导(dǎo)读

　　黄金二十年之后，当下中国(guó)地产步入大分化时代而非停(tíng)滞期。

　　要点

　　过去(qù)二十(shí)年是中国房地(dì)产市场黄金二十(shí)年。2019-2021年(nián)，连续(xù)三年(nián)商品住(zhù)宅销(xiāo)售面积超(chāo)15亿平，足够(gòu)4000万家庭入住(zhù)。恰逢近年(nián)地产持续低景气，有关中国地产是否过剩的讨(tǎo)论(lùn)日益(yì)热烈。

　　拨开迷雾，本(běn)文试(shì)图厘清中(zhōng)国城镇存量住宅真实(shí)情况，据(jù)此(cǐ)判(pàn)断中(zhōng)国未来地产趋(qū)势。

　　有媒(méi)体渲染中(zhōng)国地产存量极(jí)度(dù)过剩，事实是(shì)否如此(cǐ)？

　　住(zhù)建部(bù)披露(lù)全国有近6亿栋房屋建筑，第七(qī)次人口普查调(diào)查数据显示城镇(zhèn)家(jiā)庭户人均住宅间数为1.06间。市场陷入怀疑，中国房子是否(fǒu)真的过剩？

　　事实上(shàng)住建部(bù)披露的(de)近6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑中(zhōng)，城镇建筑占比(bǐ)不到一成，其中还包括大量城镇非住(zhù)宅建筑(zhù)，如商业办公楼、学校(xiào)等，因此6亿(yì)栋房屋中城镇(zhèn)住宅占比极低。

　　七普显示中国城镇居民人均住(zhù)宅间数为1.06间，但居住舒适(shì)不是人均一间(jiān)房所能满足，它与房(fáng)屋质(zhì)量、居住面积、配套设施等因素密切相关。中国的人(rén)均(jūn)住宅间数(shù)较发达(dá)国(guó)家(jiā)还有很大差距。人均住宅间数(shù)大于1同样(yàng)不(bù)意味着中(zhōng)国(guó)住宅市(shì)场已经饱和(hé)。

　　我们测算发现中(zhōng)国(guó)城镇居民户均1套房，其(qí)中每户持有商(shāng)品住宅(zhái)仅0.64套。

　　目前并无直接公(gōng)布中国家庭(tíng)户均住(zhù)宅的数据(jù)，我们根据商品住宅套数、商品(pǐn)住宅(zhái)占(zhàn)比和城(chéng)镇家庭(tíng)户数，计(jì)算出城镇(zhèn)家庭(tíng)住宅(zhái)套(tào)户比。

　　测(cè)算结果显(xiǎn)示，目前城(chéng)镇家庭户均(jūn)拥有0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若期(qī)房顺利交付，直至2024年，中国每户(hù)城镇家庭才(cái)拥有1套住(zhù)宅，其(qí)中(zhōng)商业住宅(zhái)仅0.64套。

　　户均一套(tào)房似乎意味着户户(hù)有房(fáng)，然而事实上(shàng)中国住宅市场供需并不平(píng)衡。

　　国际数据显示，成熟房地产(chǎn)市场的住宅套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所以(yǐ)说不平衡，是因(yīn)为户(hù)均一套房无法满足流动人口的租赁和(hé)置业需(xū)求(qiú)。全国总人口的近三成都(dōu)是流动(dòng)人口，流(liú)动人口会选(xuǎn)择在大城市租房挣(zhēng)钱，在(zài)老家买房(fáng)，从而产生了额外(wài)的住宅需求。

　　即便户均(jūn)一套(tào)房，中国未(wèi)来地产仍有四大新增需求动力(lì)。

　　第一，户(hù)均人(rén)口规(guī)模(mó)缩小，一(yī)人户、两人户占比不断增加(jiā)，导致家庭户数增(zēng)多。小家庭化趋势将延(yán)续，带来(lái)新(xīn)户购房需求增长(zhǎng)。

　　第二，经济板块的分(fēn)化日益明显，区(qū)域(yù)经济资源分配的再集中吸引着人口流入，人(rén)口(kǒu)净迁入城市的新增住宅需求(qiú)有望持续(xù)旺盛(shèng)。

　　第三，30％左右的(de)家庭住在2000年以前(qián)建成的住宅中，涉及超9000万家庭、81亿平方米的住宅(zhái)建筑面积。促成(chéng)“老破小”住宅的改造势在必行。

