥(yáo)遥无期，月(yuè)供却被迫继(jì)续还(hái)款(kuǎn)。那么，监管(guǎn)账户资(zī)金如何被挪走(zǒu)的？实际上，在过(guò)去房地(dì)产大(dà)开发时代的高周(zhōu)转背景下，抽调(diào)预售款监(jiān)管账户资金，是行业(yè)“潜(qián)规则”。比如(rú)工程总承包方，以工程(chéng)建设名义(yì)，获得监管账(zhàng)户拨付(fù)资金，再由工程(chéng)方将资金转给房企，而拨付的(de)工程款，远超工(gōng)程进(jìn)度(dù)所需。通过这些方式套取的资金，在房企各地项目间(jiān)流动，变相(xiāng)加杠(gāng)杆(gān)，这样做提供了资金流(liú)动性，房企抽(chōu)调(diào)资金统(tǒng)筹拿地、还款和(hé)楼(lóu)盘建设，形成一(yī)种资(zī)金循环高周转模(mó)式，但(dàn)一定程度(dù)上(shàng)把风险甩(shuǎi)给了购房者。

　　2 国(guó)际经验(yàn)

　　整体来说，国外商品房预售制度呈现以下特点：

　　1）预付款保护：对(duì)于(yú)购(gòu)房者(zhě)预付资(zī)金，一般设(shè)有定金或预付款保(bǎo)护机制，如(rú)英国、日本；

　　2）预付款比重：要求购房者支付的预付款(kuǎn)比例相对较低，绝大部分房款在房屋交付后(hòu)开始支付；

　　3）预(yù)付款支付方式：预付款一般以定金方式支(zhī)付(fù)，或按工程进度分期(qī)支付，或二者(zhě)结合；

　　4）按揭贷款方式(shì)：一般采用两种方式发放按揭(jiē)贷款，一(yī)是按(àn)工程进度付(fù)款，按揭贷款按照工程进度逐(zhú)渐发放，购房(fáng)者开(kāi)始月(yuè)供；二是房屋交付后发(fā)放(fàng)按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预(yù)售商品(pǐn)房提供期房烂尾(wěi)保险，在商(shāng)品(pǐn)房出(chū)现(xiàn)重大(dà)延(yán)期或重大缺陷时，保障(zhàng)购(gòu)房者权益(yì)；

　　6）房屋交付(fù)保护：房屋交付(fù)质量的保障(zhàng)有两种方式，一是期房由政府(fǔ)或第三方验收合(hé)格并(bìng)提供验收凭(píng)证后，开发(fā)商凭验收(shōu)凭证取(qǔ)得购房者支付的房款。二是开发商(shāng)为购房者提(tí)供一(yī)定的保修期(qī)，通常1-5年，保修期满，购(gòu)房(fáng)者支付尾(wěi)款。

　　2.1 美国：交付前预售(shòu)资金第(dì)三(sān)方(fāng)全程监管(guǎn)，交付时开发商凭验收凭证取(qǔ)得房款(kuǎn)

　　美国期房定金(jīn)一定期限内无(wú)条件返还，最低(dī)首付比例(lì)为3.5％，交(jiāo)房(fáng)前仅(jǐn)支付首付，其余房款交付后(hòu)按(àn)揭还款，交付前资金(jīn)由第三方全程(chéng)监管，交付(fù)时开(kāi)发商凭验收凭证(zhèng)取(qǔ)得房款(kuǎn)。

　　定(dìng)金及首付(fù)环节，定金比例一般为房(fáng)款的1％-5％，首付比例最低可低于(yú)3.5％，根(gēn)据美国官方数据，2021年美国(guó)平(píng)均首付比例为(wèi)12％。

　　余款支(zhī)付(fù)方面，除(chú)定(dìng)金或(huò)首付外，购(gòu)房者(zhě)在房屋交(jiāo)付后通过按揭贷(dài)款(kuǎn)支(zhī)付剩余房款。

