5月以来，房(fáng)地产板块(kuài)个股多出现(xiàn)小幅(fú)上涨，截至5月(yuè)10日收盘(pán)，中(zhōng)信房地产指数本月涨幅(fú)约(yuē)为2％。而以公募(mù)基金为代表的机构对于(yú)这一板(bǎn)块已经在悄然(rán)布局。数据显示(shì)，以南(nán)方和(hé)华夏的两只老牌ETF基金为例，5月9日时所公(gōng)布的(de)总(zǒng)份额均较4月28日时有小幅增长。根据(jù)基金一季报统(tǒng)计，龙头与(yǔ)地(dì)方(fāng)国企央企获得增持，持仓数量占流通股比重(zhòng)增幅五只个股分别为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集(jí)团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招(zhāo)商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部回升”

　　行业(yè)红利时代(dài)已(yǐ)过 精耕细作成(chéng)共识

　　从(cóng)公募基金对(duì)房地产的配置看，2019年(nián)末，公募所(suǒ)持有(yǒu)的房地产行业标的(de)市值约1188亿元，占其(qí)所持股票市值的4.66％左右(yòu)；2020年市(shì)场表现出色，但公募所持房地产公司市值在股票资产(chǎn)中的占比却断(duàn)崖(yá)式下跌至1.85％；2021年，这(zhè)一(yī)数值(zhí)更是进一(yī)步降(jiàng)至1.56％。

　　不过2022年终于出现(xiàn)了三年(nián)来的首(shǒu)次回升，年(nián)底这一(yī)数值(zhí)从1.56％升(shēng)至(zhì)1.65％。与此同时(shí)，公募对房地产行业的持股比例也同步回升，从2021年底的6.94％提(tí)高到2022年(nián)末的(de)7.03％。

　　这样的势头似乎在今年一(yī)季度得以延续。数据统(tǒng)计显示，公募重仓持有房地(dì)产(chǎn)板块(kuài)一季度市(shì)值TOP15门(mén)槛为1.6亿(yì)元，较2022年四季(jì)度提(tí)升6.71％。持仓(cāng)市值前五个股分(fēn)别为保(bǎo)利发展、招(zhāo)商蛇口、万科A、华发股(gǔ)份、滨江集(jí)团，持仓市值占板(bǎn)块比重合计达47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。

　　从中不难发现，公募对于房地产的投资愈发有集中于龙头的(de)趋(qū)势(shì)。Wind显(xiǎn)示，在(zài)公募基金(jīn)一季(jì)报汇总的重仓股(gǔ)中，房地(dì)产板(bǎn)块排名最高的是保(bǎo)利发(fā)展，在基金重仓第33位(wèi)。排(pái)名第二(èr)的是招商蛇口，排在第78位(wèi)。而老(lǎo)牌(pái)龙头股万科A排在第(dì)96位(wèi)。对比去年(nián)四季报，变(biàn)化之处首先在于几只房(fáng)地产(chǎn)龙头(tóu)股从(cóng)排(pái)位上看(kàn)均有退步(bù)，尤其是万科最为明显；其次是金地(dì)集团(tuán)退出百大之列。但(dàn)考虑到房地产(chǎn)是复苏链上最后一环，且(qiě)首季并非行业销售(shòu)旺(wàng)季，其传导(dǎo)到二级市(shì)场乃至机构持仓(cāng)上还需(xū)要(yào)时(shí)间周期。

　　形成共(gòng)识的是，经(jīng)济圈判断房地产已(yǐ)经进(jìn)入大(dà)分(fēn)化时代，一二线城(chéng)市好于三四线城市。而映射到二级市场(chǎng)投资上(shàng)，配(pèi)置房地产行业轻松(sōng)收获(huò)行业贝(bèi)塔的红利期一去(qù)不返了。“如果按照产业周(zhōu)期来分类(lèi)，包(bāo)括(kuò)房地产等几类(lèi)行业在盖特纳曲线里(lǐ)属于成熟(shú)期或者衰退(tuì)期的行业，传(chuán)统认知上没(méi)有什么投资机会的。但(dàn)在这(zhè)几年特殊的行情(qíng)里包(bāo)括煤炭(tàn)、电解(jiě)铝等类似的(de)行业也(yě)出(chū)现了一些机会，背后的(de)逻辑是供(gōng)给侧发生了更大(dà)的变(biàn)化。”一(yī)不愿具名的(de)上海公(gōng)募(mù)基金(jīn)经理指出。

