文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取(qǔ)消(xiāo)预售制(zhì)了(le)。 1月(yuè)17日召开的全国住房和城乡建设工作会议提出“有条件的可以进行(xíng)现房(fáng)销售”，不(bù)足一个月时间，已有山东、安徽、河南(nán)、四川、广东(dōng)等地明(míng)确表态，试点现房(fáng)销售。

　　1、是该取(qǔ)消商品房预售制了，用(yòng)你的钱，建你的房(fáng)子，还烂尾了，这(zhè)是对购房者的不(bù)公(gōng)平。以后谁有(yǒu)钱谁建房，没钱(qián)没实力(lì)的别建(jiàn)了(le)，不能把(bǎ)包袱甩给老百姓和(hé)社会，这是房地(dì)产(chǎn)从大开发时(shí)代步入高质(zhì)量发展阶段的必然趋(qū)势，也是对购房老百姓的最大(dà)保护。98年(nián)房(fáng)改时，全国(guó)缺房子(zi)，开发商(shāng)缺钱，预(yù)售(shòu)制是权宜之计，现(xiàn)在全国套户比超(chāo)过1，从大开发进入存量时代，对购房民众不公平(píng)的(de)预售制已经过(guò)时了，该取消了，改为现(xiàn)房销售。以后一手(shǒu)交钱，一手交房，天经地义。当然二次(cì)房改(gǎi)是个技术活，兼顾(gù)化(huà)解停贷、复(fù)工(gōng)保交(jiāo)楼、重组房(fáng)企债务、恢(huī)复市场信心以及长效机制，长(zhǎng)效机制四大关(guān)键是(shì)推动城市群(qún)战略、人地挂钩、金融中性稳(wěn)定和(hé)房地(dì)产税。如(rú)果按照(zhào)经济规律办事，中国一定能(néng)实现房地产软着陆和(hé)长(zhǎng)期平(píng)稳健(jiàn)康(kāng)发展(zhǎn)，跨过这道关，解好这道世界难题。

　　2、为什么要取消(xiāo)预售制、改为现(xiàn)房销售？大(dà)家(jiā)想想(xiǎng)，绝(jué)大(dà)部分商品是一手交钱一手交货，预售制是对购买者的单方面不公平制度，购房老(lǎo)百(bǎi)姓几乎承担了所(suǒ)有商(shāng)品不能交付的风险。从个人层面看，预售制对(duì)购(gòu)房者非常不公平，比如(rú)，交房等待(dài)期(qī)一般为两(liǎng)年(nián)，在此期间，购房者不仅(jǐn)承(chéng)担银(yín)行利息，还要承(chéng)担延迟交房、房(fáng)屋质量、房产证延期办理甚至不能交房的(de)风险。从(cóng)行业层面看，预售(shòu)制助(zhù)推部分房企过度举债、高杠杆扩张，若遇(yù)到下行周期，会引(yǐn)发资金链断裂、项目(mù)搁置(zhì)等(děng)系列(liè)风险。取消预售制(zhì)，改为(wèi)现房销(xiāo)售，这样有助于落实中央房住不炒精神、有助于保障购房老百姓权益(yì)、有助(zhù)于(yú)房企稳健发(fā)展，一举多得，谋划长远。

　　3、为(wèi)什么建议取消预售制度？预(yù)售制度怎么(me)来的？国外什(shén)么情(qíng)况？简单科(kē)普一下(xià)：商品房预售最早源于(yú)中(zhōng)国香港，俗称(chēng)卖(mài)楼花，卖(mài)期房，是一种开发商放杠杆的方式。98年房改，由(yóu)于商品(pǐn)房短(duǎn)缺，房企(qǐ)缺(quē)资金，借鉴中国香港，引入了商品房预售制度。其实，当前世界不少国(guó)家存在预售制(zhì)。但(dàn)是，重点来(lái)了(le)！发达(dá)国家(jiā)一般有(yǒu)严(yán)格的监管保障措施(shī)，开发商在(zài)项(xiàng)目获得政(zhèng)府批准(zhǔn)后(hòu)才可(kě)以开(kāi)始(shǐ)销售，买家在购买期房(fáng)后并非像中国(guó)一样在支付完首付款后从银行一次性贷款(kuǎn)支付剩余全部房款，而是(shì)根(gēn)据开发商(shāng)工程进(jìn)度在完全交(jiāo)房前进行分期支付。所以，预(yù)售制度是(shì)需要严格的资金监管、分期(qī)支付以(yǐ)及(jí)违(wéi)约处罚措施作为保障的，如果没有这(zhè)些保障措(cuò)施(shī)，一定会触发风险(xiǎn)，对(duì)购房(fáng)民(mín)众不公平(píng)，所以不如借机取消预售制度(dù)，以后改为现(xiàn)房销售。客观讲预售制度(dù)有(yǒu)一(yī)定历史阶段性(xìng)，现在中国住房(fáng)进入存量时代，取消预售制度有助于降(jiàng)负债降杠杆，不再把(bǎ)烂尾风险甩给老(lǎo)百姓(xìng)和社(shè)会，当(dāng)然(rán)这需要配套房企债务重组、复(fù)工(gōng)保交楼(lóu)、恢(huī)复市场信心和房地产长(zhǎng)效(xiào)机(jī)制。这是(shì)个(gè)技术活，只(zhǐ)要坚持市场(chǎng)化改革，中(zhōng)国(guó)一定能化解这个(gè)难(nán)题，让房地产回归实(shí)体(tǐ)经济和居住属性，安居乐业。

