5月以来，房地产板块个股多(duō)出现小幅上涨(zhǎng)，截(jié)至5月10日收盘，中信房(fáng)地产指数本(běn)月涨(zhǎng)幅约为2％。而以公(gōng)募基(jī)金(jīn)为(wèi)代(dài)表的机构对于这一(yī)板块已经(jīng)在(zài)悄(qiāo)然布局。数据显(xiǎn)示(shì)，以南方(fāng)和华夏的两只老牌ETF基金为例，5月9日(rì)时所公布(bù)的总份额均较4月28日时(shí)有小幅(fú)增(zēng)长(zhǎng)。根据基金(jīn)一季(jì)报统(tǒng)计，龙头与地方(fāng)国企央企获得增持，持仓数量占流通股比重增幅五只个(gè)股分(fēn)别为华发(fā)股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招(zhāo)商积余+0.92％。

　　公(gōng)、私募配置房地(dì)产(chǎn)或“底(dǐ)部回升”

　　行业(yè)红利(lì)时代(dài)已(yǐ)过(guò) 精耕细作成共识(shí)

　　从公募基金对房(fáng)地产(chǎn)的配(pèi)置看，2019年srds是什么意思，srds是什么意思啊末，公募所持有(yǒu)的房地产(chǎn)行业标的(de)市值约1188亿元，占其所持股(gǔ)票(piào)市值的(de)4.66％左右；2020年市场表现出(chū)色，但(dàn)公(gōng)募(mù)所持房地产公(gōng)司市值(zhí)在股票资产中的占比却断崖式下跌(diē)至(zhì)1.85％；2021年，这一数值(zhí)更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来的首次回升(shēng)，年底这一(yī)数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对(duì)房(fáng)地(dì)产(chǎn)行业的持股比例也同步回升，从2021年底的(de)6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎在今年一季度(dù)得以延续。数据统计显示(shì)，公募重仓持有房(fáng)地产(chǎn)板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元(yuán)，较2022年四季度(dù)提升6.71％。持仓市(shì)值前五个股分别为(wèi)保利发展、招商(shāng)蛇口、万科(kē)A、华发股份、滨(bīn)江(jiāng)集团，持仓市值占(zhàn)板块比重合计达47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从中不难(nán)发现，公募对于(yú)房地产的(de)投资愈(yù)发有集中(zhōng)于(yú)龙头的趋势(shì)。Wind显示(shì)，在公(gōng)募基金(jīn)一季报汇(huì)总(zǒng)的重(zhòng)仓股中(zhōng)，房地(dì)产板块排名(míng)最高的是保利发展，在基金(jīn)重(zhòng)仓第33位(wèi)。排名第二的是招商(shāng)蛇口，排在第78位。而老(lǎo)牌(pái)龙头股万科(kē)A排在第96位。对比去年四季报，变化(huà)之(zhī)处首先在于(yú)几只房地产龙头股从排位上看均有退步(bù)，尤其是万科最(zuì)为明显(xiǎn)；其次是(shì)金地(dì)集团退出百大之列(liè)。但(dàn)考虑到房(fáng)地产(chǎn)是复苏链上最后一环，且首季并非行业销售旺季，其传导到(dào)二级(jí)市(shì)场(chǎng)乃至机构(gòu)持仓上还(hái)需要时间周期(qī)。

　　形(xíng)成共识的是，经济圈判断房地产已经进入大分化(huà)时代，一二线城市好于三(sān)四线城市。而映射到二级市场(chǎng)投(tóu)资上，配置房(fáng)地(dì)产(chǎn)行业轻松收(shōu)获行业贝塔的红利期一去不返了(le)。“如果(guǒ)按照产业周(zhōu)期来(lái)分类，包括房(fáng)地(dì)产等几类行(xíng)业在盖(gài)特(tè)纳曲(qū)线(xiàn)里属于成(chéng)熟期或者衰退期的行业，传统认知上(shàng)没(méi)有什么投资机会的(de)。但在这(zhè)几年特殊的行情里(lǐ)包括煤炭、电解铝等类似的行业也出现了一(yī)些机会，背(bèi)后的逻辑是供给侧发(fā)生了(le)更大(dà)的变化。”一不(bù)愿具名的上海公募(mù)srds是什么意思，srds是什么意思啊基金经理指出(chū)。

　　不过也有公募人士(shì)持谨慎乐观态度(dù)：“行业前几年17亿(yì)～18亿平方(fāng)米(mǐ)的年(nián)销售面积很(hěn)难再出现了，2022年光是居民存款数量(liàng)增加了(le)15万亿元。中国(guó)存量(liàng)有400亿平方(fāng)米(mǐ)建筑(zhù)面(miàn)积，考虑存量地产的更新，也有近(jìn)10亿平方米。需(xū)求(qiú)端还(hái)需要(yào)有一定的政(zhèng)策出来去刺激购(gòu)房。”

