文(wén)：任(rèn)泽平(píng)团(tuán)队　　

　　导读

　　是该取消预售(shòu)制了。 1月17日(rì)召开的全国住房(fáng)和城乡建(jiàn)设(shè)工作会(huì)议(yì)提(tí)出“有条件的可以(yǐ)进(jìn)行现房(fáng)销售(shòu)”，不足(zú)一个月时间，已有(yǒu)山东、安徽(huī)、河南、四川、广东等地明确表态，试点(diǎn)现房销(xiāo)售。

　　1、是该取消商品房预售制了，用你的钱，建你的房子，还烂尾了(le)，这是对购房者(zhě)的不(bù)公平。以后谁有钱谁建房，没钱(qián)没(méi)实力的别建了，不能把包袱甩给(gěi)老百(bǎi)姓(xìng)和社会，这是房地产(chǎn)从大开发时代步入(rù)高质量发展(zhǎn)阶段的必然(rán)趋势，也是对购房老百姓(xìng)的最大保(bǎo)护。98年(nián)房改时，全国(guó)缺房子，开发商缺钱，预(yù)售制(zhì)是(shì)权宜之(zhī)计(jì)，现(xiàn)在全国套户比超过1，从大开(kāi)发进入存量时(shí)代，对购(gòu)房(fáng)民众不公平的预(yù)售(shòu)制(zhì)已经(jīng)过时(shí)了，该取消了，改(gǎi)为现房销售。以后一手交(jiāo)钱，一手交房，天经(jīng)地义。当然(rán)二次房(fáng)改(gǎi)是个技术活，兼顾化解停贷、复工(gōng)保交(jiāo)楼、重组房(fáng)企债务(wù)、恢(huī)复市场信心以及长效(xiào)机制，长(zhǎng)效机制(zhì)四大关键是推动城市群战略、人(rén)地挂钩、金融(róng)中性(xìng)稳定和房地产税。如果按(àn)照经济规律办(bàn)事(shì)，中(zhōng)国一(yī)定能实现房地产软着陆和(hé)长(zhǎng)期平稳健康发(fā)展，跨过这(zhè)道关(guān)，解好这道世界难题。

　　2、为什么要取消预售制、改为现房(fáng)销售？大(dà)家想想，绝大部分商(shāng)品是一手交钱一(yī)手交货，预售制是对购(gòu)买者的单(dān)方面不公(gōng)平制度(dù)，购房老百(bǎi)姓几(jǐ)乎承担了所有商(shāng)品不能交付(fù)的(de)风险。从个人层面看(kàn)，预售制(zhì)对购房者非常不公平，比如，交房等待(dài)期(qī)一般为两年(nián)，在(zài)此期间(jiān)，购房者(zhě)不(bù)仅(jǐn)承担银行利息，还要承担延迟(chí)交房、房(fáng)屋质(zhì)量、房产证延期办理甚至不能交房的风险。从行业层面看，预售制助推部(bù)分(fēn)房企(qǐ)过度(dù)举(jǔ)债(zhài)、高杠杆扩张(zhāng)，若遇到下行周期，会引发资金链断裂、项目搁置等系列风(fēng)险。取消预售制，改为(wèi)现房销售，这样有(yǒu)助于落实(shí)中央房住不炒(chǎo)精神(shén)、有助于保障购房老(lǎo)百姓权益、有(yǒu)助于(yú)房企稳健发展，一举多得(dé)，谋划长远(yuǎn)。

　　3、为什么建议取消预(yù)售制度？预售制度怎么来的？国外什么情况？简(jiǎn)单科普一下：商品(pǐn)房预售(shòu)最早源于(yú)中国香港，俗(sú)称卖楼花，卖期房，是一种开(kāi)发(fā)商放杠杆的方式。98年房改，由于商(shāng)品房(fáng)短缺(quē)，房(fáng)企缺(quē)资金(jīn)，借鉴中国(guó)香港，引(yǐn)入了(le)商品房预售(shòu)制度。其实，当前世界(jiè)不少(shǎo)国(guó)家存在预售(shòu)制(zhì)。但是，重(zhòng)点来了！发(fā)达国(guó)家一般有严格的监管保(bǎo)障措施(shī)，开发商在(zài)项(xiàng)目(mù)获得政府批准(zhǔn)后才可以开始销售(shòu)，买家在购买期房后并非像中国一样在支付完首付款(kuǎn)后从银行一次(cì)性贷款支付剩余全部(bù)房款(kuǎn)，而是根据开发商工程进度在完全交房前进行分期(qī)支(zhī)付(fù)。所以，预售制度(dù)是需(xū)要严格的资金监管、分期支付以及违约处罚措施作(zuò)为保障的(de)，如果没有这些保障措(cuò)施，一(yī)定会触发风险，对购房民众不(bù)公(gōng)平(píng)，所以不如借机取消预售制度，以后改(gǎi)为现房销售。客观讲预售制度有(yǒu)一定历史阶段性，现在中国住房(fáng)进入(rù)存量(liàng)时代，取消预售制(zhì)度(dù)有(yǒu)助(zhù)于(yú)降负债降杠杆，不再把烂尾风险甩给老百姓(xìng)和社会，当(dāng)然(rán)这需要配套房企债务重组、复工保交楼、恢(huī)复市场信心和房地产长效机制。这是个技术(shù)活，只要坚持(chí)市场(chǎng)化(huà)改革，中国一定能化解(jiě)这个难题，让房地产回归实体经济和居住属(shǔ)性，安居乐业。