　　4、简单(dān)讲，如果取(qǔ)消预售制(zhì)，改为现(xiàn)房销售，开发(fā)商将(jiāng)拼的不是(shì)五花八门(mén)、眼花缭乱、不(bù)知道能不能兑现(xiàn)的营销手段，而是所见即所得的过(guò)硬的产品质(zhì)量和诚信，这(zhè)才是(shì)对购房民众的最根(gēn)本(běn)最实质的保障，这样将极大的(de)提(tí)升开发(fā)商的建筑质量，实现良币驱(qū)逐劣币(bì)。所(suǒ)有商业的本质是向善，是以(yǐ)客户为中(zhōng)心，房(fáng)地(dì)产也不能(néng)例外，老百姓买房(fáng)子(zi)是天(tiān)大的事，烂(làn)尾毁三代，好房幸福(fú)一家人。从这个(gè)角度(dù)，取消预售(shòu)制(zhì)、实施(shī)现(xiàn)房(fáng)销售(shòu)是实现老(lǎo)百姓安(ān)居乐业、社(shè)会长治久安、行业企业健康发展(zhǎn)的重大措(cuò)施。在(zài)当前的情况下(xià)，取(qǔ)消(xiāo)预售(shòu)制要(yào)结合稳楼市、房(fáng)地产软着陆、打(dǎ)通金融支持当期三好(hǎo)生(shēng)、新(xīn)模式等综合施策。

　　作者十年前在国务院发展研究中心(xīn)参与财(cái)税改革方案研究(jiū)时，对(duì)预售制、房地产税、人地挂钩(gōu)、金融(róng)稳定、房企杠杆率(lǜ)等进行(xíng)过长期系统的专项研究。（参考后(hòu)来形成的专著《房(fáng)地产(chǎn)周期》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国内地商(shāng)品房(fáng)预(yù)售制的(de)前(qián)世今生(shēng)

　　1.1 起源(yuán)：分层销售(shòu)+“按(àn)揭”，霍(huò)英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给量少，引进“卖楼花(huā)”模式(shì)，形成(chéng)“中国内地版预售制”

　　1.3 预售制推动(dòng)城市化进程，但(dàn)背后潜藏(cáng)的风险确实存在

　　2 国(guó)际经验

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资金(jīn)第三方全程监管，交付时开发商凭(píng)验收凭证取(qǔ)得房款

　　2.2 德国(guó)：可(kě)零首付(fù)购房，提供(gōng)期房烂尾(wěi)险

　　2.3 英国：10％定金保险保(bǎo)护(hù)机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本(běn)：为规范期房交易(yì)立法(fǎ)，设置期房预付款保(bǎo)全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监(jiān)管，享1年保修期后(hòu)付尾款(kuǎn)

　　3 启示(shì)

　　正文

　　1 中国内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按(àn)揭(jiē)”，霍英东创造(zào)“卖楼花”模(mó)式

　　二十世纪(jì)五十年代(dài)在中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港，楼宇出(chū)租是地(dì)产行业(yè)盛行(xíng)的方式，但有着转让难、出租(zū)资(zī)金周转期长(zhǎng)等问题，分层销(xiāo)售孕育(yù)而(ér)生。20世纪50年代，中国香港(gǎng)还未推行公共房屋制度，许多人(rén)栖身于木屋或(huò)者(zhě)其他临时住(zhù)宅，住房的需求是相(xiāng)当高，不过大多数居民的储蓄(xù)很(hěn)少(shǎo)。当(dāng)时楼宇(yǔ)买卖多数(shù)以一整(zhěng)栋楼(lóu)为单位，需要雄(xióng)厚(hòu)的资金实(shí)力(lì)才能购买。虽然楼宇出租是中国香港地产行业盛(shèng)行的方式，但有着(zhe)转让难、出租(zū)资金周转期长等问题。针对这一系列问题，不少地产商开始(shǐ)探求(qiú)新的方(fāng)式，如把楼宇契约(yuē)切开，即“分契”，然(rán)后将楼(lóu)宇分层(céng)出售(shòu)。这模式一(yī)经推行，购买楼宇的市(shì)民数量(liàng)有所增加，开发商(shāng)资金周(zhōu)转加快。

　　在分层出(chū)售的(de)基(jī)础上，将“按揭”模式引(yǐn)入房地产销售，霍英东创造“卖(mài)楼花”模式。1953年底(dǐ)霍英东(dōng)创办立信置业有(yǒu)限公司，凭借商(shāng)业直(zhí)觉和多年经(jīng)营杂货铺、海上(shàng)驳运业务的经验(yàn)，对于商品流通(tōng)、资金周转有着独(dú)到的见解，在努力寻求方法加快自身资(zī)金周转。当时其在(zài)购下九龙的一块(kuài)地(dì)盘后，除(chú)了分层出售、还印发(fā)售楼说明书，上有文字(zì)详尽说明楼宇的(de)地势(shì)环(huán)境、建筑材料、分层(céng)价格、订购方法等。此外，“卖楼花”是(shì)另外一个亮(liàng)点，即先收取买(mǎi)家的订(dìng)金(jīn)，采用类似租金的分(fēn)期(qī)付款形式，等新楼落成时，收齐买家的钱，买家就拥有了自己的房产。这种方式减(jiǎn)轻了民众(zhòng)购房的资(zī)金压力(lì)，加速了房屋的建造和销(xiāo)售，也解决了制(zhì)造商的资金问(wèn)题，降低投资风险，在当时可谓是“双赢”的(de)举措。“预(yù)售楼花+分期付款”的销售模式成为当时(shí)中(zhōng)国香(xiāng)港房地产(chǎn)市场(chǎng)的一(yī)大特色，纵观中(zhōng)国香港房地产市(shì)场的改革，“卖(mài)楼花(huā)”模式高效率地(dì)解决了核(hé)心的住(zhù)房供不应求(qiú)的问题，使房市发展(zhǎn)进入新阶(jiē)段。