　　不(bù)过也有公募人士持谨慎乐观态度：“行业前几(jǐ)年17亿～18亿平方(fāng)米的(de)年销售(shòu)面(miàn)积很难再出现了，2022年光(guāng)是居民存款(kuǎn)数(shù)量增加(jiā)了15万亿元(yuán)。中(zhōng)国存(cún)量有400亿平方米建筑面(miàn)积(jī)，考虑(lǜ)存量地(dì)产的更新(xīn)，也有(yǒu)近10亿(yì)平方米。需求(qiú)端还需要有一定的政策出来去刺激购(gòu)房。”

　　宝盈基(jī)金房地产研究员吕功绩(jì)也(yě)指出：“时至今日，无(wú)论(lùn)从城镇化的(de)进程，还是人均(jūn)住(zhù)房面积（接近30平/人），我国均已告别(bié)住(zhù)房短(duǎn)缺时代，而(ér)目(mù)前(qián)居民的(de)杠杆率和房价收入也不支(zhī)撑每年18万亿元的销售额(é)，以及过快上行的房价，因而(ér)行业高增的时代已经过(guò)去，未来行业的(de)需(xū)求或将(jiāng)回落，在此过程(chéng)中，伴随着地(dì)产的高杠杆(gān)属性，就(jiù)很容易(yì)出现(xiàn)信用风(fēng)险问题（类似(shì)2022年的民营(yíng)地(dì)产(chǎn)爆雷），行(xíng)业进入到(dào)供给侧出清的过(guò)程。这个(gè)过程中(zhōng)，综合竞争力强的公司就(jiù)能(néng)够(gòu)通(tōng)过大鱼吃小鱼(yú)的方式，获得市占率的(de)提升。当行业(yè)需求(qiú)见顶回(huí)落时，行业的贝塔已经过(guò)去了，但不(bù)代表没(méi)有投(tóu)资机会，机会在(zài)于城市、位置、产品的阿尔法，而对应到股票(piào)投(tóu)资，就是(shì)强竞争力公司的阿尔(ěr)法(fǎ)。”

　　或许也是基于(yú)这样(yàng)的认识转变，精耕细作(zuò)个股成为(wèi)公募乃(nǎi)至整体机(jī)构(gòu)的务实之举。

　　机构(gòu)配置房地产“风物长宜(yí)放眼量”

　　头部央国企、优(yōu)质(zhì)区域性(xìng)标的(de)成香(xiāng)饽饽

　　5月以(yǐ)来，房(fáng)地产板块(kuài)个股多出现小幅上涨，截至5月(yuè)10日收(shōu)盘(pán)，中信房地产指数本月涨幅约为2％。从具体的个(gè)股来看(kàn)，《红(hóng)周刊》利用Wind统计申(shēn)万(wàn)房地产板块个股，在(zài)纳入统(tǒng)计的124只房地产类标的股中，本月(yuè)以来实现股价上涨的达到了81家。

　　其中，上述时间段恰好排名前五的公司(sī)月内涨幅电表可以调快慢吗 电表房东能做手脚吗超(chāo)过了10％，它们分别是上(shàng)实发展、浦东金(jīn)桥、*ST泛海(hǎi)、华夏幸福、荣安地产(chǎn)。排名第一的上实发展，五一假(jiǎ)期(qī)归来后日成交量(liàng)明显放(fàng)大(dà)，4日、5日连续两(liǎng)个交易日(rì)收出涨停。从该股(gǔ)的基本面(miàn)来看，上实发展(zhǎn)的主营业务为房(fáng)地产(chǎn)开(kāi)发与经营。公司的主要产(chǎn)品及服务为房地(dì)产销售、房地(dì)产租赁、物(wù)业管理服务、工程项(xiàng)目、酒店经营。从业绩数据(jù)来看，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比(bǐ)上期减少47.85％，归母净利润1.23亿(yì)元，同比下降33.24％。2023年(nián)第一季度，其实(shí)现(xiàn)营业总收入27.87亿元，同比(bǐ)增长183.02％；归母(mǔ)净利润2.86亿元，同(tóng)比扭(niǔ)亏(kuī)。

　　不过(guò)从十大流通股股东来(lái)看，各类(lèi)机(jī)构都有(yǒu)对其布局的例子。以3月31日时(shí)的首季十大流通股股东来(lái)看， 具体(tǐ)包括公募(mù)的上银基金、私募的迎(yíng)水文龙(lóng)、中央(yāng)汇金、长城资产管(guǎn)理公司等(děng)都(dōu)跻(jī)身前十(shí)的行(xíng)列。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第二的(de)浦(pǔ)东金桥(qiáo)也是上(shàng)海本地房企，其(qí)第一季(jì)度的(de)收入利润规模大幅度复苏。究其原因，一方面是该公司后疫情时代出租率复苏至近(jìn)年来(lái)最高(gāo)，另一方面(miàn)则是公司拿地结算持(chí)续性向好，从数字上看，一季度(dù)新增虹口135、138住宅地块，总(zǒng)建筑面积(jī)约54万平方米。

