万柳(liǔ)书(shū)院，暴雷了。

　　今年年初“万柳(liǔ)少爷”的(de)意外走红，让这个位(wèi)于北京海淀的豪宅被全国知晓，其背后曾(céng)宣称要(yào)做(zuò)地产界“劳斯莱斯”的神秘开(kāi)发(fā)商——中赫(hè)集团，也被拉(lā)向台前(qián)。

　　而如今，万柳书院再次受到舆论关注，起(qǐ)因(yīn)中(zhōng)赫集团成了共同债务人(rén)被中国信达追债，中国信达为了收回(huí)钱款不(bù)得不(bù)将中赫抵押的(de)75套万柳书院豪宅拍卖。可问题是，这些房子早已售出，业主并非(fēi)中赫集团，那(nà)些真正斥巨资购入房产的有(yǒu)钱人，房子现在莫(mò)名奇妙地被拍卖，算是被割了(le)！

　　截(jié)至发稿(gǎo)，暂未(wèi)看到这些业主的维权(quán)信息，难怪(guài)有网友调(diào)侃：“富人被割韭菜(cài)的时候，他们(men)的姿势(shì)都那么优雅。”

　　不过事件背后(hòu)，可能(néng)没你(nǐ)想象(xiàng)的那么简单。

　　1

　　富人被精准(zhǔn)收(shōu)割(gē)？

　　最惨的可能还(hái)是债主

　　“北(běi)京豪宅的(de)尽头是万柳书(shū)院(yuàn)”，但(dàn)谁都没想到，这个位于海淀核(hé)心区(qū)位，名校环绕的顶级(jí)豪宅，竟(jìng)然暴雷了！

　　近日(rì)，有网友发(fā)现，中国信达在京东拍卖(mài)上(shàng)，上架了“北京赫华恒瑞房地产开(kāi)发(fā)有限公司不良债权转让项目”，债权总额高达近(jìn)47亿(yì)，该项目的抵押物中，包括75套(tào)万柳书院住宅(zhái)。

　　据(jù)京东(dōng)拍卖显示，上述不良债权转让项目的处置主(zhǔ)体(tǐ)是中国信达资(zī)产(chǎn)管理股份有限公司(sī)北(běi)京市分(fēn)公司(sī)（下称中国信达北分(fēn)），处置的是对北京(jīng)赫华(huá)恒瑞房地产开发有限公司（下称赫华恒瑞(ruì)）的不良债权。截至2023年1月(yuè)31日，债(zhài)权金(jīn)额约为46.95亿元人民币，其(qí)中债(zhài)权本金37.50亿(yì)元。中赫集团有限公(gōng)司(sī)是共(gòng)同债务(wù)人。目前(qián)，该(gāi)项目已有(yǒu)1万次(cì)围观，35名(míng)意向人。

　　从表(biǎo)面上(shàng)看(kàn)，这就是一起中国信达北分讨债的故事，但实际上，75套豪宅的背后(hòu)暗藏秘密。

　　据此前媒(méi)体报道(dào)，万柳书(shū)院总共301户，而且早(zǎo)已(yǐ)售(shòu)罄。如果该报道属实，说明(míng)这些房子实际上都是卖出去了的(de)，是有(yǒu)人住的。

　　那为什么中国信达的(de)拍卖页面上又注明(míng)这75套(tào)房子是(shì)“未出售”的状态呢(ne)？只能说明这些房(fáng)子根本没有(yǒu)网签，也(yě)没有房产证！

　　第一(yī)财经(jīng)的报道证实了上述内(nèi)容。有豪宅中(zhōng)介透露，中赫集团早就(jiù)把这75套房子抵(dǐ)押出去(qù)，现在还没资金解抵押，所以不(bù)能网签(qiān)、没(méi)办房(fáng)本。

　　作为(wèi)海淀(diàn)的顶级豪宅，最(zuì)强学区房，万柳书(shū)院(yuàn)的(de)业主基(jī)本都是北京(jīng)的高端人士(shì)，柳传志、丁磊等(děng)知名商业(yè)大佬(lǎo)也是万柳书院(yuàn)的业(yè)主。另(lìng)据(jù)地产(chǎn)自媒体“地(dì)产(chǎn)八(bā)卦女”爆料，万柳书(shū)院的业(yè)主中，还有不少中赫(hè)集团的高(gāo)管(guǎn)、合作伙伴、亲戚(qī)朋友等(děng)。

　　由此，不少网友感叹，“富(fù)人也(yě)被(bèi)精准(zhǔn)收割了！”

　　不过，如果这些业主确实已(yǐ)经支付价款并实际占有，那么，中国信达(dá)转让这(zhè)笔(bǐ)不良债(zhài)权回本的愿望(wàng)，或将泡汤。这次拍卖损失最大的(de)，没准还是债主(zhǔ)中国信(xìn)达。

