近(jìn)两(liǎng)年(nián)火爆(bào)的创新产(chǎn)品公募REITs进入(rù)密集分红(hóng)期，近日7只REITs陆续(xù)迎来除息(xī)日(rì)，公(gōng)募(mù)REITs整体呈现出高比例稳(wěn)定分红(hóng)，15只公告2022 年可供(gōng)分(fēn)配金额的REITs产品(pǐn)，平均(jūn)分(fēn)红比例(lì)接近99％。

　　多位业内人士对此(cǐ)表示，强制分红机制是公募REITs主要特征之一，稳定分红体现(xiàn)出该类产品长期投资价值，通过观测经营(yíng)活动现金(jīn)流、可供(gōng)分(fēn)配现(xiàn)金等指标，也是观察REITs项目底层资(zī)产运营(yíng)情(qíng)况的(de)“窗口(kǒu)”。他们也提醒普通投资(zī)者(zhě)注意，与产权类项(xiàng)目相比，特许经(jīng)营REITs项(xiàng)目在经(jīng)营权到(dào)期(qī)后不再(zài)产生现金收益，特许经营权分(fēn)红目前已包(bāo)含了利润(rùn)分配(pèi)和本金(jīn)疫情转段是什么意思，中专转段是什么意思的归还，在选择投资(zī)标的时应了(le)解(jiě)资产类型和分红的特(tè)征(zhēng)。

　　15只公募REITs产(chǎn)品分(fēn)红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集(jí)分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来(lái)除息日，此外尚(shàng)有6只REITs实际分配情况尚未公布。整(zhěng)体(tǐ)来(lái)看(kàn)，公募REITs呈(chéng)现出了高比例(lì)的稳(wěn)定分红，15只公告2022 年可供分配金额的公募REITs产品中，2022年全年分配金额占可供分配(pèi)金额(é)比例平(píng)均为98.89％，且绝(jué)大部分分(fēn)配比(bǐ)例在96％以上。

　　中(zhōng)金基金相(xiāng)关负(fù)责人对此(cǐ)表示(shì)，投资(zī)公募REITs的(de)主要收益来源为持有期分红收益，以及基(jī)金份(fèn)额交易(yì)价(jià)格的变化。基金份额二级(jí)市(shì)场价格(gé)受到公募REITs资产(chǎn)运营(yíng)情况及市(shì)场因素的综合影响，较易引起波动。与此相比，基金分红(hóng)预期(qī)则更有(yǒu)规律可循。公募REITs的分红主(zhǔ)要来自基(jī)础设施资产的经营现(xiàn)金流，投(tóu)资人(rén)通(tōng)过基金募集材料和信(xìn)息披露(lù)文(wén)件，结合行业及(jí)市场情(qíng)况，可(kě)以分(fēn)析基础设施项目的经营业绩，作(zuò)为进行投资(zī)决(jué)策的重要参考。

　　“相对于基金份额二级市场价格变化导致(zhì)的浮盈(yíng)或浮亏，分红作为基金份额持有人实际获得(dé)的现金收益，对于长(zhǎng)期投资(zī)者更(gèng)具参考价值。”中金基(jī)金相关(guān)负(fù)责(zé)人称。

　　平安(ān)基金REITs 投资中(zhōng)心运营(yíng)高级(jí)副总监李华(huá)平也表(biǎo)示，根据《公开募集基(jī)础设施(shī)证券投资(zī)基(jī)金指(zhǐ)引（试行(xíng)）》及相关法规要求，基(jī)础设施(shī)基金应当将90％以(yǐ)上合(hé)并后基金年(nián)度可分配金额以现金(jīn)形式(shì)分(fēn)配给投资者，强制分红(hóng)机制是公募REITs的主要特征之一(yī)，稳(wěn)定的分红机制体现(xiàn)出(chū)REITs产品长期投资价值(zhí)。