　　宝(bǎo)盈基金房地(dì)产研究员吕功绩(jì)也(yě)指(zhǐ)出：“时至今日，无论从城镇化的进程，还是人均住房面积（接近30平/人(rén)），我(wǒ)国均已告别住房短缺时代，而目前居民的(de)杠杆率和房价收入(rù)也不支撑每年18万亿元的(de)销售(shòu)额，以及过快上行的房价，因而行业高增的时(shí)代已经过去(qù)，未(wèi)来行业的需求或将(jiāng)回(huí)落，在此过(guò)程中(zhōng)，伴随着(zhe)地产的高杠杆属性，就很(hěn)容易(yì)出现(xiàn)信用风险问题(tí)（类似2022年的民营地产爆雷），行业进入到供给侧出(chū)清的过程。这个过程中，综合竞争力强(qiáng)的公司就能够通过大鱼吃小鱼的方式，获得市占率的提升。当行业需求见顶(dǐng)回(huí)落(luò)时(shí)，行业(yè)的贝塔已经过去(qù)了，但不代表没有投资机会，机会在于城市、位置、产品(pǐn)的阿尔法，而(ér)对应到股票投资，就是强竞争力公司(sī)的阿尔(ěr)法(fǎ)。”

　　或(huò)许也是基(jī)于这样的认识转变，精耕细作个股成(chéng)为(wèi)公(gōng)募乃至整体机构的(de)务实之举。

　　机构(gòu)配置房(fáng)地(dì)产“风(fēng)物长宜(yí)放眼量”

　　头(tóu)部央(yāng)国企、优质(zhì)区域性标的(de)成(chéng)香饽饽

　　5月以来(lái)，房地产板块个股多出(chū)现(xiàn)小幅(fú)上涨，截至(zhì)5月10日收(shōu)盘(pán)，中信房地产指数本月涨幅(fú)约为2％。从(cóng)具体的个股来看，《红周刊》利用Wind统计申万(wàn)房(fáng)地产板块(kuài)个股，在纳入统计的124只房(fáng)地产类标的股中，本月以(yǐ)来实现(xiàn)股价(jià)上涨的达到(dào)了81家。

　　其中，上述时间(jiān)段恰好排(pái)名前五的公司月内涨幅超过了10％，它们分别是上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华(huá)夏幸福、荣安(ān)地产。排名(míng)第(dì)一的上实发展，五一假(jiǎ)期归(guī)来后日成交量明显放大，4日、5日连续两个(gè)交易(yì)日收出涨停。从该股的基本面(miàn)来看，上实(shí)发展的主营业务为(wèi)房地产开(kāi)发与(yǔ)经营。公司的主(zhǔ)要产品(pǐn)及服务为房地产(chǎn)销(xiāo)售、房地产(chǎn)租赁(lìn)、物业(yè)管理服务、工程(chéng)项目、酒(jiǔ)店(diàn)经(jīng)营。从业绩数据来看，2022年(nián)，其实现营业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比(bǐ)下(xià)降(jiàng)33.24％。2023年第一季度，其实现营业总收入27.87亿元，同比增长(zhǎng)183.02％；归(guī)母(mǔ)净利润2.86亿元，同比扭亏(kuī)。

　　不过(guò)从十大流通股(gǔ)股东来看，各类机构都有对其布局的例子。以3月31日时的首季十大流(liú)通股(gǔ)股东来看， 具(jù)体(tǐ)包(bāo)括公募(mù)的上银基(jī)金、私(sī)募的迎(yíng)水文龙(lóng)、中央汇(huì)金、长(zhǎng)城资产管理公司等都(dōu)跻身前(qián)十的行列。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第(dì)二的(de)浦东金桥(qiáo)也是上海(hǎi)本(běn)地房企，其第(dì)一(yī)季度(dù)的收入利润规模大幅度(dù)复(fù)苏。究其原因，一方(fāng)面是该(gāi)公(gōng)司后疫情(qíng)时代出租(zū)率复苏至近年来最高，另一(yī)方面则是公司拿(ná)地结算持(chí)续性向好，从数字上看(kàn)，一季度新增虹口135、138住宅(zhái)地块(kuài)，总(zǒng)建筑面(miàn)积约54万平方米。

