OPPO宣布关停旗下芯(xīn)片子公司(sī)哲库科技，引发了公募REITs扩募(mù)风波(bō)，如(rú)今，二(èr)级市(shì)场(chǎng)的影响仍未(wèi)停(tíng)歇(xiē)。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张(zhāng)江光大园REIT开盘继续延续此(cǐ)前几(jǐ)日的下(xià)跌走势，午后跌幅一度扩大，尾盘有所拉升，全(quán)天收跌6.22％，最近3个交易(yì)日跌幅超过9.69％。

　　此前(qián)，华安张江光大园REIT曾发布(bù)公告，紧(jǐn)急回应称，哲库科技是其扩募拟新(xīn)购入基础设施(shī)资产(chǎn)张润大厦的重要承租(zū)方(fāng)之一，目前未(wèi)收到哲(zhé)库科(kē)技及OPPO方(fāng)面关于(yú)停止执(zhí)行已签租(zū)赁协(xié)议(yì)的通知。同(tóng)时，在(zài)公告中，华安张(zhāng)江光大园REIT进一步表示，原始权益人将继续密(mì)切关(guān)注(zhù)哲(zhé)库科技后续情(qíng)况，积极做(zuò)好(hǎo)相(xiāng)关应对。

　　此(cǐ)外，张江REIT拟(nǐ)扩募购入(rù)项目的原(yuán)始权(quán)益人相(xiāng)关负(fù)责人也表示，近期已同步(bù)启动了应急预案(àn)，排摸储备租户(hù)，积(jī)极应对哲库提前退租(zū)的可能(néng)事项。由于张润大厦是全国首批REITs申报扩募项(xiàng)目，公司领导高度重(zhòng)视(shì)，浦东新(xīn)区国资(zī)委也高度(dù)关注。

　　多位业内人士(shì)表示，华安(ān)张江光大园(yuán)REIT近期市场(chǎng)波动较大，但其实(shí)不动产公(gōng)募REITs项目短期出租率(lǜ)下跌并不会从根(gēn)本上影(yǐng)响其(qí)内外价值，投资者应理性看待。

　　张江光大园REIT

　　二级(jí)市场价格继续波动

　　本周，OPPO关停(tíng)旗下芯(xīn)片子公司哲(zhé)库科技(jì)的事(shì)件继续扰(rǎo)动公募REITs市场。

　　Wind数据显(xiǎn)示(shì)，5月15日，华安(ān)张江光(guāng)大园REIT以3.726元的价(jià)格小幅低开，此后二级市场价格(gé)开(kāi)始震(zhèn)荡(dàng)走(zǒu)低，午盘收跌(diē)6.17％。午后，华安张江光大园REIT跌幅一(yī)度扩大到8.30％，随后价格有所(suǒ)回升，最终报收(shōu)3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近(jìn)期不利消息影响，华安张江光大(dà)园REIT最近几个交易日二(èr)级市场(chǎng)价格表现欠佳，5月11日以来，3个交易(yì)日跌幅(fú)达到(dào)9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日上市以来(lái)，华安张江光大园(yuán)REIT累计涨幅超过(guò)24％，在全市(shì)场公募REITs中位居前列。

　　从5月15日(rì)公募REITs市(shì)场整体表(biǎo)现上看，目前上(shàng)市的8只产业(yè)园区(qū)基础设施REITs中(zhōng)，仅博时招商蛇口(kǒu)产业(yè)园REIT微幅(fú)上涨，其(qí)余(yú)7只均有不同程度下(xià)跌，8只产业园区基础设施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今(jīn)年以来平均跌(diē)幅5.17％。

　　“此前(qián)，张江(jiāng)REIT一季报中已经(jīng)披(pī)露张江光大园项(xiàng)目出租率有所(suǒ)下降，如今拟(nǐ)扩(kuò)募的项目又遭遇突发事件，因此导(dǎo)致二级市场(chǎng)价(jià)格(gé)出现波(bō)动。”一位业内(nèi)人士分析称。

　　不过，在上(shàng)述(shù)人士看来，尽管出于风险规避的原因(yīn)，最近(jìn)几(jǐ)个交易日场(chǎng)内资金有所流出，但是，不动产公募(mù)REITs项目短期(qī)出租率下跌并不会从根本上影响其(qí)内外价值。

　　他也同(tóng)时(shí)表示，目前随着二级市场价格(gé)下跌，风(fēng)险也得到一定释放，但是价格涨跌会受到基本面、情绪(xù)面等(děng)多重因素影响，不好判断价格是不是(shì)已(yǐ)经完全触(chù)底。

