5月以来，房地(dì)产(chǎn)板块个(gè)股(gǔ)多(duō)出现小(xiǎo)幅上涨(zhǎng)，截(jié)至5月10日收盘，中信房(fáng)地产指数本月(yuè)涨幅约为2％。而以公(gōng)募基(jī)金为代表的机构(gòu)对(duì)于这一板块已(yǐ)经在(zài)悄然布(bù)局。数据显(xiǎn)示，以南方和(hé)华夏的两只(zhǐ)老(lǎo)牌ETF基(jī)金为例，5月9日时所(suǒ)公布的总份额均(jūn)较4月28日时有小幅增长。根(gēn)据(jù)基(jī)金(jīn)一(yī)季(jì)报(bào)统计，龙头与(yǔ)地(dì)方(fāng)国企央企获得增持，持仓数(shù)量占流通股比重增幅五只个股分(fēn)别为(wèi)华发(fā)股份+3.40％、滨江(jiāng)集团+1.71％、中新集(jí)团+1.49％、卧龙(lóng)地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产(chǎn)或“底部回升”

　　行(xíng)业红利时代已(yǐ)过 精(jīng)耕细(xì)作成共(gòng)识

　　从公募(mù)基金对(duì)房地产(chǎn)的配置看，2019年末，公(gōng)募所持有的房地产行(xíng)业标的市值约1188亿元，占其所持(chí)股票市值的(de)4.66％左右；2020年市场表现出(chū)色，但公募所持房(fáng)地产(chǎn)公司(sī)市值在(zài)股票(piào)资产中的占比却断崖式(shì)下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来的首次回升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募(mù)对房地(dì)产(chǎn)行业的(de)持股比例也同步回升，从2021年(nián)底(dǐ)的6.94％提高(gāo)到(dào)2022年(nián)末的(de)7.03％。

　　这样的势头(tóu)似(shì)乎在今(jīn)年一季度(dù)得以延续。数据(jù)统计显(xiǎn)示，公募重仓持有房地产板块(kuài)一季度市(shì)值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度(dù)提升(shēng)6.71％。持仓市值前五个股(gǔ)分别为保利发展(zhǎn)、招(zhāo)商蛇口、万(wàn)科A、华发股份、滨(bīn)江集团，持仓市(shì)值占(zhàn)板块(kuài)比重合计(jì)达47.29％，环(huán)比下(xià)降(jiàng)3.05％。

　　从中不难(nán)发现，公募对于房地产的投资愈发有集中于龙头的趋势。Wind显示，在公募(mù)基金一季报汇总的重仓股(gǔ)中，房地产板块排(pái)名最(zuì)高的是保(bǎo)利发展，在基金重仓第33位。排名第(dì)二的是(shì)招商(shāng)蛇口(kǒu)，排在第78位。而老(lǎo)牌龙头股(gǔ)万科A排在第(dì)96位。对比去年(nián)四季报，变化之处首(shǒu)先在于几(jǐ)只房地产龙(lóng)头股从排位上看(kàn)均(jūn)有(yǒu)退步，尤(yóu)其是万科(kē)最为明显；其(qí)次是金地集团(tuán)退(tuì)出百大之列。但考虑到房地产是(shì)复苏链上最后一环(huán)，且首季并(bìng)非(fēi)行业销售(shòu)旺(wàng)季，其传导到二(èr)级市场乃至机构持(chí)仓上还需(xū)要时间(jiān)周期。

　　形成共(gòng)识的是，经济圈判断房地产已经进入大分化时代，一二(èr)线城市好于三四线(xiàn)城市。而(ér)映射到二级市场投(tóu)资上(shàng)，配(pèi)置房地产行业轻松收获行业贝塔(tǎ)的红利(lì)期一(yī)去不返了(le)。“如果按照产业(yè)周(zhōu)期来分类，包(bāo)括房地(dì)产等几(jǐ)类行业在盖特纳曲(qū)线里属于成熟(shú)期或者衰退(tuì)期(qī)的(de)行业，传统(tǒng)认知上(shàng)没有什么投资机会的。但(dàn)在(zài)这几(jǐ)年特殊的行(xíng)情(qíng)里包括煤炭(tàn)、电解铝等(děng)类似的行(xíng)业也出现了一些机会，背后(hòu)的逻辑(jí)是供给侧发(fā)生了更大的变化。”一(yī)不愿具名的上海公募基(jī)金经理指出。

　　不过(guò)也(yě)有公(gōng)募人士持谨慎乐观态(tài)度：“行业前(qián)几年17亿～18亿平方米的(de)年(nián)销(xiāo)售面积很(hěn)难再出现了，2022年光是居民存(cún)款数量(liàng)增加了(le)15万亿元。中国存量有400亿平方米(mǐ)建筑面(miàn)积，考虑存量地产的更新，也(yě)有近10亿平(píng)方米。需求端还需要有一定的政策出来去刺(cì)激(jī)购房。”

