5月以来，房地产板(bǎn)块个股多出现小(xiǎo)幅(fú)上涨(zhǎng)，截至5月10日收盘，中信房地产指数本月涨幅约(yuē)为2％。而以公募基金(jīn)为代表的机构对(duì)于这一板(bǎn)块(kuài)已经在悄然布局。数据(jù)显示，以南方和华夏的(de)两只老牌(pái)ETF基金为(wèi)例(lì)，5月9日时所(suǒ)公(gōng)布的总份额均较4月28日时(shí)有(yǒu)小(xiǎo)幅增长。根据(jù)基金一季(jì)报(bào)统计，龙(lóng)头(tóu)与地(dì)方国企央(yāng)企获得增持，持仓数量占流通股比重增(zēng)幅五只个股分(fēn)别(bié)为华发股份+3.40％、滨江集(jí)团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙(lóng)地产(chǎn)+0.97％、招(zhāo)商(shāng)积余+0.92％。

　　公、私(sī)募(mù)配(pèi)置(zhì)房地产或“底部回升(shēng)”

　　行业红利时代已(yǐ)过 精(jīng)耕细(xì)作成共识

　　从公募基金对(duì)房地产(chǎn)的配置看，2019年(nián)末，公募所(suǒ)持有(yǒu)的房(fáng)地产行业(yè)标的市(shì)值约1188亿元，占其(qí)所持股票市值的(de)4.66％左右；2020年市场表现出色，但公募(mù)所持房地产公(gōng)司市值在股票资(zī)产中(zhōng)的占(zhàn)比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一步降至(zhì)1.56％。

　　不过2022年终于出现(xiàn)了三年来的首次(cì)回升，年底这一数(shù)值从(cóng)1.56％升(shēng)至1.65％。与此同时，公募(mù)对(duì)房地产行业的持股比例也同步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末(mò)的7.03％。

　　这(zhè)样的(de)势头似(shì)乎在今年一季度得以延续。数据统计显示，公募重仓持有(yǒu)房地产(chǎn)板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年(nián)四季度提升6.71％。持仓市值前五个股(gǔ)分别为保利发展(zhǎn)、招商蛇(shé)口、万(wàn)科(kē)A、华发股份、滨江集团，持仓市值占(zhàn)板(bǎn)块比重合计达47.29％，环比(bǐ)下降3.05％。

　　从中不难发现，公募对于房(fáng)地产的投资(zī)愈(yù)发有集(jí)中于(yú)龙头(tóu)的趋势。Wind显示，在公(gōng)募基金一季报汇总的重仓股(gǔ)中，房地(dì)产板块排名最高的是保(bǎo)利发展，在(zài)基(jī)金重(zhòng)仓第33位。排名第二的是招商蛇口，排在第78位(wèi)。而老(lǎo)牌龙头股(gǔ)万科A排在第96位。对比去年四(sì)季(jì)报(bào)，变化之处首先在于几只(zhǐ)房地(dì)产龙头股(gǔ)从排位上(shàng)看(kàn)均有退步，尤其是万(wàn)科(kē)最为明显；其次是金地集团退(tuì)出百大(dà)之列。但(dàn)考虑到房地产是复苏链上最后(hòu)一(yī)环(huán)，且首季(jì)并(bìng)非行(xíng)业销(xiāo)售(shòu)旺(wàng)季，其传导(dǎo)到二级(jí)市(shì)场乃(nǎi)至机构持仓上还(hái)需要(yào)时间周(zhōu)期。

　　形成共识的是，经(jīng)济圈判断房地产已经进(jìn)入大分化时代，一(yī)二线城市好于三四(sì)线城市。而映射(shè)到二(èr)级(jí)市场投资上，配置房地产(chǎn)行业轻(qīng)松收获行(xíng)业贝塔的红利期(qī)一去(qù)不返了。“如果按(àn)照(zhào)产业周期来分类，包(bāo)括(kuò)房地(dì)产等几类行(xíng)业(yè)在盖特纳曲(qū)线里(lǐ)属(shǔ)于成熟期或者(zhě)衰退期的(de)行业，传统认知(zhī)上没有什(shén)么投资机会的(de)。但在(zài)这几年特殊的行(xíng)情里包括煤炭、电(diàn)解铝(lǚ)等类似的行业也(yě)出现了一些(xiē)机(jī)会，背后的逻辑是供(gōng)给侧发生了更大的变化(huà)。”一不愿具(jù)名的上海公(gōng)募基(jī)金经理(lǐ)指(zhǐ)出。

