导读

　　黄金二十年之后(hòu)，当下中国地产步入大(dà)分化(huà)时代而(ér)非停(tíng)滞期。

　　要点(diǎn)

　　过去二十年是中(zhōng)国(guó)房(fáng)地产市(shì)场黄(huáng)金二(èr)十年。2019-2021年，连续三年商品(pǐn)住宅销(xiāo)售面积超(chāo)15亿平，足够(gòu)4000万家庭入住。恰逢近年地产持续低景气，有关中国地产(chǎn)是否过剩的(de)讨论日益热烈(liè)。

　　拨开迷雾(wù)，本文试(shì)图厘清中国城镇存(cún)量住(zhù)宅(zhái)真实情况，据此(cǐ)判断中国未(wèi)来(lái)地产趋势(shì)。

　　有媒体渲染中国地产存(cún)量极度(dù)过(guò)剩，事实是否如此？

　　住建部披露全国(guó)有近6亿栋(dòng)房屋建筑(zhù)，第(dì)七次人口(kǒu)普查调查数(shù)据(jù)显示城镇家(jiā)庭户(hù)人均住(zhù)宅间数为1.06间。市场陷入怀疑，中国(guó)房子是否真(zhēn)的过剩(shèng)？

　　事(shì)实上住建部披露的近6亿(yì)栋城乡房屋(wū)建筑(zhù)中，城镇建筑占(zhàn)比不(bù)到一成(chéng)，其中还包括大(dà)量城镇非(fēi)住宅建(jiàn)筑，如商业办公楼、学(xué)校等(děng)，因此6亿栋房(fáng)屋中城镇(zhèn)住宅占比极低。

　　七普(pǔ)显示中(zhōng)国城镇居民(mín)人均住宅间数为1.06间(jiān)，但居住舒适(shì)不是人均一间房所能满足，它与房屋质量、居住面积、配套设施等因素密切相关。中国的人均住(zhù)宅间数较发(fā)达国(guó)家还(hái)有很大差距。人均住宅(zhái)间数大(dà)于1同样不意味着中国住宅市场已经饱和。

　　我们测算发现中国城镇(zhèn)居民(mín)户(hù)均1套房，其(qí)中(zhōng)每户(hù)持有商(shāng)品住宅仅0.64套(tào)。

　　目前(qián)并无(wú)直接公布中国(guó)家庭(tíng)户(hù)均住宅的(de)数据，我(wǒ)们(men)根(gēn)据商品住(zhù)宅套数、商品住宅(zhái)占比和城镇(zhèn)家庭户数(shù)，计算出城镇(zhèn)家庭住宅套(tào)户比。

　　测算结果显示，目前城(chéng)镇家庭户均拥(yōng)有0.86套(tào)房，其(qí)中0.54套为商品住宅。若(ruò)期房顺利交付，直至(zhì)2024年，中国每(měi)户城镇家庭才拥有1套住宅(zhái)，其中商业住宅(zhái)仅0.64套(tào)。

　　户均一套房(fáng)似乎意(yì)味着(zhe)户户有房，然(rán)而事(shì)实上中(zhōng)国住宅(zhái)市场供需并不平衡。

　　国际数(shù)据显示，成熟(shú)房地产市(shì)场的住宅套户比会大于(yú)1，在1.1左右。

　　之所以(yǐ)说不平衡，是因为户均一(yī)套房无法满足流动人口的租赁和置(zhì)业(yè)需(xū)求。全国总人(rén)口的近三(sān)成都是流动(dòng)人(rén)口，流动(dòng)人口会选择在大(dà)城(chéng)市租房(fáng)挣钱，在(zài)老家买房(fáng)，从而产生(shēng)了额(é)外的住宅需求。

　　即便户均一套房，中国未来地(dì)产仍有四大新增需(xū)求动(dòng)力。

　　第一，户均(jūn)人口规模缩(suō)小，一(yī)人户、两人(rén)户占(zhàn)比(bǐ)不断增加，导致家庭(tíng)户(hù)数增多(duō)。小家庭化趋(qū)势将延续，带来新户(hù)购房需(xū)求增(zēng)长。