　　在这(zhè)样的业绩(jì)势(shì)头(tóu)向好背(bèi)景(jǐng)下，自然也吸引(yǐn)了知名机构在其中持(chí)续驻足。从第一季(jì)度十大流通股股东来(lái)看，知名私(sī)募高毅邓晓峰的(de)两只产(chǎn)品依然(rán)在前十中，这(zhè)也是连续第三个季度他有的两(liǎng)只产品杀入前十。同时榜单中还有一支大名(míng)鼎鼎(dǐng)的QFII阿布扎比(bǐ)投资局，其(qí)当季还小幅增加了持股。

　　除去(qù)上述两家上(shàng)海区域性地产公司外，荣安地产则是主(zhǔ)要布局在深圳的地产公司，一(yī)季报(bào)交出的也是一份报喜的成绩单：首季公司实现营业收(shōu)入51.85亿元，同(tóng)比增(zēng)长35.51％。归属(shǔ)于上市公司股东的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构(gòu)态度(dù)来看，《红(hóng)周刊》注意到两只公募指基首季新杀入十大流通(tōng)股股东行列(liè)。具(jù)体说(shuō)来， 南(nán)方中(zhōng)证全指房地产ETF上(shàng)榜排名第七(qī)位，富国中证(zhèng)指(zhǐ)数1000增强则(zé)排名第(dì)九位(wèi)，此外联(lián)袂出现的机构(gòu)还有QFII高盛国际和私募迎水聚宝。

　　接受(shòu)《红周刊》采访时，兴证全球基金相(xiāng)关(guān)人士分(fēn)析(xī)：“经历过行(xíng)业洗牌和(hé)兼并重组(zǔ)后，龙(lóng)头(tóu)的价值更(gèng)为笃定突(tū)出；从拿(ná)地端(duān)看，2022年土地(dì)市场大幅降(jiàng)温，优质土(tǔ)地(dì)供给(gěi)较多（券商测算(suàn)对应潜在毛利率(lǜ)在25％以上，目(mù)前房企的利润率仅20％），绝大多(duō)数房企(qǐ)受限于信用问(wèn)题或者资(zī)金(jīn)紧(jǐn)张没法拿地，龙头房(fáng)企趁机获取低成本土地，龙头(tóu)房企的拿地力度（拿(ná)地(dì)金额/销售金额(é)）基本在30％以上；从融(róng)资上看，龙头房企杠杆率较低，净负(fù)债率基本(běn)在70％以下，而其他房企(qǐ)的净负债(zhài)率普遍都(dōu)在100％以上(shàng)，加杠杆(gān)空间有限(xiàn)，从融资成本看(kàn)，龙(lóng)头房企(qǐ)的融资(zī)成本(běn)不(bù)断下(xià)滑，基本在(zài)3％、4％左右(yòu)；对(duì)应到2023年(nián)的销售，龙头房企明显跑赢行业，1～4月百强(qiáng)房企的(de)销售额增(zēng)速(sù)为9％，而(ér)TOP14的(de)销售额增速为29％。”

　　需(xū)要(yào)强(qiáng)调的是(shì)，在当前(qián)中特估的浪潮下，央国(guó)企地(dì)产股或(huò)存在发展的大好机(jī)会。中信证券指(zhǐ)出：“房地产行业的(de)结构性机(jī)会依然(rán)存在，少(shǎo)部分公司尤其是(shì)央企占(zhàn)据显著优势，其主(zhǔ)要又体现为库(kù)存的优势(shì)。央企地产公司，现阶段表现出较(jiào)低的融(róng)资(zī)成本，优(yōu)质的开发资源和良好的(de)不动产资产(chǎn)运营能力的多重竞争优势。”

　　“即(jí)使没有(yǒu)中特估，国(guó)央企相较于民营地产(chǎn)公司也是(shì)更有优势的。”吕(lǚ)功(gōng)绩强(qiáng)调(diào)，“对于减值、土地资源(yuán)债权债务关(guān)系(xì)等问题(tí)，市场对民营(yíng)房(fáng)开企业的资产(chǎn)会(huì)有(yǒu)更(gèng)多担忧和质(zhì)疑，所以在这一(yī)轮行(xíng)业出清的过(guò)程中，央国企相较于民企来说估值的修复更明显。中特(tè)估的角度从中长期的维(wéi)度(dù)看，行业的(de)逻(luó)辑在于集(jí)中度提升后，行业进入高质量发展阶段，具备(bèi)较快(kuài)速发展(zhǎn)阶段更稳(wěn)定且可预期的(de)盈利和现金流创造能(néng)力(lì)，以此带来估值中枢的提升，应(yīng)该(gāi)关(guān)注估值(zhí)相对较低，企业自身资产的质(zhì)量好(hǎo)、运(yùn)营(yíng)能力强、可(kě)以创造持续现(xiàn)金流的企业。”

