文：任泽平团(tuán)队　　

　　导读

　　是该取消预售制了。 1月17日(rì)召开的(de)全国住房和城乡建设工作会(huì)议提出(chū)“有条件(jiàn)的可以(yǐ)进(jìn)行现房销售”，不足一个月时(shí)间，已有(yǒu)山东、安(ān)徽、河南、四川、广东(dōng)等地明确表(biǎo)态(tài)，试(shì)点现房销售。

　　1、是(shì)该取消商品房预售制了，用你的钱(qián)，建你的(de)房子，还烂尾了，这是对(duì)购房者(zhě)的不公平。以后谁有钱谁(shuí)建房，没钱没(méi)实力的别建了，不能(néng)把包袱甩(shuǎi)给老百姓和(hé)社会，这(zhè)是房地(dì)产从大开发时代(dài)步入高质量(liàng)发展阶段的必(bì)然(rán)趋势，也是(shì)对(duì)购房老百姓的最(zuì)大保护。98年房改时，全(quán)国缺房子，开(kāi)发商缺钱，预售制是权宜之计，现在全(quán)国套户比超过1，从大开发(fā)进入存量时代，对购房民众不公平(píng)的预售制(zhì)已(yǐ)经过时了，该取消了，改为现房(fáng)销售。以后一手交钱，一手交(jiāo)房，天经(jīng)地义。当然二次房改是(shì)个(gè)技术活，兼顾化解停贷、复工保(bǎo)交(jiāo)楼、重组房企债务、恢复(fù)市场(chǎng)信心以及长效机制，长效(xiào)机制四大关键是推(tuī)动(dòng)城市群战略、人地挂钩、金融中性稳定和(hé)房地产税。如(rú)果按照(zhào)经(jīng)济(jì)规(guī)律(lǜ)办事(shì)，中国一定能实现房地产软着陆和长期平(píng)稳健康发展，跨过这道关，解(jiě)好这道世界难题(tí)。

　　2、为什么要取消预售(shòu)制、改为(wèi)现房销售？大(dà)家想想，绝大部分商品是一手交钱一手交货(huò)，预售(shòu)制是对购买者的单方面(miàn)不公平制度，购房老百姓几乎承担了(le)所有商品不能交付的风(fēng)险(xiǎn)。从个人(rén)层面(miàn)看，预(yù)售制对购房者(zhě)非常不公(gōng)平，比如，交房等待期一般为两(liǎng)年，在此期间，购房者不仅(jǐn)承担银行利(lì)息，还要(yào)承担延迟交房、房(fáng)屋质量、房产(chǎn)证延期办理甚至不(bù)能交(jiāo)房的风险(xiǎn)。从行业层面看，预售(shòu)制助推部分房企过度(dù)举(jǔ)债、高杠(gāng)杆扩张，若遇到下行周期，会(huì)引发(fā)资金链断裂(liè)、项目搁置等(děng)系列风险。取消预售制，改(gǎi)为现房销售，这样有助于落(luò)实(shí)中(zhōng)央(yāng)房(fáng)住(zhù)不(bù)炒精神(shén)、有(yǒu)助于保障购房(fáng)老百姓权益、有助(zhù)于房企稳健(jiàn)发展，一举(jǔ)多得，谋划长远。

　　3、为什么建议取消(xiāo)预售制(zhì)度(dù)？预售制度怎(zěn)么来的(de)？国(guó)外什么情况(kuàng)？简单科普一下：商品房预售(shòu)最早源于中国香港，俗称卖楼花，卖期(qī)房，是一种开发(fā)商放杠(gāng)杆的方式。98年房改，由于商(shāng)品(pǐn)房短缺(quē)，房企(qǐ)缺(quē)资金(jīn)，借(jiè)鉴中国香港，引(yǐn)入(rù)了商品(pǐn)房预售制度。其实，当前世界不少国家存在预(yù)售制。但是，重点来了(le)！发(fā)达国家(jiā)一般有严格的监管保障措施，开发商在项目获得政(zhèng)府批(pī)准后才可(kě)以开始销(xiāo)售(shòu)，买家在购买期(qī)房后并非像中(zhōng)国(guó)一样在支付(fù)完首付款后从银行一次性贷(dài)款(kuǎn)支(zhī)付剩余全部房款，而是(shì)根(gēn)据开发商工(gōng)程进度在完全交房前进行(xíng)分(fēn)期(qī)支付。所以，预(yù)售制(zhì)度是需要严(yán)格(gé)的资金(jīn)监管、分(fēn)期(qī)支付(fù)以及违(wéi)约处罚措施作为保(bǎo)障的，如(rú)果没有这些保障措(cuò)施，一定会触发(fā)风险，对(duì)购房民众不公平，所(suǒ)以不如借机取消预(yù)售制度(dù)，以后(hòu)改为(wèi)现房销售。客观讲预售(shòu)制度有一定历史(shǐ)阶(jiē)段性，现在(zài)中国住房进入存量时代(dài)，取消(xiāo)预(yù)售制(zhì)度(dù)有(yǒu)助于降负债降杠(gāng)杆，不再把(bǎ)烂尾(wěi)风险甩给老百姓和社会，当然这(zhè)需要配(pèi)套房(fáng)企(qǐ)债务重组、复工保交楼(lóu)、恢复市场信心和房地产长效机(jī)制。这是个技术活，只要坚持市场化(huà)改革(gé)，中国一定能化解这个难题，让房地(dì)产回归实体(tǐ)经济和居住属性(xìng)，安(ān)居乐业。