　　第二，经济板块的分化(huà)日益明显，区(qū)域经济资(zī)源分(fēn)配的再集中(zhōng)吸引着人口(kǒu)流(liú)入，人口(kǒu)净迁(qiān)入城(chéng)市的新增住(zhù)宅需(xū)求有望持续(xù)旺盛。

　　第三，30％左(zuǒ)右的家(jiā)庭住在2000年以前建成的(de)住宅中，涉及超9000万家庭、81亿平方米(mǐ)的住宅(zhái)建(jiàn)筑面积。促成“老破(pò)小”住(zhù)宅的(de)改(gǎi)造势在必(bì)行(xíng)。

　　第四，中国(guó)的人(rén)均住(zhù)宅间数(shù)与人均住宅建(jiàn)筑面积均较发达国家有着(zhe)不小差(chà)距，“住上更大房(fáng)子”的改善性需(xū)求正在(zài)不断增(zēng)加。

　　黄金二十(shí)年之后，当下中国(guó)地产步入大分化时代而非停滞期。

　　如(rú)果说过去二十年(nián)是中国地产黄金发(fā)展期，地(dì)产矛盾更多(duō)体现为住宅供给存在不足，这是过去二十年房价快(kuài)速(sù)上涨基石。那么当(dāng)下房地产大分化时代已至(zhì)，大(dà)分(fēn)化时代下(xià)地产矛盾则更多体现在(zài)住(zhù)宅(zhái)质量(liàng)供需(xū)冲突。

　　地产(chǎn)大(dà)分化必将(jiāng)体现在不(bù)同(tóng)能级(jí)城(chéng)市之间，不同区域(yù)板块之间，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言(yán)

　　不久前(qián)，官方披露(lù)全国(guó)已有(yǒu)近(jìn)6亿栋房屋建筑，引发热(rè)议。从2月以来，各(gè)大城市(shì)二手(shǒu)房挂牌(pái)量突然激增(zēng)，引发(fā)一阵二手(shǒu)房的(de)“抛售潮(cháo)”。

　　让市场不禁担心，中国的房子是(shì)否(fǒu)已(yǐ)经过剩(shèng)？

　　中(zhōng)国城镇住宅到底(dǐ)是供给(gěi)过剩，还是供(gōng)需平(píng)衡，或是仍然存在不(bù)足(zú)？可惜由于(yú)住(zhù)宅存量数据并未公布，我们(men)无法直接(jiē)知晓具体情况。

　　拨(bō)开迷雾，我们(men)测(cè)算出中国城镇家庭户均拥有住(zhù)宅套数(shù)，回答当前的房子是否真的过(guò)剩了(le)？据此判(pàn)断(duàn)未来房(fáng)地产市场会如何(hé)发展。

　　一、如何有(yǒu)效观察中(zhōng)国户均拥(yōng)有住宅数量(liàng)

　　（一）中(zhōng)国住宅数量过(guò)剩的直观判断(duàn)站不住脚

　　今年(nián)2月，在以全国(guó)自然灾(zāi)害(hài)综合风险普(pǔ)查工作情况为(wèi)主题(tí)的新闻(wén)发布(bù)会上，负责人对外披露：“住(zhù)宅城乡建设行(xíng)业获取(qǔ)了全国近6亿栋城乡房屋建筑数(shù)据(jù)以及(jí)80多(duō)万处市政设施(shī)数据。”

　　14亿人(rén)住6亿(yì)栋房(fáng)屋建筑，平均每栋建筑住不(bù)到3人，住宅市场(chǎng)看似已经过(guò)剩。

　　在这(zhè)近6亿栋房屋建(jiàn)筑中，农村房屋(wū)占9成以上(shàng)，以栋数计算的城镇(zhèn)房屋实(shí)际(jì)仅有4700多万栋，还包括(kuò)了大量(liàng)商(shāng)业(yè)楼、写(xiě)字楼、学校(xiào)、医院等非住宅(zhái)。总的(de)算下来(lái)，住宅占比并不大。

