万柳(liǔ)书院，暴雷(léi)了。

　　今年年初(chū)“万柳(liǔ)少爷”的意外走(zǒu)红，让(ràng)这个位于(yú)北京海淀的豪宅被全国知(zhī)晓，其背后曾宣(xuān)称要做地产(chǎn)界(jiè)“劳(láo)斯莱(lái)斯”的神秘开发商——中赫集团(tuán)，也被(bèi)拉向台前。

　　而如今，万柳(liǔ)书(shū)院再次受到(dào)舆(yú)论关注，起因中赫集团成了共(gòng)同债务人被中国信达追债，中国信达为(wèi)了收(shōu)回钱(qián)款不得不将(jiāng)中赫(hè)抵(dǐ)押(yā)的75套万柳书(shū)院豪宅拍卖。可问题(tí)是，这些房(fáng)子早已(yǐ)售出(chū)，业主并非(fēi)中(zhōng)赫集团，那些(xiē)真正斥巨资购入房产的有(yǒu)钱人，房子现在莫名奇妙地被拍卖，算(suàn)是被割了！

　　截(jié)至发(fā)稿，暂未看到这些业主的维(wéi)权信(xìn)息，难(nán)怪有网友调侃：“富(fù)人被割(gē)韭(jiǔ)菜的(de)时候，他们的(de)姿势都那(nà)么优雅。”

　　不(bù)过事件背后，可能没你想象的那么简(jiǎn)单(dān)。

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　　富人被精(jīng)准收割(gē)？

　　最(zuì)惨的可能(néng)还(hái)是债主

　　“北京豪(háo)宅的尽头是万柳书院”，但谁都没想到，这个位(wèi)于海淀核心区位，名校环绕(rào)的顶级豪(háo)宅(zhái)，竟(jìng)然暴雷了！

　　近日，有网(wǎng)友发现，中国信达在京东拍卖上(shàng)，上(shàng)架了(le)“北京赫华恒瑞房(fáng)地产开发有限公司不(bù)良债权转让(ràng)项目”，债权总额高达近47亿，该项(xiàng)目(campus是什么意思 campus是国誉吗mù)的(de)抵押物中(zhōng)，包括(kuò)75套万柳书院(yuàn)住宅(zhái)。

　　据京(jīng)东拍(pāi)卖显(xiǎn)示(shì)，上(shàng)述不(bù)良债权转让(ràng)项目的处(chù)置主体是中(zhōng)国信(xìn)达资产管理股份(fèn)有(yǒu)限公司北京市分公司（下称中国(guó)信达北分），处置的是对北京赫华恒瑞房地产开(kāi)发有限公(gōng)司（下称赫华恒瑞(ruì)）的不良债权。截至2023年(nián)1月(yuè)31日，债权金额约为(wèi)46.95亿元人民币，其中(zhōng)债权(quán)本金(jīn)37.50亿元。中(zhōng)赫集团有(yǒu)限公司是共(gòng)同债务人。目前，该项(xiàng)目已有1万次围(wéi)观，35名意向人。

　　从表面上看，这就是一起中国信达北分讨债的故事，但实际(jì)上(shàng)，75套(tào)豪(háo)宅的背后(hòu)暗藏(cáng)秘密。

　　据此前(qián)媒体报(bào)道，万柳书院总共301户，而且(qiě)早已售罄。如果该报道属实，说明(míng)这(zhè)些(xiē)房子实(shí)际上都是卖出去了的，是有人住的。

　　那为什(shén)么中(zhōng)国信达(dá)的拍卖页面(miàn)上又注(zhù)明这75套房子是“未出售”的状态呢(ne)？只(zhǐ)能(néng)说(shuō)明这些房子根本没有网签，也没有房产证(zhèng)！

