文(wén)：任泽平团队　　

　　导读

　　是(shì)该取消(xiāo)预(yù)售制(zhì)了。 1月17日(rì)召开(kāi)的全(quán)国住房(fáng)和城乡建设工作会议提出“有条件的可(kě)以进行现房销售”，不足一个月时(shí)间，已有山东、安徽、河(hé)南、四川、广东等地明(míng)确表态(tài)，试点现房销(xiāo)售。

　　1、是该取消(xiāo)商品房(fáng)预售制了(le)，用你的钱，建(jiàn)你(nǐ)的(de)房(fáng)子，还烂尾了，这是对购房者的不公平。以后谁有钱谁建房，没钱没实力的(de)别建(jiàn)了，不能把包袱甩(shuǎi)给老百姓和社会，这是房地产从大开发(fā)时代步入高质量发展阶段的必然趋势，也是对购房老百姓的最大保护。98年房(fáng)改时(shí)，全国缺(quē)房子，开发商缺钱，预售制(zhì)是权宜之(zhī)计(jì)，现(xiàn)在(zài)全国套户比超过1，从大开发进入存量时代，对购房民(mín)众不公平(píng)的(de)预售制已经(jīng)过时(shí)了，该取消(xiāo)了，改为现(xiàn)房销(xiāo)售。以后一手交钱，一手交房，天经地义。当然二次房(fáng)改是个技术活，兼顾化(huà)解停贷、复工保交楼、重(zhòng)组(zǔ)房企债务、恢复市场信心以(yǐ)及长效机制，长效机(jī)制四大关键是推动城(chéng)市(shì)群战略(lüè)、人(rén)地挂(guà)钩、金融中(zhōng)性稳定和房(fáng)地产税。如果按照经济规律办(bàn)事(shì)，中国一定能(néng)实现房(fáng)地产软着陆和长期平稳健康发展(zhǎn)，跨过这(zhè)道关，解好(hǎo)这(zhè)道世界(jiè)难题。

　　2、为(wèi)什么要取消预售制(zhì)、改为现房(fáng)销售？大(dà)家想(xiǎng)想，绝大(dà)部(bù)分商(shāng)品是一(yī)手交钱一手交货，预售制是对购(gòu)买(mǎi)者的单方面不公平制度，购房老百姓(xìng)几(jǐ)乎承担了(le)所有商品不能交付的(de)风险(xiǎn)。从个人(rén)层面(miàn)看，预售制对购房者非常不公平，比如，交房(fáng)等待期一般(bān)为两年，在此(cǐ)期(qī)间，购房(fáng)者不(bù)仅承担(dān)银行利息，还要承担(dān)延迟交房、房屋质量、房产证延(yán)期办理(lǐ)甚至(zhì)不能交房的风险。从行(xíng)业层(céng)面看，预(yù)售(shòu)制助推部分房(fáng)企过度举(jǔ)债、高杠杆扩(kuò)张，若遇到下行周期，会引发资金链断(duàn)裂、项目(mù)搁置(zhì)等系(xì)列风险。取(qǔ)消预售制，改为现房销售，这样有(yǒu)助于落实中央房住(zhù)不炒精神(shén)、有助于保障购房(fáng)老(lǎo)百姓(xìng)权益(yì)、有助于房企(qǐ)稳健发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什(shén)么建议取消预售制度？预售制度怎么来的？国外什么(me)情况？简单科普一(yī)下(xià)：商品房预售最早源于中(zhōng)国香港，俗(sú)称卖楼花，卖期房，是(shì)一种开发商放杠杆的方(fāng)式。98年房改(gǎi)，由于(yú)商品(pǐn)房短(duǎn)缺，房企缺资金，借(jiè)鉴中国香港，引(yǐn)入了(le)商品房预售(shòu)制度。其(qí)实，当(dāng)前世界不少国(guó)家存在(zài)预售制。但是，重点来(lái)了！发(fā)达国家一般有严格的(de)监管(guǎn)保障措(cuò)施(shī)，开发商在项目获得政(zhèng)府批(pī)准(zhǔn)后才可以开始销售，买家在购买期房后并非像中国一样在支付完首付款(kuǎn)后(hòu)从银行一次性(xìng)贷款支付剩余全部房(fáng)款(kuǎn)，而(ér)是(shì)根(gēn)据(jù)开发商为什么福建女人不能娶工程进度在完全交房前进行分(fēn)期支付。所以，预售制度是(shì)需(xū)要严格的资(zī)金(jīn)监(jiān)管、分(fēn)期支付(fù)以(yǐ)及违约处罚措施作为保障(zhàng)的，如果没有这些保障措施，一定会(huì)触发风险，对购房民众(zhòng)不公平(píng)，所以不如借(jiè)机取消预售制度，以后改为现房销售。客观(guān)讲预售制度有一定(dìng)历(lì)史(shǐ)阶段性，现在中国(guó)住房(fáng)进入存量时代，取消预售制度有助于降负(fù)债降(jiàng)杠杆，不再(zài)把烂尾风险甩(shuǎi)给老百姓(xìng)和社会(huì)，当然(rán)这需要(yào)配套(tào)房企(qǐ)债务重(zhòng)组(为什么福建女人不能娶zǔ)、复工保交楼、恢复市场信心和房地产长效机(jī)制。这是个技术活，只(zhǐ)要坚持市场化改革，中国一定(dìng)能化解(jiě)这个难(nán)题，让房地产回归(guī)实体经(jīng)济和(hé)居住属性，安居乐业(yè)。