　　第七次人口普查(chá)数据公布了(le)中国城镇家庭户人(rén)均(jūn)住宅间数为1.06间，其中城市家庭(tíng)户居(jū)民人均0.99间，乡镇家庭户(hù)居(jū)民(mín)人均1.18间。

　　人(rén)均住(zhù)宅间(jiān)数(shù)大于1，看似意(yì)味着人人(rén)都有房(fáng)间居(jū)住。

　　居住水平不仅与房间数(shù)量有(yǒu)关，更与房屋质量(liàng)、居住(zhù)面积、配套设(shè)施等因(yīn)素密切相关。单单从人均住(zhù)宅间数不能完全反映出城(chéng)镇(zhèn)居民(mín)的居(jū)住(zhù)水(shuǐ)平(píng)。

　　中国主要(yào)是以家庭为(wèi)单位购买成(chéng)套住宅，一套(tào)设施齐全(quán)的住宅才(cái)是(shì)城镇居民宜居(jū)的选择。

　　（二(èr)）中国户均住宅的测算思路(lù)、数据和方法

　　中国城镇居民住(zhù)宅主要分两(liǎng)大(dà)类，一(yī)类(lèi)是商品住宅，另一类(lèi)是保障房、原公有(yǒu)住(zhù)宅、自建房(fáng)等非商品住宅(zhái)。

　　目前缺乏统计数据，并没有(yǒu)直接公布城镇住宅数量(liàng)。居民住宅相关数(shù)据有两处可以直接公(gōng)布，一是每年商品住(zhù)宅销售套数（统计(jì)局）；二是居民住宅来源（人(rén)口普查数据）。计算中(zhōng)国居民户(hù)均住宅(zhái)数(shù)量，我们主(zhǔ)要用到上述两组数据。

　　中国住宅改革(gé)始(shǐ)于(yú)1998年，1998年之前商品住宅(zhái)数量(liàng)极(jí)少，可忽略不计。估算城(chéng)镇居民(mín)户(hù)均(jūn)住宅套数分三步走(zǒu)：

　　第(dì)一步，将(jiāng)1999年以来(lái)每年商品住宅销售套(tào)数相加，我(wǒ)们就能(néng)够得到当(dāng)前商品住宅总存量。

　　第(dì)二步，根据城(chéng)镇居民拥有的(de)商品(pǐn)住宅和非商品(pǐn)住宅比例，推算得到(dào)居民住宅总套数。

　　第三步(bù)，将城镇居民拥有的商品住宅(zhái)总数除(chú)以(yǐ)家(jiā)庭户数，我们就能够(gòu)得到(dào)城镇户均拥(yōng)有(yǒu)的住宅数量。

　　具体(tǐ)计算公式如(rú)下：

　　城镇家(jiā)庭住宅套户比=住宅总套数/家庭(tíng)户数(shù)

　　=（商(shāng)品住宅套数/家庭户(hù)数(shù)）/（商品住宅套(tào)数(shù)/住宅总套数）

　　=商品(pǐn)住宅套户比/商品住(zhù)宅占比(bǐ)

　　二、城镇家(jiā)庭户均拥(yōng)有1.02套(tào)房(fáng)

　　中(zhōng)国住宅存量到底有(yǒu)多(duō)少(shǎo)，目(mù)前(qián)缺乏一个准确统(tǒng)计。我们利用既有统计数据，大致测算得到(dào)中国存量(liàng)房(fáng)地产套数，并(bìng)进一(yī)步推算中国城镇家庭户(hù)均拥(yōng)有(yǒu)的(de)住宅数(shù)量。

　　（一(yī)）城镇居民(mín)户均拥有商品住(zhù)宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得(dé)到：