　　此外，还有(yǒu)一(yī)位(wèi)业(yè)内人士表示(shì)，今年整体REITs市(shì)场(chǎng)表(biǎo)现低迷，不少产品年(nián)内二级市场跌幅较大(dà)，其实(shí)有(yǒu)些隐含(hán)收益率(lǜ)高(gāo)的产品具(jù)备一定的(de)投资价值，很适合稳健(jiàn)类投资者。此外，伴随(suí)着(zhe)经济(jì)复苏(sū)的步伐，产业园(yuán)区、物流类等REITs产(chǎn)品具备一定的投资价值。

　　先(xiān)锋瑞驰(chí)私(sī)募基金执行董事高如(rú)星(xīng)对此(cǐ)表示，若(ruò)张江园区最(zuì)终(zhōng)能(néng)顺利(lì)解决招商，平稳过度对经(jīng)营(yíng)现金流没有造成大的影(yǐng)响，“事件性利空下调至得这(zhè)么急、这么深，加上(shàng)前期本身园区类资产就回调(diào)不少了，这就是黄金坑。”不过，他也强调(diào)，最终还是落到租金收入受不受(shòu)影响(xiǎng)，影响多大，估计园区会最终解(jiě)决。

　　张江REIT紧(jǐn)急回应

　　扩募路(lù)上再(zài)迎(yíng)接考(kǎo)验(yàn)

　　5月12日，OPPO宣布关停旗下(xià)芯片子公司哲库科技。随(suí)后5月(yuè)12日晚(wǎn)，华安张(zhāng)江光大(dà)园REIT发布(bù)公告，紧急回应称，哲库科(kē)技是其(qí)扩募(mù)拟新(xīn)购入基础(chǔ)设施资产张润大厦的重要承(chéng)租方之一，目前(qián)未(wèi)收到哲库科技及OPPO方面关(guān)于停止(zhǐ)执行已签租(zū)赁(lìn)协(xié)议(yì)的通知。同(tóng)时，在公(gōng)告中，华(huá)安张江光大园(yuán)REIT进一步表示，原(yuán)始权益人将继续(xù)密(mì)切关注哲库科技后(hòu)续(xù)情况，积极做好相关(guān)应对。

　　此前，张江REIT因其一季报中披露的张江光大园项(xiàng)目出(chū)租率下降事项(xiàng)，一度二级市(shì)场价(jià)格出现回落。在随后召开的业绩说明会中管(guǎn)理(lǐ)人就相关事项(xiàng)进行(xíng)了解释说明，市场信心得到(dào)了一定提振，二级市场(chǎng)价(jià)格表现也趋于平稳(wěn)。据(jù)了解(jiě)，张江 REIT在(zài)5月(yuè)11日召开的(de)线上和线下(xià)的扩募说明(míng)会上，运营团队表示了对(duì)张(zhāng)江光(guāng)大园项目的信心，预(yù)计签(qiān)署(shǔ)意向书和(hé)合同谈(tán)判中的(de)储(chǔ)备租(zū)户正常(cháng)转化后，项(xiàng)目出租(zū)率将(jiāng)得到回(huí)升。没想到仅过了不到三周(zhōu)的时间，张江REIT的(de)扩(kuò)募之路(lù)又迎来了新的考验(yàn)。

　　因张江REIT的上述公告(gào)引起了市场(chǎng)各方的广(guǎng)泛关注(zhù)，张(zhāng)江REIT拟扩募购入项目的原(yuán)始(shǐ)权(quán)益人(rén)相(xiāng)关负责人(rén)坦言，事发(fā)突然确实(shí)始料未(wèi)及，在获悉OPPO关停哲库(kù)科技(jì)消(xiāo)息的第(dì)一时间(jiān)即奔赴现(xiàn)场进行了沟通(tōng)和核实工作，并同步启(qǐ)动了应(yīng)急预案，排摸储备租户，积极应(yīng)对哲库(kù)提前(qián)退租的(de)可能事项。由于张润大厦是(shì)全国(guó)首批REITs申报扩募项目，公司领(lǐng)导高度(dù)重视，据(jù)悉(xī)新区国(guó)资(zī)委(wěi)也奶油奶酪可以放冷冻保存吗，奶油奶酪可以放冷冻保存吗多久高度关注。