　　4、简单讲，如果取消预售(shòu)制(zhì)，改为现房销(xiāo)售，开发商将拼的(de)不是(shì)五花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑(duì)现的营销(xiāo)手段，而(ér)是所见即所(suǒ)得的过硬的产品质量和诚信，这才是(shì)对购(gòu)房(fáng)民众的最根本最实质的(de)保障，这样将极大的提升开(kāi)发商的建筑(zhù)质(zhì)量(liàng)，实现良(liáng)币驱(qū)逐劣币。所有商业的本质是向善，是以(yǐ)客户为中心，房地(dì)产也不能例(lì)外，老百姓买(mǎi)房子是天大(dà)的事，烂尾毁三代，好房幸福一家人。从这个角度(dù)，取消预(yù)售制(zhì)、实施(shī)现房(fáng)销售是(shì)实(shí)现(xiàn)老百(bǎi)姓安居乐业、社会(huì)长治久安、行(xíng)业企业健康发展的重大(dà)措施。在当前的情况下，取消预售(shòu)制要结合(hé)稳(wěn)楼市、房地(dì)产软着陆、打通(tōng)金(jīn)融支(zhī)持当期(qī)三好生、新模式等综合施策。

　　作者十(shí)年(nián)前在国务(wù)院(yuàn)发展研究中(zhōng)心(xīn)参(cān)与财税改革方案研(yán)究时(shí)，对(duì)预售制、房(fáng)地产税、人地挂钩、金融稳(wěn)定、房企杠杆(gān)率(lǜ)等进行过长期系统的专项研究(jiū)。（参(cān)考后来(lái)形成(chéng)的专著《房地产周期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中(zhōng)国内(nèi)地商(shāng)品房(fáng)预售制的前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模(mó)式

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量少，引进“卖楼(lóu)花”模式(shì)，形成(chéng)“中国内地版(bǎn)预售(shòu)制”

　　1.3 预售制推动城市化进程(chéng)，但背后潜(qián)藏的风险确实存在

　　2 国际(jì)经验(yàn)

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资金第三方全程(chéng)监管，交付(fù)时开发商凭验收凭(píng)证取(qǔ)得房款

　　2.2 德(dé)国(guó)：可零首(shǒu)付购房，提供(gōng)期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付(fù)

　　2.4 日本：为(wèi)规范(fàn)期(qī)房(fáng)交(jiāo)易(yì)立(lì)法，设(shè)置(zhì)期房预付(fù)款保全(quán)措施

　　2.5 新加坡：买方资金(jīn)由(yóu)银行监管，享(xiǎng)1年(nián)保修期后付(fù)尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中(zhōng)国内地商品房预(yù)售制的前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二十(shí)世(shì)纪五十(shí)年代(dài)在中国香港，楼宇出租是地产行业盛行的方式，但有(yǒu)着转让难、出租资金周转期长等(děng)问题(tí)，分层销售孕育而生。20世纪50年(nián)代，中国香港还未推行公共房(fáng)屋制(zhì)度，许(xǔ)多人栖身于木(mù)屋或(huò)者其他临(lín)时住宅，住(zhù)房(fáng)的需求(qiú)是(shì)相当高(gāo)，不过大多数(shù)居民(mín)的(de)储(chǔ)蓄(xù)很(hěn)少。当时楼宇(yǔ)买卖(mài)多(duō)数(shù)以一整栋楼为(wèi)单位，需(xū)要雄(xióng)厚的资金实力才能购(gòu)买。虽然(rán)楼宇出(chū)租是中国香港(gǎng)地产(chǎn)行业盛(shèng)行(xíng)的方式(shì)，但有着(zhe)转让难、出(chū)租资金(jīn)周转期长等问(wèn)题。针对这一系列问题，不少地产商(shāng)开始探求(qiú)新的方式，如(rú)把(bǎ)楼(lóu)宇契(qì)约切开，即“分契”，然后将楼宇分层(céng)出售。这模式一(yī)经推行，购买(mǎi)楼宇的市民数量(liàng)有所增加，开(kāi)发(fā)商(shāng)资金周转(zhuǎn)加快。

　　在分(fēn)层出售(shòu)的基础上，将(jiāng)“按揭”模式引入房地(dì)产销售(shòu)，霍英(yīng)东创(chuàng)造“卖楼花”模式。1953年底(dǐ)霍英(yīng)东创办立(lì)信置业有限公司，凭借商业直觉和(hé)多年经营杂货铺、海上驳运(yùn)业务的经验，对于商品流(liú)通、资金(jīn)周转有着(zhe)独到(dào)的见解(jiě)，在(zài)努力寻求方法加快自身资金(jīn)周转。当(dāng)时其在购下九龙的一块地盘(pán)后，除了分层出售、还(hái)印发售(shòu)楼说明(míng)书，上有文字详尽说明楼宇的地势环境、建筑材料、分(fēn)层价(jià)格、订购(gòu)方法(fǎ)等。此外，“卖楼花”是(shì)另(lìng)外一个亮点，即先收取买(mǎi)家的(de)订金，采用类似租金的分期付款形式，等新楼(lóu)落成时，收齐买(mǎi)家的钱，买家就(jiù)拥有了自己的房(fáng)产。这种方式(shì)减轻(qīng)了民众购房的资(zī)金压力，加速了房(fáng)屋的(de)建造和销售，也解决了制(zhì)造商的(de)资金问题，降低(dī)投资风险，在当(dāng)时(shí)可(kě)谓是“双赢”的(de)举措。“预售楼(lóu)花(huā)+分(fēn)期付(fù)款”的销(xiāo)售(shòu)模式(shì)成(chéng)为当时(shí)中国香(xiāng)港(gǎng)房地产(chǎn)市场的一大特色(sè)，纵观(guān)中国香港房地产市场的改革，“卖楼(lóu)花”模(mó)式高效(xiào)率地解决了核心(xīn)的住房供不应求的问(wèn)题(tí)，使房市(shì)发展(zhǎn)进入新(xīn)阶段(duàn)。