　　（一）中国(guó)商品住宅累(lèi)计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套商品住宅(zhái)（包含现房和期房）。

　　中国(guó)的房地产销售以(yǐ)期(qī)房为主，从(cóng)2019年开始(shǐ)，新房销售(shòu)中期房占(zhàn)比近9成。本文(wén)去除商品住宅累计(jì)销售套数里的期房销售，得到商品住宅现房套(tào)数。

　　以2022年商品(pǐn)住宅现房套数计算为例(lì)：

　　2022年商(shāng)品住宅现房套数=截止到2022年(nián)商品(pǐn)住宅累(lèi)计销售套数-过去三年（2020、2021和2022年(nián)）的期房销(xiāo)售额。

　　主流房企竣工周(zhōu)期在2-3年，并考(kǎo)虑到交房后(hòu)装(zhuāng)修(xiū)的时间，取最大值(zhí)3年。

　　将商品住(zhù)宅现房套(tào)数除以家庭户(hù)数，算出：

　　（三）目前中国城(chéng)镇家庭户均拥有0.54套(tào)商品现房住(zhù)宅。

　　（二）城(chéng)镇居民(mín)户均拥有(yǒu)住宅1.02套(tào)

　　接下来我们需要进一(yī)步推算中(zhōng)国城镇居民拥有的(de)户均住(zhù)宅(zhái)套数(shù)。

　　首先，七普数(shù)据显示中国城(chéng)镇(zhèn)居民的住宅结(jié)构(gòu)特征(zhēng)如下：

　　73.8％的(de)城镇家庭拥有住宅。其中(zhōng)自建(jiàn)住宅占比21％，购买商品住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房占比(bǐ)3.8％、原公有住宅占比6.1％，通(tōng)过继(jì)承或赠与(yǔ)占比0.9％。另有3.4％和17.7％的(de)家(jiā)庭(tíng)租赁(lìn)廉租房与其他住宅。

　　其次，我(wǒ)们假定租赁(lìn)其他住宅和(hé)购买二手房都(dōu)是商品住宅，因此(cǐ)将租(zū)赁其他住宅、购买商品住宅与购买(mǎi)二(èr)手(shǒu)房加总，得(dé)到商品住(zhù)宅占居民所(suǒ)有住宅的比例(lì)为(wèi)62.8％。

　　2020年商(shāng)品住宅(zhái)占比为59.2％，粗略假设2021年(nián)-2022年期间商品住宅增幅为(wèi)过去(qù)十年变(biàn)化幅度的20％，计算(suàn)2011年-2020年商(shāng)品(pǐn)住宅的实际变(biàn)化比例，从而我们(men)估算出2022年商品住宅所占比例(lì)，为(wèi)62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每(měi)户城(chéng)镇家庭拥有0.86 套住宅。但考(kǎo)虑已购期房，中国平(píng)均每(měi)户城镇家(jiā)庭(tíng)拥(yōng)有(yǒu)1.02套住(zhù)宅。

　　如果交(jiāo)房顺利，已购(gòu)期房会在2-3年内陆续交付使用(yòng)，到2024年，中国平均每户城镇家庭都(dōu)会拥有一套住宅。

　　三、城镇户均(jūn)一套房的(de)三点(diǎn)含义

　　既然城镇居民已(yǐ)经达到(dào)了户均一套房的(de)程(chéng)度，“户户有(yǒu)房”是(shì)否意味着中国城镇化(huà)进展终结，甚至意(yì)味着中国地产存量(liàng)供给绰绰有余(yú)？

　　（一(yī)）户均一(yī)套房并(bìng)不意味着(zhe)住宅市场(chǎng)供需平(píng)衡

　　需(xū)要(yào)有(yǒu)多余(yú)住宅来(lái)满(mǎn)足(zú)因人口流动、居民换房(fáng)说明方法有哪些及作用答题格式，三年级说明方法有哪些及作用等因(yīn)素产生的(de)住宅(zhái)需求。因此，成熟房地产市场(chǎng)的住宅套(tào)户比(bǐ)会在(zài)1.1左右。