　　资金监(jiān)管方(fāng)面，美国(guó)为(wèi)防止(zhǐ)开发商挪用资金，购房者的定金及首付款由第三(sān)方公证行或产(chǎn)权保险(xiǎn)公司的信托账(zhàng)户监管。如(rú)果开发商倒(dào)闭导致楼盘烂尾(wěi)，购房(fáng)者资(zī)金可通过(guò)申请仲裁取回，且不(bù)承担任何责任与(yǔ)损失(shī)。而开发商在房(fáng)屋建设过程中的资金全部(bù)来自银行(xíng)，银行根据工程进度向开发商提供(gōng)一(yī)定比例的(de)贷款(kuǎn)，由于开发商挪(nuó)用资金直接损(sǔn)害银行利益，银行有(yǒu)充分动机(jī)监管(guǎn)开发商施工进(jìn)度。开(kāi)发(fā)商在房屋交(jiāo)付(fù)时需取(qǔ)得(dé)由政府相关部(bù)门经审查后发放的验(yàn)收凭证(zhèng)，通过(guò)验收凭(píng)证向银行得到购房者支付(fù)的房款。

　　2.2 德国(guó)：可零首付购(gòu)房，提供期(qī)房烂尾险

　　德国期房可零首付购房，房款(kuǎn)按建造(zào)工(gōng)期(qī)进度支付，按揭按工期(qī)放(fàng)款后还贷，房贷利率(lǜ)采用固定利率，开发商(shāng)或购房者可购买期房烂尾保险。

　　预售门槛方面，德(dé)国开发(fā)商在项目获批后即可预售房屋。签署购房合同前，购(gòu)房者(zhě)需支付(fù)约2000欧的定(dìng)金并进行(xíng)预(yù)约公证，签订合同(tóng)后(hòu)定金退还。如(rú)由于(yú)任(rèn)何(hé)原(yuán)因不(bù)能购买，定(dìng)金按照德国法律全部(bù)退还。

　　签(qiān)署购房合同后，购(gòu)房者需支付公证费和土地交易税(shuì)，分别为房屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含(hán)在购房(fáng)款中(zhōng)，属于(yú)购房(fáng)附加费。

　　首付方面(miàn)，德国(guó)没(méi)有(yǒu)规定(dìng)最低首付(fù)比例(lì)，可(kě)零首付购房。

　　余款方面，德国也采(cǎi)取按(àn)工期支付房款(kuǎn)的制度(dù)，一般分7笔进行(xíng)支付，具体支付节点(diǎn)、比例因项目而异(yì)。一般来说，支付节点(diǎn)可(kě)分(fēn)为公证后(hòu)、主体完工、内(nèi)部水(shuǐ)暖电路完工、窗(chuāng)户玻(bō)璃完工(gōng)、室内清洁(jié)及墙(qiáng)面完工、地板完工、全部完工，支付(fù)比例可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面，购房者可在(zài)支(zhī)付房款前申请房贷，房贷利率采用固(gù)定利率，银行按施工(gōng)节(jié)奏分多次发放贷款，每笔贷款给予(yǔ)购房(fáng)者(zhě)一(yī)定使(shǐ)用(yòng)期限，期(qī)限结束(shù)后(hòu)，购(gòu)房者开始(shǐ)还贷。

　　保险方面，德国(guó)保险公(gōng)司针对(duì)期房设计(jì)了两(liǎng)种保险，保(bǎo)险(xiǎn)的功能是当(dāng)房(fáng)屋出现重大延期或重大缺陷时(shí)，保险公(gōng)司保证开发(fā)商赔偿或修(xiū)复，开发商破(pò)产，由保险公司负责(zé)相应赔(péi)偿。保险由开发(fā)商或(huò)购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时(shí)支付

　　英国(guó)预售(shòu)制设有10％定金(jīn)保险保护机制(zhì)，交房前(qián)付款比例仅20％-45％中国东八区有哪些城市 整个中国都在东八区吗，资金由买卖双方律师严格监管。

　　订立合同前，买卖双方均(jūn)有一名律师，负责沟通(tōng)期房交易中的房产、资金(jīn)、合同等各个(gè)环节，各(gè)环(huán)节内容(róng)确认无误(wù)后签订(dìng)首付交换合同(tóng)。

　　定金方面，英国(guó)设置了10％定金保险(xiǎn)保护(hù)机制，当开(kāi)发商出现财务(wù)、经营(yíng)问题(tí)时，购房者10％的定(dìng)金(jīn)由保险公司赔付，而超出(chū)10％的部(bù)分较难追回。

　　首付方面，首付比例通(tōng)常(cháng)为10％-25％，首付需要在合同(tóng)签订21天(tiān)内(nèi)支付。

　　余(yú)款支付(fù)环(huán)节，英国采取按工程进(jìn)度付款的(de)方式，但(dàn)是(shì)交房前付款比例相对较(jiào)低，一(yī)般会在合同(tóng)签订6-24个(gè)月(yuè)分别支付(fù)两笔5％-10％的款项，即交房前付款比例(lì)在20％-45％之间，剩余款项交房后支付。