　　第四，中(zhōng)国的人均住宅间数与人均住宅建(jiàn)筑面积均较发(fā)达国(guó)家有(yǒu)着不(bù)小差距，“住上更大房子”的改善性需求正在不断增加。

　　黄金(jīn)二(èr)十年之后，当下中国地(dì)产步(bù)入大分化时代而非(fēi)停滞期。

　　如果(guǒ)说过去(qù)二十年是中国(guó)地产黄金发展期，地(dì)产矛盾(dùn)更(gèng)多体现为住(zhù)宅供(gōng)给存在不(bù)足(zú)，这是过去(qù)二十年房价快(kuài)速(sù)上涨基(jī)石。那(nà)么(me)当下房地产大分化时代已至，大分(fēn)化时代下地(dì)产矛(máo)盾则更多体现在住宅(zhái)质量(liàng)供需(xū)冲突。

　　地产大(dà)分(fēn)化必将(jiāng)体(tǐ)现(xiàn)在不(bù)同能级(jí)城市之(zhī)间，不同(tóng)区域板块之间，不同品(pǐn)质住(zhù)宅之间。

　　目录

　　正文(wén)

　　引言

　　不(bù)久前，官(guān)方披露(lù)全国已有近(jìn)6亿栋房屋(wū)建筑(zhù)，引发热议。从2月以(yǐ)来，各大城市二手房挂牌量突然激增，引发一阵(zhèn)二手房(fáng)的“抛(pāo)售潮”。

　　让(ràng)市(shì)场不(bù)禁担心，中国(guó)的(de)房(fáng)子是(shì)否已经过(guò)剩？

　　中国(guó)城镇住宅到底是供给(gěi)过剩，还是供需平衡，或是仍然存在不(bù)足(zú)？可(kě)惜由(yóu)于住宅存量数据并未公布，我们(men)无法直接知晓具体情况。

　　拨开迷(mí)雾，我们测算出(chū)中国城镇家庭户均拥有住宅套数(shù)，回(huí)答(dá)当前(qián)的房子是否真的过剩了？据此(cǐ)判断未来(lái)房(fáng)地产(chǎn)市场会如(rú)何发(fā)展。

　　一、如(rú)何(hé)有效观察中国(guó)户均拥有住宅数量

　　（一）中国住(zhù)宅数量(liàng)过(guò)剩的直(zhí)观判断站不住脚

　　今年2月，在以全国(guó)自然灾害综合风险普(pǔ)查(chá)工作情况为主题的新闻发布会(huì)上，负责人对外披露：“住宅城乡建(jiàn)设行业获取了全国近6亿栋城乡房(fáng)屋(wū)建筑数据以及80多(duō)万处(chù)市政(zhèng)设(shè)施数据(jù)。”

　　14亿人(rén)住6亿栋房(fáng)屋建筑，平(píng)均(jūn)每(měi)栋(dòng)建筑住不到3人，住宅市场(chǎng)看(kàn)似已经过(guò)剩。

　　在(zài)这(zhè)近6亿栋房屋建(jiàn)筑中，农村房(fáng)屋占9成以上，以栋数计算的城(chéng)镇(zhèn)房屋实际仅有(yǒu)4700多万栋，还包括了大量商业楼、写字楼、学校、医院(yuàn)等(děng)非住宅。总的算下来，住(zhù)宅(zhái)占(zhàn)比(bǐ)并不大。

　　第七次(cì)人口普查数据公布(bù)了(le)中国城镇家庭户人(rén)均住(zhù)宅(zhái)间数为(wèi)1.06间，其中城(chéng)市家庭户居民人均0.99间，乡镇家庭户(hù)居民人(rén)均1.18间。

　　人均住(zhù)宅间(jiān)数大于1，看(kàn)似(shì)意(yì)味着人人(rén)都(dōu)有(yǒu)房间居住。

　　居住水(shuǐ)平不(bù)仅与(yǔ)房间数量有关，更与房屋质量、居住面积(jī)、配套设施等因(yīn)素(sù)密(mì)切(qiè)相关。单单从人均(jūn)住宅间数不(bù)能完全(quán)反(fǎn)映出(chū)城镇居民的居(jū)住水平(píng)。

　　中国主要(yào)是以家庭为单位购(gòu)买(mǎi)成套(tào)住宅，一(yī)套设施齐全的(de)住宅(zhái)才是城镇居民宜居的选择(zé)。

　　（二(èr)）中国户均住(zhù)宅的(de)测算思路、数据和(hé)方(fāng)法

　　中国城镇居(jū)民住宅(zhái)主(zhǔ)要分两大类，一(yī)类是商品(pǐn)住宅(zhái)，另一类是(shì)保(bǎo)障(zhàng)房、原公(gōng)有住宅、自(zì)建房等非商品住宅。