　　国际经验来看(kàn)，美国(guó)、英国和(hé)日本的住宅套户比均(jūn)高于1.1，其中，英国的住宅套户比最高，为(wèi)1.19，日本为1.16，美(měi)国为1.11。德国和韩国分别(bié)为1.02和1.05。

　　如(rú)果户均刚好一套房，就会(huì)造成人口净流(liú)入地的住宅市(shì)场(chǎng)供(gōng)不(bù)应求，造成房价或房租(zū)迅速上涨。

　　七普(pǔ)指(zhǐ)出中国的流(liú)动人口3.76亿(yì)，省内流动人(rén)口和省(shěng)际流动(dòng)人口分别为2.51亿(yì)人和1.25亿人。

　　流动(dòng)人口会(huì)选择在大城市(shì)租房(fáng)挣钱，在老(lǎo)家(jiā)县(xiàn)城买(mǎi)房(fáng)。

　　暨南大学2017年的中国城乡人(rén)口流动调查数据(jù)显示，在上海、杭(háng)州以及(jí)南京工(gōng)作的流动人口(kǒu)在老家拥有住宅比(bǐ)例分别为28％、21％和18％。大城市的高工(gōng)资吸引打工人，但高房价迫使打工(gōng)人回乡置业。

　　流动人(rén)口实际上(说明方法有哪些及作用答题格式，三年级说明方法有哪些及作用shàng)会占据两套(tào)房(fáng)，在(zài)高房(fáng)价的(de)大城市(shì)租赁一套房，在房价较低的(de)县城购买一套房。所以说户均一(yī)套房无法满足庞大(dà)流动(dòng)人(rén)口的租赁与置业需(xū)求。

　　（二）至(zhì)少9000万户家庭住宅品质仍需改善

　　目(mù)前(qián)，中国的(de)城(chéng)镇住宅中依(yī)然有不少(shǎo)老(lǎo)旧小区。

　　三成(chéng)家庭，也就(jiù)是约9000万户城镇居民住宅是2000年(nián)以前(qián)建成，其中又有11.6％住(zhù)宅年龄(líng)至少在(zài)33岁以上。

　　这(zhè)批(pī)存在着(zhe)建筑结构松(sōng)散、设施陈(chén)旧、安全隐(yǐn)患大等问(wèn)题，如电(diàn)线老化(huà)、管道(dào)等基础设(shè)施陈(chén)旧，给(gěi)住户(hù)的生活带来了很(hěn)大的(de)不(bù)便和安全隐(yǐn)患，并且(qiě)居住体验较差。

　　2000年以前建成的老旧住宅面(miàn)积小。占比(bǐ)为31.3％的家庭(tíng)户数拥有的住宅面积占(zhàn)比仅为27.6％。仍然存在(zài)5％左右(yòu)的家庭没有独立(lì)卫浴和厨房。这类上(shàng)世纪修建的(de)老旧(jiù)小区很难满足现代生活需(xū)求，在未(wèi)来大(dà)都(dōu)会被拆迁重(zhòng)建(jiàn)。

　　近五成的(de)家庭(tíng)住(zhù)宅为一居室和二居室，户(hù)型偏小。其中一居室占比为14.9％，二居室(shì)占比为33％。对比镇(zhèn)，城市家(jiā)庭住宅户型(xíng)更小，当然(rán)这与城市(shì)土(tǔ)地资源紧(jǐn)张有(yǒu)关。

　　（三）人均住宅面积扩张(zhāng)是未来地产的需求(qiú)驱动力

　　根据七(qī)普(pǔ)数(shù)据(jù)测算(suàn)，2020年城(chéng)镇家庭户住宅存(cún)量总面积为294.6亿平。暂不(bù)考虑两年间农(nóng)民(mín)带房进城和老(lǎo)旧小(xiǎo)区拆迁，加上(shàng)2021年和2022年商品(pǐn)住宅(zhái)竣工面(miàn)积（7.3亿与6.3亿），得出(chū)2022年住宅存(cún)量总面积为308.16亿平，人均住(zhù)宅(zhái)建筑面(miàn)积为39.45平方米。