　　宝盈(yíng)基金(jīn)房地产研究(jiū)员吕功(gōng)绩(jì)也(yě)指(zhǐ)出：“时至今日(rì)，无论从(cóng)城镇(zhèn)化的(de)进程，还是人均(jūn)住(zhù)房面积（接近(jìn)30平/人(rén)），我国(guó)均已告别住房(fáng)短缺时代，而目前居民的(de)杠杆率(lǜ)和(hé)房(fáng)价收入也不支撑每年18万(wàn)亿元(yuán)的销售额，以及过快上行的(de)房价(jià)，因而行业高增的时代已经过去(qù)，未来行业(yè)的需求或将(jiāng)回落，在(zài)此过(guò)程中，伴随(suí)着地产的高杠杆属性，就很(hěn)容易出现(xiàn)信(xìn)用风险问(wèn)题（类似2022年的民营地产(chǎn)爆雷），行(xíng)业(yè)进入到供(gōng)给侧出清的过程。这个过(guò)程中，综合竞争力强的公(gōng)司就能(néng)够通(tōng)过(guò)大(dà)鱼吃小(xiǎo)鱼的方式，获得市(shì)占率的提升。当行业需求见顶回落时(shí)，行业(yè)的(de)贝塔已经过去(qù)了，但不代表(biǎo)没有投资机(jī)会，机会在(zài)于城市(shì)、位置、产品的阿尔法(fǎ)，而对应到股(gǔ)票投(tóu)资，就(jiù)是强竞争(zhēng)力(lì)公司的阿尔法。”

　　或许(xǔ)也是基于这(zhè)样的认识(shí)转变，精耕细作个股成为公募乃至(zhì)整体机(jī)构的务实(shí)之举。

　　机构(gòu)配置房地产(chǎn)“风物长宜放(fàng)眼量”

　　头部央国企、优质区域性标的成香饽饽

　　5月以来，房地产(chǎn)板块个股(gǔ)多出现小幅上涨，截(jié)至(zhì)5月10日收盘(pán)，中(zhōng)信房地产指数本(běn)月涨幅(fú)约为2％。从具体的个股来看，《红周刊》利(lì)用Wind统计(jì)申(shēn)万房地产板块(kuài)个股，在(zài)纳入统计(jì)的124只房地产(chǎn)类(lèi)标(biāo)的股(gǔ)中，本月以(yǐ)来(lái)实现(xiàn)股价上涨(zhǎng)的达(dá)到了81家(jiā)。

　　其中，上述时间段恰(qià)好排名前五的(de)公(gōng)司(sī)月内涨幅超过了10％，它们分(fēn)别(bié)是上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华(huá)夏幸(xìng)福(fú)、荣安(ān)地产。排名第一(yī)的上实发(fā)展，五一假期归(guī)来后日成(chéng)交量(liàng)明显放大，4日、5日(rì)连续两个交(jiāo)易(yì)日收出(chū)涨(zhǎng)停。从该股的(de)基本面来看，上实发展的主(zhǔ)营业务为房(fáng)地产(chǎn)开(kāi)发与经营。公司的主(zhǔ)要产品及服务为房(fáng)地产(chǎn)销售(shòu)、房地产租赁、物(wù)业管理服(fú)务、工程项(xiàng)目、酒店经营(yíng)。从业绩数据来(lái)看，2022年，其(qí)实现营业收入52.48亿(yì)元，比上期(qī)减少47.85％，归母净利润(rùn)1.23亿元，同比(bǐ)下降33.24％。2023年(nián)第一季度，其实现(xiàn)营业总收(shōu)入27.87亿元，同(tóng)比增长183.02％；归母净利润2.86亿(yì)元，同(tóng)比(bǐ)扭亏。

　　不过从(cóng)十大流通(tōng)股股(gǔ)东来(lái)看(kàn)，各类机构都有对其布局的例子。以3月31日时的首(shǒu)季十(shí)大流(liú)通股股东来(lái)看(kàn)， 具体包(bāo)括公募的上银(yín)基(jī)金、私募的迎(yíng)水(shuǐ)文龙、中央汇(huì)金(jīn)、长城资产(chǎn)管理(lǐ)公(gōng)司等都跻身前(qián)十的行列(liè)。