　　预售楼花模式推动了(le)中国香港楼市(shì)几(jǐ)十年(nián)繁荣(róng)，但期间也(yě)出现过“烂尾楼”的情况，但监管部门不断完善、规范化，建(jiàn)立健(jiàn)全的监(jiān)管机制，促进市场健康发(fā)展(zhǎn)。例如，1960年，位于(yú)大角咀(jǔ)的(de)一个(gè)楼盘(pán)因建筑费用超(chāo)支停工(gōng)，出现(xiàn)“烂尾”情况。在1961年后，中国(guó)香港管理(lǐ)部(bù)门提升了对于(yú)预售楼花制度(dù)的监(jiān)管，即要求开发商在预售前，确(què)保地(dì)价款已经全部支付，还要(yào)证明(míng)自身有资(zī)金等能(néng)力(lì)把项目完(wán)成，资金需放入律师(shī)所托管(guǎn)，支取时需(xū)律所和建筑(zhù)师的核准。为了(le)防止开发商、律所(suǒ)、建筑师等造假，套取监(jiān)管账户资金，中(zhōng)国香港要(yào)求律师行在银(yín)行开设(shè)的信(xìn)托账户（监管账户）、开(kāi)发商操作等采取(qǔ)全(quán)透明化机制，且银行的(de)责任上升，如出现房屋“烂尾(wěi)”情(qíng)况，银行将成最大风险方，后续需自身推动项目完工。随着监(jiān)管(guǎn)体系逐步完(wán)善(shàn)，出现(xiàn)“烂尾”的现象较(jiào)少。

　　1.2 住(zhù)房需求大(dà)、供(gōng)给量少，引进“卖楼花”模式(shì)，形成(chéng)“中(zhōng)国内地版预售制”

　　二十世纪九十年代，中国内地面临住房需求大和供给量短缺问(wèn)题，引入“卖楼花”制度(dù)。建国以(yǐ)来，中(zhōng)国内(nèi)地优(yōu)先发展重(zhòng)工业(yè)，强调基础建设，这一导(dǎo)向使前(qián)期发(fā)展(zhǎn)工业化的进程大(dà)于城市(shì)化进程，唯有解决(jué)住房基础等城(chéng)市化(huà)配套问题，才能进(jìn)一(yī)步推进城市化。但当(dāng)时推行的是“统一管(guǎn)理，统一分配，以租(zū)养房”的(de)福利分房制度，住房市场(chǎng)发展起(qǐ)步较晚、增速较慢，福利分房(fáng)制度也出现(xiàn)了分配不公、效率低、配套差(chà)等问题(tí)，因此福利分房制度(dù)不再适用(yòng)于当时(shí)的国情。叠加(jiā)房地产市场面临商(shāng)品房的(de)需求(qiú)量大(dà)，而社会(huì)缺(quē)少大型房地产开(kāi)发商，商品(pǐn)房(fáng)供应量小的困境，此(cǐ)时引入中(zhōng)国香港的“卖楼(lóu)花(huā)”模式无疑(yí)是对内地房地(dì)产(chǎn)市场的(de)一针强心剂。从1994年起(qǐ)，中国内地逐(zhú)步引进中国香港预(yù)售商品房制(zhì)度，先后(hòu)出(chū)台多(duō)项文件，大力支持国内房地产市场改革(gé)。例如，1998年，国务院出台《关于进一步深(shēn)化(huà)城镇住房制度(dù)改革，加快(kuài)住(zhù)房建设的通知》文件，决定(dìng)停止住房无偿实物分配，逐步实行住房分配货币化、住(zhù)房供给商品(pǐn)化、社会化的(de)住房新体制(zhì)，从计(jì)划经济下的福利分房转(zhuǎn)向市场经济(jì)的商(shāng)品房(fáng)。房(fáng)地产市场采用预售制，允许开(kāi)发(fā)商卖期房(fáng)，解决(jué)了房企(qǐ)缺少资金(jīn)和(hé)开(kāi)发时间(jiān)周期长的两(liǎng)大难题(tí)，开(kāi)发商以预(yù)售(shòu)款撬动下一个项目的(de)开发(fā)，形成滚动(dòng)开发模式，住房供(gōng)应(yīng)速度加快。自此中(zhōng)国内地开始房改货币化，中国(guó)人民银行等多(duō)方(fāng)迅速出台相关的信贷政策，支持购房者，极大作用推动了房(fáng)地产市场的发展。