　　超过一半的家庭人均(jūn)住宅建筑面积小(xiǎo)于均(jūn)值，近4成家庭人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积在30平米以下。

　　15％的城(chéng)镇家庭人均住宅建筑面积不(bù)足19平方米，不及全国(guó)人(rén)均水平的(de)一(yī)半。若去除20％的公(gōng)摊(tān)，可使用的住宅面积仅为15.2平方(fāng)米。上海市将(jiāng)人均住宅建筑面(miàn)积低于15平方米(mǐ)的家庭(tíng)界定为(wèi)住宅存(cún)在(zài)困难，若按这个标准算(suàn)的话，中国有11.3％的家庭(tíng)存(cún)在住宅困难问题。

　　若人均可使用住宅面积为40平，即人均住宅建筑面(miàn)积(jī)为50平，只(zhǐ)考(kǎo)虑家庭户人数，需要住宅总量(liàng)约390.6亿平，较目前至(zhì)少新增82亿平。

　　对比(bǐ)发达国家人均住(zhù)宅面积，美(měi)国为(wèi)67㎡，瑞(ruì)士、日本、德国和英(yīng)国都高(gāo)于40㎡，中国(guó)的(de)人均住宅建筑(zhù)面积为39.45㎡，相(xiāng)差不大。但若去除公摊面(miàn)积后，中国的人均可使(shǐ)用面积为31.56㎡，这一差(chà)距将变得明显。

　　若考(kǎo)虑约1.4亿的集体户人口(kǒu)，所需(xū)要的住宅(zhái)总量会更多(duō)。

　　四(sì)、户均已然1套房，未来地产(chǎn)还会有需求(qiú)么？

　　我们测算得到中国城镇家庭户均(jūn)1套房，看似已经(jīng)户(hù)户有房。即便如此，中国(guó)人口(kǒu)静态结构和动(dòng)态趋(qū)势演(yǎn)绎，决定了中(zhōng)国未来地产仍有需求释(shì)放。户均1套住宅现实之下，中国未来城(chéng)镇住宅需求(qiú)主要来自于(yú)四个方面。

　　第一，户(hù)均人口(kǒu)缩小，家庭户数增(zēng)多，新户购房(fáng)需求扩张。

　　过去20年我国城镇家庭户均(jūn)人口(kǒu)数不断下(xià)降(jiàng)，六普显示(shì)城(chéng)镇户均(jūn)人口规模为(wèi)2.85人/户，而(ér)七普(pǔ)显示城镇户均(jūn)人口规模为(wèi)2.62人/户，一人户、二人户的占比明显上升(shēng)，人(rén)口(kǒu)小家庭化趋(qū)势将继续延续(xù)，导(dǎo)致(zhì)户(hù)数会因(yīn)户均(jūn)人口规(guī)模的缩小而(ér)增多。

　　第二，人(rén)口迁移导致(zhì)经济发展(zhǎn)带来的新增住宅需求旺盛(shèng)。

　　中国经济(jì)板块的分(fēn)化日益明显(xiǎn)，资源(yuán)和生产要素逐步(bù)向经(jīng)济带、都市(shì)圈中心(xīn)城市流(liú)入，区域经济资源分配的(de)再(zài)集中吸引着人口流入。人口迁移势必涉及到买房(fáng)租房，给迁(qiān)入地住宅市场带来(lái)新的(de)增量。

　　以浙江省为(wèi)例(lì)，2021年常住人口增量为72万，而(ér)出生人口为44.9万人，死亡人口(kǒu)为38.4万人，自然(rán)增加人口仅(jǐn)为(wèi)6.5万人，其人口增长(zhǎng)主要受(shòu)益于人口迁移。