　　4、简单讲(jiǎng)，如果取(qǔ)消预售制，改为(wèi)现房销售，开发商将拼的不是五花(huā)八门(mén)、眼花缭(liáo)乱、不知道(dào)能(néng)不能兑(duì)现的营(yíng)销手段，而是所见即所(suǒ)得的过硬的产品质量和(hé)诚信，这(zhè)才是(shì)对购房民众的最根(gēn)本最(zuì)实质的保(bǎo)障(zhàng)，这(zhè)样将极大的提升(shēng)开发商的建筑质(zhì)量，实现良币(bì)驱逐劣币。所有商业的本质是向善，是以客(kè)户为中(zhōng)心，房地产也不能例外，老百姓(xìng)买房子是天大的(de)事，烂尾毁三代，好房幸(xìng)福一家人。从这(zhè)个角度(dù)，取消预售制、实(shí)施现房销售是实现老百姓安居乐业、社(shè)会(huì)长治久安、行(xíng)业企业健康(kāng)发展的重大措施。在当前的(de)情况下，取消预(yù)售制(zhì)要结(jié)合稳(wěn)楼市、房地产软着(zhe)陆、打通金融支持(chí)当期(qī)三好生(shēng)、新模式等综(zōng)合施策。

　　作者十年前在国务院发(fā)展研(yán)究中心(xīn)参(cān)与财(cái)税改(gǎi)革方案(àn)研究时，对预售制、房地产(chǎn)税、人地挂钩(gōu)、金融稳定、房企杠杆率等进行过长期系统的专项研究。（参考后(hòu)来形成的专著《房地产周期(qī)》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源(yuán)：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住(zhù)房(fáng)需求大、供给量(liàng)少，引进“卖楼花”模式，形成“中国(guó)内(nèi)地版预(yù)售制”

　　1.3 预(yù)售(shòu)制(zhì)推动城市化进程，但(dàn)背后潜藏的风险确实存(cún)在

　　2 国(guó)际经验(yàn)

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方(fāng)全程监管，交付时开发商凭(píng)验收凭证取得房款

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房，提供期房烂尾(wěi)险

　　2.3 英(yīng)国：10％定(dìng)金保(bǎo)险保(bǎo)护机制，55％-80％房款交(jiāo)房(fáng)时支付

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房交易立法，设(shè)置期房预(yù)付(fù)款保全(quán)措施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监(jiān)管(guǎn)，享1年保(bǎo)修(xiū)期后付尾款

　　3 启示(shì)

　　正文

　　1 中(zhōng)国(guó)内地商品房预(yù)售(shòu)制的前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按揭”，霍(huò)英东创(chuàng)造“卖楼花”模(mó)式

　　二十世纪五十年代(dài)在中国香港，楼宇(yǔ)出租(zū)是地产行业盛行的方(fāng)式(shì)，但有着(zhe)转让难、出租(zū)资金(jīn)周转(zhuǎn)期长等(děng)问题，分层销售孕育而生。20世纪50年代，中(zhōng)国(guó)香港还未推行公(gōng)共房屋制(zhì)度，许多人栖身于木(mù)屋或(huò)者其(qí)他临时(shí)住宅(zhái)，住(zhù)房的需求是相当高(gāo)，不过大(dà)多数(shù)居民的储蓄很少。当时楼宇买卖(mài)多(duō)数(shù)以一整栋楼为单位，需要雄厚的资金实(shí)力才能齿轮计算公式汇总，齿轮全齿高计算公式购买。虽然楼宇出(chū)租是中国香港地产(chǎn)行业(yè)盛行的方式，但有着转让难、出租(zū)资金周(zhōu)转期长(zhǎng)等问题。针对这一系列问题，不少地产(chǎn)商开始探求新的(de)方式(shì)，如把楼(lóu)宇契约切开，即“分契”，然后将楼宇分层(céng)出售。这模式(shì)一经(jīng)推行，购买楼宇的(de)市民(mín)数量有所(suǒ)增加，开发商资金周(zhōu)转加快。

　　在分层出售的基础上，将“按揭(jiē)”模式引入房地产销售，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年底(dǐ)霍英东创办立信置业有限公司，凭借商业(yè)直觉和多年经营杂货铺、海(hǎi)上(shàng)驳运(yùn)业(yè)务的经验，对于商品(pǐn)流通、资金周转有着独(dú)到的见(jiàn)解，在努力寻求方法加(jiā)快自身(shēn)资金(jīn)周转。当时(shí)其在购下九龙的(de)一(yī)块(kuài)地盘后，除了(le)分层(céng)出售、还印(yìn)发售楼说明书，上有文(wén)字详尽(jǐn)说(shuō)明楼宇的地势环(huán)境、建筑材料(liào)、分层(céng)价格、订购方(fāng)法等。此外，“卖楼花”是另外一个亮(liàng)点，即先(xiān)收(shōu)取买(mǎi)家的(de)订(dìng)金(jīn)，采用类似租(zū)金的分期付款形式，等(děng)新楼落成时，收齐买家的钱，买家就拥有了自己的房产。这(zhè)种方式减轻了民众(zhòng)购房的资金压力，加速了房(fáng)屋的(de)建(jiàn)造和销售，也解决了制造商(shāng)的资金问题(tí)，降低投资风险(xiǎn)，在当时可谓是“双赢”的举措(cuò)。“预(yù)售楼花+分期付(fù)款”的销售模式成为当时(shí)中国香港房地(dì)产市场的一大特色，纵观(guān)中国香港房地产(chǎn)市场的改革，“卖楼花”模式高效率(lǜ)地解决了核心的住房(fáng)供不应求(qiú)的问题，使(shǐ)房(fáng)市(shì)发展(zhǎn)进入新阶(jiē)段(duàn)。