　　目前缺乏统计数据，并没有(yǒu)直接公(gōng)布(bù)城镇住宅(zhái)数量(liàng)。居民(mín)住宅相关数据有两处可以直接公布，一是每年商品住宅(zhái)销售套数（统计局）；二是居民住宅来源（人口(kǒu)普查数据(jù)）。计算中(zhōng)国居(jū)民(mín)户均住宅(zhái)数(shù)量，我们主要用(yòng)到上(shàng)述两(liǎng)组数(shù)据。

　　中国(guó)住宅(zhái)改革(gé雨水淋过的衣服晒干还能穿吗，雨水淋过的衣服晒干还能穿吗)始于(yú)1998年，1998年之(zhī)前(qián)商品住宅数量(liàng)极少，可忽略不计。估(gū)算(suàn)城镇居民户均住宅套(tào)数分三步走(zǒu)：

　　第一步(bù)，将1999年以来每年商品住宅销售套数相(xiāng)加(jiā)，我们就能(néng)够得到当前(qián)商品住宅总存量(liàng)。

　　第二步，根据城镇居民拥有的商品住宅(zhái)和非商(shāng)品住宅比(bǐ)例(lì)，推(tuī)算得到居(jū)民住(zhù)宅总套数。

　　第(dì)三步，将城镇居民拥有的商品住宅总数除以家庭户数，我们就能够得到城镇(zhèn)户均拥有的住宅数量(liàng)。

　　具体计算公式如下(xià)：

　　城镇家(jiā)庭住(zhù)宅套户比(bǐ)=住宅总(zǒng)套数/家庭户(hù)数(shù)

　　=（商品住宅套(tào)数(shù)/家(jiā)庭户(hù)数(shù)）/（商品住(zhù)宅套数/住宅总(zǒng)套数）

　　=商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)套户(hù)比/商(shāng)品住宅占比

　　二、城镇家(jiā)庭户均拥有1.02套房

　　中国住宅存(cún)量到底有多少(shǎo)，目前缺乏一个准确统计(jì)。我们利用既(jì)有统计数据，大致测算得(dé)到(dào)中国(guó)存(cún)量房地产(chǎn)套数，并进一步推(tuī)算(suàn)中(zhōng)国城镇(zhèn)家庭户均拥有的住(zhù)宅数量。

　　（一）城镇居民户(hù)均拥有商品住宅0.64 套(tào)

　　截至2022年(nián)，我(wǒ)们计算得到：

　　（一）中国商品住宅累计(jì)销售1.97亿套。

　　（二）城镇(zhèn)家庭户均拥有0.64套商品住宅（包含现房和期房(fáng)）。

　　中国的房地产(chǎn)销售以期房为主，从2019年开(kāi)始，新(xīn)房销售中期房占比(bǐ)近(jìn)9成。本文去除商品住宅(zhái)累(lèi)计销售套数里的期(qī)房销(xiāo)售，得(dé)到商品住宅现房(fáng)套数(shù)。

　　以2022年(nián)商品(pǐn)住宅(zhái)现房套数计(jì)算为(wèi)例：

　　2022年商品住宅现(xiàn)房套数=截止到2022年商品住宅(zhái)累(lèi)计销售套数-过(guò)去三年（2020、2021和2022年(nián)）的(de)期房销售额。

　　主流房(fáng)企(qǐ)竣工周期在2-3年，并考虑(lǜ)到交房后装(zhuāng)修的(de)时间，取最(zuì)大(dà)值3年(nián)。

　　将商(shāng)品住宅现房套数除以家庭户数，算出(chū)：

　　（三(sān)）目前中(zhōng)国(guó)城镇家庭户均拥有(yǒu)0.54套商(shāng)品现(xiàn)房住宅(zhái)。

　　（二）城镇居(jū)民户(hù)均(jūn)拥有住宅1.02套

　　接(jiē)下来(lái)我们需要进一步推(tuī)算中国(guó)城镇居民拥(yōng)有的户均住宅套数(shù)。

　　首先，七(qī)普数据(jù)显示(shì)中国城镇(zhèn)居民(mín)的住(zhù)宅结构特征(zhēng)如下：

　　73.8％的(de)城(chéng)镇家(jiā)庭拥有住(zhù)宅。其(qí)中自建住宅占(zhàn)比(bǐ)21％，购买商品住宅占比(bǐ)31.9％、二(èr)手房占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原(yuán)公有住宅占比(bǐ)6.1％，通过继承或(huò)赠与占(zhàn)比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租(zū)赁廉租房与其他住宅。