　　不过也(yě)有公(gōng)募人士持谨慎乐观态度(dù)：“行业(yè)前(qián)几(jǐ)年17亿(yì)～18亿平方米的年销售(shòu)面积很难再出现(xiàn)了，2022年光是居民存款数量增加(jiā)了15万(wàn)亿(yì)元。中国(guó)存量有(yǒu)400亿平(píng)方米(mǐ)建筑(zhù)面(miàn)积，考(kǎo)虑(lǜ)存量地产的更新(xīn)，也(yě)有近10亿(yì)平方米(mǐ)。需求端还需要(yào)有一定的政策出(chū)来去刺激购房(fáng)。”

　　宝盈基金房地产研究(jiū)员吕功绩(jì)也(yě)指出：“时至今(jīn)日，无论从城镇化的进程，还是人均(jūn)住房面鸭绒被好还是鹅绒被好，鹅绒被最大的缺点积（接近30平/人），我国均(jūn)已告别(bié)住房短缺时代，而目前居民的杠杆率和房(fáng)价收(shōu)入(rù)也不支(zhī)撑每年18万亿元的销售额(é)，以及过(guò)快上(shàng)行(xíng)的房价，因而行业高增的时代已(yǐ)经过去，未来行业的需求或将回(huí)落，在此(cǐ)过程中，伴随(suí)着地(dì)产的高杠杆属性，就很容(róng)易出(chū)现信(xìn)用风(fēng)险问题（类似2022年的(de)民(mín)营地(dì)产爆雷），行业(yè)进入到供(gōng)给侧出清的(de)过(guò)程(chéng)。这个过(guò)程(chéng)中，综(zōng)合竞争力强的(de)公司就能(néng)够通过大(dà)鱼吃(chī)小鱼的方(fāng)式(shì)，获得(dé)市占率的提升。当(dāng)行(xíng)业需求见顶回落时，行业的贝(bèi)塔已经过去了，但不代表没有投(tóu)资机会，机(jī)会在于城市、位置、产品的阿(ā)尔法，而(ér)对应到股票投资(zī)，就是(shì)强竞争(zhēng)力公司的(de)阿(ā)尔法。”

　　或许(xǔ)也是(shì)基于这样的认识转变(biàn)，精耕细作个(gè)股成为公募(mù)乃至(zhì)整(zhěng)体机构的务实之举。

　　机构(gòu)配置房(fáng)地产“风物长宜放眼量”

　　头部央(yāng)国企(qǐ)、优(yōu)质区域性标的成香饽饽

　　5月以来，房(fáng)地产(chǎn)板块个股多出现小幅上(shàng)涨(zhǎng)，截至5月10日收盘，中信(xìn)房(fáng)地(dì)产(chǎn)指数本月涨幅约(yuē)为2％。从具体的(de)个股来看，《红周刊》利用Wind统(tǒng)计申万房(fáng)地产板块个股，在(zài)纳入统计的124只房地产类标(biāo)的股中，本月以来(lái)实现股价上涨的达到(dào)了81家。

　　其中，上述时间段恰好(hǎo)排名前五的公司(sī)月内(nèi)涨幅超过了(le)10％，它们分别是上实发展、浦东(dōng)金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产。排名第一的上(shàng)实发展，五一假(jiǎ)期归来后日成交量明(míng)显放大，4日、5日(rì)连续两个(gè)交易(yì)日收(shōu)出涨停。从(cóng)该股的基本面来看，上实发展的主营业务为(wèi)房(fáng)地产开发与经营。公(gōng)司的主要产品及服务(wù)为房地(dì)产销售、房(fáng)地产(chǎn)租(zū)赁、物(wù)业管理服(fú)务、工程项目、酒店经营。从业绩数据来看(kàn)，2022年(nián)，其实现营业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利润1.23亿(yì)元，同(tóng)比下降(jiàng)33.24％。2023年第一季度，其实现营业总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过(guò)从十(shí)大(dà)流(liú)通股股东来(lái)看，各类(lèi)机构都有(yǒu)对其布局(jú)的例(lì)子。以3月(yuè)31日时的首(shǒu)季十大流通股股(gǔ)东(dōng)来看， 具体包括公募的(de)上银基(jī)金、私募的迎水文龙、中(zhōng)央(yāng)汇金(jīn鸭绒被好还是鹅绒被好，鹅绒被最大的缺点)、长城资(zī)产(chǎn)管理公司(sī)等都跻身(shēn)前十的(de)行列。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第(dì)二的浦东金桥也是(shì)上海(hǎi)本(běn)地房企，其第一季度的(de)收入(rù)利润规(guī)模大幅(fú)度复苏(sū)。究其原因，一方面是该公(gōng)司后疫情(qíng)时代出租率复(fù)苏至(zhì)近(jìn)年来(lái)最高，另一(yī)方面则是公司(sī)拿地结算持续性向(xiàng)好，从数字上看，一(yī)季度新(xīn)增(zēng)虹口135、138住宅地块，总建筑面积约54万平方米。