　　预售楼花模式(shì)推动了(le)中国香港楼市几十年繁荣，但期间(jiān)也出现(xiàn)过“烂(làn)尾楼”的情况(kuàng)，但监管部门不断完善、规(guī)范化(huà)，建(jiàn)立健全的监(jiān)管机制，促(cù)进市场健康发(fā)展。例如，1960年，位于(yú)大角咀的一个楼盘(pán)因建筑费(fèi)用超支(zhī)停工(gōng)，出现“烂(làn)尾”情况(kuàng)。在(zài)1961年后，中国香港管理部门提升了对于预售楼花(huā)制度的(de)监(jiān)管，即要求(qiú)开发商(shāng)在预售前(qián)，确(què)保(bǎo)地(dì)价款已经(jīng)全部支付，还要证明自身(shēn)有(yǒu)资金等能力(lì)把项目完成，资金(jīn)需放入律(lǜ)师所托管，支取时需律所和建(jiàn)筑师的核准。为了防(fáng)止开发商、律所、建筑(zhù)师等造假(jiǎ)，套取监管账户资金，中国香港要求(qiú)律师行在(zài)银行开设的信(xìn)托账户(hù)（监管账户）、开发(fā)商(shāng)操(cāo)作等(děng)采取全(quán)透(tòu)明化(huà)机(jī)制，且银行的责任上升，如出现房屋(wū)“烂尾(wěi)”情况，银行将成最(zuì)大风险方(fāng)，后续需自身推动项目完工。随(suí)着监(jiān)管体系逐步完善，出现(xiàn)“烂尾(wěi)”的(de)现象(xiàng)较少(shǎo)。

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量少，引进“卖(mài)楼花”模(mó)式，形成(chéng)“中(zhōng)国内(nèi)地(dì)版预售制”

　　二十世(shì)纪九十年(nián)代，中国内地面临(lín)住房需求大和供(gōng)给量短缺(quē)问题，引(yǐn)入“卖(mài)楼花”制度。建(jiàn)国以来，中国内地优先发展重工(gōng)业(yè)，强调(diào)基础建设，这一导向使前期发(fā)展工业化(huà)的进程(chéng)大于城市化进程，唯有解决住房基础等城(chéng)市化配套问题，才能进(jìn)一步推进城(chéng)市化。但当时(shí)推行的是(shì)“统(tǒng)一管理(lǐ)，统一分(fēn)配，以(yǐ)租养(yǎng)房”的福利分房制度，住房市场发展起(qǐ)步(bù)较晚(wǎn)、增速较慢(màn)，福利分房制度也出现(xiàn)了分配(pèi)不公、效率低、配套(tào)差(chà)等问(wèn)题(tí)，因此福利分房(fáng)制度不再适用于当时(shí)的(de)国(guó)情。叠加房地产(chǎn)市(shì)场面临商(shāng)品房的需求(qiú)量大(dà)，而(ér)社会缺(quē)少大型房地产开发(fā)商，商(shāng)品房(fáng)供应量小的困境，此时引入中(zhōng)国香(xiāng)港的“卖楼花”模式无疑(yí)是(shì)对内地房地(dì)产市场(chǎng)的一(yī)针强心剂。从1994年起，中(zhōng)国内地逐(zhú)步引(yǐn)进中国香港预(yù)售商品房(fáng)制(zhì)度(dù)，先后出(chū)台多项文件，大力支持国(guó)内房地产市场改革。例如，1998年，国务院(yuàn)出台《关于进一步深(shēn)化城镇住房(fáng)制度改革，加快住房建设的通知》文件，决(jué)定停止住房无(wú)偿(cháng)实物分配(pèi)，逐步实(shí)行(xíng)住房(fáng)分配(pèi)货(huò)币化(huà)、住房供给商(shāng)品化、社会化的住房新体制(zhì)，从计划(huà)经济下的福(fú)利分房转向市场(chǎng)经济(jì)的商(shāng)品(pǐn)房。房地产市场采用预售制，允许(xǔ)开发商卖期房，解决了房(fáng)企缺少资金(jīn)和开发时间(jiān)周期长的两(liǎng)大(dà)难(nán)题，开发商以预售款撬动下(xià)一(yī)个(gè)项目的(de)开发(fā)，形成滚动开发模式，住(zhù)房(fáng)供应速(sù)度加快。自(zì)此中国内地(dì)开始房改(gǎi)货币(bì)化，中国(guó)人民银行(xíng)等多(duō)方迅(xùn)速出台相关(guān)的信贷政策(cè)，支持购房者(zhě)，极(jí)大作用推动(dòng)了房地产市(shì)场的发展。