　　根据相关法律规定，民(mín)事执(zhí)行中，业主已经(jīng)支付(fù)价款并实际占有，但未办理过户手续的(de)，如果(guǒ)业主(zhǔ)没(méi)有过错，人民法院(yuàn)不得查封、扣押、冻(dòng)结，已经查封(fēng)的可以向法(fǎ)院提出执行异议(yì)申请，请求法院解除查封，同时(shí)可以联合起诉开发商，要(yào)求退还(hái)购房款或(huò)办理(lǐ)房产证，并承担违约责任。

　　此外，今年4月，人(rén)民法院报公布《最高人民(mín)法院关于商品房消(xiāo)费(fèi)者(zhě)权(quán)利保护问题的批复》，以司法(fǎ)解释(shì)的(de)方式(shì)明确了(le)购房人的优(yōu)先(xiān)权：

　　商品房消费者以居住为目的购买房屋(wū)并已支付(fù)全部价款，主张其房屋交付请求(qiú)权优先(xiān)于建设(shè)工程(chéng)价款优(yōu)先(xiān)受偿权、抵押(yā)权以及其他债权的(de)，人民法院(yuàn)应(yīng)当予以支持。只(zhǐ)支付了部(bù)分(fēn)价款的(de)商品房消费(fèi)者，在一(yī)审法(fǎ)庭(tíng)辩论(lùn)终结前已(yǐ)实际(jì)支付剩余价款的(de)，可(kě)以适(shì)用前款规定(dìng)。

　　也就是说，如果这75套(tào)房子(zi)均为“已售未网(wǎng)签”，那(nà)么这(zhè)笔不良债权(quán)，实际上是个烫手山芋(yù)。可能(néng)不仅不能卖出去回本(běn)，抵押的这75套(tào)房子，还(hái)会被业(yè)主讨回去。

　　中国信达，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产(chǎn)界的“劳斯(sī)莱斯”

　　成了“老赖”

　　这(zhè)次债权公司中国信(xìn)达申(shēn)请不良债(zhài)权转(zhuǎn)让，可以(yǐ)追(zhuī)溯(sù)到金(jīn)谷信托(tuō)踩雷赫华恒(héng)瑞。

　　天(tiān)眼查显示，目(mù)前中国信达已经成为赫(hè)华(huá)恒瑞唯一(yī)股东。但此前，赫华(huá)恒瑞为中赫集团旗下子公司。2019年4月22日，中赫集团、中赫置(zhì)地等选择退出了赫华恒瑞的股东行(xíng)列，中国金谷国际信(xìn)托(tuō)有限责任(rèn)公(gōng)司成(chéng)为了(le)唯一股东，后者(zhě)由中国信达资产管理(lǐ)股份有限公司持股93.75％。

　　作为房(fáng)地产开(kāi)发(fā)商，相较其他房企，中赫集团既没有很大(dà)规模(mó)，也没有(yǒu)很高的国民知名度，但却在北京豪宅圈留下一(yī)个个传说。

　　如(rú)钓鱼(yú)台七号院，作(zuò)为中赫集团进入北京(jīng)的第一个豪宅项目，2011年，中赫置(zhì)地推出(chū)钓鱼岛七号院(yuàn)3号楼，高达(dá)30万/平米的(de)天价，成为当时京城最贵的楼(lóu)盘，引发了市场强烈震(zhèn)惊。

　　随后开(kāi)发(fā)的万柳书院(yuàn)，更是被誉为“北京海淀(diàn)顶端豪宅”。2012年，中赫置(zhì)地以(yǐ)26.3亿元，溢价率40.9％，从融创(chuàng)、保利、万(wàn)科等(děng)大型知名房企手(shǒu)中，抢下了北京万柳地块，成为(wèi)北京当年的“双料地王”。很快，万柳书院就以神秘(mì)高端(duān)的姿态(tài)杀入市场，无(wú)论是一块块从荷兰运回来的(de)灰砖(zhuān)垒起来的五(wǔ)米高墙，还(hái)是每棵成本超6万的成年银杏树，还(hái)是每平(píng)米20万元的价(jià)格，都(dōu)令业(yè)内(nèi)外震撼不已。

　　“万柳(liǔ)的墙、西(xī)宸(chén)的缸(gāng)、霄八的(de)顶(dǐng)儿(ér)、融创(chuàng)的湖、紫辰院的树、北平府的(de)院儿。”从这句顺口溜中，就可看出其在(zài)北京豪宅圈(quān)的地(dì)位(wèi)。2014年末上(shàng)市的(de)它，对手是当时有名的融创观澜(lán)嘉苑、佳(jiā)兆业广(guǎng)场、恒大华府等，现(xiàn)如今，它远远超过这些对(duì)手。

　　去年，万柳书(shū)院一套300平(píng)米的法拍房，最(zuì)终(zhōng)成交价1.09亿、单价达到惊人的36万元(yuán)/平(píng)米(mǐ)，说明万(wàn)柳(liǔ)书院虽(suī)然(rán)已(yǐ)经推出了8年之久(jiǔ)，但其依(yī)旧在北京豪宅圈备受追捧。女生说喜欢独处是什么意思，一个人独处是什么意思p>