　　在这样的业绩(jì)势头向好(hǎo)背(bèi)景下，自(zì)然也(yě)吸(xī)引了知名机构在其(qí)中(zhōng)持(chí)续驻(zhù)足(zú)。从第(dì)一季度十大(dà)流(liú)通(tōng)股股东来看，知名私(sī)募高毅邓晓峰(fēng)的两只产品(pǐn)依然在前十中，这也是连(lián)续第三个季度他有(yǒu)的两(liǎng)只产(chǎn)品杀入前十。同(tóng)时榜单中还有一支大(dà)名鼎鼎的(de)QFII阿(ā)布扎比(bǐ)投资局，其当季(jì)还小幅增加了(le)持股。

　　除去(qù)上述两家上海区域性地产公司外，荣(róng)安(ān)地产则是主要布局在深(shēn)圳(zhèn)的地产(chǎn)公司，一季报交出的也是一份报喜(xǐ)的成绩单：首季公(gōng)司实现(xiàn)营业收(shōu)入51.85亿元，同比(bǐ)增长35.51％。归(guī)属(shǔ)于上市公司股东的净(jìng)利润(rùn)6.48亿元(yuán)，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从机(jī)构态(tài)度(dù)来(lái)看(kàn)，《红周(zhōu)刊》注意到两只公募指基首季(jì)新杀(shā)入十大流通股(gǔ)股东行列。具体(tǐ)说来， 南(nán)方中(zhōng)证全指房地产ETF上榜排名第七(qī)位，富国中证指数1000增强(qiáng)则排(pái)名第(dì)九位，此外联袂出现(xiàn)的机构还有QFII高盛(shèng)国际和私(sī)募迎水聚宝(bǎo)。

　　接受(shòu)《红周刊(kān)》采访时(shí)，兴证全球(qiú)基金相关(guān)人士(shì)分析：“经历(lì)过行(xíng)业洗牌(pái)和兼并(bìng)重组后(hòu)，龙头的价值更为笃定突出(chū)；从(cóng)拿地端看，2022年土地市场大幅降温，优质(zhì)土(tǔ)地供给较多（券(quàn)商测算(suàn)对应潜在(zài)毛利率(lǜ)在25％以上，目前房企的利润率仅20％），绝大多数房企受限(xiàn)于信(xìn)用问题或者(zhě)资金紧(jǐn)张没法拿地，龙头房(fáng)企(qǐ)趁机获取低成本(běn)土地，龙头房企(qǐ)的拿地(dì)力(lì)度（拿地金额(é)/销售金额）基本在30％以上；从融资(zī)上(shàng)看(kàn)，龙头房企杠杆率较低，净负债率(lǜ)基本在70％以下，而其他(tā)房企的净负债率普(pǔ)遍都在100％以上，加(jiā)杠(gāng)杆空间(jiān)有限，从融(róng)资成(chéng)本看，龙头(tóu)房企的融资成本(běn)不断(duàn)下滑，基本在3％、4％左右；对应到(dào)2023年的销售(shòu)，龙头房企明显(xiǎn)跑(pǎo)赢(yíng)行(xíng)业，1～4月百强房企的销(xiāo)售额(é)增速(sù)为(wèi)9％，而TOP14的(de)销售(shòu)额增(zēng)速为29％。”

　　需要强调(diào)的是(shì)，在当(dāng)前中特估的浪潮下，央国(guó)企地(dì)产股或存在发展的大好机会。中信证券(quàn)指出：“房(fáng)地产行业的结(jié)构性(xìng)机(jī)会依然存(cún)在，少部分公司(sī)尤其是央企(qǐ)占据(jù)显著优势(shì)，其主要(yào)又(yòu)体(tǐ)现为库存(cún)的优势。央企地产公司，现阶段表现出较低的融资成本(běn)，优(yōu)质的开发资源(yuán)和(hé)良好的不动产资产运营(yíng)能力的多重(zhòng)竞(jìng)争优势。”

　　“即使没有中特估，国央(yāng)企相较于民营地(dì)产公司也是更有(yǒu)优势的(de)。”吕(lǚ)功绩(jì)强调，“对于减值、土地资(zī)源(yuán)债权债务关(guān)系(xì)等问(wèn)题，市场(chǎng)对民营房开企业的资产会(huì)有更多担忧和质疑(yí)，所以在这一(yī)轮行业出清的(de)过程中，央国企相(xiāng)较于民企来说估值(zhí)的修复更明显。中特(tè)估的角度从(cóng)中长(zhǎng)期的维度看，行业的(de)逻辑在于集中度(dù)提(tí)升后(hòu)，行业(yè)进入(rù)高(gāo)质量(liàng)发展阶段(duàn)，具备较快(kuài)速发展阶段更稳定且可预期的盈(yíng)利和现金(jīn)流(liú)创造能力(lì)，以此带(dài)来估值(zhí)中枢的提(tí)升(shēng)，应该关(guān)注(zhù)估值相对较(jiào)低，企(qǐ)业自身资产(chǎn)的质量好、运营能力强(qiáng)、可(kě)以(yǐ)创造(zào)持续现金流的企业(yè)。”