　　引入中国(guó)香港“卖(mài)楼花(huā)”模式后，经调整形(xíng)成契合中国内地(dì)的商品房预售制度。预(yù)售制(zhì)的初衷是(shì)为(wèi)了(le)缓解房企资(zī)金压力，加快城(chéng)镇(zhèn)住房建(jiàn)设(shè)。具体来说，是指房地产(chǎn)开(kāi)发企业(yè)将正在建设(shè)中的房屋预先出售给购房者，由购房(fáng)者支付定金或房款的行(xíng)为(wèi)。区别于中(zhōng)国香(xiāng)港，在中国内地实践过程中，商品房预(yù)售流程(chéng)为：房地产开发商办理预售许可证-签(qiān)订商品房买卖合同-进(jìn)行(xíng)备(bèi)案登(dēng)记和预告(gào)登记(jì)-交付房(fáng)屋。在(zài)购房过(guò)程中，购房者需要一次性付清首付款，并(bìng)采用银(yín)行贷(dài)款的形式一次性付(fù)清剩余房款，换言之，房屋(wū)未建成，开发商(shāng)可能已(yǐ)拿(ná)到了全部(bù)购房款，这点与中国香港(gǎng)的按照工程进度付款(kuǎn)有所不同(tóng)。对中国(guó)内地的开发商而言，预售制(zhì)商品房(fáng)也(yě)开启了高周转、高(gāo)杠杆的(de)运作模式(shì)。

　　1.3预售制推动城(chéng)市化进(jìn)程，但背(bèi)后潜藏(cáng)的风险确(què)实(shí)存在

　　作为(wèi)中国内(nèi)地商品房销售的最(zuì)主要方式，预售制(zhì)极大缩(suō)短(duǎn)房企现金回笼周期，同时增(zēng)加市场商品房供(gōng)应，推动了城镇化发展(zhǎn)进程。预售制在过去20多年(nián)对中国(guó)内地房地产市场的稳(wěn)步(bù)发展起到了重要作用，不仅解决了房(fáng)地产市(shì)场快速发展阶段(duàn)的资金需求，也提高了居民居住水平，中国内地城镇居民从筒子(zi)楼(lóu)住到住宅小区，从全民蜗居到(dào)基本适居(jū)，住房事(shì)业取得巨大进步，数(shù)十年时间走完发达国家几百(bǎi)年城镇化路程。改革开放以来，城镇化进程进入快速发(fā)展时期。1978-2021年(nián)，城(chéng)镇人口由1.7亿人增(zēng)长至9.1亿人，43年间增(zēng)长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全(quán)国城市建成区面(miàn)积由7438平方公(gōng)里增长至60721平方公里，增(zēng)长7.2倍。根据我们发布的《中国住房存量(liàng)报告：2021》测算，1978-2020年中国(guó)内地(dì)城镇(zhèn)住宅存量(liàng)从不到14亿(yì)平增至313.2亿平，城镇人均住房建筑面积从(cóng)8.1平(píng)方米增至34.7平方米，城镇住房套(tào)数从(cóng)约3100万套增至3.63亿(yì)套，套户(hù)比从0.8增至1.09。预售制在当前已成为中国内地商(shāng)品房销(xiāo)售最(zuì)主(zhǔ)要方(fāng)式，2005年中国内地(dì)商品(pǐn)住宅期(qī)房销(xiāo)售面积占总(zǒng)销售面(miàn)积的比(bǐ)重为(wèi)63％，而(ér)2021年期房累计销售(shòu)面(miàn)积达15.6亿平，比重上升至(zhì)87％。

　　预售制也推动了中(zhōng)国内(nèi)地房地产行(xíng)业(yè)的发(fā)展。中国内地房地产历经二十多年(nián)长周期繁荣，行业各项(xiàng)指标大幅增(zēng)长。1999-2021年，房屋新开工(gōng)面积从2.2亿平增至19.9亿平，累(lèi)计上涨(zhǎng)8.2倍，年复合增速10.6％。房地产(chǎn)开发投资完(wán)成额从0.4万亿元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍(bèi)，年复合增速(sù)17.8％。商品房销售面(miàn)积(jī)和销售金额(é)分别(bié)从1.5亿平增(zēng)至17.9亿平、0.3万(wàn)亿元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复(fù)合增(zēng)速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展(zhǎn)，房地产(chǎn)企业从无到(dào)有、从国企先行到民企崛起(qǐ)，队(duì)伍逐渐壮大。2018年，房地产(chǎn)企业数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十(shí)年来房地产也成(chéng)为拉动(dòng)中(zhōng)国内(nèi)地经济高增长的火(huǒ)车头。

　　1）从(cóng)经济增长渠道，房地产(chǎn)带动的上下游(yóu)产业链(liàn)特别长，高(gāo)达50多(duō)个行业(yè)。2020年(nián)房(fáng)地产及其(qí)产业链占GDP的(de)17.2％（完全(quán)贡献），其中房地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动(dòng)产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对金(jīn)融、批发、建材的带动最为(wèi)明显。

　　2）从投资(zī)渠道(dào)，2020年房地(dì)产完全(quán)拉(lā)动(dòng)的投(tóu)资占全社会固(gù)定资产(chǎn)投资的51.5％，其(qí)中，房地(dì)产开(kāi)发投资(zī)占(zhàn)固(gù)定(dìng)资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地(dì)产(chǎn)贷(dài)款(kuǎn)占银行各(gè)项贷款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通道业务，占比(bǐ)超过三分之(zhī)一。从房地产(chǎn)融资存(cún)量占(zhàn)社融存(cún)量比重看，2021年12月占(zhàn)比(bǐ)为18.76％。如果房企(qǐ)大面积违约，将导致(zhì)银行不良率(lǜ)大幅上升。