　　4、简单讲，如(rú)果取消预售制，改为现(xiàn)房销售，开(kāi)发商(shāng)将拼的不是五花八(bā)门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营销(xiāo)手段，而(ér)是所(suǒ)见即所(suǒ)得的(de)过硬(yìng)的产(chǎn)品质量和诚信(xìn)，这才是对(duì)购(gòu)房民众的最根本最实质的保障，这样(yàng)将极大的提升开发商的建筑质(zhì)量(liàng)，实现(xiàn)良(liáng)币驱逐劣币。所有商业的本质是向善，是(shì)以客户为(wèi)中(zhōng)心(xīn)，房地(dì)产(chǎn)也不能例外，老百姓买房子(zi)是天大的(de)事，烂尾毁三(sān)代，好房幸福一家人。从(cóng)这个(gè)角度，取(qǔ)消预售制、实施现房销售(shòu)是(shì)实现老百(bǎi)姓安居乐业(yè)、社(shè)会长治(zhì)久安、行业企业健康发展的重大措施。在当前的情况(kuàng)下，取消预(yù)售制要结合稳楼市、房地产软着陆、打(dǎ)通金(jīn)融支持当(dāng)期三好生、新模式等综(zōng)合施策。

　　作者十年前在国务(wù)院(yuàn)发展研究中心参与财税改革方案研究时，对预(yù)售制、房地产税、人地挂钩、金融稳定、房企杠杆率等进行过长(zhǎng)期(qī)系(xì)统(tǒng)的专项研究。（参考后来(lái)形成(chéng)的专著《房(fáng)地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地(dì)商品房(fáng)预(yù)售制的前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售+“按揭(jiē)”，霍(huò)英东创(chuàng)造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引(yǐn)进“卖楼花”模(mó)式，形成“中(zhōng)国(guó)内地版预售制”

　　1.3 预(yù)售(shòu)制推动城市化(huà)进程，但背后潜藏的风险确实存(cún)在

　　2 国际经验

　　2.1 美(měi)国：交(jiāo)付前预(yù)售资(zī)金(jīn)第(dì)三方全程监管，交付(fù)时开发商凭验收(shōu)凭证取得(dé)房款

　　2.2 德(dé)国：可零首(shǒu)付购房，提供期房烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保(bǎo)险保护机制，55％-80％房款交房时支(zhī)付(fù)

　　2.4 日本：为(wèi)规范期(qī)房交易立法(fǎ)，设置期房(fáng)预付款保全措施(shī)

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金由(yóu)银行监管，享(xiǎng)1年保修期后(hòu)付尾(wěi)款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内(nèi)地(dì)商品房预售制(zhì)的前(qián)世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模式

　　二十(shí)世纪五十年代在(zài)中国香(xiāng)港，楼宇出(chū)租是(shì)地产(chǎn)行(xíng)业盛(shèng)行的方式，但有着转让难、出租(zū)资(zī)金周转期长(zhǎng)等问题，分层销售孕(yùn)育而生。20世(shì)纪50年代(dài)，中国香港还(hái)未推行公共房屋制度，许多(duō)人(rén)栖身于木屋或者其他(tā)临时住宅，住房的需求(qiú)是相(xiāng)当高，不(bù)过(guò)大多数(shù)居民的(de)储蓄很少。当时楼宇(yǔ)买(mǎi)卖多数以一整栋(dòng)楼为单位，需要雄厚的资(zī)金实(shí)力才能购买(mǎi)。虽然楼宇出租(zū)是(shì)中国(guó)香(xiāng)港地产行业(yè)盛行(xíng)的方(fāng)式，但有着(zhe)转让难(nán)、出租资金周转期长等问题。针对(duì)这一系列(liè)问题，不(bù)少地产商开始探求新的方式，如把楼宇契约(yuē)切开，即(jí)“分契”，然后将楼宇(yǔ)分(fēn)层出售。这(zhè)模(mó)式一经推行，购买楼(lóu)宇(yǔ)的(de)市(shì)民数量有所(suǒ)增加，开发商资金周转加(jiā)快。

　　在分层出售的(de)基础上，将“按揭(jiē)”模式引入房地产销售，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年(nián)底霍英(yīng)东创办立信置(zhì)业有限(xiàn)公司(sī)，凭借商业直觉和多(duō)年经(jīng)营杂货铺、海上驳运业务(wù)的经验，对于商品流通(tōng)、资(zī)金周转有着独(dú)到的见解，在努力寻求(qiú)方法(fǎ)加快自身(shēn)资(zī)金(jīn)周转。当(dāng)时其(qí)在购下九龙的一块(kuài)地盘后，除了分(fēn)层出售、还(hái)印发售(shòu)楼说(shuō)明书(shū)，上有文字详(xiáng)尽(jǐn)说明楼(lóu)宇的(de)地势环(huán)境、建(jiàn)筑材料、分层价格、订购(gòu)方法(fǎ)等。此外，“卖楼(lóu)花”是另外(wài)一个亮(liàng)点，即先收取买(mǎi)家的订金，采用(yòng)类似租金的分期(qī)付款形(xíng)式，等新楼(lóu)落成时，收齐(qí)买家的(de)钱，买(mǎi)家(jiā)就拥有了自己(jǐ)的房产(chǎn)。这种方式(shì)减轻了民众购房(fáng)的资金压力，加速了房屋的建(jiàn)造和销售，也解决了制造商(shāng)的资金问题，降(jiàng)低(dī)投(tóu)资风险，在当时可(kě)谓是“双赢”的举措。“预售(shòu)楼花(huā)+分(fēn)期付款”的销售模(mó)式成为当时中国香港房地(dì)产市(shì)场的一大(dà)特色，纵观(guān)中国(guó)香港房地产市场的改革，“卖楼花”模式高效率地(dì)解决(jué)了核心的住(zhù)房供不应求的问题，使(shǐ)房(fáng)市发展(zhǎn)进(jìn)入新阶段。