　　引入中国香港(gǎng)“卖楼花”模式后，经(jīng)调整形成契(qì)合中国(guó)内(nèi)地的(de)商品房(fáng)预售制度。预售制的初衷(zhōng)是为(wèi)了缓解房企(qǐ)资金压力，加快城镇住房(fáng)建设。具(jù)体来说，是指房地产开发(fā)企业将正在(zài)建设中(zhōng)的(de)房屋预先出售给购(gòu)房者，由购房(fáng)者支付定(dìng)金(jīn)或房款的行为。区别(bié)于中国香港(gǎng)，在中国内地实践过程(chéng)中，商品房(fáng)预售流程为：房地产开发商办理预售许(xǔ)可证-签订商(shāng)品房(fáng)买卖合同-进行备案登(dēng)记和(hé)预告登(dēng)记-交付房屋。在购房过(guò)程中(zhōng)，购(gòu)房者需要一次性(xìng)付清首付款(kuǎn)，并采用银行贷款的形(xíng)式一次性付清剩(shèng)余房(fáng)款(kuǎn)，换言(yán)之，房(fáng)屋(wū)未(wèi)建成，开发商可能已拿(ná)到了全(quán)部(bù)购房款，这点与中(zhōng)国香港的按照工程(chéng)进(jìn)度付款有所(suǒ)不(bù)同(tóng)。对中(zhōng)国内地(dì)的开发商而言，预售制商品房也开启了高(gāo)周转、高(gāo)杠杆的运作模(mó)式。

　　1.3预(yù)售制推(tuī)动城市化进程(chéng)，但(dàn)背后潜藏的(de)风险确实存在

　　作为(wèi)中国内地商品房销售的最主要(yào)方式(shì)，预售(shòu)制极大缩(suō)短房企现金回笼周期，同时增加市场商品房(fáng)供应，推动了(le)城镇化发展进(jìn)程。预(yù)售制(zhì)在过去20多年对中国(guó)内地房地产市场的(de)稳步发展起(qǐ)到了重(zhòng)要(yào)作用，不仅(jǐn)解决了房地产市(shì)场快速发展阶段(duàn)的资金需求，也提高了(le)居民居住水平(píng)，中国(guó)内地城镇居民从筒(tǒng)子楼(lóu)住到(dào)住宅小区，从全民蜗居到基本适(shì)居，住(zhù)房事业取得巨大(dà)进步，数(shù)十年时间走完(wán)发达国家几百年城(chéng)镇化路(lù)程。改(gǎi)革开放以来，城镇化进程进入快速发展时期。1978-2021年，城镇人口由(yóu)1.7亿人增长(zhǎng)至9.1亿(yì)人(rén)，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城(chéng)市(shì)建成区(qū)面积(jī)由7438平方公里增长至60721平方公里(lǐ)，增长7.2倍。根据(jù)我(wǒ)们发布的《中(zhōng)国住房存(cún)量报告：2021》测算，1978-2020年中国内(nèi)地城镇住宅存量从不到14亿(yì)平(píng)增至313.2亿平(píng)，城镇人(rén)均住房建筑(zhù)面(miàn)积从8.1平方米增至34.7平方米，城镇住房套数从约3100万套增至(zhì)3.63亿套，套户比从0.8增(zēng)至(zhì)1.09。预售制在当前已(yǐ)成为中国内地商品房销售最主要方式，2005年(nián)中国内(nèi)地(dì)商品住宅(zhái)期房销售(shòu)面积占总销(xiāo)售面积(jī)的比重为(wèi)63％，而2021年期(qī)房累计销售(shòu)面积达15.6亿平(píng)，比重上升至87％。

　　预售(shòu)制(zhì)也推动(dòng)了中国(guó)内(nèi)地房地产行业的(de)发展(zhǎn)。中国(guó)内地房地产历经二(èr)十(shí)多年长(zhǎng)周期繁荣，行业各项(xiàng)指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工(gōng)面积从2.2亿平增至19.9亿平，累(lèi)计上涨8.2倍(bèi)，年(nián)复合(hé)增速10.6％。房地产(chǎn)开发投(tóu)资完成额从(cóng)0.4万亿元增至14.8万亿元，累计(jì)上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销(xiāo)售面(miàn)积和销(xiāo)售金额分别(bié)从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿(yì)元，累(lèi)计上(shàng)涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房(fáng)地产业的快速发展，房地产企(qǐ)业从无(wú)到有、从国(guó)企先行到民企崛起(qǐ)，队伍逐渐壮大。2018年(nián)，房地产企业数(shù)量达9.8万个，比1998年的2.4万(wàn)个增长3.1倍。

　　二十(shí)年来(lái)房地产也(yě)成(chéng)为拉动中(zhōng)国内(nèi)地(dì)经济高(gāo)增长的火(huǒ)车头。<龙有几个爪 龙有两个根吗/p>

　　1）从经济增长渠道，房地产带动(dòng)的上(shàng)下游产业(yè)链特别长，高达50多个行业。2020年房地产及(jí)其产业(yè)链占GDP的17.2％（完全贡献），其(qí)中房(fáng)地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献(xiàn)），房地(dì)产带(dài)动产业链占GDP的9.9％（间接(jiē)贡(gòng)献），其中房地产对(duì)金融、批发、建(jiàn)材的带动(dòng)最(zuì)为明显(xiǎn)。

　　2）从(cóng)投资渠道，2020年房地产完(wán)全拉动的(de)投资占(zhàn)全社会固定(dìng)资产投资(zī)的51.5％，其中，房地(dì)产(chǎn)开(kāi)发投资(zī)占固定资(zī)产投(tóu)资(zī)的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地(dì)产贷款占银行各项(xiàng)贷款余额的比重看，2021年12月(yuè)为27.07％，如(rú)果(guǒ)加上信托等通道业务，占比(bǐ)超过(guò)三分之(zhī)一。从(cóng)房地产融资存(cún)量占社融存量(liàng)比重看，2021年12月占比为18.76％。如(rú)果房企大面积违约，将导致银(yín)行不良(liáng)率大幅上升(shēng)。