　　预(yù)售楼(lóu)花模式(shì)推动了中国(guó)香港(gǎng)楼市几(jǐ)十年繁荣，但期间也出现过“烂尾(wěi)楼(lóu)”的情况，但监管部门不断(duàn)完善、规(guī)范(fàn)化，建(jiàn)立健全的(de)监管机制，促进市场健康发展(zhǎn)。例如，1960年(nián)，位于大角咀的(de)一个楼盘(pán)因建筑(zhù)费用超(chāo)支停工，出现“烂尾”情(qíng)况(kuàng)。在(zài)1961年后，中国香港管理部门提升(shēng)了对于预售(shòu)楼(lóu)花(huā)制度的监管，即要求(qiú)开(kāi)发商(shāng)在预售前(qián)，确保地价款已(yǐ)经全部支付，还(hái)要证明自身(shēn)有资金等能(néng)力把项目完成，资(zī)金(jīn)需(xū)放入律(lǜ)师所托管，支取(qǔ)时(shí)需(xū)律所和(hé)建(jiàn)筑师的核准。为了(le)防止开发商(shāng)、律所(suǒ)、建筑师(shī)等(děng)造假，套取监管账户(hù)资金，中国香港(gǎng)要(yào)求(qiú)律师行在(zài)银行(xíng)开(kāi)设的信托账(zhàng)户（监(jiān)管账(zhàng)户(hù)）、开发商操作等采取全透明化机制(zhì)，且银行的责(zé)任上(shàng)升，如出现房屋(wū)“烂尾”情况，银行(xíng)将(jiāng)成最大(dà)风险方，后续需自身推动项目完工。随着监管体系逐步完善，出(chū)现“烂尾”的现象较少(shǎo)。

　　1.2 住(zhù)房(fáng)需求大、供给量少，引进“卖楼(lóu)花”模式，形成“中国(guó)内地版预售制”

　　二十(shí)世纪九(jiǔ)十(shí)年代，中国内地面临住房需求大和供给量短缺问题，引(yǐn)入(rù)“卖楼花”制度。建(jiàn)国(guó)以来，中(zhōng)国(guó)内地优(yōu)先发展重工业，强调(diào)基础建设，这(zhè)一导向使(shǐ)前期发展(zhǎn)工业化的进程大于城市化(huà)进程，唯有解决住房基础(chǔ)等城市化(huà)配套问题，才能进一步推(tuī)进城市化。但(dàn)当时推行的(de)是“统一管理，统一分配，以租养房(fáng)”的(de)福利分房制度(dù)，住(zhù)房(fáng)市场发展起步较晚、增(zēng)速较慢，福利分(fēn)房制度也(yě)出现了分配不公(gōng)、效率低、配套差等问题(tí)，因(yīn)此福利分房制度不再适用于当时的国情。叠加房地产市(shì)场面临商品房的需求量(liàng)大(dà)，而社会缺少大型(xíng)房地(dì)产开发商，商品房供应量小的困境，此时引入中国香港的“卖楼花”模式无疑(yí)是对内地房地产(chǎn)市场的一针强心剂。从1994年(nián)起，中国内地逐步引进中(zhōng)国香港预售商品房制度，先后出台(tái)多项文件，大(dà)力支持国内房地产市(shì)场改革。例如，1998年，国务院(yuàn)出(chū)台《关于进一步深化城镇(zhèn)住房制度改革(gé)，加快住房建设(shè)的通知》文件，决定(dìng)停止(zhǐ)住房无偿实(shí)物分(fēn)配，逐步实行住(zhù)房分(fēn)配(pèi)货币化、住房供给商品(pǐn)化、社(shè)会化(huà)的住房新体制，从计划(huà)经济下的(de)福利分(fēn)房(fáng)转向市场(chǎng)经济的商品房。房地产市场采用预售制，允(yǔn)许(xǔ)开发商卖期房(fáng)，解决了房企缺(quē)少资金和开发时间周期长的两大难题，开发商以预(yù)售款(kuǎn)撬动(dòng)下一(yī)个项(xiàng)目(mù)的(de)开发(fā)，形成滚动(dòng)开发模式，住房供应速度加(jiā)快。自此中(zhōng)国内(nèi)地开始(shǐ)房改货币化，中(zhōng)国人民银行等(děng)多方迅速出台(tái)相关(guān)的信贷政策，支持(chí)购(gòu)房者，极(jí)大作用(yòng)推动了房地产市场的发展。

　　引入中国(guó)香港“卖(mài)楼花”模式后，经调整形成契合中国内(nèi)地的商(shāng)品房预售(shòu)制(zhì)度。预(yù)售制的初衷是为了缓解房企资金压力，加快城镇住房建设。具(jù)体来(lái)说(shuō)，是指房地产开发企(qǐ)业将正在(zài)建(jiàn)设中(zhōng)的房(fáng)屋预先(xiān)出售(shòu)给(gěi)购房者(zhě)，由(yóu)购房者(zhě)支付定金或(huò)房款的行为。区别于中国香港，在中国内地实(shí)践过(guò)程中(zhōng)，商品房预售流程为：房地产开发商办理预售许可证(zhèng)-签订(dìng)商品房(fáng)买卖合(hé)同-进行备案登记和(hé)预告登记-交(jiāo)付房屋。在购(gòu)房(fáng)过程中(zhōng)，购房者需要一次性付清首付款，并采用银行贷(dài)款的(de)形式一(yī)次性付清剩余房款，换言之，房(fáng)屋(wū)未建(jiàn)成(chéng)，开(kāi)发商可能已拿(ná)到(dào)了全部(bù)购(gòu)房款(kuǎn)，这点与中国香港的按照工程(chéng)进度付款(kuǎn)有所不(bù)同。对(duì)中国(guó)内地的开发商而言，预售制(zhì)商品(pǐn)房也开启了高周(zhōu)转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制(zhì)推动城市化进(jìn)程，但背后潜藏的(de)风险确(què)实存在