　　预售楼花模式推(tuī)动(dòng)了中国(guó)香港楼市几十年(nián)繁荣，但(dàn)期(qī)间也出(chū)现过“烂尾楼”的情况(kuàng)，但监管部门(mén)不(bù)断完善、规(guī)范(fàn)化，建立健全的监管机(jī)制，促进市场健康发(fā)展。例如，1960年，位于大(dà)角咀(jǔ)的一个(gè)楼盘因建筑费用(yòng)超支停(tíng)工，出现“烂尾(wěi)”情(qíng)况。在1961年后(hòu)，中国(guó)香(xiāng)港(gǎng)管理(lǐ)部(bù)门提升了对于(yú)预售楼花(huā)制(zhì)度的监管，即要求开(kāi)发商在预售前，确(què)保(bǎo)地价款已经全部支付，还(hái)要证明自身(shēn)有资金(jīn)等能力把项目完(wán)成(chéng)，资金需放入律师所托(tuō)管，支(zhī)取时(shí)需律(lǜ)所和建筑(zhù)师的核准。为了(le)防止开(kāi)发商、律所、建筑师等造(zào)假，套取监管账户资金，中国香港(gǎng)要(yào)求(qiú)律师行在银行开(kāi)设的信托(tuō)账户（监(jiān)管账户）、开发商(shāng)操(cāo)作等采取全透明(míng)化机制，且(qiě)银行的责任上(shàng)升，如出现房(fáng)屋“烂尾”情况，银(yín)行将成最大风险(xiǎn)方(fāng)，后续需自身推动项目完(wán)工。随(suí)着监(jiān)管(guǎn)体(tǐ)系逐步完善，出现(xiàn)“烂(làn)尾(wěi)”的现象较(jiào)少。

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量少，引(yǐn)进“卖楼花”模式，形(xíng)成“中国内(nèi)地版预售制”

　　二(èr)十世纪九十(shí)年(nián)代，中国(guó)内地面临住房需求大和(hé)供给量(liàng)短缺问(wèn)题，引入“卖楼花”制度。建国以来，中国内地优(yōu)先(xiān)发展重工业，强调基础建设，这一导向(xiàng)使(shǐ)前期发展(zhǎn)工业化的进(jìn)程大于(yú)城市(shì)化进程，唯有(yǒu)解决住房基础等城(chéng)市化配套问题，才(cái)能进一(yī)步推(tuī)进(jìn)城市化。但当时(shí)推行的是“统一(yī)管理，统一分配，以租养房”的福利(lì)分房制度，住房市场发展起(qǐ)步较晚、增(zēng)速较慢，福利(lì)分房(fáng)制度也出现了分配不公、效率低(dī)、配套差等问题，因此(cǐ)福(fú)利分(fēn)房制度(dù)不(bù)再适用于当时的(de)国情(qíng)。叠加房地产市场面临商品房的需求量大(dà)，而社会缺少大型房地产(chǎn)开发商，商品房供应(yīng)量(liàng)小的(de)困境，此时引(yǐn)入中国香港(gǎng)的“卖楼(lóu)花”模式无疑是对内(nèi)地(dì)房地产市场的一针强心剂。从1994年起(qǐ)，中国内地逐步(bù)引进中国香港预售(shòu)商品房制度(dù)，先(xiān)后(hòu)出台多项(xiàng)文件，大力支持国内房地产市场改革(gé)。例如，1998年，国务院出(chū)台《关于(yú)进一步深(shēn)化(huà)城(chéng)镇住房(fáng)制度改革(gé)，加快(kuài)住(zhù)房建设(shè)的(de)通(tōng)知(zhī)》文(wén)件，决定停止(zhǐ)住房无(wú)偿实物分(fēn)配，逐步实行住(zhù)房分配(pèi)货币化、住房供给商(shāng)品化、社会化(huà)的(de)住房新体制，从计划经济(jì)下的(de)福利分房转向市场经(jīng)济的商品(pǐn)房。房地产市场采用预售制，允许开发商卖期房(fáng)，解决了房企缺(quē)少资金和开发时间周期长(zhǎng)的两大难题，开发商以(yǐ)预(yù)售款撬动下(xià)一个项目的开发，形成(chéng)滚动开发模式，住(zhù)房供应速(sù)度加(jiā)快(kuài)。自(zì)此中国内地开始房改货币化，中国(guó)人民银行等多方迅速出台相关的信(xìn)贷政(zhèng)策(cè)，支持购房者，极(jí)大作用推动了房地(dì)产市场的发(fā)展。