　　4）从居民财富效应渠道，根据我(wǒ)们的《中(zhōng)国(guó)住(zhù)房市值测算报告》，2020年中国住房(fáng)市值为62.6万亿美(měi)元，大(dà)于美(měi)国的(de)33.6万亿美(měi)元、日本的10.8万亿美元(yuán)、英法(fǎ)德三(sān)国合计的31.5万亿美元。从住(zhù)房市值(zhí)占股债房市值(zhí)的比例(lì)看(kàn)，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住房市值与股债房市值(zhí)的比例(lì)较高(gāo)，主要(yào)是因(yīn)为住房市(shì)值高，以及中国(guó)资本市(shì)场发育(yù)尚不成熟(shú)，直(zhí)接融(róng)资比(bǐ)例(lì)较低，股(gǔ)票、债券市值较低，居(jū)民(mín)投资渠道(dào)缺乏。

　　不可否认(rèn)，预售制背(bèi)后潜(qián)藏的风(fēng)险确实存在，当前的负面效应(yīng)愈发凸显(xiǎn)。

　　从个人层面看，绝(jué)大部分商品是(shì)一(yī)手交(jiāo)钱(qián)一手(shǒu)交货(huò)，预售(shòu)制是对购买(mǎi)者(zhě)的单方面(miàn)不公(gōng)平制度，购房老百姓(xìng)几乎承担了所有商品不(bù)能(néng)交付(fù)的风险。比如，交房等(děng)待期一般为(wèi)两年，在此期间，购(gòu)房者不(bù)仅承担银行利息(xī)，还要承担延迟交房、“一房二卖”、房屋质量、房产(chǎn)证延期办理甚至不能交房等风险。另外，购房(fáng)者和(hé)开发(fā)商之间的购房合同、购房者(zhě)和银行的按揭贷(dài)款(kuǎn)合同是两个独立的合同(tóng)关系(xì)，如果开发(fā)商发生(shēng)违约，购房(fáng)者(zhě)只(zhǐ)能(néng)根据购房(fáng)合(hé)同(tóng)向开(kāi)发商主张权力(lì)，但依旧(jiù)需要根据(jù)按揭贷款合(hé)同按时向银行(xíng)进行(xíng)贷款偿还(hái)，因此(cǐ)购房者承担的(de)风险较大。

　　从行业层面(miàn)看(kàn)，预售制(zhì)助推部分房企过度举债、高杠杆扩张(zhāng)，资金若遇到下行(xíng)周期，会引发资金(jīn)链断裂、项目(mù)搁置(zhì)等系列风险，进行影响自身信用和购房者(zhě)对行业的(de)信心。

　　从金融层面看，银行作为按揭贷款的发放方，一旦(dàn)房企因为市场波动或经(jīng)营不善，出现资金(jīn)链断裂等(děng)一系列问题，导(dǎo)致“烂尾”等情况，而(ér)房企通(tōng)过与购房者签订(dìng)的(de)预售合同和按揭合同，已经(jīng)从银行获得(dé)房款，如果购房者丧失还款(kuǎn)能(néng)力或(huò)短期(qī)不(bù)能还款等(děng)，则风险完(wán)全由银行(xíng)承(chéng)担，银行将面临较大的坏账压(yā)力。

　　从监管角度看，购房者的预售监管资金去(qù)哪(nǎ)了？楼盘“烂尾”，归根(gēn)结底两个(gè)字那就是“没钱”，即没钱付(fù)工(gōng)程款。在2004版(bǎn)的《城市商(shāng)品房(fáng)预售管理办法》中(zhōng)明确规(guī)定了(le)开发企(qǐ)业预售商品房(fáng)所得款项应当用于(yú)有关(guān)的工程建设(shè)，商(shāng)品(pǐn)房预售款监管的具体(tǐ)办法，由房地(dì)产管(guǎn)理部门(mén)制(zhì)定。但多年以来全国并没有统一的预(yù)售资金(jīn)监(jiān)管规定，各(gè)地(dì)实行“一城(chéng)一策”。例如，太(tài)原、昆明、重庆、长(zhǎng)沙等城市重(zhòng)点监管资金比例(lì)为总(zǒng)预售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市则按照项(xiàng)目的建安成本乘以建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积或者项目工程总额报价计(jì)算重(zhòng)点资金。而事实是，不少购房款未进入(rù)监管账户、或进入监管账户后被挪用，导致楼盘没有资(zī)金(jīn)继续(xù)建设(shè)。收楼遥遥(yáo)无期，月(yuè)供(gōng)却被(bèi)迫(pò)继续还(hái)款(kuǎn)。那(nà)么，监管账户(hù)资金如何被(bèi)挪走的？实际(jì)上，在(zài)过去房地产大开发时代的高(gāo)周转背景下，抽调预售款监管(guǎn)账(zhàng)户资金，是行业(yè)“潜规则”。比如(rú)工程总承包方，以工(gōng)程建设名(míng)义(yì)，获得监管(guǎn)账户(hù)拨付资金，再由工程(chéng)方将资金转给房企(qǐ)，而拨(bō)付(fù)的(de)工程款(kuǎn)，远超工程进度所需。通过这些方式套取(qǔ)的(de)资金，在(zài)房企(qǐ)各地项目间流动，变相加杠(gāng)杆，这样做提供了资(zī)金流动性，房企(qǐ)抽(chōu)调(diào)资(zī)金(jīn)统筹拿地、还款和楼盘建设(shè)，形成一种资金循环高周(zhōu)转模式，但一(yī)定程度(dù)上把风险甩给(gěi)了购(gòu)房者(zhě)。