　　交付环节，英(yīng)国规定(dìng)房(fáng)屋必须经过房产公证公司的检(jiǎn)验验收后才能(néng)交付，交付后方可按揭还贷。

　　资金(jīn)监管(guǎn)环节(jié)，英国期房预(yù)售(shòu)资金监管极为严格，资(zī)金也由律师监(jiān)管，在确认(rèn)工程进度、支(zhī)付相关(guān)款项过(guò)程(chéng)中(zhōng)，由买房(fáng)律师将资金转给卖方(fāng)律师，卖方(fāng)律师转(zhuǎn)给开(kāi)发商，即资金(jīn)在进入开发商账户(hù)前经(jīng)过两道关(guān)口，有利(lì)于(yú)保障购房者(zhě)资金安全。

　　2.4 日本(běn)：为规(guī)范期房交易立(lì)法，设置期房预付款(kuǎn)保(bǎo)全(quán)措施

　　日(rì)本期(qī)房交易(yì)立法，定金超5％或1000万(wàn)日元时，开发商必须完(wán)成(chéng)“预(yù)售(shòu)房定金保全(quán)措施(shī)”，交房(fáng)前付款比例不超(chāo)房(fáng)款的20％，开发(fā)商违约需返还(hái)定价并(bìng)赔偿约10％房(fáng)款，交房后按揭还款。

　　立(lì)法方(fāng)面，日本二战结束后由于房(fáng)屋供给严(yán)重(zhòng)失衡，叠(dié)加法律空白，社会上“一(yī)房二(èr)卖”现象普遍，为(wèi)此，日本政府1952年(nián)出台《宅地建筑物交易(yì)法》，经(jīng)多次修订，目前是唯一一部(bù)规范(fàn)期房交易的法律。

　　定(dìng)金保护方(fāng)面，根据日本《宅地建(jiàn)物取引业法(fǎ)》，对购房者支付定金超过5％或超1000万日元的部分(fēn)，法(fǎ)律要求开发商必须完成定金保全措施才可预售。什么是定金(jīn)保全措(cuò)施？即(jí)买卖(mài)双方签订(dìng)购房合同(tóng)时，开发商向金融机(jī)构或指定(dìng)保证机构或保险机构签订定金保证委托(tuō)合同，设置购房者(zhě)定金的保证或(huò)保险(xiǎn)，并(bìng)将相(xiāng)应的保证金证明(míng)书交付给购房者。除定金外，其(qí)他预先支付(fù)的购(gòu)房款也受该措施保护。若开(kāi)发商倒(dào)闭导致期(qī)房烂(làn)尾，购房者(zhě)可凭保证金证明书向金融机构或保证机构或保险公(gōng)司(sī)兑(duì)付，同时(shí)，开发(fā)商需向购房者赔付违约金，一般约为房价的(de)10％。

　　房款支付环节，交房(fáng)前只需支付最多不超20％的(de)定金，签订购(gòu)房合同后(hòu)，购房者即可向银行(xíng)申请贷款，但(dàn)交房后才开始按揭贷款，除定金外的(de)剩余房(fáng)款在交房后开始(shǐ)支付。

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金由银行(xíng)监管，享(xiǎng)1年保修期后付尾款

　　新加坡期房(fáng)购房(fáng)者(zhě)违约可(kě)返还相当于3.75％房款的(de)订金，首付比例(lì)20％，余款按工(gōng)程进(jìn)度支(zhī)付，所(suǒ)有资金进银行(xíng)专(zhuān)门(mén)项目(mù)资金账户，交房后(hòu)满1年保修期后支付15％尾(wěi)款。

　　订金支(zhī)付环节，新加(jiā)坡开发商有统一的选购权(quán)合同以(yǐ)及订金返还(hái)机制(zhì)，即OTP，签(qiān)订(dìng)OTP后需(xū)支付5％房款作为订金，OTP有效期(qī)14天，执行OTP则(zé)进(jìn)一(yī)步签订购买(mǎi)合同，不执行(xíng)OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方面，签(qiān)订购房合同后，购房(fáng)者需支(zhī)付(fù)15％的首付及印花(huā)税，同时购房者向银行(xíng)申请按揭贷款。