　　中赫集团开发(fā)的豪宅，也吸引了不少知名人士，如知名(míng)演员宋丹丹，就住在钓鱼台七号院。而柳传志、丁磊(lěi)等知名商业大佬则居住在万柳书院。

　　几(jǐ)大豪宅(zhái)的(de)成(chéng)功奠定了中(zhōng)赫集团(tuán)的(de)“高(gāo)端路线”，也因此，它被外界贴上了，“卖北京城(chéng)最贵(guì)的房，拿北京城最(zuì)贵的地”，“做(zuò)地(dì)产中的‘劳斯莱斯(sī)’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开发商光(guāng)环的背后，这个地产界“劳(láo)斯莱斯”却多次成为被执行人，被执行标的高达(dá)11亿。

　　今(jīn)年年初(chū)，因为履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务，中(zhōng)赫(hè)集团正(zhèng)式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中赫(hè)集团如今沦落到这(zhè)个地(dì)步，其实是(shì)有迹可循的。

　　事(shì)实上(shàng)，早在今(jīn)年年初“万(wàn)柳书(shū)院少爷”走红之(zhī)时，深(shēn)蓝财经就曾深挖出背(bèi)后的(de)中赫集团，发(fā)现(xiàn)其深陷(xiàn)财务危机。

　　从(cóng)知名豪宅的开发商到沦为“老赖”，中赫集团实控人(rén)周金(jīn)辉的人生轨迹跟(gēn)着急转直(zhí)下(xià)。而追(zhuī)根(gēn)溯(sù)源，这个(gè)转折点，就在于收购北(běi)京国安。

　　近十年来，房企(qǐ)纷纷开始了(le)多元化(huà)转型，但转(zhuǎn)型(xíng)之路并(bìng)不好走。早在2008年开始，中赫集团就尝试过多元化(huà)业务，先(xiān)后进军能(néng)源市场、团(tuán)购网(wǎng)站，但最终都惨淡收场(chǎng)。最(zuì)终，周金辉将(jiāng)转(zhuǎn)型的目光，放(fàng)到了(le)体育领域。

　　2016年(nián)，在蚂(mǎ)蚁金服(fú)与IDG资本退出后(hòu)，中赫(hè)集团(tuán)以35.5亿元参股国安足球俱乐部(bù)64％股权，成为国安(ān)的新东家。接着(zhe)在(zài)2021年6月(yuè)，中赫集团从中信集(jí)团手(shǒu)中拿下(xià)北京国安俱乐(lè)部(bù)36％股权，至此拿(ná)下北京国安俱乐(lè)部全部股权。如(rú)果北(běi)京(jīng)国安的估值一直没变，那么中赫集团拿下北(běi)京国安(ān)，总计花(huā)费(fèi)了约55.5亿。

　　看到(dào)这里，有人也许会(huì)感叹：卖(mài)豪宅真(zhēn)是(shì)赚(zhuàn)钱(qián)啊！NO，NO，NO!如(rú)果真的是这样，中(zhōng)赫(hè)为什么又要质(zhì)押(yā)股(gǔ)权呢(ne)？

　　2017年以来，中赫集(jí)团及其(qí)实控人周金辉夫妇将其(qí)手中的(de)中赫集团(tuán)股份(fèn)质押陆(lù)续质押(yā)，据企(qǐ)查查显(xiǎn)示，目(mù)前(qián)中赫(hè)集团(tuán)共有(yǒu)11条股权出质记录。质权人(rén)包括(kuò)海金商业保理、北京建(jiàn)工、山东国际(jì)信托、中融(róng)信托、中信建设等。

　　这与(yǔ)入主北京(jīng)国安(ān)的时间完全吻合。

　　然而，入主(zhǔ)北京国安后，不仅国安的经营状况没有(yǒu)得到改善，中赫(hè)集团也被拉入泥(ní)淖。

　　据北(běi)京(jīng)产(chǎn)权交易所官(guān)网信息显示，2020年(nián)，北京(jīng)国安足(zú)球俱乐部实(shí)现(xiàn)营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元(yuán)。截(jié)至(zhì)2020年(nián)末，该俱乐部资(zī)产总计5.38亿(yì)元，总负债18.51亿元。

　　为了缓(huǎn)解资金压力，中赫集团(tuán)和周金辉夫(fū)妇还在持(chí)续(xù)质押手中(zhōng)的(de)中赫集团股份，但国安和(hé)中赫的经营状况却持(chí)续没有好转。

　　不仅中(zhōng)赫集团被5次列被执行(xíng)人，执行标(biāo)的高达(dá)11亿(yì)，北京国安(ān)也3次(cì)与中赫集团、中赫置地、及(jí)中赫集(jí)团股东周金(jīn)辉、李彩霞等共(gòng)同(tóng)成为(wèi)被执行人，执行标的(de)约10.45亿(yì)。

　　今年(nián)1月，因为(wèi)履行能(néng)力而拒(jù)不履行生效法律(lǜ)文书确定义(yì)务，上述(shù)被执行人成为(wèi)“老赖”。只有北京国安，目前(qián)幸免于难。不过(guò)在实控人都(dōu)成为(wèi)老赖的情况下，被执(zhí)行10个多亿的北京(jīng)国安(ān)，又(yòu)如何能独善其(qí)身？

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