　　第一财(cái)经(jīng)的(de)报道(dào)证实了上述内容。有豪宅(zhái)中介透(tòu)露，中(zhōng)赫集团早就把(bǎ)这(zhè)75套房(fáng)子抵(dǐ)押出去，现在(zài)还没(méi)资(zī)金解(jiě)抵押，所以不(bù)能网签(qiān)、没办房本。

　　作为海淀的(de)顶级豪宅(zhái)，最强学区房，万柳书院(yuàn)的业主基本都是北京的(de)高端人(rén)士，柳传志、丁磊(lěi)等知名商业大佬也(yě)是万柳书院的业(yè)主。另据(jù)地产自媒体“地产八卦女”爆(bào)料，万柳书院(yuàn)的业主中，还有不(bù)少中赫集团的(de)高(gāo)管、合(hé)作(zuò)伙伴、亲(qīn)戚(qī)朋友等。

　　由(yóu)此，不(bù)少(shǎo)网友感叹，“富人也被精(jīng)准收割了！”

　　不过，如果这些业(yè)主确实已经支付(fù)价款(kuǎn)并实际占有，那么(me)，中(zhōng)国信达转让这笔(bǐ)不(bù)良债权回本的愿(yuàn)望，或将泡汤。这次拍卖损失(shī)最大的，没准还是债(zhài)主中国信(xìn)达。

　　根(gēn)据相(xiāng)关法律(lǜ)规定，民事执行中(zhōng)，业主已经支(zhī)付价款(kuǎn)并实际占有，但未办理过户手续的，如果业主没(méi)有过错，人(rén)民法院(yuàn)不(bù)得查封、扣押、冻结(jié)，已(yǐ)经查封(fēng)的可(kě)以向法院(yuàn)提出执行异议申请，请求法(fǎ)院解除查封，同(tóng)时(shí)可以联合(hé)起诉开(kāi)发商，要求退还购房(fáng)款或办理房产证，并承担违约(yuē)责任。

　　此外(wài)，今年4月，人(rén)民法院报公布《最(zuì)高人民法(fǎ)院关于商品房消(xiāo)费者权利(lì)保(bǎo)护问题的批复》，以司(sī)法解(jiě)释(shì)的方式(shì)明(míng)确了购(gòu)房人的优(yōu)先权：

　　商品房消(xiāo)费者(zhě)以居住为(wèi)目的购买房(fáng)屋并已(yǐ)支付全部价(jià)款，主张其房屋交付请(qǐng)求权优先于建设工程价款优(yōu)先受偿权、抵押权(quán)以及其他债权的，人民法(fǎ)院应当(dāng)予以支持。只支付了部分(fēn)价款(kuǎn)的商品房消费者，在一审法庭辩论(lùn)终结(jié)前(qián)已实际支(zhī)付剩(shèng)余价款的，可以适用前款规定。

　　也就是说(shuō)，如果这75套房子均为“已售(shòu)未网签(qiān)”，那(nà)么(me)这笔不良债权，实际(jì)上(shàng)是个烫手山芋。可能不仅不(bù)能卖出去(qù)回本(běn)，抵(dǐ)押的这75套房子，还会(huì)被业(yè)主(zhǔ)讨回去。

　　中国信达，将会赔(péi)了夫人又折兵(bīng)？

　　2

　　地产(chǎn)界的“劳斯莱斯(sī)”

　　成了(le)“老赖(lài)”

　　这次债(zhài)权公司中国信达申请不良债权转让，可以(yǐ)追溯(sù)到金谷(gǔ)信托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目前中国信达(dá)已经(jīng)成(chéng)为赫华(huá)恒瑞唯一股东(dōng)。但(dàn)此(cǐ)前(qián)，赫(hè)华恒(héng)瑞(ruì)为中赫集团旗下子(zi)公(gōng)司。2019年(nián)4月(yuè)22日，中赫集团、中赫置地等选择退出了(le)赫(hè)华恒瑞的(de)股(gǔ)东行列，中(zhōng)国(guó)金谷国际信托有限(xiàn)责任公司成为了唯一股东，后者由中(zhōng)国信(xìn)达资产管理股份有限公司持股(gǔ)93.75％。<campus是什么意思 campus是国誉吗/p>