　　作为(wèi)中(zhōng)国内地商(shāng)品房销售的最主要方式，预售制极大缩(suō)短房(fáng)企现金回(huí)笼(lóng)周期，同时增加(jiā)市场(chǎng)商(shāng)品房供应，推动了城镇化(huà)发(fā)展进(jìn)程。预(yù)售制在过去20多年对(duì)中国(guó)内地房地(dì)产(chǎn)市场的稳步发展起到了重要作用，不仅解决了房地产市场快速发展(zhǎn)阶(jiē)段的资金需求，也提高了居民居住水平(píng)，中国内地城镇居民从筒子楼住到(dào)住(zhù)宅小区，从全民蜗居到基(jī)本(běn)适居，住房事业取得巨大进(jìn)步(bù)，数十年时(shí)间走完(wán)发达国家(jiā)几(jǐ)百年(nián)城镇化(huà)路程。改革开放以来，城镇化进程进入快速发展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿(yì)人增长至(zhì)9.1亿(yì)人(rén)，43年间增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全(quán)国(guó)城市建成区面积(jī)由7438平方公里增长(zhǎng)至60721平方(fāng)公里，增(zēng)长7.2倍。根(gēn)据(jù)我们发(fā)布的《中国住房存量报告(gào)：2021》测算(suàn)，1978-2020年中国(guó)内地城(chéng)镇住宅存量从不到14亿(yì)平(píng)增至313.2亿(yì)平，城镇人均住房建筑(zhù)面(miàn)积从8.1平方(fāng)米增至34.7平(píng)方米(mǐ)，城镇住房套数从(cóng)约3100万套增(zēng)至3.63亿(yì)套(tào)，套户(hù)比从0.8增(zēng)至1.09。预售制(zhì)在当前已成(chéng)为(wèi)中国内地商品房(fáng)销售(shòu)最主要方式，2005年中国内地商品住宅期房销售(shòu)面积占(zhàn)总销售面积的(de)比重为63％，而2021年期房累(lèi)计销售面积达15.6亿(yì)平，比重上升至87％。

　　预售制也推动(dòng)了中国(guó)内地(dì)房(fáng)地产(chǎn)行(xíng)业的发展。中国内地房地产(chǎn)历经二十多(duō)年(nián)长(zhǎng)周期繁荣，行业各项指标大幅(fú)增长。1999-2021年(nián)，房屋新开工面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合增(zēng)速10.6％。房地产开(kāi)发(fā)投(tóu)资(zī)完成额(é)从0.4万亿元增至14.8万亿元，累计(jì)上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售面积和销售(shòu)金额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元(yuán)增至18.2万(wàn)亿元，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍(bèi)，年复(fù)合增(zēng)速12.1％、21％。伴随房(fáng)地产(chǎn)业的(de)快(kuài)速发展(zhǎn)，房地(dì)产企业从(cóng)无到(dào)有、从国(guó)企先行到民企崛(jué)起(qǐ)，队伍逐渐壮大。2018年，房(fáng)地产(chǎn)企业数量达(dá)9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十(shí)年来房地产也成为拉动中国内地经济高增长的火车头。

　　1）从经济增(zēng)长渠道，房(fáng)地产带动的(de)上下游产(chǎn)业链特别长，高达50多个行业。2020年(nián)房地产及其产业(yè)链(liàn)占GDP的17.2％（完(wán)全贡献），其中房地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产(chǎn)带动产业链占GDP的9.9％（间接(jiē)贡(gòng)献），其(qí)中房地产(chǎn)对(duì)金融、批发、建材的带动最(zuì)为明显(xiǎn)。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完(wán)全拉动的投资占全社会(huì)固定(dìng)资产(chǎn)投资的(de)51.5％，其中，房地(dì)产开发投资占(zhàn)固定(dìng)资产(chǎn)投资(zī)的27.3％。

　　3）从金融渠道(dào)，从房(fáng)地产贷款(kuǎn)占银行各项贷款(kuǎn)余额的比(bǐ)重看，2021年(nián)12月(yuè)为27.07％，如(rú)果加上信(xìn)托(tuō)等通道业务，占比超过(guò)三(sān)分之(zhī)一。从房地产融资存量占社(shè)融存(cún)量比重看，2021年12月占比为(wèi)18.76％。如果房(fáng)企(qǐ)大(dà)面积违约，将导(dǎo)致银(yín)行不良率(lǜ)大幅上升。