　　引入中国香(xiāng)港“卖(mài)楼花(huā)”模(mó)式后(hòu)，经调整形(xíng)成契合中(zhōng)国内地的商品(pǐn)房预售制度。预售制(zhì)的初衷是为了(le)缓(huǎn)解房企(qǐ)资金(jīn)压力，加快城镇(zhèn)住房建(jiàn)设(shè)。具体来说，是(shì)指房地产(chǎn)开(kāi)发企业将正在建设(shè)中的房(fáng)屋预先出售给购房者，由购(gòu)房者支付定金或(huò)房款的行为。区别于(yú)中(zhōng)国香港，在中国内地实践(jiàn)过程中，商品房预(yù)售流程为：房(fáng)地(dì)产开发商办(bàn)理预售许(xǔ)可证(zhèng)-签订商品房买卖合同-进(jìn)行备(bèi)案登记和预告登(dēng)记-交付房屋。在购(gòu)房过程(chéng)中(zhōng)，购房者需(xū)要一次性付(fù)清(qīng)首付款，并采用银行贷款的形(xíng)式一次性付清剩余房款(kuǎn)，换言之，房屋(wū)未建成，开(kāi)发商可能(néng)已(yǐ)拿到了全(quán)部购房款(kuǎn)，这点与中国香(xiāng)港的按(àn)照(zhào)工程进(jìn)度付款有所不同(tóng)。对(duì)中国(guó)内地(dì)的(de)开(kāi)发商而(ér)言(yán)，预(yù)售(shòu)制商(shāng)品房(fáng)也(yě)开启了高周(zhōu)转、高杠杆的运(yùn)作(zuò)模式。

　　1.3预售(shòu)制推动(dòng)城市化(huà)进程，但背后潜藏的(de)风(fēng)险确实存在

　　作为中国内地商品房销售(shòu)的最主要方(fāng)式(shì)，预售制(zhì)极(jí)大缩(suō)短(duǎn)房企(qǐ)现金回笼周期，同时增加市场(chǎng)商品(pǐn)房(fáng)供应，推动了(le)城镇化(huà)发展进程。预售制在过去20多年对中国内地(dì)房地(dì)产市场的稳步发展起(qǐ)到(dào)了(le)重要作用，不仅解决了房地产市场快(kuài)速发展阶段的(de)资金(jīn)需(xū)求，也提(tí)高(gāo)了居民居(jū)住水平，中(zhōng)国内地城镇居民从筒子楼住到住宅小区，从(cóng)全民蜗居到(dào)基本适居，住房(fáng)事业取得巨大进步，数十年时(shí)间走(zǒu)完发达国家几百年城镇化路程(chéng)。改(gǎi)革开(kāi)放以(yǐ)来，城镇化进(jìn)程进入(rù)快速发展(zhǎn)时期(qī)。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人(rén)增长至9.1亿人，43年间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年，全(quán)国城市建(jiàn)成区面积由(yóu)7438平方公里增(zēng)长至60721平方(fāng)公里，增长7.2倍。根据(jù)我们发(fā)布的《中国住(zhù)房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅(zhái)存量从不到14亿平(píng)增至(zhì)313.2亿平，城镇人均住房建筑(zhù)面(miàn)积(jī)从8.1平方米增至(zhì)34.7平方米(mǐ)，城镇住房套数从约3100万套增至3.63亿套，套户比从0.8增至(zhì)1.09。预(yù)售制在(zài)当(dāng)前已成为中(zhōng)国(guó)内地商品房销售最主(zhǔ)要(yào)方式，2005年中(zhōng)国内地商品住宅期房销售面积占总销售面积的比(bǐ)重为63％，而2021年(nián)期房累计(jì)销售面积达15.6亿平(píng)，比重(zhòng)上升至(zhì)87％。

　　预售制也推动了中国内(nèi)地房地产行业的发展。中国内地房(fáng)地产历经二十(shí)多年长周(zhōu)期繁荣，行(xíng)业各项指(zhǐ)标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿平增(zēng)至19.9亿平，累计上(shàng)涨8.2倍，年复合增速10.6％。房(fáng)地(dì)产开发投(tóu)资完成额从0.4万亿元(yuán)增至(zhì)14.8万亿元(yuán)，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售面积和销售金额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿(yì)元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年(nián)复合增速(sù)12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展，房地(dì)产企业从无到有、从国企先行到民企崛起(qǐ)，队伍逐(zhú)渐壮(zhuàng)大。2018年，房地产(chǎn)企业数量达9.8万(wàn)个，比(bǐ)1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房(fáng)地(dì)产也成为拉(lā)动中国内地经济高增长的火(huǒ)车(chē)头(tóu)。

　　1）从经济增长渠道，房地产带动的上下(xià)游产业(yè)链特别长，高(gāo)达50多个行业。2020年(nián)房地产及其产业(yè)链占GDP的(de)17.2％（完全贡献），其中(zhōng)房地产业增加(jiā)值占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡献），房地产(chǎn)带动产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对金融、批发(fā)、建材的带(dài)动最为明(míng)显(xiǎn)。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全拉动(dòng)的投资占全社(shè)会固定(dìng)资产投资的(de)51.5％，其中，房地产(chǎn)开(kāi)发投资占(zhàn)固定资产(chǎn)投资的(de)27.3％。

　　3）从金融渠道，从(cóng)房地产(chǎn)贷(dài)款占银行各项贷款余额的比重看，2021年(nián)12月为(wèi)27.07％，如果加上信托(tuō)等通道业务，占比超过(guò)三分之一。从房地产融资存量占社融存量(liàng)比重(zhòng)看，2021年12月(yuè)占比为18.76％。如果房企大面(miàn)积违约，将(jiāng)导致银行不良(liáng)率大幅上(shàng)升。

　　4）从居民(mín)财富效应(yīng)渠道，根据(jù)我们的《中国住(zhù)房市值测算报告》，2020年中国住房市值为62.6万(wàn)亿美元，大于美国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿(yì)美(měi)元、英法(fǎ)德三国合计的31.5万亿(yì)美元。从住(zhù)房市值占股债房市值的比例看，2020年中国为66.6％，高(gāo)于美国的(de)27％、日本的(de)37％、英国的49％、法(fǎ)国(guó)的56％、德国的64％。中国住房(fáng)市值与(yǔ)股(gǔ)债房(fáng)市值的比例较高，主(zhǔ)要(yào)是(shì)因为住房市值高，以及中国资本市场发育尚不成(chéng)熟，直接(jiē)融资比例较低(dī)，股票(piào)、债券市值较低，居民投资渠(qú)道缺乏。