　　4）从居民财富效(xiào)应渠道，根据我们的《中国住房市值测算报告》，2020年中国住房市(shì)值为62.6万亿(yì)美(měi)元，大于美国的(de)33.6万亿(yì)美(měi)元、日本(běn)的(de)10.8万(wàn)亿(yì)美(měi)元、英法德三国合计的31.5万亿美元。从住房市值占股债房市(shì)值的比(bǐ)例(lì)看，2020年中国为66.6％，高(gāo)于美国(guó)的27％、日本的37％、英(yīng)国的49％、法(fǎ)国(guó)的56％、德国(guó)的(de)64％。中国(guó)住房市值与股债房市值的比例较高，主要(yào)是因为住房市值(zhí)高，以及中国(guó)资本市场(chǎng)发育(yù)尚(shàng)不成熟，直(zhí)接融资比例较低，股票、债券市(shì)值较低，居(jū)民投资(zī)渠道缺乏。

　　不可否认(rèn)，预售(shòu)制背后潜藏的风险确实(shí)存在，当前的负面效应愈发凸(tū)显。

　　从个(gè)人层面看，绝大部分商品是一手交钱一手交货，预(yù)售(shòu)制是对购买者的单方面不公平制(zhì)度，购房老(lǎo)百姓(xìng)几乎承担了所有商品(pǐn)不能交付(fù)的风险。比如，交房等待期(qī)一般为两年，在此期为什么福建女人不能娶间，购房者不仅(jǐn)承担银行利息(xī)，还要承担延迟交房、“一(yī)房二卖”、房屋质(zhì)量、房产(chǎn)证(zhèng)延期(qī)办理甚至不能交房(fáng)等风(fēng)险。另外，购房(fáng)者和(hé)开(kāi)发商之(zhī)间(jiān)的购房合(hé)同、购房者和(hé)银行的按(àn)揭贷款合同是(shì)两个(gè)独立的(de)合(hé)同(tóng)关系(xì)，如果开(kāi)发商(shāng)发生违约(yuē)，购(gòu)房(fáng)者只能(néng)根据购房合同向开发商主(zhǔ)张(zhāng)权力，但依(yī)旧(jiù)需要根据按(àn)揭贷(dài)款合同按时(shí)向银(yín)行进行贷款偿还(hái)，因此购房者承担的风险较(jiào)大(dà)。

　　从行业层面(miàn)看，预售制助推部分房企过度(dù)举(jǔ)债、高杠杆扩张，资金若遇到下行周期(qī)，会引发资金链(liàn)断裂、项目搁置等系列风险，进(jìn)行影响自(zì)身信用(yòng)和购房者对(duì)行业的信心。

　　从金融(róng)层面(miàn)看(kàn)，银(yín)行作为(wèi)按揭贷款的发放方，一旦房企因为(wèi)市场波动或经营(yíng)不善，出现资金链断(duàn)裂(liè)等(děng)一系列问题，导致“烂尾”等情况，而房企通过(guò)与购房(fáng)者(zhě)签订的预售合同和按揭(jiē)合(hé)同，已经(jīng)从银行(xíng)获得房款(kuǎn)，如(rú)果购(gòu)房者丧(sàng)失(shī)还(hái)款能(néng)力或短期不(bù)能还款等，则风险完全由银(yín)行承担，银行(xíng)将面临较大的坏账压力(lì)。

　　从(cóng)监管角度看，购房者的预售监管(guǎn)资(zī)金去哪了？楼(lóu)盘“烂尾(wěi)”，归根结底两个字(zì)那就是“没钱”，即(jí)没钱(qián)付工(gōng)程款。在2004版的《城市商品房预售管(guǎn)理办法》中明确规(guī)定了(le)开发(fā)企业预售(shòu)商(shāng)品房所得款(kuǎn)项应当用(yòng)于有关的工程建设，商(shāng)品(pǐn)房(fáng)预(yù)售款监管的具体办法(fǎ)，由(yóu)房地(dì)产(chǎn)管理部门制定。但多年以来(lái)全国并没有统一的预售(shòu)资金监管规定，各地(dì)实(shí)行“一(yī)城(chéng)一策”。例如，太原、昆明、重庆(qìng)、长沙等(děng)城市(shì)重点监(jiān)管资金比例为总预售(shòu)款的15-40％左右，郑州、福(fú)州、合肥等城(chéng)市则按照项目的建安成本(běn)乘以建筑面积(jī)或者项目工(gōng)程总额报价计算重(zhòng)点资金。而(ér)事实是(shì)，不少购(gòu)房款未进入监(jiān)管账(zhàng)户、或进入(rù)监管账户后(hòu)被挪用(yòng)，导(dǎo)致楼盘没有资(zī)金继续建设。收楼遥遥(yáo)无期(qī)，月供却被迫继续还款。那(nà)么，监管(guǎn)账(zhàng)户资金(jīn)如(rú)何被挪走的(de)？实(shí)际上(shàng)，在过(guò)去房(fáng)地(dì)产(chǎn)大(dà)开(kāi)发时代的高周转(zhuǎn)背景(jǐng)下，抽调预售款(kuǎn)监管账户(hù)资金，是(shì)行业“潜规则”。比(bǐ)如工程(chéng)总承(chéng)包方(fāng)，以(yǐ)工程建(jiàn)设名义，获得监(jiān)管账户拨付资金，再由(yóu)工程方(fāng)将资金(jīn)转(zhuǎn)给房企，而拨付的工程款，远超(chāo)工程进度所需。通过这些方(fāng)式套取的资(zī)金，在房企各地(dì)项目间流(liú)动，变相加杠杆(gān)，这样做提供了资金流动(dòng)性，房企抽调资金统筹拿地、还款和楼盘建设(shè)，形成一种(zhǒng)资金循(xún)环高周转模式(shì)，但一定程度上把风险甩给了购房者。