　　第三，老(lǎo)旧(jiù)小区(qū)改善性需求依然庞大。

　　从2011年(nián)到2020年(nián)，自(zì)建住宅和原(yuán)公有住(zhù)宅的(de)家庭拆(chāi)迁改建最多。自(zì)建房(fáng)家庭比例从31.5％到21％，下降了(le)10.5个百分点(diǎn)；原公有住宅家庭比(bǐ)例从12.9％到6.1％，降幅(fú)为6.8个百分点。二者(zhě)和（27.1％），再(zài)加上(shàng)其(qí)他住(zhù)宅（5％）与(yǔ)家(jiā)庭住宅建(jiàn)造(zào)时间为2000年以前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增8473万家(jiā)庭户(hù)，自建住宅和原公有住宅减少(shǎo)了1282万(wàn)户，住宅(zhái)净需求增加(jiā)9755万户(hù)。49％的(de)家庭(tíng)购(gòu)买(mǎi)商品住宅，21％的家庭(tíng)购买二手房。在新增住宅需(xū)求中，有7成家(jiā)庭(tíng)购买了(le)商品住宅。租房、购买经济适用房和其他(tā)分别占(zhàn)比18％，3％和9％。未来(lái)随着城中村和旧城改(gǎi)造，商(shāng)品住宅(zhái)的占比(bǐ)势必会进(jìn)一步上升。

　　2000年以前(qián)建造的住宅建筑面积还有(yǒu)约81亿平，涉及城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)约9000万户。破(pò)旧的城中村、老公(gōng)有住宅，建筑面(miàn)积小、质量低、基础设施配套差、没有或少有(yǒu)物业管理，居(jū)民(mín)追求(qiú)美好、宜居生活(huó)的环境，背后的改善性(xìng)需求有待释放。

　　第四，“住上更大房子”的改善性(xìng)需求(qiú)还将有(yǒu)所(suǒ)增(zēng)加(jiā)。

　　刚需购房(fáng)受限于资金，倾向于中小(xiǎo)户型。已(yǐ)有住(zhù)宅家庭希(xī)望提(tí)高生活(huó)品质，以(yǐ)小换大、以旧换新。2022年(nián)底的(de)中央经济工作会(huì)议明确指(zhǐ)出支持住宅改善等(děng)消(xiāo)费。

　　OECD国家的人均住宅(zhái)间数为1.71间，无论是否(fǒu)考虑(lǜ)乡村住宅(zhái)因素，中(zhōng)国的人均住宅间数较其(qí)他国家依旧存在不小差距(jù)。

　　住宅舒(shū)适度与经济水平有着(zhe)密切(qiè)正向联系(xì)。随着(zhe)经(jīng)济发展水平的(de)提高，中国(guó)的人均(jūn)住宅(zhái)间数与人均住宅建筑(zhù)面积(jī)将随(suí)之增(zēng)长。

　　如果说过去(qù)二十(shí)年是中国(guó)地产黄金(jīn)发(fā)展期，地产矛盾更多体现为住宅供给存在(zài)不足，供需出(chū)现错(cuò)配，这是(shì)过(guò)去二十年房(fáng)价快(kuài)速上涨基石(shí)。那么未来(lái)将是住(zhù)宅质量的供(gōng)需冲突。房地产大(dà)分化时代已至，这(zhè)种(zhǒng)分化不单局限于城(chéng)市(shì)能级之间(jiān)差异，优质小区和老旧二手(shǒu)房之间(jiān)的(de)差异(yì)也将(jiāng)越发扩(kuò)大。

　　风(fēng)险提示

　　人口普查(chá)数据调(diào)查的是人，并(bìng)不是针(zhēn)对住(zhù)宅，因此可(kě)能存在统计偏差。商(shāng)品住宅占(zhàn)比实(shí)际值(zhí)可能(néng)偏(piān)低，其增速可能超预期。

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