　　不可否(fǒu)认，预(yù)售制背(bèi)后潜藏的风(fēng)险确(què)实存在，当(dāng)前(qián)的负面(miàn)效应愈发凸显。

　　从个(gè)人层面看，绝大部分(fēn)商品(pǐn)是(shì)一(yī)手交钱一手交(jiāo)货，预售(shòu)制是(shì)对(duì)购买者的单方(fāng)面不(bù)公平制度，购房老百姓几乎承担了所有(yǒu)商品不能交付的(de)风险。比如(rú)，交(jiāo)房(fáng)等待(dài)期(qī)一(yī)般为两年，在(zài)此期间，购房者不仅承(chéng)担银行利息，还要承担(dān)延迟(chí)交房、“一房二卖”、房(fáng)屋质量、房产证(zhèng)延(yán)期办理甚至不(bù)能交房(fáng)等风险。另(lìng)外，购房者和开发(fā)商之(zhī)间的购(gòu)房合同、购房者和银行的按揭贷款合同是两个独(dú)立(lì)的合同关系，如果开发(fā)商发生违(wéi)约(yuē)，购(gòu)房者只能根(gēn)据购房合同(tóng)向开发商主(zhǔ)张权(quán)力(lì)，但(dàn)依旧需要(yào)根据(jù)按揭贷款合同按(àn)时向银(yín)行进行贷款偿还(hái)，因(yīn)此购(gòu)房者承担的(de)风险较大(dà)。

　　从行业层面看，预售(shòu)制(zhì)助(zhù)推部分(fēn)房企过度(dù)举(jǔ)债(zhài)、高(gāo)杠杆扩张(zhāng)，资金若遇到下行周期，会引发资金(jīn)链断裂、项(xiàng)目搁置等系列风险，进行影响(xiǎng)自(zì)身(shēn)信用和购房者对行(xíng)业的信(xìn)心。

　　从(cóng)金(jīn)融层(céng)面看，银行作为(wèi)按(àn)揭贷(dài)款的(de)发放方，一旦房企因(yīn)为市场(chǎng)波动或经营不善，出(chū)现资金链(liàn)断裂(liè)等一系列问题(tí)，导(dǎo)致(zhì)“烂尾”等情况，而房(fáng)企(qǐ)通过与购房者签订(dìng)的预售合(hé)同和按揭合同(tóng)，已(yǐ)经从银行(xíng)获得房款，如(rú)果购房(fáng)者(zhě)丧失(shī)还款能力或短期不能还款等，则风(fēng)险完(wán)全由银(yín)行承担，银行(xíng)将面(miàn)临较大的坏账压力。

　　从监(jiān)管角度看，购(gòu)房者的预(yù)售(shòu)监管资金去哪(nǎ)了？楼盘“烂尾”，归根结底两个字那就是(shì)“没钱”，即没钱付(fù)工程款。在2004版的《城市(shì)商(shāng)品(pǐn)房(fáng)预售管理办法》中明(míng)确规定了开发企业(yè)预售商品房(fáng)所得款项应当用(yòng)于(yú)有关的工程(chéng)建设，商品房(fáng)预售款监管的(de)具(jù)体(tǐ)办法(fǎ)，由房地产管理部门制定。但多年以来全国并没(méi)有(yǒu)统一的预售资(zī)金监管规定，各地实(shí)行“一城一策”。例如(rú)，太原(yuán)、昆明、重庆、长沙等城市重点监管资金比例为总(zǒng)预售款(kuǎn)的15-40％左右，郑州、福州、合(hé)肥(féi)等城市则按照(zhào)项目的(de)建安成本乘以建筑面积或者(zhě)项(xiàng)目工程总(zǒng)额报价计算重(zhòng)点(diǎn)资(zī)金。而事实是，不少购房款(kuǎn)未进(jìn)入监管账(zhàng)户(hù)、或进入监(jiān)管账户后(hòu)被挪用，导致楼盘没有资(zī)金继续建(jiàn)设。收楼(lóu)遥(yáo)遥无期，月供却被迫(pò)继续还款。那么，监管账户资金如何被挪走(zǒu)的？实际上，在过(guò)去房地(dì)产大开(kāi)发(fā)时(shí)代的高周(zhōu)转背景下(xià)，抽调预售款监(jiān)管账户资(zī)金，是行业“潜(qián)规则”。比(bǐ)如工程总(zǒng)承包方，以工程建设名义，获(huò)得监管账户拨付(fù)资金，再由(yóu)工(gōng)程方将资金(jīn)转给房企，而拨付的工(gōng)程款，远超工(gōng)程进度所需。通(tōng)过(guò)这些方式套取的(de)资金，在房企各(gè)地项目间流(liú)动，变相加杠杆，这样做提供了资金流动性(xìng)，房企抽调(diào)资金统筹拿地、还款(kuǎn)和楼盘(pán)建设，形(xíng)成一种资金(jīn)循环高周转(zhuǎn)模式，但一定程度(dù)上把风险甩给了购房者(zhě)。