　　2 国际经验

　　整体来说，国(guó)外商品房预售(shòu)制(zhì)度(dù)呈现以(yǐ)下特点：

　　1）预付款保护(hù)：对于购房者(zhě)预付资金(jīn)，一般设有定金或预付(fù)款(kuǎn)保护机制，如英国、日(rì)本；

　　2）预(yù)付款比重：要求购(gòu)房者支付的预付款比例相对较低，绝大部分房款在房(fáng)屋交付后(hòu)开(kāi)始支付；

　　3）预付款(kuǎn)支付方式(shì)：预付款一般(bān)以定金方(fāng)式(shì)支付，或(huò)按(àn)工程进(jìn)度分期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方(fāng)式(shì)：一(yī)般采用两种方式(shì)发放按揭(jiē)贷(dài)款，一(yī)是按工程进(jìn)度付款，按揭贷款按照工(gōng)程(chéng)进(jìn)度(dù)逐渐发放，购房(fáng)者开始月供；二是房屋(wū)交付后(hòu)发(fā)放(fàng)按(àn)揭贷款；

　　5）房屋(wū)烂尾(wěi)保护：为预售商(shāng)品房(fáng)提供期房烂尾(wěi)保险，在(zài)商品(pǐn)房(fáng)出(chū)现重大(dà)延期或重大缺陷时(shí)，保障(zhàng)购房(fáng)者权益(yì)；

　　6）房(fáng)屋交付保护：房屋交付质量的(de)保障有两种方式(shì)，一是(shì)期(qī)房由政府或第三方验收合格并(bìng)提供验(yàn)收凭证后，开发(fā)商凭验(yàn)收(shōu)凭证取得购房者(zhě)支付的房款。二(èr)是(shì)开发(fā)商为购房者提(tí)供一定的(de)保修(xiū)期(qī)，通常(cháng)1-5年，保修(xiū)期满，购房者(zhě)支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金(jīn)第三方(fāng)全程监(jiān)管，交付时开发商凭验(yàn)收凭证(zhèng)取得房款

　　美国期房定(dìng)金(jīn)一定(dìng)期限内无条件返还，最低首(shǒu)付(fù)比例为(wèi)3.5％，交房前仅(jǐn)支付(fù)首付，其余房款交付后按揭还款，交付前资金由第三(sān)方全程监管(guǎn)，交付时开发商凭验(yàn)收凭证取(qǔ)得房款。

　　定(dìng)金及首付环节(jié)，定(dìng)金(jīn)比(bǐ)例一般(bān)为房款的(de)1％-5％，首付(fù)比例(lì)最低可低于(yú)3.5％，根据美国官方数据，2021年美国(guó)平均首付比(bǐ)例(lì)为(wèi)12％。

　　余款支付方面，除定金或首付外，购房(fáng)者在房屋交付后通(tōng)过(guò)按(àn)揭(jiē)贷款支付剩(shèng)余房款。

　　资金监管方面，美国为(wèi)防止开发商(shāng)挪用资金(jīn)，购房者的定(dìng)金及首付款由第(dì)三方公(gōng)证行或产权保(bǎo)险公司(sī)的信托账(zhàng)户(hù)监管。如果开发商倒闭导致楼盘(pán)烂尾(wěi)，购房者(zhě)资(zī)金可通过申(shēn)请仲裁(cái)取(qǔ)回，且不承担任何责任(rèn)与(yǔ)损失。而开(kāi)发商在(zài)房(fáng)屋建设过(guò)程中的资金全部(bù)来自银行，银行(xíng)根(gēn)据工程(chéng)进度(dù)向开发(fā)商提供(gōng)一定比例的贷款，由于开发商(shāng)挪用资金直(zhí)接(jiē)损害银行利(lì)益(yì)，银行有充分动机监管开(kāi)发商施工(gōng)进(jìn)度。开发商在房屋(wū)交付时需(xū)取得由政府相关(guān)部门经审查后(hòu)发放的验收(shōu)凭(píng)证，通过验收凭(píng)证(zhèng)向(xiàng)银(yín)行得到购房者支付的(de)房款。

　　2.2 德(dé)国：可零首付购房(fáng)，提供期房烂尾险

　　德(dé)国期房可零首付购房(fáng)，房款(kuǎn)按建造工期进(jìn)度支(zhī)付，按揭(jiē)按工期放款后还贷，房贷利率采(cǎi)用(yòng)固定利率，开发商(shāng)或(huò)购房者可购买期房(fáng)烂尾保(bǎo)险。

　　预售(shòu)门槛(kǎn)方面，德国开(kāi)发商在项目获批后即可(kě)预售房(fáng)屋(wū)。签(qiān)署购(gòu)房(fáng)合同前，购(gòu)房者需支付约2000欧的(de)定金并(bìng)进行预约公证，签订合同(tóng)后定(dìng)金(jīn)退还。如(rú)由(yóu)于任何(hé)原因(yīn)不能购买(mǎi)，定金按(àn)照德国法律全部退还。

　　签署购房合同(tóng)后，购(g龙有几个爪 龙有两个根吗òu)房(fáng)者(zhě)需支付公证费和土地交易税，分别为(wèi)房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用不(bù)包(bāo)含在(zài)购房款中(zhōng)，属于(yú)购房附加费。