　　“存(cún)量(liàng)时(shí)代中行业普涨(zhǎng)的概率比较低，行业内部(bù)将出现分化，要关(guān)注将受益于行业集中度提升的头部公司(sī)。”星石投资首席研究(jiū)官方磊也表示。

　　顺应机构这一(yī)思路的话，或许(xǔ)还是保利发展、招(zhāo)商(shāng)蛇口等国资背(bèi)景龙(lóng)头前途(tú)更为光明。不过国投瑞银基金投资部副总监綦傅鹏表示(shì)：“需要(yào)客(kè)观地去持(chí)续观察国企央企在三个(gè)方面是(shì)否可以维(wéi)持，首先是融资成本保持低(dī)位，其(qí)次是销售份(fèn)额持续提升，再次是(shì)拿地份额持续提升(shēng)。”

　　复(fù)苏速度缓慢

　　机构需要多给一(yī)些(xiē)耐心(xīn)

　　而《红周刊》也根据房企(qǐ)一季报梳(shū)理(lǐ)发现，对(duì)于2022年的业绩出现(xiàn)的整(zhěng)体下滑，2023年一(yī)季度的业绩分化更(gèng)趋明显，保利发展、滨江集团等房企营收、净利(lì)均实现了业绩的回正，甚至是较大增速(sù)的增长。而这些(xiē)公(gōng)司也是(shì)机构的(de)重仓对象。

　　对此，知名(míng)房(fáng)地产业内人士张宏伟向《红周(zhōu)刊》分析(xī)表示，业绩出现明(míng)显(xiǎn)改(gǎi)善的房企，主要是因(yīn)为过去两三年时间，尤(yóu)其(qí)是在(zài)2021年下(xià)半年(nián)民营(yíng)房企(qǐ)不(bù)怎么投资拿地之后(hòu)，国有(鸭绒被好还是鹅绒被好，鹅绒被最大的缺点yǒu)企业(yè)仍在(zài)持(chí)续性地拿地，且主要集中在(zài)核心城市，投资力度(dù)较(jiào)大。投资的(de)驱动能够推(tuī)动房企销售(shòu)业绩的增长，从而在(zài)2023年(nián)一季度市场恢复(fù)但(dàn)仍处于调整的过程中，能(néng)够保有一个(gè)正增长(zhǎng)。

　　不过张宏(hóng)伟同时也(yě)提醒表示，在房地产的复苏过程中，还(hái)面(miàn)临着一(yī)些不确定性。其(qí)实整个市(shì)场从四月(yuè)份开(kāi)始又在往(wǎng)下掉。除了杭州(zhōu)、成(chéng)都(dōu)等极个别城市四月环比三月相对(duì)表(biǎo)现较(jiào)好(hǎo)之外，包括北京、上海(hǎi)在内(nèi)的(de)绝大多(duō)数城市都出现环比下滑的情况。而现在五月的市(shì)场表现(xiàn)也不太乐观。按(àn)照现在(zài)的经济状况、收入情(qíng)况，以及市(shì)场(chǎng)的去库存压力(lì)、企业的资(zī)金面压力，可能会出(chū)现，到(dào)六月份(fèn)房企为(wèi)了(le)半年(nián)报冲业绩(jì)出现市场的短(duǎn)期(qī)反弹外的一个市场乏力(lì)现象。也就是说，第二(èr)季度、第(dì)三(sān)季度(dù)增长不(bù)确定性的压力(lì)仍旧较大。

　　上海利檀投(tóu)资董事长(zhǎng)陈昊扬也向《红周刊》指(zhǐ)出，现在整个房地产以及其上(shàng)下游产业链的(de)复苏速度都比想象的要慢(màn)很多，我们要多给一些(xiē)耐(nài)心，这个时候，在(zài)房地产(chǎn)以及(jí)上下游就(jiù)不是赚快钱的(de)时候，只能(néng)赚(zhuàn)他基(jī)本面的钱。但这也意(yì)味着，只有极为少数的、做得比同行好(hǎo)得(dé)多的企业，会(huì)伴随(suí)整个(gè)行业的弱复苏，业(yè)绩会逐步体(tǐ)现出(chū)来。所以只能耐心地(dì)去等待它的基本面不断地凸显出(chū)来，这需要时间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊(kān)》，文中提(tí)及个股仅为举例分析，不做买卖推(tuī)荐。）

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