　　作为房地产(chǎn)开发商，相较其他房企，中赫集团既(jì)没有很大规(guī)模，也没有(yǒu)很高的国(guó)民知名度，但却在北京豪宅圈(quān)留(liú)下一个个传(chuán)说(shuō)。

　　如campus是什么意思 campus是国誉吗(rú)钓鱼台七号院，作为中赫集团进入北京的第一个豪(háo)宅项目，2011年，中(zhōng)赫置地推出钓鱼(yú)岛(dǎo)七号院3号楼，高达30万/平(píng)米的天价，成(chéng)为当时京城(chéng)最贵的楼盘(pán)，引发了市场强烈(liè)震惊。

　　随后开发的万柳书(shū)院，更是(shì)被(bèi)誉为“北京(jīng)海淀顶端豪宅”。2012年，中(zhōng)赫置地以26.3亿元(yuán)，溢(yì)价率40.9％，从融创、保利、万科等大(dà)型知(zhī)名房(fáng)企(qǐ)手中(zhōng)，抢下了北(běi)京万柳地块(kuài)，成为北京当年(nián)的“双料地(dì)王”。很快，万(wàn)柳书院就(jiù)以神(shén)秘高端的(de)姿(zī)态杀入市场(chǎng)，无论是一块(kuài)块从荷(hé)兰运(yùn)回来的(de)灰砖(zhuān)垒起来的(de)五米高墙(qiáng)，还是(shì)每棵成(chéng)本(běn)超6万的(de)成年银杏(xìng)树(shù)，还(hái)是每平米20万元(yuán)的价格，都令业内外震撼(hàn)不已(yǐ)。

　　“万柳的墙、西宸(chén)的缸、霄八的(de)顶儿(ér)、融(róng)创的湖、紫(zǐ)辰院的树、北平府(fǔ)的院儿。”从(cóng)这(zhè)句顺口溜中，就可(kě)看出(chū)其(qí)在(zài)北京豪宅圈的(de)地(dì)位。2014年末上(shàng)市的(de)它，对手(shǒu)是当(dāng)时有名的融创观澜嘉苑、佳兆业广场、恒大华府等(děng)，现如今，它远远(yuǎn)超(chāo)过(guò)这些(xiē)对手。

　　去年，万柳书院一套300平米的法(fǎ)拍房，最终成交价(jià)1.09亿(yì)、单价(jià)达到惊(jīng)人(rén)的36万元/平米(mǐ)，说明万(wàn)柳书院虽然(rán)已经推(tuī)出了8年之久(jiǔ)，但其依旧在北京豪宅圈备受追捧。

　　中赫集团开发的豪宅，也吸引了不少知名人士，如知名演员宋丹丹，就住在钓鱼台七号院。而柳传(chuán)志、丁磊等知名商业(yè)大(dà)佬则居住在万柳书院。

　　几大豪宅的成功奠定(dìng)了中赫集团的“高端路线”，也(yě)因此(cǐ)，它被外界(jiè)贴上(shàng)了，“卖北京城最贵的房(fáng)，拿北京城最贵的地”，“做地产中的(de)‘劳(láo)斯莱斯(sī)’”的标签(qiān)。

　　但隐藏(cáng)在豪(háo)宅(zhái)开发商光(guāng)环的背后，这个(gè)地产界(jiè)“劳斯莱斯”却多次成为被执行人，被执行(xíng)标的高达11亿(yì)。

　　今(jīn)年(nián)年初，因为(wèi)履行(xíng)能力而拒不履(lǚ)行生效法律文(wén)书(shū)确定(dìng)义务(wù)，中赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北(běi)京国安坑了？