　　在这样的业绩势头向(xiàng)好背景(jǐng)下，自然(rán)也吸引了(le)知(zhī)名机构(gòu)在其中(zhōng)持续驻足(zú)。从第一季度十大流(liú)通(tōng)股(gǔ)股东来(lái)看，知名私募高毅邓晓峰的两只(zhǐ)产品依然在前(qián)十(shí)中，这也是连续(xù)第三个季度他有的两只产品杀入前十(shí)。同时榜单(dān)中还有一支大名(míng)鼎鼎的(de)QFII阿(ā)布扎比(bǐ)投资局，其当季(jì)还小幅增加了持股。

　　除去(qù)上述两(liǎng)家上海(hǎi)区(qū)域(yù)性地产公司外，荣安(ān)地产则是主(zhǔ)要布局在深圳的地产(chǎn)公司，一(yī)季(jì)报交出(chū)的(de)也是一(yī)份报喜的成(chéng)绩单：首季公司(sī)实现营业收入51.85亿元，同(tóng)比增(zēng)长35.51％。归(guī)属于上市公司股东的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度(dù)来看，《红周刊》注意到两只公募指基首(shǒu)季(jì)新(xīn)杀入十大流通股股东行列(liè)。具(jù)体(tǐ)说来， 南方中证全指房(fáng)地产ETF上榜(bǎng)排名第七(qī)位(wèi)，富国中证指数(shù)1000增强(qiáng)则排名第九位，此外联袂出现的机构还有QFII高盛(shèng)国际和私募(mù)迎(yíng)水聚宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴证全(quán)球基金相(xiāng)关人士分(fēn)析：“经历过(guò)行业洗牌和兼并(bìng)重组后(hòu)，龙(lóng)头(tóu)的(de)价值更为笃定突出；从(cóng)拿地端看，2022年(nián)土地市(shì)场大(dà)幅降温(wēn)，优质土地供给较多（券(quàn)商测算对(duì)应潜在毛利率(lǜ)在(zài)25％以上，目前房(fáng)企的利润率仅20％），绝大多数房企受限(xiàn)于信用问(wèn)题或(huò)者资金紧(jǐn)张没法(fǎ)拿地，龙头房企趁机获取低成本(běn)土(tǔ)地，龙(lóng)头房企的(de)拿地(dì)力(lì)度(dù)（拿(ná)地金额/销售金额(é)）基(jī)本在30％以上；从融(róng)资(zī)上看(kàn)，龙(lóng)头(tóu)房企杠杆率(lǜ)较低，净负债率(lǜ)基本在70％以下，而其他房企的净负债(zhài)率(lǜ)普遍(biàn)都在100％以上，加杠杆空间有限(xiàn)，从融(róng)资成本(běn)看，龙头房企的融资成本不断下滑，基本(běn)在3％、4％左右；对应(yīng)到(dào)2023年(nián)的销售(shòu)，龙头(tóu)房(fáng)企明显跑赢行业，1～4月百强房企的(de)销售额增速为9％，而TOP14的销售(shòu)额增速(sù)为29％。”

　　需(xū)要强调的是，在当前中(zhōng)特估的浪潮下，央国企地产(chǎn)股(gǔ)或存在发展的大(dà)好机会。中信证券(quàn)指出(chū)：“房地产(chǎn)行(xíng)业的(de)结(jié)构性(xìng)机(jī)会依然存在，少部分公司尤(yóu)其是央企(qǐ)占据显著(zhù)优势，其(qí)主要又体现为库(kù)存的优势。央企地产公司，现阶(jiē)段表现(xiàn)出较低的融资成本，优质的开发(fā)资源和良好的不动(dòng)产资产运营能力的多重竞争优势。”

　　“即(jí)使(shǐ)没有中特估(gū)，国央企相较(jiào)于民营地(dì)产公司也是更有优势(shì)的(de)。”吕功绩强调，“对(duì)于减值、土地资(zī)源债权(quán)债(zhài)务关系等问题(tí)，市场(chǎng)对民营(yíng)房开企业(yè)的资产会有(yǒu)更多担忧和质疑，所以在这一轮行业(yè)出清(qīng)的过程(chéng)中，央国(guó)企相较(jiào)于民企来(lái)说估值(zhí)的修复(fù)更(gèng)明显。中特估的角度从中长期的(de)维度看(kàn)，行业的逻辑在于集中度提升后，行业进(jìn)入高(gāo)质量发展阶(jiē)段，具(jù)备较快速发展阶(jiē)段更稳定且可预(yù)期的盈利和现金流创造能力，以此(cǐ)带来估(gū)值中(zhōng)枢的提升，应该关注(zhù)估值(zhí)相对较(jiào)低，企(qǐ)业自身(shēn)资产(chǎn)的质量好、运(yùn)营能力强、可以创造(zào)持(chí)续现金流的企(qǐ)业。”

