饱受争议的(de)二手房交易中介(jiè)费问题，正(zhèng)逐(zhú)渐得到监管(guǎn)部门的重(zhòng)视。

　　5月8日，住(zhù)建(jiàn)部、市场监管(guǎn)总(zǒng)局联合(hé)发布了(le)关于规范(fàn)房地产经(jīng)纪服务的(de)意见。意见提及(jí)，近(jìn)年来，部分房地产(chǎn)经纪(jì)机构存(cún)在(zài)利(lì)用房源客源优势收取(qǔ)过高费用、未明码标价、捆绑(bǎng)收费、滥用客户个人信息(xī)等问题(tí)，加重交(jiāo)易(yì)当事人负担、侵害其合法权(quán)益。

　　基于上(shàng)述背景(jǐng)，两部(bù)门从加强从业主体管(guǎn)理(lǐ)、明确经纪(jì)服(fú)务内容、合(hé)理确定经纪服务收费、严格实行明码标(biāo)价等十方面，提(tí)出了意见(jiàn)。

　　中原(yuán)地产首席分(fēn)析(xī)师张大伟称，随着城市(shì)发(fā)展，一二线城市二手(shǒu)房交易占比逐渐(jiàn)增加。以(yǐ)北京、上海为例(lì)，二手房占市场成交比例超(chāo)过80％，大量二手房成交依赖中介居间(jiān)成交，房地产调控重心逐(zhú)渐从开发商(shāng)过渡(dù)到中介公司。

　　广东省城规院住(zhù)房(fáng)怀瑾握瑜,嘉言懿行，嘉言懿行 怀瑾握瑜含义政策(cè)研(yán)究中心首席研究员李宇嘉(jiā)表(biǎo)示，买房(fáng)对(duì)居民来说属于(yú)金额不(bù)低的大宗交(jiāo)易，由(yóu)于(yú)二手房交易成本(běn)较高、交易周(zhōu)期较(jiào)长，具有非常强的专业性，居民往往(wǎng)通过中介来完(wán)成。但很多中介利用信息不对称等问(wèn)题，将非必要的收费夹(jiā)带(dài)其中，如(rú)收取过桥融(róng)资、按揭(jiē)费、担保费等(děng)，对(duì)居(jū)民造成额外的(de)负(fù)担，而且这些服务事(shì)项并未(wèi)明码标(biāo)价。

　　对于二手房市场(chǎng)交易过程中存在(zài)的“乱(luàn)象”，李(lǐ)宇嘉指出，对(duì)包括经纪服务在(zài)内的相关市场(chǎng)交易(yì)行为及其主体进行规范和秩序(xù)整顿，是(shì)房(fáng)地产市场管理和调(diào)控的主题。“当下，推进(jìn)这项工作(zuò)的意(yì)义更大，也(yě)更急(jí)迫。”

　　中介收(shōu)费问题成监管重点

　　二手房市(shì)场中，历来对(duì)房地产经纪服(fú)务行(xíng)业关(guān)注最多的(de)一个话题，便(biàn)是房地(dì)产经(jīng)纪服(fú)务(wù)费的问题。

　　张大伟认(rèn)为，未(wèi)来相关(guān)部门主(zhǔ)要监管的重点(diǎn)，将是对房地(dì)产经纪(jì)服务收费及中介交易进行规范。

　　在热点城市，二(èr)手(shǒu)房屋交(jiāo)易过程中，部(bù)分价值不菲的房屋，往往(wǎng)要(yào)缴(jiǎo)纳(nà)一笔金额不低(dī)的中介(jiè)费。以北京(jīng)某房(fáng)地产经(jīng)纪服务(wù)机构2.7％的服务(wù)费率计算，一套1000万(wàn)元(yuán)的(de)房屋，中介费约为27万。

　　在合(hé)理(lǐ)确定经纪服务收费上，两(liǎng)部门在此次(cì)意见中提及，房(fáng)地产经纪(jì)机构要合(hé)理降低住房买卖(mài)和租(zū)赁经(jīng)纪服务费用。鼓励按照成交价格越(yuè)高、服务(wù)费率越低的原(yuán)则实行(xíng)分档定价。引导由交易双方共同承担经纪服务费用。

　　据张大伟介绍(shào)，目前房(fáng)地产(chǎn)经纪服务收费标(biāo)准的最早依据是1995年国(guó)家计委建设部下发的《关于(yú)房(fáng)地产中介服务收费(fèi)的通(tōng)知》（971号文），其(qí)中第六条规定：房屋买(mǎi)卖代理(lǐ)收费，按成交价格总额(é)的0.5-2.5％计收(shōu)。

　　以北京为例，目前北京(jīng)市执(zhí)行的2014年更(gèng)新后(hòu)的收费标准，即根(gēn)据这样(yàng)的规定：“少数特(tè)别(bié)复(fù)杂(zá)的住宅买卖(mài)经纪服务，经交易各方协(xié)商同意，可在规定的收费(fèi)标准(zhǔn)基础上适当上浮，上浮幅度最(zuì)高不得(dé)超过10％。”这意味(wèi)着(zhe)，当前(qián)北京(jīng)二手房中(zhōng)介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大(dà)伟表(biǎo)示，本(běn)着“简政(zhèng)放(fàng)权”的精神，北京(jīng)2015年取(qǔ)消了(le)房地产中介服(fú)务等57个政府定价，房(fáng)地产经纪服务收费多少(shǎo)由各中介机构自(zì)行决定。