　　2 国际(jì)经验

　　整体(tǐ)来说，国(guó)外商品房(fáng)预售制度呈现以下特点：

　　1）预付款保护(hù)：对于购房者预付(fù)资金，一(yī)般设有定金或预付款保护机制，如英国、日本；

　　2）预付(fù)款比重：要求购房者(zhě)支付(fù)的(de)预付(fù)款(kuǎn)比例相对较低(dī)，绝大部分房(fáng)款在房屋交付后开(kāi)始支付；

　　3）预付款支(zhī)付方式(shì)：预付(fù)款一般以定金方式支付，或按工程进度分期支付，或二者(zhě)结合(hé)；

　　4）按揭(jiē)贷款(kuǎn)方式：一(yī)般采(cǎi)用两(liǎng)种方式发放按揭贷款(kuǎn)，一是按工程进度付(fù)款(kuǎn)，按揭贷款按照工程进度逐渐发放，购房者开始月供；二是房(fáng)屋交(jiāo)付后发放按揭贷款(kuǎn)；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商品房提供期房烂尾保(bǎo)险，在商(shāng)品房出现重(zhòng)大(dà)延期或重大缺陷时，保(bǎo)障购(gòu)房者(zhě)权益(yì)；

　　6）房屋交付(fù)保护：房(fáng)屋交(jiāo)付质(zhì)量的保障有两种方式(shì)，一是期房由政府或第(dì)三方验收合格并提供验收凭证后，开发商(shāng)凭验收凭证取得购房者支(zhī)付(fù)的房款(kuǎn)。二是开(kāi)发商为(wèi)购房者提供一定的保修期，通常1-5年，保修期满(mǎn)，购房(fáng)者(zhě)支付尾款。

　　大学辍学和退学的区别，辍学和休学的区别ong>2.1 美国：交付前预(yù)售资金第三方全程监管，交付时开发(fā)商凭验收凭证取得房款

　　美国(guó)期房定金一定期限内无条件返还(hái)，最低(dī)首付比(bǐ)例为3.5％，交房前仅支付首付(fù)，其(qí)余房款交付后按揭还款，交付前资金由第三方(fāng)全程监管，交付时(shí)开发商凭验收凭证取得房(fáng)款(kuǎn)。

　　定(dìng)金及首付环(huán)节，定金比例一般为(wèi)房款的(de)1％-5％，首付比(bǐ)例最低可(kě)低于3.5％，根(gēn)据(jù)美(měi)国官方(fāng)数据，2021年美国(guó)平均首付比(bǐ)例为12％。

　　余款支付方面，除定金或首付(fù)外，购房者在(zài)房屋(wū)交付(fù)后通过按(àn)揭贷款支付(fù)剩余房(fáng)款。

　　资金(jīn)监(jiān)管(guǎn)方面，美(měi)国为(wèi)防止(zhǐ)开发商(shāng)挪用资金(jīn)，购房(fáng)者的定金及首付(fù)款由(yóu)第三方公证行或产权保(bǎo)险公司的信托账户监管(guǎn)。如果(guǒ)开发商(shāng)倒(dào)闭导致楼盘烂尾，购(gòu)房者资金可通过申(shēn)请仲裁取(qǔ)回，且(qiě)不承担(dān)任何责任与损失。而开(kāi)发商(shāng)在房屋建设过程中的资金全部来自银行，银行根(gēn)据工程进度向(xiàng)开发商提供一定比(bǐ)例的贷款，由于开发商挪(nuó)用资金直(zhí)接(jiē)损(sǔn)害(hài)银行利益，银(yín)行(xíng)有充(chōng)分动机(jī)监管开(kāi)发商(shāng)施工进度。开发商在房屋交(jiāo)付(fù)时需取得(dé)由政(zhèng)府(fǔ)相关(guān)部门经(jīng)审查后发放的(de)验收凭证，通过验收凭证向(xiàng)银行得到购房者支(zhī)付的房款。

　　2.2 德国：可(kě)零首(shǒu)付购房(fáng)，提供期房烂尾险

　　德国期房可零首付购房，房款按(àn)建造工期进(jìn)度支(zhī)付，按揭按工期(qī)放(fàng)款后还贷(dài)，房贷(dài)利率采(cǎi)用固定利(lì)率，开(kāi)发商或购房者可购(gòu)买期房烂尾保(bǎo)险。

　　预售门(mén)槛方面，德国开发(fā)商在(zài)项目(mù)获批后即可预售房屋(wū)。签署购房合同(tóng)前，购房者需支付(fù)约2000欧的定(dìng)金并(bìng)进行预约(yuē)公证，签订合同(tóng)后定(dìng)金退(tuì)还(hái)。如由于任何(hé)原因不能购买，定金按照德(dé)国(guó)法律全部(bù)退还。

　　签署购房合同后，购(gòu)房者需(xū)支付(fù)公证费和土地交(jiāo)易税(shuì)，分别(bié)为(wèi)房屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包(bāo)含在购(gòu)房款中(zhōng)，属(shǔ)于购房附加费(fèi)。

　　首付方面，德国没有规定最低首付(fù)比(bǐ)例，可零首付购房。

　　余款方面，德国也采取(qǔ)按工期支付房款的制度(dù)，一般分7笔(bǐ)进行支付，具体支付节点、比例因项目而(ér)异。一般来说，支付(fù)节(jié)点可分为(wèi)公证后、主体完工、内部水(shuǐ)暖电路完工、窗户玻璃完工、室内清洁(jié)及墙面完工、地(dì)板(bǎn)完工(gōng)、全部完(wán)工，支(zhī)付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面(miàn)，购(gòu)房者(zhě)可在支(zhī)付房款前申请房(fáng)贷，房贷利(lì)率采用固定(dìng)利率(lǜ)，银(yín)行按施工节(jié)奏分多次(cì)发放贷款，每(měi)笔(bǐ)贷款给予购房(fáng)者一(yī)定使用期(qī)限，期(qī)限结(jié)束后，购房者开(kāi)始还(hái)贷。