　　4）从居民(mín)财富效应渠道，根据(jù)我们(men)的《中国住房市(shì)值测算报告》，2020年(nián)中国(guó)住房(fáng)市(shì)值为62.6万亿(yì)美元，大于美国的33.6万亿美元(yuán)、日本的(de)10.8万亿美(měi)元、英法德三国合(hé)计(jì)的31.5万亿(yì)美元(yuán)。从住(zhù)房市值占(zhàn)股债房市值(zhí)的比(bǐ)例看，2020年(nián)中国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的(de)49％、法国的56％、德国的64％。中国(guó)住房市值与(yǔ)股债房市值的比例较(jiào)高，主要是因(yīn)为(wèi)住房市值高(gāo)，以及(jí)中国资本(běn)市场发育尚不(bù)成熟，直接(jiē)融资比例较低，股(gǔ)票、债券(quàn)市值较低，居民投资渠道缺乏(fá)。

　　不可(kě)否认(rèn)，预售制背后潜藏的风险(xiǎn)确(què)实(shí)存在，当(dāng)前的负面效应愈发凸显。

　　从(cóng)个人层面看，绝大部分商(shāng)品是一(yī)手交钱一手交货，预售制是对购买(mǎi)者的单方(fāng)面不公平制度(dù)，购(gòu)房(fáng)老百姓几乎承担了所有(yǒu)商品(pǐn)不能交付的风险。比如，交房等(děng)待期一般(bān)为(wèi)两年(nián)，在此期间，购房者不仅承担银(yín)行利(lì)息，还要承担延(yán)迟交房、“一房(fáng)二卖(mài)”、房(fáng)屋(wū)质(zhì)量、房产证(zhèng)延期办(bàn)理甚至不(bù)能交房(fáng)等风险(xiǎn)。另外，购房者和开发商(shāng)之间的购(gòu)房合(hé)同、购(gòu)房者和银行的按(àn)揭(jiē)贷(dài)款合同(tóng)是两个(gè)独(dú)立的合同关系，如果开发商发生违(wéi)约，购房者只能(néng)根据购房合同向开发商主张权力(lì)，但依旧需要根据按揭贷款合同(tóng)按时向银行进行贷款偿还，因此购房者承担的风险较大(dà)。

　　从行业层面看，预售制助(zhù)推部(bù)分房企过度举(jǔ)债、高杠(gāng)杆(gān)扩张，资金若(ruò)遇到下行周期(qī)，会引发资金链断裂、项目搁置(zhì)等系列风险，进行影响(xiǎng)自身信用和购房者(zhě)对行业(yè)的信(xìn)心(xīn)。

　　从金融层面看(kàn)，银行作为按(àn)揭贷款(kuǎn)的发放方，一旦房企因为市场波动或(huò)经(jīng)营不(bù)善，出现资金链断裂等(děng)一系列问题，导致“烂尾”等情况(kuàng)，而房企(qǐ)通过与购(gòu)房(fáng)者签订的预售合同和(hé)按揭合(hé)同，已经(jīng)从银行(xíng)获得房(fáng)款，如果(guǒ)购房者(zhě)丧(sàng)失还款能(néng)力或短期不能还(hái)款等，则(zé)风(fēng)险完全由银(yín)行(xíng)承担，银行将面临(lín)较大(dà)的(de)坏账压力。

　　从(cóng)监管角度看(kàn)，购房(fáng)者的预售监管资金(jīn)去哪(nǎ)了？楼盘“烂尾”，归(guī)根结底两个字那(nà)就(jiù)是“没钱”，即没钱(qián)付工程(chéng)款。在(zài)2004版的《城(chéng)市商(shāng)品房(fáng)预售(shòu)管理办法》中明确规(guī)定了开发(fā)企业预售(shòu)商品房所得(dé)款项应当用(yòng)于(yú)有关(guān)的(de)工程建设，商(shāng)品房预(yù)售款监管的具体(tǐ)办法，由房(fáng)地产管理(lǐ)部门制定。但(dàn)多(duō)年以(yǐ)来全国并没有(yǒu)统一的预售资金监管规定，各地(dì)实行“一(yī)城(chéng)一策(cè)”。例如，太原、昆(kūn)明、重庆、长沙等城(chéng)市重点监管资金比例为总预(yù)售款(kuǎn)的(de)15-40％左右，郑州(zhōu)、福州、合肥等城市则按照项目的建安(ān)成本乘以建筑面积或者(zhě)项目工程总(zǒng)额报价计算重点资金。而事实是(shì)，不少购房款未(wèi)进入监管(guǎn)账户、或(huò)进入监管账户后(hòu)被挪用(yòng)，导致楼盘(pán)没有资金继续建(jiàn)设(shè)。收楼遥遥无期，月供却被迫继(jì)续还(hái)款。那么(me)，监管(guǎn)账户(hù)资金如(rú)何被挪走的？实(shí)际上，在过去房地产大开发时代的(de)高周转背景下，抽调预售(shòu)款(kuǎn)监管账户资金，是行业(yè)“潜规则(zé)”。比(bǐ)如工程总承包方，以(yǐ)工程建设名义，获得监管账户拨付(fù)资(zī)金，再由工程方(fāng)将资金转(zhuǎn)给房企，而拨付的工(gōng)程款，远超工程进度所需。通(tōng)过(guò)这些方式套取的资(zī)金，在房企各地项目(mù)间流(liú)动，变相加杠(gāng)杆，这样做提供了(le)资金流动性，房企抽调资金统筹拿地、还款和楼(lóu)盘建(jiàn)设，形成(chéng)一(yī)种资金循环(huán)高(gāo)周转模式，但一定(dìng)程度上把风险甩给了购房者(zhě)。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外(wài)商品(pǐn)房预售制(zhì)度呈现以下特点：