　　“存量(liàng)时代(dài)中(zhōng)行业普涨的概率比较(jiào)低，行业内部将出现分化，要关注将受益于行业集中度提升(shēng)的头(tóu)部公司。”星石投资首(shǒu)席研究官方(fāng)磊也(yě)表(biǎo)示。

　　顺应机(jī)构这一(yī)思路的(de)话，或许还是保利(lì)发展、招商蛇口等国(guó)资背(bèi)景龙头前途更为(wèi)光明。不过国投瑞银基(jī)金(jīn)投资(zī)部(bù)副(fù)总(zǒng)监綦傅鹏(péng)表示：“需要客(kè)观地(dì)去持续观(guān)察国企央(yāng)企在(zài)三个(gè)方面是否可以(yǐ)维持，首先是(shì)融资成本保(bǎo)持低位，其次是(shì)销售份额持(chí)续提升，再次是拿地份(fèn)额持续提升。”

　　复苏(sū)速(sù)度(dù)缓(huǎn)慢

　　机构需(xū)要多(duō)给一些耐(nài)心

　　而《红周刊》也根(gēn)据房企一季报梳理发现，对(duì)于2022年的业绩出现(xiàn)的整体下滑(huá)，2023年一季度的业绩分化(huà)更趋明显，保利发展、滨江集(jí)团等房企营收、净利均实现了(le)业绩的回正，甚至是较大增(zēng)速的增长(zhǎng)。而这些公司(sī)也是机构(gòu)的重仓对象。

　　对此，知(zhī)名房地产(chǎn)业内人(rén)士张宏伟向《红周刊》分析(xī)表(biǎo)示，业绩(jì)出(chū)现明显(xiǎn)改善的房企，主要是因(yīn)为过去(qù)两三年时间，尤其是(shì)在2021年下(xià)半(bàn)年(nián)民营房(fáng)企不怎么投(tóu)资拿地(dì)之后，国有企业(yè)仍在(zài)持续性地拿地，且主要集中在核心城(chéng)市，投资力度(dù)较大(dà)。投资的驱动(dòng)能够推动房企销售(shòu)业绩的增长(zhǎng)，从而(ér)在2023年一季(jì)度市场恢复(fù)但仍(réng)处于(yú)调整(zhěng)的过(guò)程中，能够保有一个正(zhèng)增长。

　　不过张宏伟(wěi)同时也提(tí)醒表示，在房地(dì)产的(de)复苏过程中(zhōng)，还面临(lín)着一些(xiē)不确定性。其实整个市场从四(sì)月份开始(shǐ)又在往下掉(diào)。除(chú)了杭州、成(chéng)都等极个别城(chéng)市四月环比(bǐ)三月相(xiāng)对表现较好之外，包括北京、上海(hǎi)在内的绝大多数(shù)城市(shì)都出现环比下滑的情况(kuàng)。而现在五(wǔ)月的市场表现也不太乐观。按照现(xiàn)在的(de)经济状况(kuàng)、收入情况，以(yǐ)及市场的去库(kù)存压力、企业的资金面压力，可(kě)能会出现，到(dào)六月(yuè)份房企为(wèi)了半(bàn)年报冲业绩出现市场的短期反(fǎn)弹外的(de)一个市场(chǎng)乏力现(xiàn)象。也就(jiù)是说(shuō)，第二季(jì)度、第三季度增(zēng)长不(bù)确定性的(de)压力(lì)仍旧较(jiào)大。

　　上海利(lì)檀投资董事长陈昊扬(yáng)也向《红周(zhōu)刊》指出，现在整个房地产以及其上下(xià)游产业链的(de)复(fù)苏速(sù)度都比想象的要慢(màn)很(hěn)多，我们要(yào)多给一些耐心，这个时候(hòu)，在房(fáng)地产以及上(shàng)下游(yóu)就(jiù)不(bù)是赚(zhuàn)快钱的时候，只能赚他(tā)基本(běn)面的钱。但这也意味着，只有极(jí)为(wèi)少数的(de)、做(zuò)得比同(tóng)行好得多的企业(yè)，会伴随整个行业(yè)的弱(ruò)复苏，业绩会逐步体现出(chū)来。所(suǒ)以只能(néng)耐心地去等待它的基本面不断地凸(tū)显出来，这需要时间。

　　（本文已刊(kān)发于5月13日《红周刊》，文中提及个股(gǔ)仅(jǐn)为举例分析，不做(zuò)买卖(mài)推荐。）

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