　　其次，我(wǒ)们假定租赁其他(tā)住宅(zhái)和购买二手房都(dōu)是商品(pǐn)住宅，因此将租赁其他住(zhù)宅、购买商(shāng)品住宅与购买二手(shǒu)房加总，得到商(shāng)品住宅占居民所有(yǒu)住宅(zhái)的比例(lì)为62.8％。

　　2020年商品住宅(zhái)占比(bǐ)为59.2％，粗略假设2021年-2022年期(qī)间商(shāng)品住宅增幅为过去十年变(biàn)化(huà)幅(fú)度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实(shí)际(jì)变化比例，从而(ér)我们估(gū)算出2022年商(shāng)品住宅所占比例(lì)，为62.8％。

　　最后(hòu)，截至(zhì)2022年末，中(zhōng)国平均(jūn)每户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但考(kǎo)虑已购期(qī)房(fáng)，中国(guó)平(píng)均每户(hù)城镇家庭拥有(yǒu)1.02套住宅。

　　如果交房顺利(lì)，已购(gòu)期(qī)房会在2-3年(nián)内陆(lù)续交(jiāo)付使用，到2024年，中(zhōng)国平均(jūn)每户城镇家庭都(dōu)会拥(yōng)有一套住宅。

　　三、城镇户均一套(tào)房(fáng)的三点含义

　　既然(rán)城镇居民已经达到了户均一套房的程度(dù)，“户户(hù)有(yǒu)房(fáng)”是否意(yì)味着中国城镇化进展(zhǎn)终结，甚至意味着中国(guó)地产(chǎn)存量(liàng)供给绰(chuò)绰有(yǒu)余？

　　（一）户均一(yī)套(tào)房并不意味着(zhe)住宅市(shì)场供需(xū)平(píng)衡

　　需(xū)要(yào)有多余(yú)住宅来满足因人口(kǒu)流动、居民换房等因素(sù)产生的住宅需求。因此，成熟房(fáng)地产市(shì)场的住(zhù)宅套户比会在1.1左(zuǒ)右(yòu)。

　　国际(jì)经验(yàn)来看，美国、英国和日本的住宅套户比均高于1.1，其中，英国的住宅套户比最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和(hé)韩国分别(bié)为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房(fáng)，就会造成人口(kǒu)净(jìng)流入地的住宅市场供不应求，造(zào)成房价或(huò)房租迅速(sù)上涨。

　　七(qī)普指出中国的流动人(rén)口3.76亿，省内流动人口和省际流动人口分别(bié)为(wèi)2.51亿人和1.25亿人(rén)。

　　流(liú)动人口会(huì)选择在大城市租房挣(zhēng)钱，在老(lǎo)家县城买(mǎi)房。

　　暨南大(dà)学2017年的中国城乡人(rén)口流动调查数(shù)据显示(shì)，在上海、杭州以及南京(jīng)工作的流动人口(kǒu)在(zài)老家拥有住(zhù)宅(zhái)比例分别为28％、21％和18％。大城市(shì)的高(g雨水淋过的衣服晒干还能穿吗，雨水淋过的衣服晒干还能穿吗āo)工资吸(xī)引打工人，但(dàn)高(gāo)房价迫使打工人回乡(xiāng)置业。

　　流(liú)动人口实际上会占据两(liǎng)套(tào)房，在高房价的(de)大城市租赁一(yī)套房，在房价较低的县城(chéng)购买一套房。所以说户均一套房无法满足(zú)庞大流(liú)动人(rén)口(kǒu)的租赁与(yǔ)置业需求。

　　（二）至少(shǎo)9000万户家庭(tíng)住宅品质仍需改善

　　目前，中国的(de)城镇住(zhù)宅中(zhōng)依(yī)然有不(bù)少(shǎo)老(lǎo)旧小区(qū)。

　　三成(chéng)家庭，也就是约(yuē)9000万户城镇居民住(zhù)宅是(shì)2000年以前建成，其中(zhōng)又有11.6％住宅(zhái)年(nián)龄至少在33岁以(yǐ)上(shàng)。

　　这(zhè)批存在着建筑结构松散(sàn)、设施(shī)陈(chén)旧(jiù)、安全隐患(huàn)大等(děng)问(wèn)题，如(rú)电(diàn)线老化、管道等基础设施陈旧，给住户的生活(huó)带来(lái)了(le)很大的不便和(hé)安全隐患，并且居住体验较差。