　　1）预(yù)付(fù)款保护：对于购房者预付(fù)资金(jīn)，一般设有定金或(huò)预(yù)付款(kuǎn)保护机制，如(rú)英国、日本；

　　2）预(yù)付(fù)款比重(zhòng)：要求购房者(zhě)支付的(de)预(yù)付款(kuǎn)比(bǐ)例相对(duì)较(jiào)低(dī)，绝(jué)大部分(fēn)房款在房屋交付后(hòu)开始支(zhī)付；

　　3）预付款支付方式(shì)：预付款一(yī)般以定金方式支付，或按(àn)工(gōng)程进度分(fēn)期支付(fù)，或二者结合(hé)；

　　4）按揭(jiē)贷款方式(shì)：一般采(cǎi)用(yòng)两(liǎng)种(zhǒng)方式发放按揭贷款，一是按工程进度付款，按揭贷款按照工程(chéng)进(jìn)度逐渐发放，购(gòu)房(fáng)者开始月供；二是(shì)房(fáng)屋交付后(hòu)发放按揭贷款；

　　5）房屋(wū)烂尾(wěi)保(bǎo)护：为(wèi)预售商品房提供期房烂尾(wěi)保险，在商品房出现(xiàn)重大延期或重大(dà)缺(quē)陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋交付保(bǎo)护(hù)：房屋交付质量的(de)保障有两种方式，一是(shì)期(qī)房由政府或第三(sān)方验收合格并(bìng)提供验收凭证后，开发商凭验收凭(píng)证(zhèng)取得(dé)购房者(zhě)支付的(de)房款(kuǎn)。二是(shì)开发商为购(gòu)房者提供(gōng)一定的保修期，通常1-5年，保(bǎo)修期满(mǎn)，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售(shòu)资金第三方全程监管(guǎn)，交付时开发(fā)商凭(píng)验收(shōu)凭证取得(dé)房款

　　美(měi)国期房定金(jīn)一定(dìng)期限(xiàn)内无条件(jiàn)返还，最低首付(fù)比例为3.5％，交房前仅支付首付，其余房(fáng)款交付后按揭还款(kuǎn)，交(jiāo)付前资金由第三方全程监管，交(jiāo)付时开发商凭验收凭证取得房款。

　　定金及首付(fù)环节，定金比例一(yī)般为房款的1％-5％，首付比例(lì)最低可低于3.5％，根据美国(guó)官(guān)方数据(jù)，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余款支付(fù)方(fāng)面，除定金或(huò)首付外，购房者在房(fáng)屋交付后通过按揭贷款(kuǎn)支付剩余房(fáng)款。

　　资(zī)金监管方(fāng)面(miàn)，美(měi)国为防(fáng)止开发(fā)商挪用(yòng)资金，购房者的定金及首付款(kuǎn)由第(dì)三方公(gōng)证行或产权保险(xiǎn)公司的信托账户监管。如果(guǒ)开发(fā)商倒闭导(dǎo)致楼盘(pán)烂尾，购房者资金可(kě)通(tōng)过(guò)申请仲裁取(qǔ)回(huí)，且不承担(dān)任何(hé)责任与损失。而开发商在(zài)房屋建设过程中的资金全部(bù)来(lái)自银行，银行(xíng)根据(jù)工程进度向开发商提供一定比例的贷款，由于(yú)开发商挪用(yòng)资金(jīn)直接损害银(yín)行利(lì)益(yì)，银(yín)行有充(chōng)分(fēn)动机监管(guǎn)开(kāi)发商施(shī)工(gōng)进度。开发商在房屋交付时(shí)需取得由政府相关部门经审查后(hòu)发放的验收凭(píng)证，通过验收凭证向银行得(dé)到购房者支(zhī)付的(de)房款。

　　2.2 德国(guó)：可零(líng)首付购房，提供期房烂尾险

　　德国期房可(kě)零首(shǒu)付购房，房款(kuǎn)按建造工期(qī)进度支(zhī)付，按揭按工期放款后还(hái)贷(dài)，房贷利率采用固定利率(lǜ)，开发商或购房者(zhě)可(kě)购买期房烂尾保险。

　　预售(shòu)门槛方面，德国开(kāi)发商(shāng)在项目(mù)获批后(hòu)即可预售房屋。签署购(gòu)房合(hé)同前，购房者(zhě)需支(zhī)付约2000欧的定(dìng)金并进(jìn)行(xíng)预约公证，签(qiān)订(dìng)合(hé)同后(hòu)定金(jīn)退还(hái)。如由(yóu)于任何原因不(bù)能(néng)购买，定金按照德国(guó)法(fǎ)律全部退还。

　　签署(shǔ)购房合同后，购房者需支付公证费和土地交易(yì)税，分别(bié)为房屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含(hán)在购房款中，属于购房附加费。

　　首付方面，德国没(méi)有规定(dìng)最(zuì)低(dī)首(shǒu)付(fù)比例(lì)，可零首付购房。

　　余(yú)款方面(miàn)，德国(guó)也(yě)采取按工期支付房款的(de)制(zhì)度，一般分(fēn)7笔进(jìn)行支付，具体支付节点、比例因项(xiàng)目而异。一般来说，支(zhī)付节点可分(fēn)为公证后、主体完工、内部水暖电路完工(gōng)、窗户(hù)玻璃完工、室(shì)内清洁(jié)及墙面完工、地(dì)板完工、全部完工，支付比(bǐ)例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面，购房者可(kě)在支付房款前申请房贷，房贷利率采用(yòng)固定利(lì)率，银行(xíng)按施工节奏(zòu)分(fēn)多(duō)次(cì)发(fā)放贷款，每笔(bǐ)贷款给予购房(fáng)者一(yī)定(dìng)使用期限，期限结束(shù)后，购房(fáng)者开(kāi)始(shǐ)还(hái)贷。