　　“存量时代中行业普涨的概率(lǜ)比较低，行(xíng)业内部将出(chū)现分化，要关注将受益于行业集中度提升的头(tóu)部公(gōng)司。”星石投资首席研究官方磊也表示。

　　顺应(yīng)机构这一(yī)思(sī)路的话，或许还是(shì)保利(lì)发展、招商蛇口等国资(zī)背景(jǐng)龙(lóng)头前途更(gèng)为(wèi)光明。不(bù)过国投瑞银基金投资部(bù)副总监綦傅鹏表示：“需要客观地(dì)去持续观察国企央(yāng)企在三个方面是否可以维持，首先是融资(zī)成(chéng)本保(bǎo)持低位，其(qí)次是销售(shòu)份(fèn)额持续提(tí)升，再次是(shì)拿地份额持续(xù)提(tí)升。”

　　复苏(sū)速度缓慢

　　机构需要多(duō)给一些耐心

　　而(ér)《红周刊》也根据房(fáng)企一季报梳理发现，对于2022年(nián)的业绩出现的整体下滑，2023年一季(jì)度的业绩分化更趋明显，保利发展、滨江集团(tuán)等房企(qǐ)营(yíng)收、净利均实现了业绩的回正，甚至是较大(dà)增速的增长。而(ér)这(zhè)些公(gōng)司也是机构的重仓对象。

　　对(duì)此，知名房地产(chǎn)业(yè)内人士张宏伟向《红周刊》分析表示，业(yè)绩(jì)出现明显改善的(de)房企(qǐ)，主要是因为过去(qù)两三年时(shí)间，尤其是在2021年下半年(nián)民(mín)营(yíng)房(fáng)企不怎(zěn)么投资拿(ná)地之后，国有(yǒu)企业仍在持续性地拿地，且(qiě)主要集(jí)中在(zài)核心(xīn)城市，投(tóu)资力度较大。投资(zī)的驱动能(néng)够推动房企(qǐ)销售业绩的增长(zhǎng)，从(cóng)而在2023年一季度(dù)市场恢复但仍处于(yú)调整的过程中，能够保有一个正(zhèng)增长。

　　不过张(zhāng)宏(hóng)伟同时也提(电表可以调快慢吗 电表房东能做手脚吗tí)醒(xǐng)表示(shì)，在房(fáng)地产的复苏过程(chéng)中，还面临着一些不确定性。其实整个(gè)市(shì)场从四月份开(kāi)始又在往(wǎng)下掉。除了杭州(zhōu)、成都等极个别(bié)城市四月环比三月(yuè)相对表现较(jiào)好之外，包括(kuò)北京、上(shàng)海在内(nèi)的绝(jué)大多数城(chéng)市(shì)都出现环比下滑的情况(kuàng)。而现在(zài)五月的市场表(biǎo)现也不太乐观。按照(zhào)现在的经济状况(kuàng)、收入情况(kuàng)，以(yǐ)及市场的去(qù)库存(cún)压力、企业的资金面压力，可能会(huì)出现，到(dào)六月(yuè)份房企为了(le)半年报冲业绩出现市场的短期反弹外的一个市场乏(fá)力现象。也就(jiù)是(shì)说，第二季度(dù)、第三季度增(zēng)长不确定性(xìng)的压力仍旧较大。

　　上海利(lì)檀投(tóu)资董事(shì)长陈昊扬也向《红周刊》指(zhǐ)出，现在(zài)整个房地产(chǎn)以及其(qí)上下(xià)游产业(yè)链(liàn)的复苏速度都比想(xiǎng)象(xiàng)的(de)要慢很(hěn)多，我们要多给一些耐心，这个时候，在(zài)房地产以及上下游就不是赚快钱(qián)的时(shí)候，只能赚他基本面(miàn)的钱。但这也(yě)意味着(zhe)，只有极(jí)为少数的、做得(dé)比同行(xíng)好(hǎo)得多的(de)企(qǐ)业，会伴随整个行业的(de)弱复(fù)苏，业绩会逐步体现(xiàn)出来。所以只(zhǐ)能(néng)耐心地去等待它的基本面不断(duàn)地(dì)凸显(xiǎn)出(chū)来，这需(xū)要时间。

　　（本文已刊发于5月13日(rì)《红周刊》，文中提(tí)及个股(gǔ)仅为(wèi)举例分析，不做买(mǎi)卖推荐。）

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