　　“房产中介机构在实际收取(qǔ)费用过程中，相关监(jiān)管(guǎn)部门当前并未明确具体的(de)中(zhōng)介费(fèi)率，中介机(jī)构(gòu)仅(jǐn)需在服务过程(chéng)中对收费标(biāo)准进行明码标价即可。而房地产经(jīng)纪服务机构在具体收(shōu)取过程(chéng)中，会结合(hé)房(fáng)屋(wū)价(jià)值(zhí)及工资(zī)标准，综(zōng)合计(jì)算(suàn)出合适(shì)的(de)中介(jiè)费率。”张(zhāng)大伟补充道(dào)。

　　对(duì)于明码(mǎ)标价问(wèn)题(tí)，两(liǎng)部门在此次(cì)意见中提(tí)及，房地产经纪机(jī)构应(yīng)当在(zài)经营(yíng)门(mén)店、网站(zhàn)、客户端等(děng)场所或渠(qú)道，公示(shì)服务项(xiàng)目、服务(wù)内容和收费标准，不得混合标价和捆绑收(shōu)费。房(fáng)地产(chǎn)经纪机构提供的基本服务和延伸服务，应当分别明确服务项目和收费标准。房地(dì)产经纪机(jī)构(gòu)收费前应当向(xiàng)交(jiāo)易当事人出具收费清单，列明收费标准、收(shōu)费(fèi)金额，由当(dāng)事人签字确认。

　　另外，对收费明显高于市场平均水平的房地产经纪(jì)机构(gòu)，住房和城乡(xiāng)建设(shè)部门将(jiāng)会同市场监管(guǎn)等(děng)部(bù)门采取约(yuē)谈等综合措施进行(xíng)重(zhòng)点监(jiān)管(guǎn)。市场(chǎng)监管部(bù)门会(huì)同有关部门依法(fǎ)查处不按(àn)规(guī)定明码(mǎ)标价、操纵经纪服务收费等(děng)违反价格和(hé)反怀瑾握瑜,嘉言懿行，嘉言懿行 怀瑾握瑜含义垄断法(fǎ)律法(fǎ)规的(de)行(xíng)为。对房地产经纪机构(gòu)相(xiāng)关违法(fǎ)违规信息，市(shì)场监管部门要依法(fǎ)依规(guī)纳入国家企(qǐ)业(yè)信(xìn)用信(xìn)息(xī)公示系统。

　　房(fáng)屋(wū)中介费要降了？

　　鼓励按照成交价格越高、服务费率越低的(de)原则实行分档定价，是否意味(wèi)着，未(wèi)来豪(háo)宅的中介费有(yǒu)望大幅降低？

　　中原地产华南区总(zǒng)裁兼深(shēn)圳中(zhōng)原总经理郑叔伦称，住建部发文鼓(gǔ)励(lì)按照成交价(jià)格越高、服务(wù)费率越低的原则实行分档定价(jià)，合理降低住房(fáng)买卖(mài)和租赁(lìn)经纪服务费用，主要还是规范行业，打击收费过高的经纪机构，但对(duì)市场影响有限(xiàn)，“以深圳为(wèi)例，深(shēn)圳市场豪(háo)宅和普宅本来收(shōu)费(fèi)就不同，各家收费普遍在合理范围内(nèi)，加(jiā)上经纪服务费用对市(shì)场的影(yǐng)响不(bù)大(dà)。”

　　张大伟指出，由于当前两(liǎng)部门提出的意见仅为鼓(gǔ)励性质，即只是纲领性文件而非(fēi)规定，未来(lái)如(rú)何具(jù)体(tǐ)认定(dìng)其中的细则(zé)，还需要看(kàn)各城(chéng)市落地执行情况。

　　不过，张大伟(wěi)表示，“从目(mù)前市场看(kàn)，经纪(jì)服务领域的调整改善、规(guī)范化，有利于(yú)行业健康发展(zhǎn)。同时，由于(yú)二手房很多房(fáng)源(yuán)在(zài)产权(quán)方面有瑕疵，如产(chǎn)权抵(dǐ)押、不同税费等(děng)都可(kě)能对交易产(chǎn)生影响，这对房(fáng)地(dì)产经纪服务行(xíng)业的(de)专业性提出更高的要求。”

　　58安(ān)居客研究院研究总监陆骑麟指出，在二手房(fáng)买卖过程(chéng)中，原本(běn)应该(gāi)由上(shàng)下家各支(zhī)付一半的中介费(fèi)，但在(zài)一些热点城市(shì)的二手房(fáng)交易过程(chéng)中，往往会有这样(yàng)的情形(xíng)，因(yīn)部分购(gòu)房(fáng)者处于弱势(shì)地位，从而会出现(xiàn)中介(jiè)费(fèi)及税费均(jūn)由购房者来承担(dān)。即使(shǐ)一些房东愿意承担中介费，这部分费用(yòng)也(yě)可(kě)能通过转嫁的方式，在房价中有所体现。

　　“上家把中介费转嫁(jià)给下家，市场这(zhè)种所谓‘约定俗成(chéng)’的(de)情况，一些房(fáng)产中介公(gōng)司(sī)将其视为向购房者单边收费(fèi)的(de)行为。部分(fēn)中介公司(sī)可能会利用其支(zhī)配地位，在原先经纪服务收费的(de)基础(chǔ)上，再次向房(fáng)东收取费(fèi)用(yòng)，而这部(bù)分费用，房(fáng)东往往会将其(qí)转再次转嫁给(gěi)购房者，这(zhè)实(shí)际上(shàng)相当(dāng)于变(biàn)相推高了房价。两(liǎng)部(bù)门提出(chū)严禁(jìn)操纵经纪服务收费，不(bù)仅(jǐn)有(yǒu)利于提高交(jiāo)易(yì)中操作的透明度(dù)，也有利于房价的稳定。”陆骑麟称。

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