　　巧合的是，涨幅暂时(shí)排名第二的(de)浦东金(jīn)桥也是(shì)上(shàng)海本地房企，其第(dì)一季度的收入利润规模大(dà)幅度复苏。究其原因，一方面是该公(gōng)司后疫(yì)情时代出租(zū)率(lǜ)复苏至近年来最高，另一方面则是公(gōng)司拿地结算持续性(xìng)向(xiàng)好，从数字上(shàng)看，一季度新增虹口135、138住宅地块，总建(jiàn)筑面积约54万平(píng)方米。

　　在这样的业(yè)绩势头向好(hǎo)背景下，自然也吸引了(le)知名(míng)机构在(zài)其(qí)中持续驻足。从第一季度十大流(liú)通股股(gǔ)东来看，知名私(sī)募高毅邓晓峰(fēng)的两只产品依然在前(qián)十中(zhōng)，这(zhè)也是连续第三个(gè)季度他有的两只产(chǎn)品杀入前十。同时榜(bǎng)单中还有(yǒu)一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投(tóu)资局(jú)，其当(dāng)季还小(xiǎo)幅增(zēng)加(jiā)了(le)持股。

　　除去上述两家上海区域性(xìng)地产公司外(wài)，荣安地产则是主要(yào)布局在深圳的地(dì)产公司，一季报交出的(de)也是一(yī)份报喜的成绩单：首季公(gōng)司实(shí)现营业(yè)收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市(shì)公司股东的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构(gòu)态(tài)度来看，《红周刊(kān)》注意到两(liǎng)只公(gōng)募指基首季新杀入十大流(liú)通股股东行列。具(jù)体说来， 南方中证全指房地产ETF上(shàng)榜排名第七位，富国中(zhōng)证指(zhǐ)数(shù)1000增(zēng)强则排名第九位(wèi)，此外(wài)联袂出现的(de)机(jī)构还有QFII高(gāo)盛国(guó)际和(hé)私募迎水聚宝。

　　接(jiē)受《红(hóng)周刊》采(cǎi)访时，兴证全(quán)球基金相关人士分析：“经历过行(xíng)业(yè)洗牌(pái)和兼并重(zhòng)组(zǔ)后，龙(lóng)头的(de)价值更为(wèi)笃(dǔ)定突出；从(cóng)拿(ná)地端看，2022年(nián)土地市场大幅(fú)降温，优(yōu)质土地供给较多（券商测算对应潜在(zài)毛(máo)利(lì)率在25％以上，目前房企的利润(rùn)率仅20％），绝大(dà)多数房企受限于信用问题或(huò)者资金(jīn)紧张没法(fǎ)拿地，龙(lóng)头房企趁机获(huò)取(qǔ)低(dī)成本(běn)土地，龙头(tóu)房(fáng)企的拿地力度（拿地金额(é)/销(xiāo)售金额）基(jī)本(běn)在30％以上；从(cóng)融资(zī)上(shàng)看，龙头房(fáng)企杠(gāng)杆率较(jiào)低，净负债率基本在(zài)70％以下，而其他房企的净负(fù)债率普(pǔ)遍都在100％以上，加杠杆(gān)空间(jiān)有(yǒu)限，从融(róng)资成本(běn)看，龙头(tóu)房企(qǐ)的融(róng)资成(chéng)本不断(duàn)下(xià)滑，基本在3％、4％左右；对应(yīng)到2023年(nián)的销售，龙头(tóu)房企明显跑赢行业，1～4月百强房企的销(xiāo)售额(é)增速(sù)为(wèi)9％，而TOP14的销(xiāo)售额增速(sù)为29％。”

　　需要强调的是，在当前中特估(gū)的浪潮下(xià)，央(yāng)国企地产股或存在发展(zhǎn)的大好(hǎo)机会。中信(xìn)证券指出(chū)：“房地产行(xíng)业的结构性机会依然(rán)存在，少(shǎo)部分公司尤其是央(yāng)企占据显著优势(shì)，其主要又体(tǐ)现(xiàn)为(wèi)库存的优势。央(yāng)企地(dì)产(chǎn)公司，现阶段(duàn)表现(xiàn)出较低的融资成(chéng)本，优(yōu)质的开发(fā)资(zī)源和良好的不动产(chǎn)资产运营(yíng)能力的多重竞争优势。”

　　“即(jí)使没(méi)有(yǒu)中特估，国央企相(xiāng)较于民营地产公司也是更有优势的。”吕功绩强调，“对(duì)于(yú)减值、土地资(zī)源债权债务关系等问题，市场对民营房开企(qǐ)业的资产会有更多(duō)担忧和质疑，所以在这一轮行(xíng)业出清的(de)过程中，央国企相(xiāng)较于民(mín)企(qǐ)来说估值的(de)修(xiū)复更明显(xiǎn)。中特估的(de)角度从中长期的维度看(kàn)，行(xíng)业的逻辑在于集中度提升(shēng)后，行业进入高质量发展阶段，具(jù)备较快(kuài)速发展(zhǎn)阶段更稳定且(qiě)可(kě)预期的盈利和(hé)现(xiàn)金(jīn)流创(chuàng)造能力，以此带来(lái)估值中枢的提升，应该(gāi)关注估值相对较低，企业自身资产的质量好、运营能力(lì)强(qiáng)、可(kě)以(yǐ)创造持续现(xiàn)金流的(de)企业(yè)。”