　　保险方面，德国(guó)保险公(gōng)司针对期房设(shè)计了两种保险，保险的(de)功(gōng)能(néng)是当(dāng)房屋出现重大延期或(huò)重大缺陷(xiàn)时，保险公司保证(zhèng)开(kāi)发(fā)商赔偿或修复，开发商破产，由保险公司负责(zé)相应赔(péi)偿。保(bǎo)险由(yóu)开发商或购房者购买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定金保险保护(hù)机制，55％-80％房款交(jiāo)房时支(zhī)付

　　英国预(yù)售制设有(yǒu)10％定金(jīn)保险保护机制，交房前付款比例仅(jǐn)20％-45％，资金由买(mǎi)卖双方律师严格(gé)监管。

　　订立合同(tóng)前，买卖双方(fāng)均有(yǒu)一名律师，负责沟通期房交易中(zhōng)的房产、资金、合同等各个环(huán)节，各环节(jié)内容(róng)确认无误后签订首(shǒu)付交(jiāo)换(huàn)合同。

　　定金方面，英国设置了10％定金保险保护机制，当开发商出现财务(wù)、经(jīng)营问题(tí)时，购房者10％的(de)定金由保(bǎo)险(xiǎn)公司赔付，而超出10％的部分较难(nán)追回。

　　首付(fù)方(fāng)面，首(shǒu)付比例通常为10％-25％，首(shǒu)付需要在合同签订21天内(nèi)支付(fù)。

　　余款(kuǎn)支付环(huán)节(jié)，英国(guó)采取按工程进度付(fù)款的方式，但是(shì)交房前付(fù)款(kuǎn)比例相对较低(dī)，一(yī)般会在合同签订6-24个(gè)月分别支付(fù)两(liǎng)笔5％-10％的款项，即交房前(qián)付款比例在(zài)20％-45％之间(jiān)，剩余(yú)款项交(jiāo)房(fáng)后支付。

　　交付环节(jié)，英国(guó)规定房屋必(bì)须经过房产公(gōng)证公司(sī)的(de)检验验(yàn)收(shōu)后才能交(jiāo)付，交付后(hòu)方可按(àn)揭还贷。

　　资金监管环节，英国期房预售资金监(jiān)管(guǎn)极为严格，资金也由律师监管，在(zài)确认(rèn)工(gōng)程进度、支付相关(guān)款项(xiàng)过(guò)程中(zhōng)，由买房律师将资金转给卖(mài)方律师，卖(mài)方(fāng)律师转给开发商，即资金在进入开发(fā)商账户前经过两道关口，有利于保(bǎo)障(zhàng)购房者资(zī)金安(ān)全。

　　2.4 日本(běn)：为规范期房交易(yì)立法，设(shè)置期房(fáng)预(yù)付款保(bǎo)全措(cuò)施

　　日本期房交易立法，定金(jīn)超5％或1000万日元时，开发商必(bì)须(xū)完成“预售房(fáng)定金(jīn)保全措(cuò)施”，交房(fáng)前付(fù)款比(bǐ)例不超房(fáng)款(kuǎn)的20％，开发(fā)商违(wéi)约需返还定价并赔偿约10％房款，交房(fáng)后按揭还款。

　　立法方面，日本二战结束后由于房屋供给严重(齿轮计算公式汇总，齿轮全齿高计算公式zhòng)失衡，叠(dié)加法律空白，社会上“一房二卖”现象普遍，为此，日本(běn)政府(fǔ)1952年出台《宅地建筑物交(jiāo)易法》，经多次修订，目前是唯一一部规范期房(fáng)交易的法律(lǜ)。

　　定金保护方(fāng)面，根据日本《宅(zhái)地建物取引业法》，对购(gòu)房者支付(fù)定金(jīn)超过(guò)5％或超1000万日(rì)元的部分，法律要(yào)求(qiú)开发(fā)商(shāng)必须(xū)完成定金保全措施(shī)才可预(yù)售。什(shén)么是定金保全措(cuò)施？即(jí)买卖双方(fāng)签订购房合同时，开发商向金融(róng)机构或指定保证机构或保险机构(gòu)签订定金保证(zhèng)委托合同，设置(zhì)购房(fáng)者定(dìng)金的保证或保险(xiǎn)，并将相应的保证金证明书交付给购房者。除定金外，其(qí)他预先支付的购(gòu)房款也(yě)受该措施保护(hù)。若开发商(shāng)倒闭(bì)导致期(qī)房烂(làn)尾，购房者可(kě)凭保证金(jīn)证明书向(xiàng)金融(róng)机构或保(bǎo)证(zhèng)机构或保(bǎo)险公司兑付，同时，开发商需向购房者赔付违约金，一般约(yuē)为房价的(de)10％。

　　房款支付(fù)环节(jié)，交房前只需支付最多(duō)不超20％的(de)定金(jīn)，签订购(gòu)房合同后，购(gòu)房者即可(kě)向银行申请(qǐng)贷款，但(dàn)交房后才开始按揭贷(dài)款，除定金外的剩余房款(kuǎn)在交房后开始(shǐ)支(zhī)付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银(yín)行监管，享(xiǎng)1年保修(xiū)期后付(fù)尾(wěi)款

　　新加坡(pō)期房购房者违约可返还相当于3.75％房款的订金(jīn)，首付比(bǐ)例20％，余款(kuǎn)按(àn)工程进(jìn)度支(zhī)付，所(suǒ)有资金进银行专门项(xiàng)目资金账户，交房后满1年保修期后(hòu)支付15％尾款。