　　保(bǎo)险方面，德国保(bǎo)险公司针对期房设计了两种保险(xiǎn)，保(bǎo)险(xiǎn)的功能是当房屋出(chū)现(xiàn)重大延(yán)期或重大缺(quē)陷时(shí)，保险公(gōng)司保证开(kāi)发商赔偿或(huò)修(xiū)复(fù)，开发商(shāng)破产，由保险公司负责(zé)相应赔偿。保险由开发商或购(gòu)房者(zhě)购买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　英国预售(shòu)制设有10％定金保险(xiǎn)保护机制，交房前付款(kuǎn)比例仅(jǐn)20％-45％，资金由买卖(mài)双方(fāng)律(lǜ)师(shī)严格(gé)监(jiān)管(guǎn)。

　　订立合同前，买卖双方均(jūn)有(yǒu)一名(míng)律师，负(fù)责沟通期房交易中(zhōng)的(de)房产、资(zī)金、合同等各个环节，各环(huán)节内容确(què)认无误后签订(dìng)首付交换(huàn)合同。

　　定金(jīn)方面(miàn)，英国设置(zhì)了10％定金保(bǎo)险保护机制，当开发(fā)商出现财(cái)务、经营问题时(shí)，购房者10％的定(dìng)金由保险公(gōng)司赔(péi)付，而超(chāo)出10％的部分较(jiào)难追回(huí)。

　　首付方面，首付比例通常(cháng)为10％-25％，首付需要在(zài)合同签订21天内支付。

　　余款支付环节，英国采取按工程进度(dù)付款的方(fāng)式，但(dàn)是交房前付款比(bǐ)例相(xiāng)对较低(dī)，一般会在合同签订(dìng)6-24个月分别(bié)支付两笔5％-10％的款项，即(jí)交房(fáng)前付(fù)款比(bǐ)例在20％-45％之间，剩余款项(xiàng)交房后支付。

　　交付环节，英国规定房屋必(bì)须经过房产(chǎn)公证(zhèng)公司的检验验(yàn)收后(hòu)才能交付(fù)，交(jiāo)付(fù)后方(fāng)可按(àn)揭还贷。

　　资金监管环节，英国期房预(yù)售(shòu)资金监管极为严(yán)格，资金也由律师(shī)监管(guǎn)，在确认(rèn)工程进度(dù)、支付相关款项过程中，由买(mǎi)房律师将(jiāng)资金转给卖(mài)方律师，卖(mài)方律师转(zhuǎn)给开发商，即资金在进入开发商账户前经过(guò)两道关口，有利(lì)于保障(zhàng)购房者资(zī)金安(ān)全。

　　2.4 日本：为(wèi)规范期(qī)房交易(yì)立法，设置期房(fáng)预付款保全(quán)措施

　　日本期房交易立法，定金(jīn)超5％或1000万(wàn)日元时，开发商必(bì)须完成“预售房定金保全(quán)措施”，交房(fáng)前付款比(bǐ)例不超房(fáng)款(kuǎn)的(de)20％，开发商违(wéi)约需返还定价(jià)并赔偿约10％房款，交房(fáng)后按揭还款(kuǎn)。

　　立法方面，日本二(èr)战(zhàn)结束后由于房屋供给严(yán)重失衡，叠加法律空白，社会上(shàng)“一房二卖”现象(xiàng)普遍，为此，日本政府1952年出台《宅地(dì)建筑(zhù)物交易法》，经多次修(xiū)订，目(mù)前是唯(wéi)一一部规范期房(fáng)交易(yì)的法(fǎ)律。

　　定金保护方(fāng)面(miàn)，根据日本《宅(zhái)地建(jiàn)物取(qǔ)引业(yè)法》，对(duì)购房者支付定(dìng)金超(chāo)过5％或超1000万(wàn)日(rì)元的部(bù)分，法律要求开发商必(bì)须完成定金保全措施才可(kě)预售(shòu)。什(shén)么是(shì)定(dìng)金保全措施(shī)？即(jí)买(mǎi)卖(mài)双方签订购房合同时(shí)，开发商向金融机构或指定保证机构或保险(xiǎn)机构(gòu)签订(dìng)定(dìng)金(jīn)保证委托合同(tóng)，设置购房者定(dìng)金的(de)保证(zhèng)或保险(xiǎn)，并将相应的保证金证明书交付给购房者。除定金外，其他(tā)预先支付的购房款也(yě)受该措施保护。若开发商(shāng)倒(dào)闭(bì)导致期(qī)房烂(làn)尾，购房者(zhě)可凭保证(zhèng)金(jīn)证明(míng)书向金融机构或保证(zhèng)机(jī)构或保险公司(sī)兑付，同时，开发商需向购房者赔(péi)付(fù)违约金，一(yī)般约为房价的10％。

　　房款支付环节，交房前只需支(zhī)付(fù)最多不超20％的定金，签订购房合同(tóng)后，购(gòu)房者即可向(xiàng)银行申请(qǐng)贷款，但(dàn)交房后才(cái)开始按(àn)揭贷款，除定金外的剩余房款在(zài)交房后开始(shǐ)支付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金由(yóu)银行监管(guǎn)，享1年保修期后付尾款