　　中航基金也(yě)认为，从投(tóu)资(zī)角度来看，基(jī)础设施公募REITs同时具备(bèi)“股性(xìng)”和(hé)“债性”双重特点。二级市场价(jià)格(gé)反映这类产品“股性”的一面，分(fēn)红体现了这类(lèi)产品的“债性(xìng)”特点。公募REITs有强(qiáng)制(zhì)分红(hóng)要(yào)求，分红类似(shì)于债券派息(xī)，但不(bù)等(děng)同(tóng)于债券的固定利息(xī)回报，而是由可供分配现金决定。

　　从(cóng)机构投资者的(de)角度来看，一方面是(shì)公募REITs丰富(fù)了机构(gòu)投(tóu)资者的(de)投资品(pǐn)类，为资产(chǎn)配(pèi)置多元化提(tí)供抓手，具有较(jiào)强的配置价值。另(lìng)一(yī)方面，公(gōng)募REITs的分红能够(gòu)帮助机(jī)构投(tóu)资者稳定(dìng)收益。机(jī)构投资者公募REITs能(néng)够通过分红(hóng)获(huò)取相对(duì)于投资债券相(xiāng)对高的收(shōu)益性(xìng)，在(zài)有效控(kòng)制风险(xiǎn)的前(qián)提(tí)下，增厚资(zī)产包(bāo)收(shōu)益，起到投资“压(yā)舱石”的作用。

　　分(fēn)红(hóng)除了投资收益“落(luò)袋为(wèi)安”外，市场对于未来分红(hóng)水平的(de)预(yù)期，也(yě)是影响REITs基金二级市场价格走势(shì)的关键(jiàn)因素之一。

　　从近(jìn)期公募REITs的(de)二级市场表现看，截(jié)至4月21日，今(jīn)年以来中(zhōng)证REITs（收(shōu)盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要股票和(hé)债券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发布了2022年年(nián)报，部分产品(pǐn)受宏观经济的影响，可分配金额完(wán)成率不达预期，一定程度上影响了公募(mù)REITs二(èr)级市场的价格。”李华平称(chēng)，公募(mù)REITs二级市(shì)场的价格(gé)波动受多重因素的影响，投资收益是影响REITs二(èr)级市(shì)场价格的主要因素之一，而稳定(dìng)的分红(hóng)有利于吸引投资者参与公募REITs二级市场的投(tóu疫情转段是什么意思，中专转段是什么意思)资。

　　中(zhōng)金基金相关负责人也表示，近期经济预期恢复，一方面(miàn)市场热点呈现向股票和(hé)债(zhài)券回归(guī)的(de)过程；另一方(fāng)面，基(jī)础(chǔ)设施项目的经营(yíng)业(yè)绩相对经济活力的改善有一定的滞后(hòu)性。

　　此外，公募REITs在分红除(chú)权日(rì)，将对(duì)基(jī)金份额的(de)开(kāi)盘指导价(jià)做调减处理(lǐ)，调减金额根据(jù)单位基金份额的(de)分红金额进(jìn)行计(jì)算。除权操(cāo)作是(shì)对分红前后基金份额净值变化(huà)的修正(zhèng)，使投资人在基金分红前后(hòu)均可(kě)以获得公平(píng)的(de)投(tóu)资(zī)机会。

　　“分红可增(zēng)强投资者(zhě)长期投资的信心，同时需结合持有产品的特性(xìng)，关(guān)注二级市(shì)场(chǎng)扰(rǎo)动对整(zhěng)体收益的影响程度。”中航(háng)基金(jīn)相关人士也称。

　　特许经营权分(fēn)红(hóng)包括利润分配和本金归还

　　普通(tōng)投(tóu)资者应了解底层资(zī)产情况

　　多(duō)位业内人士还提醒，与现有公募基金分(fēn)红前提是本(běn)金(jīn)之上的增值(zhí)部(bù)分不同，特许经营权REITs基金运作(zuò)期(qī)间的“分红”界(jiè)定为“分派”更为准确(què)，分派的是(shì)本金(jīn)与增值(zhí)两个(gè)部分，两(liǎng)个部分之间(jiān)的比(bǐ)例是变(biàn)动的(de)，与(yǔ)现(xiàn)有公募基金分(fēn)红(hóng)差异很(hěn)大，大多数(shù)普通投(tóu)资者(zhě)可能把“分(fēn)派”金额误认为是持(chí)续分红。一旦30年、40年(nián)、50年(nián)、60年等(děng)合同年限到期(qī)后基金(jīn)价值面临(lín)极(jí)大不确定性，这是该类投资者应该注意的情况。

