饱受争(zhēng)议的二手房交易中介费(fèi)问题，正逐渐(jiàn)得(dé)到监管部(bù)门的(de)重视。

　　5月8日，住建部、市场(chǎng)监管总局联合发布了关于规范(fàn)房地产(chǎn)经纪服务的意(yì)见。意见提及(jí)，近年来(lái)，部分房(fáng)地产(chǎn)经纪机构存(cún)在利(lì)用房源客源优势收取过(guò)高费(fèi)用、未明码(mǎ)标价、捆(kǔn)绑收费、滥用客户个人(rén)信息等问题，加重交(jiāo)易当事人负担、侵害其合法(fǎ)权(quán)益(yì)。

　　基于上述(shù)背景(jǐng)，两(liǎng)部门从加强(qiáng)从业主体管理、明确经纪服(fú)务(wù)内容(róng)、合(hé)理确定经(jīng)纪服务收费、严格实行明码(mǎ)标(biāo)价等十方面，提(tí)出了意见。

　　中原地产首席(xí)分析师张大伟(wěi)称(chēng)，随着城市发展，一二(èr)线城(chéng)市(shì)二手(shǒu)房交易占比逐渐(jiàn)增(zēng)加。以北京、上(shàng)海为(wèi)例，二手房占市场(chǎng)成交比例超过80％，大量二手(shǒu)房(fáng)成交依赖中介居间成交，房地产(chǎn)调控(kòng)重(zhòng)心逐(zhú)渐从开发商过(guò)渡(dù)到中(zhōng)介(jiè)公司。

　　广(guǎng)东省城规院住房政策(cè)研究中心(xīn)首席研(yán)究(jiū)员(yuán)李宇嘉表示，买(mǎi)房对居民来(lái)说属(shǔ)于金额(é)不(bù)低的大宗交(jiāo)易(yì)，由于二手(shǒu)房交易成本(běn)较高(gāo)、交易周期(qī)较(jiào)长，具有非常强的(de)专业(yè)性，居民往往(wǎng)通过中介来完成(chéng)。但很多(duō)中介利用信息不对(duì)称等问(wèn)题，将非必要的收费夹(jiā)带其中，如收取过桥融资、按(àn)揭费、担保费等(děng)，对(duì)居民造成(chéng)额外的负担，而且(qiě)这些(xiē)服务事项并未明码标价。

　　对(duì)于(yú)二手房(fáng)市场交易(yì)过程中存在的“乱(luàn)象”，李宇嘉指出，对(duì)包括经纪服务在内的相关市场交易行为及其主体进行(xíng)规范和秩序整顿，是房(fáng)地产(chǎn)市场管理和(hé)调控的主题。“当下，推进这项工(gōng)作的意义更大，也更(gèng)急迫。”

　　中介收费问题(tí)成监管重点

　　二手(shǒu)房市场中，历来对房地产经纪服务行业关注最多的(de)一(yī)个(gè)话题，便(biàn)是房地产经纪服务(wù)费的问题。

　　张大(dà)伟认为，未来相关部(bù)门主(zhǔ)要监管的重点(diǎn)，将(jiāng)是(shì)对房地(dì)产经纪(jì)服务收(shōu)费及(jí)中介交易(yì)进行规范。

　　在热点城(chéng)市，二手房屋交易过程中，部分价(jià)值不菲的房屋，往往(wǎng)要(yào)缴纳一笔金额(é)不低的(de)中介费。以北京某房地产经(jīng)纪服务机构2.7％的服务费率计(jì)算(suàn)，一套1000万元的(de)房屋，中介(jiè)费约为27万。

　　在合理确定经纪服务收费上，两部门在此次意见(jiàn)中提及，房地产经纪机构要合理降低住房(fáng)买卖和租赁经纪服务费用。鼓励按照成交价格越高、服务费率越低(dī)的原(yuán)则实行分(fēn)档定价(jià)。引导(dǎo)由交易双(shuāng)方(fāng)共(gòng)同承担(dān)经纪(jì)服务(wù)费用。

　　据张大(dà)伟介绍(shào)，目前房地(dì)产经(jīng)纪(jì)服(fú)务收(shōu)费(fèi)标准的(de)最早(zǎo)依据(jù)是1995年(nián)国(guó)家计委(wěi)建设部(bù)下发的《关于(yú)房地产中介服务(wù)收费的通知》（971号文(wén)），其中第(dì)六条规定：房屋买卖(mài)代(dài)理收费，按成交价格总额的0.5-2.5％计(jì)收。

　　以北京为例，目前北京市执行的2014年更(gèng)新后(hòu)的收(shōu)费标(biāo)准，即根据这(zhè)样的规(guī)定：“少数特别复(fù)杂的住宅买卖经纪服务(wù)，经交(jiāo)易各方协商同意(yì)，可在(zài)规定的收费标准基础上适当上(shàng)浮，上浮幅(fú)度(dù)最高不得超过10％。”这意(yì)味(wèi)着，当前(qián)北(běi)京(jīng)二手房中介费上限(xiàn)为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表(biǎo)示，本着“简政放权”的精神，北京(jīng)2015年取(qǔ)消了房地产中介服务等57个政府(fǔ)定价(jià)，房(fáng)地(dì)产经纪服(fú)务收费多少由各中介机(jī)构自行决定。