　　中赫集团(tuán)如今(jīn)沦落到这(zhè)个(gè)地步，其实是有迹可循的(de)。

　　事实上，早在今年(nián)年(nián)初(chū)“万柳书院少爷(yé)”走红之时，深蓝财经就曾深挖出背后的中(zhōng)赫(hè)集(jí)团，发现其深陷财务危(wēi)机。

　　从知(zhī)名豪(háo)宅的开发商(shāng)到沦为“老赖”，中赫(hè)集团实控人(rén)周金辉的人生轨迹(jì)跟着(zhe)急转(zhuǎn)直下。而追(zhuī)根溯源(yuán)，这个(gè)转(zhuǎn)折点，就在于收(shōu)购北京(jīng)国安。

　　近十年来，房企纷纷开始(shǐ)了多(duō)元化(huà)转(zhuǎn)型，但转型之路并不好走。早(zǎo)在2008年开始，中赫(hè)集团(tuán)就尝试过(guò)多元化业(yè)务，先后进军(jūn)能源市场(chǎng)、团(tuán)购网站，但最终(zhōng)都惨淡收场。最终(zhōng)，周金辉将转型的目(mù)光，放到(dào)了(le)体育领域(yù)。

　　2016年，在蚂蚁(yǐ)金服与IDG资本退出后，中赫集团(tuán)以(yǐ)35.5亿元参(cān)股国安足球俱(jù)乐部64％股(gǔ)权(quán)，成为国安的(de)新东家。接(jiē)着在2021年(nián)6月，中赫(hè)集团从中(zhōng)信集团手中拿下(xià)北京国安俱乐(lè)部36％股权，至此拿下北京国安俱乐部(bù)全部股权。如果北京国安的估值一直没变，那么中(zhōng)赫集(jí)团拿下北京国安，总计花(huā)费了约(yuē)55.5亿。

　　看到这里，有人也(yě)许会(huì)感叹：卖豪(háo)宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是(shì)这样，中(zhōng)赫为什么又要(yào)质押股(gǔ)权呢(ne)？

　　2017年以(yǐ)来，中赫(hè)集团及(jí)其实控人(rén)周金辉(huī)夫妇将其(qí)手中(zhōng)的中赫集团股份质押陆续(xù)质(zhì)押，据企查(chá)查显示(shì)，目前中赫集团(tuán)共有11条(tiáo)股(gǔ)权出质(zhì)记录。质权人包(bāo)括(kuò)海(hǎi)金商业保理、北京建工(gōng)、山东国际信托、中融信托、中信建设(shè)等(děng)。

　　这与入主(zhǔ)北(běi)京国安的时(shí)间完全吻合。

　　然而，入主北京国(guó)安后，不仅(jǐn)国安的经营状况没有得到(dào)改善，中赫集团也被拉(lā)入泥淖。

　　据北京产权交易所官网信息显示，2020年，北(běi)京国安足球俱(jù)乐(lè)部实(shí)现营业(yè)收(shōu)入1.03亿元，净利(lì)润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐部资产总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为(wèi)了缓解(jiě)资(zī)金压(yā)力，中(zhōng)赫集团和周金辉夫妇还(hái)在(zài)持续质押手中的中(zhōng)赫集团股份，但(dàn)国安和中赫的经营状况却持续没(méi)有好转。

　　不仅中赫集团被5次列被执行人(rén)，执行标的高达11亿，北京国安也(yě)3次与中赫集团、中赫置地、及中赫(hè)集团(tuán)股东(dōng)周(zhōu)金(jīn)辉(huī)、李彩霞等共同(tóng)成为被执行人，执行标的约(yuē)10.45亿(yì)。

　　今年1月，因为履行能力而拒不履(lǚ)行生效(xiào)法律文(wén)书确定义务，上(shàng)述被执行人成(chéng)为“老赖”。只有(yǒu)北京(jīng)国安，目前幸免于(yú)难。不过(guò)在实控人都成为老赖的情况下，被执行10个多亿的北京国安(ān)，又如(rú)何能独善其身？

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