　　首付(fù)方(fāng)面，德国没有规定最低首付比例，可零首付(fù)购房。

　　余款方面，德国也(yě)采取按(àn)工(gōng)期支付房款(kuǎn)的制度(dù)，一(yī)般(bān)分7笔进(jìn)行支付(fù)，具体支付节(jié)点、比例因(yīn)项目而异。一般来说，支付节点可(kě)分为公(gōng)证后、主体(tǐ)完工、内部水暖(nuǎn)电路完(wán)工、窗户玻璃完工、室(shì)内清洁及墙面完工(gōng)、地板完(wán)工、全部完工，支(zhī)付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可(kě)在(zài)支付房款前申请房贷，房贷利(lì)率(lǜ)采用固定利率，银行(xíng)按施工(gōng)节奏分多(duō)次发放贷款，每笔贷款给予购房者一定使用期(qī)限，期限结束后，购房者开始还贷。

　　保险(xiǎn)方面，德(dé)国保险公司针对(duì)期房设(shè)计了(le)两种保险，保险的(de)功能是当房屋出现重大延(yán)期或重大缺陷(xiàn)时，保险公司保证开(kāi)发商赔偿或修(xiū)复(fù)，开发商破产，由(yóu)保险公司负责相应赔偿。保险(xiǎn)由开发商或(huò)购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护机制，55％-80％房款交(jiāo)房时支付

　　英国(guó)预售制设(shè)有10％定金(jīn)保险保护(hù)机制(zhì)，交房前付款比例(lì)仅20％-45％，资金由买卖双方律师严格监(jiān)管。

　　订(dìng)立(lì)合同前，买(mǎi)卖(mài)双方均有一名律(lǜ)师，负责沟通期房交(jiāo)易中(zhōng)的房产(chǎn)、资金、合同等各个环节(jié)，各(gè)环节内容确(què)认无误后签订首付交换合同。

　　定金方面，英(yīng)国设置了10％定金保(bǎo)险保(bǎo)护机(jī)制，当开发商出现财务、经营问题时，购房者10％的(de)定金由保险(xiǎn)公司赔付，而超出10％的部分较难(nán)追回。

　　首付方(fāng)面(miàn)，首付比例通常为10％-25％，首(shǒu)付需要在合同签订21天内支付。

　　余(yú)款支(zhī)付环节，英国(guó)采取按(àn)工(gōng)程(chéng)进(jìn)度付款(kuǎn)的方式，但(dàn)是交房前(qián)付(fù)款(kuǎn)比例相对较低，一般会在合同签(qiān)订6-24个月分(fēn)别支付(fù)两笔5％-10％的(de)款项，即交房前付款比例在20％-45％之间，剩余款(kuǎn)项交房后(hòu)支付。

　　交付(fù)环节(jié)，英国规定(dìng)房屋必须经过房产公证公(gōng)司的检验验收后才能交付，交付后(hòu)方可按揭还(hái)贷。

　　资(zī)金监管环节，英国(guó)期房(fáng)预售资金(jīn)监管(guǎn)极为严(yán)格，资金也由律师监(jiān)管，在确认(rèn)工程(chéng)进度、支付(fù)相关款项过程(chéng)中，由买房(fáng)律师(shī)将资金转给卖(mài)方(fāng)律师(shī)，卖方律(lǜ)师转给(gěi)开发商，即资(zī)金(jīn)在进入开(kāi)发商账户前经过两(liǎng)道(dào)关(guān)口(kǒu)，有利于保障购房者资金安全。

　　2.4 日本：为规范(fàn)期(qī)房交易立法，设置(zhì)期房预付款保全措施

　　日本期房交易立法，定金超5％或1000万日(rì)元时，开发商必须(xū)完(wán)成(chéng)“预售房定金保全措(cuò)施”，交(jiāo)房(fáng)前付(fù)款比例(lì)不超房(fáng)款的20％，开发商违约需(xū)返还(hái)定价(jià)并赔偿约10％房款，交房后按(àn)揭(jiē)还款。

　　立(lì)法方(fāng)面，日本(běn)二战结束后由于房(fáng)屋(wū)供给(gěi)严(yán)重(zhòng)失衡，叠加法(fǎ)律空(kōng)白，社会上“一房(fáng)二卖”现象(xiàng)普(pǔ)遍(biàn)，为此，日(rì)本政府1952年出台《宅地建筑物交易(yì)法》，经多次修订，目前是唯一一(yī)部规(guī)范期房交易(yì)的(de)法律。

　　定金保护方面(miàn)，根据日(rì)本(běn)《宅(zhái)地建物取(qǔ)引(yǐn)业法》，对购房者支付定金超过5％或(huò)超1000万日元的部分，法律要(yào)求开发商必须完成(chéng)定金保全(quán)措施才(cái)可预售(shòu)。什么是定金(jīn)保全(quán)措施？即(jí)买(mǎi)卖(mài)双方签订购房合同时，开发商向金融(róng)机构或指定(dìng)保证机构(gòu)或保(bǎo)险(xiǎn)机构签订定(dìng)金保证委托合同，设(shè)置购房者定(dìng)金的(de)保证或(huò)保险，并将相(xiāng)应的保证金证明书交付给购房(fáng)者(zhě)。除定(dìng)金外，其他预先支付的购房款也受该措施(shī)保(bǎo)护。若(ruò)开发商倒闭导致(zhì)期房烂尾，购房者可(kě)凭保(bǎo)证金(jīn)证明(míng)书向金(jīn)融机构或保证机构或保险公司(sī)兑付(fù)，同时，开发商需向购房者赔付违约金，一般约为房价(jià)的10％。

　　房款支付环节，交房前(qián)只需支付最(zuì)多不超20％的定金，签订购房(fáng)合(hé)同(tóng)后，购房者即可向银行申请贷(dài)款，但交房后(hòu)才开始按揭贷款，除定金外的剩余房款(kuǎn)在交房后开始支付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金由银(yín)行监管，享1年保(bǎo)修期后付尾款(kuǎn)