　　当谈及储备租(zū)户情况，相(xiāng)关负责人介(jiè)绍说(shuō)，目前储备租户(hù)还是(shì)比较丰富的，覆盖了(le)芯片测试、人工智能、航天(tiān)产业、信(xìn)息技术(shù)等产业客户，租赁意向面积超过了2万方。从意向(xiàng)储(chǔ)备转化为实(shí)际租户需要一些时间。

　　“我们(men)正在着手通过签署租赁(lìn)意向书来(lái)尽快锁定一些重(zhòng)要租户。虽然(rán)收了(le)三个(gè)月履约保(bǎo)证金(jīn)给了(le)我(wǒ)们一些空间，但本着对(duì)首批扩募、对(duì)市场负责的态度，我(wǒ)们肯(kěn)定要全力与时间赛(sài)跑，把这些面(miàn)积(jī)在(zài)短期内完成(chéng)去化(huà)。”相(xiāng)关(guān)负责人(rén)说道。

　　张(zhāng)江REIT已持有的同区(qū)域(yù)的张江光大园项目一季(jì)度末(mò)也(yě)有将近30％的空置率，原始权益(yì)人(rén)有那么多储备租户，之前的(de)空置率为何(hé)未能得(dé)到解决。

　　对此相关负责人解释，张(zhāng)江光(guāng)大园一直以来都(dōu)坚持以(yǐ)市场化运营为导向，历史运营表现稳定，租户的(de)调租和换(huàn)租都属(shǔ)于正常情(qíng)况，而(ér)这次项目的大租户退(tuì)租正好发(fā)生(shēng)在市(shì)奶油奶酪可以放冷冻保存吗，奶油奶酪可以放冷冻保存吗多久场活跃度(dù)的短期低(dī)点，目前(qián)市场情况已(yǐ)有所好转。在看到(dào)出(chū)租率下滑(huá)情况没有得到及时修复后，张江(jiāng)这边(biān)也(yě)作了(le)一定的资源调配和倾(qīng)斜，引入了(le)一些储备租户。

　　另外，张润大厦和张江光大园项目(mù)在给(gěi)租户(hù)的(de)分隔空间、交付(fù)标准(zhǔn)、租(zū)金水平等方面也有(yǒu)一些差(chà)异(yì)化，张润大厦(shà)多是两千多平(píng)的(de)大(dà)平层，楼的成新度高一(yī)些，单(dān)价也贵(guì)一(yī)些，张江光大园单层以一千平(píng)的(de)面积为(wèi)主，还有(yǒu)一(yī)些(xiē)独栋形态(tài)的物(wù)业(yè)。租(zū)户(hù)自(zì)身也(yě)会(huì)有诉(sù)求，也会根据(jù)自(zì)身需求和预(yù)算挑选区域内(nèi)的(de)不同物业。

　　“如果扩募完成以后，新(xīn)老资(zī)产(chǎn)的管理(lǐ)人都(dōu)变成了(le)一家(jiā)，后续我们(men)在资源共(gòng)享和联(lián)合营销(xiāo)方(fāng)面能更加(jiā)充分发(fā)挥协同效应(yīng)，相(xiāng)信(xìn)可以(yǐ)做得更好。”上述负(fù)责人补充说(shuō)道(dào)。

　　最后(hòu)谈及对于张江REIT的(de)定位(wèi)和展望，相关负责人表(biǎo)示，张江集团(tuán)和张江高科目前在管资产约五百万方(fāng)，还有一些其他在(zài)开(kāi)发(fā)的储备项(xiàng)目(mù)，这些都将成为张(zhāng)江REIT实现打造张江园(yuán)区产(chǎn)业空间资产上(shàng)市平台目(mù)标的坚(jiān)实后盾(dùn)和储(chǔ)备资源。“我们非常重(zhòng)视张江REIT这(zhè)个资本(běn)平台和它未(wèi)来的发展。”相关负(fù)责(zé)人表示，“这次扩募是(shì)我们实现基金(jīn)扩容的(de)第一步，也是至(zhì)关重要的一步，眼下我们可(kě)能面临了一些突发情况需要解(jiě)决(jué)，但是这和我们(men)在(zài)张江科学城(chéng)这三十年建(jiàn)设发展过程中所经历的相(xiāng)比，只能算是(shì)一个非常(cháng)小的插曲。我们有信心排除万难，尽一(yī)切可能化(huà)解(jiě)当前突发事件的(de)所有负面(miàn)影响，维(wéi)持预期和市(shì)场的信心(xīn)。”

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