　　新加坡期房购(gòu)房者违约可返(fǎn)还(hái)相当于3.75％房款的订(dìng)金(jīn)，首付比例(lì)20％，余(yú)款按(àn)工程进度支付，所有资金进(jìn)银行专门项目(mù)资金账户，交房后满1年保修(xiū)期后支付15％尾(wěi)款。

　　订金支付环(huán)节，新加坡开发(fā)商有统一的选购权合同(tóng)以及订金返(fǎn)还机制，即OTP，签订OTP后需支(zhī)付5％房款作(zuò)为订金，OTP有效期14天(tiān)，执行(xíng)OTP则(zé)进一(yī)步签订购(gòu)买合同，不执行(xíng)OTP则退还3.75％的(de)房款。

　大学辍学和退学的区别，辍学和休学的区别　首付比例(lì)方面，签订购(gòu)房合同后，购房者需支付15％的首付及印花税，同时购房(fáng)者向银行(xíng)申(shēn)请按揭贷款。

　　余(yú)款支付上(shàng)，新加坡期(qī)房同样采取按(àn)工程进度付款(kuǎn)的方式，《发(fā)展商条例》对期房付款流程做了统一(yī)详细规(guī)定，要(yào)求所有开发商遵守，支付节点一(yī)般(bān)为合同签订后、地基完(wán)工、框(kuāng)架完(wán)工、管道(dào)门(mén)窗等(děng)完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭贷款也(yě)依照(zhào)工程(chéng)进度(dù)放款，月供在此过程中随(suí)着(zhe)放(fàng)出贷(dài)款的增(zēng)加而增加，未放款部分无需月供。

　　资金监管方(fāng)面，购(gòu)房者(zhě)的(de)订金与付款会存入银行(xíng)专门的项(xiàng)目资金账户，账户资金提取须与房屋建设有关(guān)。房屋交付(fù)后，购房者享(xiǎng)受1年的房屋(wū)保修(xiū)期，此后购房者支付(fù)15％的(de)尾款。

　　3 启示

　　一，短期来(lái)看，当(dāng)前房地产到了政策出手临界点(diǎn)，重点是保交楼和房企重组。一方面(miàn)，加(jiā)大对刚(gāng)需和改善型(xíng)需求的支持(chí)力度，长短兼顾妥(tuǒ)善应对局部停贷现(xiàn)象，重点(diǎn)是保交楼保复(fù)工保(bǎo)民生(shēng)，给予强有力的金融(róng)工具支持。另一方面，从现(xiàn)在起，对还(hái)在正(zhèng)常运转的(de)房(fáng)企包括(kuò)民营企业，加(jiā)大支(zhī)持(chí)力度，由(yóu)优(yōu)质房(fáng)企牵(qiān)头并购重组整个行业，为每(měi)个(gè)房企配套(tào)AMC和财团，给(gěi)予金融(róng)工具配(pèi)套。

　　二，中(zhōng)期来看，应充(chōng)分估计形势(shì)复杂性和人性复杂性(xìng)，兼顾化解停贷(dài)、复(fù)工保交(jiāo)楼、重组房企(qǐ)债务(wù)、恢复(fù)市场(chǎng)信心以及长效机(jī)制。长效机制四大(dà)关键是推动城市群战略、人地挂钩、金融(róng)中性稳定和房地产税(shuì)。定金环节，建立开发商(shāng)违约后定金(jīn)保(bǎo)护机制(zhì)，如将已支(zhī)付定金(jīn)冻(dòng)结至房屋交付阶段，保障购房者定(dìng)金安全(quán)。签订合同环节，鼓励保险公司介入(rù)，为(wèi)房屋(wū)重大(dà)延期(qī)以及重大缺陷等情况提供(gōng)充分的保(bǎo)障。余款支付(fù)环节(jié)，建立按工程(chéng)进度(dù)付款机制或交(jiāo)房后按(àn)揭贷款(kuǎn)机(jī)制，充分保护购房者(zhě)的权益。资金监管环节，引入(rù)独立于开发(fā)商(shāng)、银行的第(dì)三方(fāng)资金监管机构，或由(yóu)政(zhèng)府相关(guān)部门直接监管(guǎn)，以此防(fáng)止资金挪用(yòng)现象。交付环(huán)节，建立商(shāng)品房保修(xiū)期(qī)制(zhì)度。保修(xiū)期(qī)内，开发商应对房(fáng)屋质量问题全权负责(zé)、免费维修，购房者在保修期(qī)结束后支付尾款。

　　三(sān)，长期来(lái)看，取消(xiāo)商(shāng)品房预售制是大(dà)势所(suǒ)趋。一方面，98年房改时，全国(guó)缺(quē)房(fáng)子(zi)，开发商缺钱(qián)，预售制(zhì)是权(quán)宜之(zhī)计，现在(zài)全国套户比超过1，从大开发(fā)进入存量(liàng)时(shí)代，对(duì)购房民众不公平(píng)的预售(shòu)制(zhì)已经过时了(le)，该取消了，改为现房销售。另一方(fāng)面，取消预售制，改为现房销售，开发(fā)商将拼的不是五花八门、眼(yǎn)花缭乱、不知道能(néng)不能兑现的营销手(shǒu)段，而是所见(jiàn)即所(suǒ)得的过硬的产(chǎn)品(pǐn)质(zhì)量(liàng)和诚信，这才(cái)是对购(gòu)房民众的最(zuì)根本(běn)最(zuì)实质(zhì)的保(bǎo)障，这样将极大的提(tí)升开(kāi)发商的建筑质量，实现良币驱(qū)逐劣币。

未经允许不得转载：中国书画艺术 大学辍学和退学的区别，辍学和休学的区别