　　2 国际(jì)经验

　　整体来说，国(guó)外商(shāng)品房预售制度(dù)呈(chéng)现以下特点：

　　1）预(yù)付(fù)款(kuǎn)保(bǎo)护：对于(yú)购房者预付资金，一般设(shè)有定(dìng)金(jīn)或预(yù)付款保护机制(zhì)，如英国、日本(běn)；

　　2）预付款比重：要(yào)求购(gòu)房者(zhě)支付的预(yù)付款比例(lì)相对较低，绝大部分房款在房屋交(jiāo)付(fù)后开始支付；

　　3）预付款支(zhī)付(fù)方式(shì)：预付(fù)款一般以(yǐ)定(dìng)金方式支付，或按(àn)工程进度分期支(zhī)付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般(bān)采用两种(zhǒng)方式(shì)发放(fàng)按揭贷款(kuǎn)，一是按工程进度付款，按揭贷款按(àn)照工(gōng)程进度逐渐发放，购房者(zhě)开始月供(gōng)；二是(shì)房屋交付后发放按揭贷(dài)款；

　　5）房屋(wū)烂尾(wěi)保护：为预售商品房提供期房烂(làn)尾保险，在商(shāng)品房出(chū)现重大延(yán)期或重大(dà)缺陷时，保障购(gòu)房(fáng)者权益；

　　6）房(fáng)屋交付保护：房屋(wū)交付(fù)质(zhì)量的保障有两种方式(shì)，一是(shì)期房(fáng)由政(zhèng)府或第三方验收合格并提供验收凭证后(hòu)，开发(fā)商凭(píng)验收凭证(zhèng)取得购房者支(zhī)付(fù)的房(fáng)款。二是开发(fā)商(shāng)为购房者提供一(yī)定的保修期，通(tōng)常1-5年(nián)，保修期满，购(gòu)房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付(fù)前预售资金第三(sān)方全程监管，交付(fù)时(shí)开发商凭验收凭证取得房款(kuǎn)

　　美(měi)国(guó)期房定(dìng)金一定期限内无(wú)条件返(fǎn)还，最低(dī)首(shǒu)付比例(lì)为3.5％，交房前仅(jǐn)支付首付，其余房款交付后按(àn)揭还款，交付前资金(jīn)由第三方全程监(jiān)管(guǎn)，交付(fù)时开发(fā)商凭验收凭证(zhèng)取得房款(kuǎn)。

　　定金及首付(fù)环节(jié)，定(dìng)金比例一般为房款(kuǎn)的1％-5％，首(shǒu)付比例最低可低于3.5％，根据美国官方数据，2021年美(měi)国平(píng)均首(shǒu)付比例(lì)为12％。

　　余(yú)款(kuǎn)支(zhī)付方面(miàn)，除定金或(huò)首付(fù)外，购房者在(zài)房屋交付(fù)后通过(guò)按揭贷款支(zhī)付剩(shèng)余(yú)房款。

　　资金监(jiān)管方面，美国为(wèi)防(fáng)止开发商挪用(yòng)资(zī)金，购房者的定(dìng)金及(jí)首付(fù)款由第三方(fāng)公(gōng)证(zhèng)行或产权保险公(gōng)司的信(xìn)托账户监管。如果(guǒ)开发商(shāng)倒闭导致(zhì)楼盘烂尾，购房者资金可通过申(shēn)请(qǐng)仲裁取回，且不承担任何责任(rèn)与损失。而开发商在(zài)房(fáng)屋(wū)建(jiàn)设过程中的资金全部来自(zì)银行，银行根据工程进度(dù)向开(kāi)发商(shāng)提供一(yī)定比例(lì)的(de)贷款，由于(yú)开(kāi)发商挪(nuó)用资金(jīn)直接损害(hài)银(yín)行利益，银行有充分动机(jī)监管开发商施工进度。开(kāi)发商在房屋(wū)交付时需取得(dé)由政(zhèng)府相关部门(mén)经审(shěn)查后发放的验收(shōu)凭(píng)证，通(tōng)过(guò)验收凭证(zhèng)向银行得到购房者支(zhī)付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂(làn)尾(wěi)险

　　德国期(qī)房可(kě)零首付购(gòu)房(fáng)，房款按建造(zào)工(gōng)期进度支付，按揭按(àn)工期(qī)放款后还贷，房贷利率采用固定利率，开发商或购房(fáng)者可购买(mǎi)期房烂尾保险(xiǎn)。

　　预售门槛方面(miàn)，德国开发商在项目获(huò)批后即(jí)可预售房屋。签署购房(fáng)合同前，购房者(zhě)需(xū)支付约2000欧的定(dìng)金并进行预约公证，签订合同后定金退还。如由(yóu)于任何原因不(bù)能购买，定(dìng)金(jīn)按照德国法律全部(bù)退(tuì)还。

　　签署购房(fáng)合(hé)同后，购房者(zhě)需支付(fù)公证费和(hé)土地(dì)交易税，分别为(wèi)房(fáng)屋售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用(yòng)不(bù)包含在购房款(kuǎn)中，属于(yú)购(gòu)房附加费。