　　订金支付(fù)环节(jié)，新加(jiā)坡(pō)开发商(shāng)有统一的选购权(quán)合同以及订金返还(hái)机制，即(jí)OTP，签订OTP后(hòu)需支付(fù)5％房款(kuǎn)作为订金，OTP有效期14天(tiān)，执行(xíng)OTP则进(jìn)一步签订购买合(hé)同(tóng)，不执行(xíng)OTP则退还(hái)3.75％的房款。

　　首付(fù)比例方(fāng)面，签订(dìng)购(gòu)房合同(tóng)后，购房者(zhě)需支付15％的(de)首(shǒu)付及印花税，同时购房者(zhě)向(xiàng)银行申请(qǐng)按揭(jiē)贷款。

　　余款支付上，新加坡期(qī)房同样采取按(àn)工程进度付款的方式，《发展商条例》对期房付款(kuǎn)流程做了统一详细规定，要求(qiú)所(suǒ)有开发商遵(zūn)守，支付节点一般为(wèi)合同(tóng)签订后(hòu)、地基完工、框(kuāng)架完工、管道门窗等完工(gōng)等，支付比例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按(àn)揭贷(dài)款也依照工程进度放款(kuǎn)，月(yuè)供(gōng)在此过程中随着放出(chū)贷款(kuǎn)的增加而增加(jiā)，未(wèi)放款部(bù)分无(wú)需月供(gōng)。

　　资金(jīn)监管方面，购房(fáng)者的订(dìng)金与付款会存入银行专门的项目(mù)资金账(zhàng)户(hù)，账户资金(jīn)提取须与房屋建设(shè)有关。房(fáng)屋交付后，购房(fáng)者(zhě)享受1年(nián)的房屋保修期(qī)，此后(hòu)购房(fáng)者支付15％的(de)尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地产到了政策出手(shǒu)临(lín)界点，重点是保(bǎo)交楼和房企(qǐ)重组。一方面，加(jiā)大(dà)对刚需和改善型需求(qiú)的支持力(lì)度，长短兼顾妥(tuǒ)善应对局部停贷现象，重点是保交楼保复工(gōng)保民生，给予强有力(lì)的(de)金(jīn)融工具支持。另(lìng)一方面，从(cóng)现在(zài)起(qǐ)，对还在正常运转的房企包(bāo)括民营企业，加(jiā)大(dà)支(zhī)持力(lì)度，由优质(zhì)房(fáng)企(qǐ)牵头并购重组(zǔ)整个行业，为每个房企配套(tào)AMC和(hé)财团，给(gěi)予金融工(gōng)具配(pèi)套。

　　二，中(zhōng)期来看，应(yīng)充分(fēn)估计形势复(fù)杂性和人(rén)性(xìng)复杂性，兼(jiān)顾化(huà)解停贷、复工保交楼、齿轮计算公式汇总，齿轮全齿高计算公式重(zhòng)组(zǔ)房企(qǐ)债务(wù)、恢(huī)复市(shì)场信心(xīn)以及长(zhǎng)效机制。长效(xiào)机(jī)制四大关(guān)键是推(tuī)动城市群战(zhàn)略、人地挂钩、金融中(zhōng)性稳(wěn)定(dìng)和房地(dì)产税。定金环节(jié)，建立开发商违(wéi)约后定金保护机(jī)制，如将已(yǐ)支(zhī)付定(dìng)金冻结至房(fáng)屋交付阶(jiē)段，保(bǎo)障(zhàng)购房者定金安全。签订合同环节，鼓(gǔ)励保险公司介入，为房屋重大(dà)延期以(yǐ)及重(zhòng)大缺陷等情况提供充分(fēn)的保障。余款支付环节，建立按(àn)工(gōng)程进度付款机(jī)制或交房后按揭贷款机(jī)制，充分保(bǎo)护购房者的权益。资金监管(guǎn)环节，引入独立于开(kāi)发商、银行(xíng)的第三方(fāng)资(zī)金监管机构(gòu)，或由政府相(xiāng)关(guān)部门直(zhí)接监(jiān)管，以此防止(zhǐ)资金挪用现象。交(jiāo)付(fù)环(huán)节(jié)，建立商品房保修期制(zhì)度(dù)。保修(xiū)期内，开发(fā)商应对房屋质量问题全(quán)权(quán)负责、免费(fèi)维修，购房者在(zài)保修期结(jié)束后支付尾款(kuǎn)。

　　三，长期来看，取消商品房预售制是大势所趋(qū)。一方面，98年房(fáng)改(gǎi)时(shí)，全国缺房(fáng)子，开发商(shāng)缺(quē)钱，预(yù)售制(zhì)是(shì)权宜之计，现在(zài)全(quán)国套户比超过1，从大开发进入存量(liàng)时(shí)代，对(duì)购房(fáng)民众不公平的(de)预售(shòu)制已经过(guò)时(shí)了，该(gāi)取消(xiāo)了，改为现(xiàn)房销售。另一方面，取消预售制，改为现房销售，开发商将拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑(duì)现的(de)营销手(shǒu)段，而是所见即所(suǒ)得的过硬的产品质量和(hé)诚信，这才是对购房民众的最根本(běn)最(zuì)实质(zhì)的保障，这样将极大的提(tí)升开发商的(de)建筑质(zhì)量，实现(xiàn)良币驱逐劣币(bì)。

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