　　2000年以前建成的老旧住宅面积小。占比为31.3％的家(jiā)庭户数拥有的(de)住宅面积占比仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有独立卫浴和厨房。这类(lèi)上(shàng)世(shì)纪(jì)修(xiū)建的老旧小(xiǎo)区很难满足现代生活(huó)需求，在未来大都会(huì)被拆迁(qiān)重建。

　　近五成的家庭(tíng)住宅为一居室(shì)和二(èr)居(jū)室，户型偏(piān)小。其中一居室占比为14.9％，二(èr)居室(shì)占比为33％。对比镇，城市家庭(tíng)住宅(zhái)户型更小，当然这与(yǔ)城市土(tǔ)地(dì)资源紧张有关。

　　（三(sān)）人(rén)均住宅(zhái)面(miàn)积扩张是未来地(dì)产的需求驱动力

　　根据七普数据测(cè)算(suàn)，2020年(nián)城镇家庭户住(zhù)宅(zhái)存量(liàng)总面积(jī)为294.6亿平。暂不考虑两年(nián)间农民带房进城(chéng)和老旧小区拆迁，加上2021年和2022年(nián)商品住宅(zhái)竣工面积（7.3亿与6.3亿(yì)），得出(chū)2022年住宅存量总面积为308.16亿平，人(rén)均住宅建筑面积为39.45平方米。

　　超过(guò)一半的家庭人均住宅建筑面积小于均值，近(jìn)4成家庭人均(jūn)住宅(zhái)建筑(zhù)面积在30平米以下。

　　15％的城镇家庭(tíng)人(rén)均住宅建筑面(miàn)积不足19平方米，不及全(quán)国人(rén)均水平的一半。若去除20％的公摊，可使用的住(zhù)宅面积仅为15.2平(píng)方米。上(shàng)海市将人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积低于15平方(fāng)米(mǐ)的家庭界定为住(zhù)宅(zhái)存在困(kùn)难，若(ruò)按这(zhè)个标准算(suàn)的话(huà)，中国有11.3％的家(jiā)庭(tíng)存(cún)在住宅困难问题。

　　若人均可使(shǐ)用住(zhù)宅面积为40平，即(jí)人均住宅(zhái)建筑面积为50平，只考虑家庭户人数，需要住宅总量约390.6亿(yì)平，较(jiào)目前至(zhì)少新增82亿平。

　　对比发达国家人均(jūn)住宅(zhái)面积，美国为67㎡，瑞士、日(rì)本(běn)、德国和(hé)英(yīng)国都高于(yú)40㎡，中国的人均住宅建(jiàn)筑面积为39.45㎡，相差不大。但若(ruò)去除(chú)公摊(tān)面积后，中国(guó)的人(rén)均可使用面积为31.56㎡，这一差距将变得(dé)明显。

　　若考虑约1.4亿的集(jí)体户人口，所需要的住宅(zhái)总量会更(gèng)多。

　　四(sì)、户均已然1套房，未(wèi)来(lái)地产还会(huì)有(yǒu)需求么(me)？

　　我们测算(suàn)得到(dào)中国(guó)城镇家庭户均1套房，看似已(yǐ)经户户有房。即便如此，中国人口静态(tài)结构和动态趋势演(yǎn)绎，决定(dìng)了中国(guó)未(wèi)来地产仍(réng)有需求释放。户均1套住宅现实之(zhī)下，中国未来城镇(zhèn)住宅需求主要(yào)来自(zì)于四个方面。

　　第(dì)一，户均人口缩小，家(jiā)庭(tíng)户(hù)数增(zēng)多，新(xīn)户(hù)购房(fáng)需求扩张。

　　过去20年我国城镇家庭户均人(rén)口数不断下降(jiàng)，六(liù)普显示(shì)城镇户均人口(kǒu)规模为(wèi)2.85人(rén)/户(hù)，而七普显示(shì)城镇(zhèn)户均(jūn)人口(kǒu)规模为2.62人/户(hù)，一人(rén)户、二人(rén)户的(de)占比(bǐ)明(míng)显上(shàng)升，人口小家庭(tíng)化趋势将继(jì)续延续，导(dǎo)致户数会因(yīn)户(hù)均(jūn)人(rén)口规模的缩小而增多(duō)。