　　余(yú)款支付上(shàng)，新加(jiā)坡(pō)期房同(tóng)样采取(qǔ)按工(gōng)程进度付款的(de)方式，《发展(zhǎn)商条(tiáo)例》对期房付款流程做(zuò)了统(tǒng)一详(xiáng)细规定(dìng)，要求所有(yǒu)开发商遵守，支付节点一(yī)般(bān)为(wèi)合(hé)同签订后、地基完工、框架完工(gōng)、管道(dào)门窗(chuāng)等完工(gōng)等，支付(fù)比(bǐ)例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款(kuǎn)也(yě)依照(zhào)工程进度(dù)放款，月(yuè)供在(zài)此过(guò)程中随着放出(chū)贷(dài)款(kuǎn)的增加(jiā)而增加，未(wèi)放(fàng)款部(bù)分无需(xū)月(yuè)供。

　　资金监管(guǎn)方面，购房(fáng)者(zhě)的订金与付款会存入(rù)银行专门的项目资金账户，账户资金提取(qǔ)须与房屋建设有关。房屋(wū)交(jiāo)付(fù)后(hòu)，购房者(zhě)享受1年的房屋(wū)保(bǎo)修期(qī)，此后(hòu)购房(fáng)者(zhě)支付15％的尾款。

　　3 启示(shì)

　　一，短期来看，当(dāng)前房地产到了政策(cè)出(chū)手临界点，重点是保交楼(lóu)和房企重组(zǔ)。一方面(miàn)，加大(dà)对刚需和改善型(xíng)需求(qiú)的支持(chí)力度，长(zhǎng)短兼(jiān)顾妥善(shàn)应对局部停贷现象，重点是(shì)保交楼保复工保民生，给予强有力的金融工具支持。另一(yī)方面，从现(xiàn)在起，对(duì)还在正常运转(zhuǎn)的房(fáng)企包括民营(yíng)企业，加大支持力度，由优质房企牵(qiān)头并购重组整个行业，为每个房企配套AMC和财团，给予金(jīn)融工具(jù)配(pèi)套。

　　二，中期来看，应充分估(gū)计(jì)形势复(fù)杂(zá)性和人性复杂性，兼顾化解停贷、复工(gōng)保交楼(lóu)、重组房企债务、恢(huī)复市场(chǎng)信心(xīn)以及长效机制。长效机(jī)制四大关键是推动(dòng)城市群战略、人地(dì)挂钩、金(jīn)融(róng)中(zhōng)性稳定和房(fáng)地产税。定金环节，建(jiàn)立开(kāi)发商违约(yuē)后定金(jīn)保护机(jī)制，如将已支付定(dìng)金(jīn)冻(dòng)结至房屋交付阶(jiē)段(duàn)，保障购(gòu)房者定(dìng)金安全。签(qiān)订合同环节，鼓励保险(xiǎn)公司介入，为房屋重大(dà)延期以及重大缺陷等(děng)情(qíng)况提(tí)供充分的保障。余款支付环节，建立按工(gōng)程进度付款机制或交房后(hòu)按(àn)揭(jiē)贷(dài)款机制，充分保(bǎo)护(hù)购房(fáng)者(zhě)的权益。资金监管环节，引入(rù)独立于开发商(shāng)、银行(xíng)的第三方资(zī)金(jīn)监(jiān)管机构，或由政府相关部(bù)门直(zhí)接监管，以此防(fáng)止资(zī)金挪(nuó)用现(xiàn)象。交付环(huán)节(jié)，建立商品房保(bǎo)修期制度(dù)。保(bǎo)修期内，开发商(shāng)应对房(fáng)屋质量问题全权负责、免(miǎn)费维(wéi)修，购房者在保修期结束后支付(fù)尾(wěi)款(kuǎn)。

　　三(sān)，长期来看，取消商品(pǐn)房预售制(zhì)是大势(shì)所趋。一方面，98年房改(gǎi)时，全国缺房子(zi)，开发商(shāng)缺钱，预售制(zhì)是权宜(yí)之计，现在全(quán)国套户比(bǐ)超过(guò)1，从大开(kāi)发进入存(cún)量时代，对购房民(mín)众不公平的预售制已经(jīng)过时了，该取消了，改为现房(fáng)销(xiāo)售。另一方面，取(qǔ)消预售制，改为现房销(xiāo)售，开发(fā)商将拼的不(bù)是五花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营销手段，而是所见即(jí)所得的(de)过硬的产品质(zhì)量和诚信，这才是对购(gòu)房民众的最根本最实质的保障(zhàng)，这样将极大的(de)提升开发商(shāng)的建筑质量，实现良币(bì)驱逐劣币(bì)。

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