　　首(shǒu)付方(fāng)面，德国(guó)没有规定最低首(shǒu)付比例(lì)，可(kě)零首付购房。

　　余(yú)款方面，德(dé)国也采取按工(gōng)期支付房款的制度，一般(bān)分7笔(bǐ)进(jìn)行支(zhī)付(fù)，具体(tǐ)支付节点、比例因(yīn)项目而(ér)异。一(yī)般来说，支(zhī)付(fù)节点(diǎn)可分为公证后、主(zhǔ)体完工、内部(bù)水暖电路完工、窗户玻璃完工、室内清洁(jié)及墙(qiáng)面完(wán)工、地板完(wán)工、全(quán)部完工(gōng)，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面，购(gòu)房者可(kě)在(zài)支付房款前申请(qǐng)房贷，房贷利率采用固定利率，银行按施工节(jié)奏分多(duō)次发放贷款，每笔(bǐ)贷款(kuǎn)给予购房(fáng)者一定使用期(qī)限(xiàn)，期(qī)限(xiàn)结束后，购房者开始还贷。

　　保险方面，德(dé)国保险(xiǎn)公司针对期房设(shè)计了(le)两种保险，保险的功能(néng)是(shì)当房屋(wū)出现重大延(yán)期或重大缺陷时，保(bǎo)险公司保证开发商赔(péi)偿(cháng)或修复(fù)，开发(fā)商破产，由保险公司负责(zé)相应赔偿(cháng)。保(bǎo)险由开发商或购房者购买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付

　　英国预售制设有(yǒu)10％定(dìng)金保险保护机制，交房前付款比例(lì)仅20％-45％，资金由买卖双方(fāng)律师严格监(jiān)管。

　　订立合(hé)同前，买卖双方均有一名律(lǜ)师(shī)，负责沟通(tōng)期房交易(yì)中的房产、资(zī)金、合同等各个环节，各环节内容确(què)认无误后(hòu)签(qiān)订首付交换(huàn)合(hé)同(tóng)。

　　定金方面，英国设置了(le)10％定金(jīn)保险保护(hù)机制(zhì)，当开发(fā)商出现财务、经营问题时，购房(fáng)者10％的定(dìng)金由保险(xiǎn)公司(sī)赔(péi)付(fù)，而(ér)超出10％的部分(fēn)较难(nán)追回。

　　首付(fù)方面，首(shǒu)付比例通常为(wèi)10％-25％，首付需要在合同签订21天内支付。

　　余款支付环节，英国采取(qǔ)按工程进度付款的(de)方式，但是交房前付款比例相(xiāng)对较低，一般会在合同签(qiān)订6-24个月分别支付(fù)两(liǎng)笔5％-10％的(de)款项，即交房前付款比(bǐ)例在20％-45％之间，剩余款(kuǎn)项交房后(hòu)支付。

　　交付(fù)环节，英国规定房屋必(bì)须经过(guò)房产公证(zhèng)公司的(de)检验验收后才能交付，交付后方(fāng)可按揭(jiē)还贷。

　　资(zī)金监(jiān)管环节(jié)，英(yīng)国期房预(yù)售(shòu)资金监管(guǎn)极为严格，资金也由律师监(jiān)管(guǎn)，在(zài)确认工程(chéng)进(jìn)度、支付相关款项过程中，由买房律师将资(zī)金转给卖方(fāng)律师，卖方律师(shī)转给开(kāi)发(fā)商，即资金在(zài)进入(rù)开(kāi)发商(shāng)账户前经过(guò)两道关口，有(yǒu)利于保(bǎo)障(zhàng)购房者资金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期房(fáng)预(yù)付款保(bǎo)全措(cuò)施

　　日本期房(fáng)交易(yì)立法，定金超5％或1000万日元(yuán)时，开发商(shāng)必(bì)须完成(chéng)“预(yù)售房定金保(bǎo)全措施”，交房前付款(kuǎn)比例不超房(fáng)款的20％，开发商违约需(xū)返还定价并赔偿约10％房(fáng)款，交房(fáng)后按揭还款(kuǎn)。

　　立(lì)法方(fāng)面，日(rì)本(běn)二战结束后由(yóu)于房屋供给(gěi)严重失衡，叠加法律空白，社会上“一房二卖”现(xiàn)象(xiàng)普遍，为此，日(rì)本政府(fǔ)1952年出台(tái)《宅地建筑物交易法》，经(jīng)多次修(xiū)订，目(mù)前是唯一一部规范期房交易的法(fǎ)律。

　　定(dìng)金保护方(fāng)面，根(gēn)据日本《宅地建物(wù)取(qǔ)引业(yè)法》，对购房者(zhě)支付定金超过(guò)5％或超1000万(wàn)日元的部分，法律(lǜ)要求开发商必须完成定金保(bǎo)全措施才可预售。什么(me)是(shì)定(dìng)金保全措施？即(jí)买卖双方(fāng)签订(dìng)购房(fáng)合同时，开发(fā)商(shāng)向金融机(jī)构或指定保证机(jī)构或保险机构签订定金保证委托合(hé)同，设置购房者定(dìng)金的保证或保险，并将相应的保证(zhèng)金证明书交(jiāo)付(fù)给购房者。除定金外，其他预先支(zhī)付的购房款也受(shòu)该措(cuò)施(shī)保护。若开发商倒(dào)闭导致期房烂尾，购(gòu)房(fáng)者可凭保证金(jīn)证明书向金融机(jī)构或(huò)保证机构或保险公(gōng)司兑(duì)付，同时，开发商需向购房者赔付违约(yuē)金，一(yī)般约为房价(jià)的10％。

　　房(fáng)款(kuǎn)支付环节(jié)，交房前只需支付最(zuì)多不超20％的定(dìng)金，签订购房(fáng)合同后(hòu)，购房者(zhě)即可向银行申请贷款，但交房后才(cái)开始(shǐ)按揭(jiē)贷款，除(chú)定(dìng)金外的剩余房(fáng)款在(zài)交房(fáng)后开始支付(fù)。