　　第二(èr)，人口迁移(yí)导(dǎo)致(zhì)经济发展带来(lái)的新增住宅(zhái)需(xū)求旺盛。

　　中(zhōng)国经济板块的(de)分(fēn)化日(rì)益明(míng)显，资源和生产要(yào)素(sù)逐步向(xiàng)经济带、都市圈中心城(chéng)市流入(rù)，区域经济资源分配的再集中吸(xī)引着人口(kǒu)流入。人口迁移势必(bì)涉及到买房租房，给迁入(rù)地住宅市场带(dài)来新的增(zēng)量。

　　以浙江省为(wèi)例，2021年(nián)常住(zhù)人口增量为72万，而出生人口为44.9万人，死亡(wáng)人(rén)口(kǒu)为38.4万(wàn)人，自然(rán)增加人(rén)口仅为6.5万人，其人口增(zēng)长主要(yào)受益于人(rén)口迁移。

　　第三(sān)，老(lǎo)旧小区改善性(xìng)需求依然庞大。

　　从2011年(nián)到(dào)2020年，自建住宅和(hé)原公有住宅的(de)家(jiā)庭拆(chāi)迁改建最多。自建(jiàn)房(fáng)家庭比例从31.5％到21％，下(xià)降(jiàng)了(le)10.5个百分点(diǎn)；原公有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅(fú)为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加(jiā)上其(qí)他住宅（5％）与家庭(tíng)住宅建造时间为2000年以前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十(shí)年间新增8473万家庭户，自建住宅和原公有住(zhù)宅减少了1282万户，住(zhù)宅净需求增(zēng)加9755万户。49％的家庭购买商品住宅(zhái)，21％的(de)家庭(tíng)购买(mǎi)二手房。在新增住宅需求中，有7成家(jiā)庭购买(mǎi)了(le)商(shāng)品住(zhù)宅。租房、购买经济(jì)适用(yòng)房和其(qí)他分别占比(bǐ)18％，3％和9％。未来随着城中(zhōng)村和旧城(chéng)改造，商品住宅的占比势必会进(jìn)一步上升(shēng)。

　　2000年以前建造的住宅(zhái)建筑面积还有约81亿平，涉及城镇家庭约9000万户。破旧(jiù)的城(chéng)中村、老公(gōng)有住宅，建筑面积小、质(zhì)量低、基础(chǔ)设施配套差、没有或少有物业管理，居民追(zhuī)求美好、宜居生活(huó)的(de)环境，背后的(de)改善(shàn)性需求有待释放。

　　第(dì)四，“住上(shàng)更(gèng)大房(fáng)子”的改善性(xìng)需求还(hái)将有所增加。

　　刚需(xū)购房受限于资金，倾(qīng)向(xiàng)于中小(xiǎo)户型。已有(yǒu)住宅家庭希望提高生(shēng)活(huó)品质，以小换大(dà)、以旧(jiù)换(huàn)新。2022年底的中央(yāng)经(jīng)济(jì)工(gōng)作会议(yì)明确指出支持(chí)住宅改善等(děng)消费。

　　OECD国家(jiā)的(de)人(rén)均(jūn)住宅间数为1.71间，无(wú)论是否(fǒu)考虑(lǜ)乡村住(zhù)宅(zhái)因素(sù)，中国的人均住宅(zhái)间数较(jiào)其他(tā)国家依旧存在不小差(chà)距。

　　住宅舒适度与经济水平(píng)有着密切正向(xiàng)联系。随着经济发展水平的提高，中国的人均住(zhù)宅(zhái)间数与人均住宅建筑面积将随之(zhī)增长。

　　如果说过去二十年(nián)是中国地产黄(huáng)金(jīn)发(fā)展(zhǎn)期，地产矛盾更多体现为住宅供给(gěi)存在不足，供(gōng)需出现错配(pèi)，这是(shì)过(guò)去二十年房价快(kuài)速(sù)上(shàng)涨基石(shí)。那么未来将是住宅质量(liàng)的(de)供需冲突(tū)。房(fáng)地(dì)产大分化时代已(yǐ)至，这种(zhǒng)分(fēn)化不单局限于城市(shì)能级之间差异，优质小区(qū)和老旧二(èr)手房之间的差异也将越发扩大(dà)。

　　风险(xiǎn)提示

　　人口普查数(shù)据(jù)调查的是人，并不是针对(duì)住宅，因此(cǐ)可能存在统(tǒng)计偏差。商品住宅(zhái)占比实际值可能偏低(dī)，其增速可能(néng)超(chāo)预(yù)期。

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