　　新加坡期房购房者(zhě)违约可返还相当于3.75％房款的(de)订金，首付比例(lì)20％，余款按工(gōng)程进度支付，所有资金进银行专门项目资金账户(hù)，交房后满1年保修期后支付15％尾款。

　　订金支(zhī)付环节，新加坡(pō)开发(fā)商(shāng)有(yǒu)统一的选购权合同以及订金(jīn)返还机(jī)制，即OTP，签订(dìng)OTP后需支付5％房款作(zuò)为订金(jīn)，OTP有效期14天(tiān)，执行(xíng)OTP则进一步签订购(gòu)买合同，不(bù)执行OTP则退还(hái)3.75％的房(fáng)款。

　　首付(fù)比例方面，签订购房合同后(hòu)，购房者需支付15％的首付及印花税，同(tóng)时购房(fáng)者(zhě)向银行申请按揭贷款。

　　余款(kuǎn)支付上，新(xīn)加坡期房同样(yàng)采取按工程进度(dù)付款的方式，《发展商条例(lì)》对(duì)期房付款流程做了统一(yī)详细规(guī)定，要求所有开发商遵守，支付节点(diǎn)一般为合同(tóng)签订(dìng)后、地基完工、框架完工、管(guǎn)道门窗(chuāng)等完工等(děng)，支付比例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭(jiē)贷款也依照(zhào)工程进度(dù)放款(kuǎn)，月供在(zài)此(cǐ)过程中随着放(fàng)出贷款的增加而增(zēng)加，未(wèi)放款部分无(wú)需月供。

　　资金(jīn)监管(guǎn)方(fāng)面(miàn)，购房者的订金(jīn)与(yǔ)付款会存入银行专门的项目资金(jīn)账户，账户资金提取须与房(fáng)屋建设有(yǒu)关。房屋交(jiāo)付(fù)后(hòu)，购房者享受1年的房屋(wū)保修期，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期(qī)来看，当前房(fáng)地产(chǎn)到了政策出(chū)手临界点，重点是(shì)保交楼和房(fáng)企重组。一方面，加大对刚需和改善(shàn)型需(xū)求的支持(chí)力度，长短兼顾妥善(shàn)应对局部停贷现象(xiàng)，重点是保交楼保复(fù)工保民生，给(gěi)予强(qiáng)有力的(de)金融工具支持。另一(yī)方(fāng)面，从现在起，对还在正(zhèng)常运转的房企包括(kuò)民营(yíng)企业，加大支持力度(dù)，由(yóu)优(yōu)质房企(qǐ)牵头并购重组(zǔ)整个行业，为每个房企配套AMC和财团，给予(yǔ)金融工(gōng)具(jù)配套。

　　二(èr)，中期来看，应充分估计形势复杂(zá)性和人性复杂性，兼顾化解停(tíng)贷、复工保交楼(lóu)、重组(zǔ)房(fáng)企债(zhài)务、恢复市场信(xìn)心以及长效机制。长效机(jī)制四大(dà)关键是(shì)推动城市群战略、人地(dì)挂钩(gōu)、金融(róng)中性稳定和房(fáng)地产税。定金环节，建(jiàn)立开发商违约后定金(jīn)保护机制(zhì)，如将已(yǐ)支(zhī)付定金冻结至(zhì)房屋交付阶段，保障购(gòu)房者定金安全。签(qiān)订合同(tóng)环(huán)节，鼓励(lì)保险(xiǎn)公司介入(rù)，为房屋重大(dà)延期以及重大(dà)缺(quē)陷等情(qíng)况提(tí)供(gōng)充(chōng)分的保(bǎo)障。余款支(zhī)付(fù)环(huán)节，建(jiàn)立(lì)按工程进度(dù)付款机制或(huò)交房(fáng)后(hòu)按揭贷款机制(zhì)，充分(fēn)保护购房者的权益。资金监管(guǎn)环节，引入(rù)独立于(yú)开发(fā)商、银行的第三方资金监(jiān)管机构，或由政府(fǔ)相关部门(mén)直接监管，以此防止资金挪用现象。交付(fù)环节，建立商品(pǐn)房保(bǎo)修(xiū)期制度(dù)。保修期(qī)内，开发商应对房屋质量问题全权负(fù)责、免(miǎn)费维修(xiū)，购房(fáng)者(zhě)在保修期结(jié)束(shù)后支付尾款。

　　三，长期来看(kàn)，取消(xiāo)商(shāng)品房预售(shòu)制是大势所趋(qū)。一(yī)方(fāng)面，98年房改时，全国缺房子，开发商缺(quē)钱，预售制是权宜之计，现在(zài)全国套户比超过1，从大开发进(jìn)入存量时(shí)代(dài)，对购房民众(zhòng)不公平(píng)的(de)预售制已(yǐ)经过(guò)时了，该取消了(le)，改为(wèi)现房销售。另一方(fāng)面，取消预售制，改为现房销售，开(kāi)发商将(jiāng)拼的不是五花八门、眼(yǎn)花缭乱、不知道能不能兑现的(de)营销手(shǒu)段，而是所见即所得的(de)过硬(yìng)的产品(pǐn)质(zhì)量(liàng)和诚(chéng)信，这才(cái)是对购房民(mín)众(zhòng)的最根本最(zuì)实质的保障，这样将极大的提升开发商的建筑质量(liàng)，实现(xiàn)良(liáng)币驱逐劣币。

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