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由银行监(jiān)管(guǎn)，享(xiǎng)1年(nián)保修(xiū)期后(hòu)付尾(wěi)款(kuǎn)

　　新加坡(pō)期房(fáng)购房者(zhě)违(wéi)约可(kě)返还相当于3.75％房款的订金，首付比例20％，余款按工程(chéng)进度支付，所有(yǒu)资(zī)金(jīn)进银行专门项目(mù)资金账户，交房后满1年保修期后支付15％尾(wěi)款。

　　订(dìng)金支付(fù)环节，新加坡(pō)开发商有统(tǒng)一的(de)选购(gòu)权(quán)合同以(yǐ)及订金返还机制，即(jí)OTP，签订OTP后(hòu)需支(zhī)付5％房款作为(wèi)订金，OTP有(yǒu)效期14天，执行(xíng)OTP则(zé)进一步签订购买合同，不执(zhí)行OTP则退还(hái)3.75％的(de)房(fáng)款。

　　首付比例方面，签订购房合同后，购房者需支付15％的首付及印(yìn)花税，同时购房(fáng)者向(xiàng)银行申请按揭贷款。

　　余(yú)款支付上(shàng)，新(xīn)加坡期房同(tóng)样采取按(àn)工程进度付款的方式(shì)，《发展商条例》对期房付(fù)款流程做了统一详细规定，要求所有(yǒu)开发(fā)商遵守，支付节(jié)点一(yī)般为合同签订后、地基完(wán)工(gōng)、框架完工、管道门窗等(děng)完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭(jiē)贷款也依照工程进度(dù)放(fàng)款，月供在此过程中随着放出贷款的(de)增加而增加，未(wèi)放款部分无需月(yuè)供。

　　资金监管方(fāng)面，购(gòu)房者的(de)订金(jīn)与付款会存入(rù)银(yín)行专(zhuān)门的项目(mù)资金账户，账户资(zī)金提取(qǔ)须与房(fáng)屋建设有关(guān)。房(fáng)屋交(jiāo)付后，购房者享(xiǎng)受1年的房屋保修期，此后购房者支付15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启示(shì)

　　一，短(duǎn)期来看，当前(qián)房地产到了政策出手临界点，重(zhòng)点是保(bǎo)交楼和房企(qǐ)重组。一方(fāng)面(miàn)，加大对刚需和改善型需求(qiú)的支持力(lì)度(dù)，长短兼顾妥善应对(duì)局(jú)部停(tíng)贷现象，重点是(shì)保(bǎo)交楼保复工保民生，给予(yǔ)强有力的金融工具支持。另一方(fāng)面，从现在起，对还在正常运转的房企包括民营企业，加大支(zhī)持力度，由优质房企牵头并购(gòu)重组整个行业，为每个(gè)房企(qǐ)配套AMC和财团(tuán)，给予金(jīn)融工具配套(tào)。

　　二，中期来看(kàn)，应充(chōng)分(fēn)估计形势复杂性和人(rén)性复杂性，兼(jiān)顾化解停贷、复工保交楼(lóu)、重组房企债务、恢复(fù)市(shì)场信心以及长(zhǎng)效机制。长效机制四大关(guān)键是(shì)推动(dòng)城市群(qún)战(zhàn)略、人地挂(guà)钩(gōu)、金(jīn)融中性稳(wěn)定(dìng)和房地产税。定金环(huán)节，建(jiàn)立开发商违约后定金(jīn)保护机制，如将已支付(fù)定金冻结至房屋交付(fù)阶段，保障购房(fáng)者(zhě)定(dìng)金安(ān)全(quán)。签订合同(tóng)环节，鼓(gǔ)励保险公司介入，为房屋(wū)重大(dà)延期(qī)以及重大缺陷等情况(kuàng)提供(gōng)充分(fēn)的保障。余款支付环节(jié)，建(jiàn)立按工(gōng)程进度付款机制或交房后按揭贷款机制(zhì)，充分保护(hù)购房者(zhě)的权益。资金(jīn)监管(guǎn)环节，引入(rù)独立于开(kāi)发商、银(yín)行的第(dì)三(sān)方资金监管机构，或由(yóu)政府(fǔ)相关部门直接监管(guǎn)，以此防止资金挪用现象。交付环(huán)节，建立商品房保修期制度(dù)。保修期内，开发商(shāng)应(yīng)对房屋质量问题全权负责、免(miǎn)费维修，购房(fáng)者(zhě)在保修期结束后支付尾(wěi)款(kuǎn)。

　　三，长期来看，取消商品房预售制是大势所趋(qū)。一(yī)方面，98年房改(gǎi)时，全国(guó)缺房子，开发商(shāng)缺(quē)钱，预售制是权宜之(zhī)计，现在(zài)全国套户比超过1，从大开(kāi)发进入存量时代，对购房(fáng)民众不公平的预(yù)售制(zhì)已经过时了，该取消(xiāo)了，改为(wèi)现房销售。另一方面，取消预售制，改为(wèi)现房(fáng)销售(shòu)，开发商将拼的不是五花(huā)八(bā)门、眼花缭乱、不知道能不能兑现(xiàn)的营销(xiāo)手段，而是所见即所得的过硬的(de)产(chǎn)品质量和(hé)诚(chéng)信，这才是对购房民(mín)众(zhòng)的最(zuì)根本(běn)最实质的保障(zhàng)，这样(yàng)将极大的提(tí)升开发商的(de)建筑(zhù)质量，实现良币驱逐劣(liè)币。

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