　　“房产(chǎn)中介机构在实际收取费(fèi)用过程中，相关(guān)监管部门当前并未明确(què)具体的中介费率，中介机(jī)构(gòu)仅需在服(fú)务过程中对收费(fèi)标准进行(xíng)明码标(biāo)价即可(kě)。而房km是公里吗，1km等于多少公里地产经纪服务机构在(zài)具体收取过程中(zhōng)，会结合房屋(wū)价值及工资(zī)标(biāo)准(zhǔn)，综合(hé)计(jì)算出合适的中介费率(lǜ)。”张(zhāng)大伟补(bǔ)充道。

　　对(duì)于明(míng)码标价问(wèn)题，两部门在此次意见(jiàn)中提及，房地产经(jīng)纪机构(gòu)应(yīng)当(dāng)在经(jīng)营门店、网站(zhàn)、客户(hù)端(duān)等场所或渠道，公示服务(wù)项目(mù)、服(fú)务内容和收费标准(zhǔn)，不(bù)得混合标价和捆绑(bǎng)收费。房地产经纪机构提(tí)供的基本服务(wù)和(hé)延(yán)伸服务，应当分(fēn)别明确(què)服(fú)务项(xiàng)目(mù)和收费(fèi)标准。房地产经纪机构收(shōu)费前应当向交易(yì)当事人出具收费清单，列明(míng)收费(fèi)标准、收费(fèi)金额，由当事(shì)人签字确认。

　　另(lìng)外，对(duì)收(shōu)费明显高于市场(chǎng)平均水平的(de)房地产(chǎn)经(jīng)纪机构，住房和城乡建设部门将会同市(shì)场监管等部门(mén)采取(qǔ)约谈(tán)等综合措施进行重点监管。市场监管部门会同有关部门依法查处不按(àn)规定明(míng)码标(biāo)价、操纵(zòng)经(jīng)纪服务收费等违(wéi)反价(jià)格(gé)和反垄断法(fǎ)律法(fǎ)规的行为。对房地产经纪机构相关(guān)违法违规(guī)信息，市(shì)场监(jiān)管(guǎn)部门(mén)km是公里吗，1km等于多少公里要(yào)依法依规(guī)纳(nà)入国家企(qǐ)业信用(yòng)信息公示系(xì)统。

　　房屋中介(jiè)费要降了？

　　鼓(gǔ)励按照成交价格越高、服(fú)务(wù)费率越低的原(yuán)则(zé)实行分档(dàng)定价(jià)，是否意味着，未来豪宅的中(zhōng)介费有(yǒu)望(wàng)大幅降低(dī)？

　　中原地(dì)产华南区总(zǒng)裁兼深圳中(zhōng)原总经理郑叔伦称，住建部发文鼓励按照成交(jiāo)价格越高、服务(wù)费率越(yuè)低(dī)的原则实行分档定价，合理降(jiàng)低住房买卖(mài)和租赁经纪服务费用，主要还是规范行业，打击收费过(guò)高的经纪机构，但(dàn)对市(shì)场影响有限，“以(yǐ)深圳为(wèi)例，深圳市(shì)场豪宅(zhái)和(hé)普(pǔ)宅本来收(shōu)费就不同(tóng)，各家收(shōu)费普遍(biàn)在合理范围(wéi)内，加上(shàng)经纪(jì)服务费用对市场的影响(xiǎng)不(bù)大。”

　　张(zhāng)大(dà)伟指出，由于(yú)当前(qián)两部门提出的意见仅(jǐn)为鼓励(lì)性质，即(jí)只是纲领性(xìng)文件而非规定，未(wèi)来(lái)如何具(jù)体认(rèn)定其中的细则，还需要看(kàn)各城市落地执(zhí)行情况。

　　不过，张大(dà)伟表示，“从目前市场看，经纪服务领域的调整改(gǎi)善(shàn)、规范化，有利于行业健康发(fā)展(zhǎn)。同时，由于二手房很(hěn)多(duō)房源(yuán)在产权方面有瑕疵，如产权抵押、不(bù)同税费等都可能(néng)对交易产(chǎn)生影(yǐng)响，这对房地产(chǎn)经纪服务(wù)行业(yè)的专业性(xìng)提出更高的要求。”

　　58安(ān)居(jū)客研究院(yuàn)研(yán)究总监陆骑麟指出，在二手房(fáng)买卖过程中(zhōng)，原本应该由上(shàng)下家(jiā)各支付一(yī)半的中介(jiè)费，但(dàn)在一(yī)些热点城市的二手房(fáng)交(jiāo)易过程中，往往会有这(zhè)样的(de)情形，因部分购房者处于弱(ruò)势地(dì)位，从而(ér)会(huì)出现中介费(fèi)及税(shuì)费均由购房者(zhě)来承(chéng)担。即使一些房东愿(yuàn)意承担中介费，这部分费用(yòng)也(yě)可能通过转嫁的(de)方式，在房价(jià)中(zhōng)有(yǒu)所体现。

　　“上(shàng)家(jiā)把(bǎ)中介费(fèi)转嫁给下家，市场(chǎng)这种所谓‘约(yuē)定(dìng)俗成(chéng)’的情(qíng)况，一些房(fáng)产中(zhōng)介公司将其视为(wèi)向购房者单边收费的行为。部分中介公司可(kě)能会利用(yòng)其支配(pèi)地位，在原先经(jīng)纪服(fú)务收费的基础上，再次向房东收取费用，而这部分费用(yòng)，房东往往(wǎng)会将其转(zhuǎn)再次转嫁给(gěi)购房者(zhě)，这(zhè)实际上相(xiāng)当于变(biàn)相推高了房价。两部门(mén)提出严禁操纵(zòng)经纪服务(wù)收费，不仅有利(lì)于提(tí)高交易中操作的透明度，也有(yǒu)利于房价的稳定(dìng)。”陆(lù)骑麟称。

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