　　“存量时(shí)代(dài)中行业普涨的概率比较低，行业内部(bù)将出现分化，要关注将受益于(yú)行(xíng)业集中度提升的头部公司。”星石投资首席研究官方磊(lěi)也表示。

　　顺(shùn)应机(jī)构这一思路的话，或许还是保利发(fā)展、招商蛇(shé)口等国资背(bèi)景龙头前途更为光明。不过国投瑞银(yín)基金投资部副(fù)总(zǒng)监綦傅鹏表示(shì)：“需(xū)要客观(guān)地去持续观察国企央企在(zài)三个方面是否可以维持，首先是(shì)融(róng)资成本保持低位(wèi)，其(qí)次是销售份额持续提升，再次是拿地份额持续提(tí)升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多给一些(xiē)耐心

　　而《红周刊》也根据房企一季报梳理发现，对于2022年的业绩出现的整体下(xià)滑(huá)，2023年一季(jì)度的业绩分化更趋明(míng)显，保利发展、滨江集团等房企(qǐ)营收(shōu)、净利均(jūn)实现了业绩的回正，甚至(zhì)是较大增速的增长。而这些公司也是机(jī)构的(de)重仓对象。

　　对此，知名房地产业内人士(shì)张宏(hóng)伟向《红周刊(kān)》分析表(biǎo)示(shì)，业绩出现(xiàn)明显改(gǎi)善的(de)房(fáng)企，主要是因为过去两三年时间，尤(yóu)其是在(zài)2021年下半年民(mín)营房企不怎(zěn)么(me)投资拿地(dì)之(zhī)后，国有企业仍在(zài)持续性地拿(ná)地，且主要集中在核心城市，投(tóu)资(zī)力度较大。投资的(de)驱动能够推动房企(qǐ)销售业绩的增长，从而在2023年一季(jì)度(dù)市场(chǎng)恢复但仍处于调整的(de)过程中，能够保有(yǒu)一(yī)个正增长。

　　不过张宏伟(wěi)同时也提醒表示，在房(fáng)地产(chǎn)的复苏过程中，还(hái)面临着一些不确(què)定性(xìng)。其实整个市场从四月(yuè)份(fèn)开(kāi)始(shǐ)又在往(wǎng)下掉。除了杭(háng)州、成都(dōu)等极(jí)个别城市四(sì)月环比三月相对(duì)表现(xiàn)较好之(zhī)外(wài)，包括北京(jīng)、上海在内的绝(jué)大多数城市都(dōu)出现环比下滑的情况。而现在五(wǔ)月的市场表现也(yě)不太乐观。按照现在的经(jīng)济状(zhuàng)况、收入情况，以及市场的(de)去库存(cún)压力、企业的资金面(miàn)压力，可能会出现，到六月份房企(撒贝宁个人资料简历qǐ)为了(le)半(bàn)年报冲业绩出现市场的短期反弹(dàn)外的一个市(shì)场(chǎng)乏(fá)力现象(xiàng)。也(yě)就是说，第二季度、第三(sān)季度增长(zhǎng)撒贝宁个人资料简历不确(què)定性的压力(lì)仍旧较大(dà)。

　　上(shàng)海利檀投(tóu)资董事长陈昊扬也(yě)向(xiàng)《红周刊》指出，现(xiàn)在整个房地产以及其上下游(yóu)产业链的(de)复苏速度都(dōu)比想象的要慢很多，我们要多给一(yī)些耐(nài)心，这(zhè)个时候，在房(fáng)地产以(yǐ)及上下游就不是赚(zhuàn)快钱的时候(hòu)，只(zhǐ)能赚他(tā)基本面的钱(qián)。但这也意味(wèi)着，只有(yǒu)极为(wèi)少数(shù)的(de)、做(zuò)得(dé)比同行好(hǎo)得多的企业，会伴随整个行(xíng)业的(de)弱复(fù)苏，业绩(jì)会逐步(bù)体现出来(lái)。所以只能耐心地去等待它的基本面不(bù)断(duàn)地凸显(xiǎn)出来，这需要时间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊》，文中(zhōng)提及个股(gǔ)仅(jǐn)为举例分析，不做买卖推荐(jiàn)。）

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