　　李华平(píng)表示，目前公募REITs主要有特许经营权类(lèi)和产权类两大资产类型，持有产权类产品的收益主要(yào)包括每年的现金(jīn)分(fēn)红及资产增值(zhí)的收益，而持有特许经营类产品的收益(yì)主要来自项(xiàng)目每年的现(xiàn)金分红(hóng)。其中，特许经营权类资产的分红(hóng)包括(kuò)了利润分(fēn)配(pèi)和本金(jīn)的(de)归还，两者(zhě)的比(bǐ)率也是变动的，对特许经营权(quán)类资产的公募REITs可以内(nèi)部收(shōu)益率（IRR）来衡量投资收益。普通(tōng)投(tóu)资(zī)者在选择投资标的时(shí)，应了解公募(mù)REITs底(dǐ)层资产的类型。

　　中航基金也(yě)表示，从(cóng)细(xì)分(fēn)来(lái)看，各(gè)类公(gōng)募REITs分红因底层资(zī)产属性不同而形(xíng)成区(qū)别。特许(xǔ)经营权类的公募REITs产品(pǐn)因其分红(hóng)相当于包含“本金+收益(yì)”，分红相对较多，债性偏(piān)强。而产权类的(de)公募(mù)REITs分(fēn)红主(zhǔ)要(yào)为“收益”，更看重底层资产(chǎn)的(de)价值增值，所以(yǐ)相(xiāng)对股性偏强。普通投资者在选(xuǎn)择公募(mù)REIT时，需要(yào)考虑(lǜ)底层资(zī)产属(shǔ)性(xìng)，对(duì)所选(xuǎn)择产(chǎn)品的二(èr)级市场价格和分红有(yǒu)合理预(yù)期。

　　中金(jīn)基金相关负责人也认为，与产权(quán)类项目相比，特许经营项目在经营(yíng)权到期(qī)后不再能产生现金收益，因此将可供分配(pèi)金额的分配(pèi)理解为“分派”比“分红”更加(jiā)准确。基(jī)于这个特点，剩余经营期(qī)限较(jiào)短的特许经营项目，通常具备更(gèng)高(gāo)的分派率水平。对于(yú)剩余期(qī)限较(jiào)长的特许(xǔ)经营权项目(mù)，即使分派率相对较低，也有足够年限收回(huí)本(běn)金并(bìng)取得收益。

　　中(zhōng)金基金(jīn)该负责人(rén)提醒投(tóu)资者注意，特许经(jīng)营(yíng)权(quán)项目的分派金额包含(hán)了投资本金，在不(bù)进行扩募的情况下(xià)，基金份额单价随(suí)着分派(pài)进度逐年下降(jiàng)是正(zhèng)常现象，投资特许经营权REITs的收益(yì)来自项(xiàng)目剩余期限产生的现金(jīn)流(liú)。

　　“与特(tè)许经营项(xiàng)目相比，产权类项目的土地或建(jiàn)筑的剩余使用年限一般较长，再加上(shàng)到(dào)期后通过对建筑(zhù)的更新改造或补缴土(tǔ)地(dì)出让(ràng)金(jīn)等追(zhuī)加投资，有机会进一步(bù)延长经营期限。这种类似永续经(jīng)营的假设反映(yìng)在基础资产的估值上，使产权类REITs具(jù)备更显著的(de)资产投(tóu)资属性(xìng)。”该(gāi)负责人称。

　　观测(cè)内部(bù)收益率等指标

　　评估(gū)项(xiàng)目底层资产运营情况(kuàng)

　　在(zài)基金分(fēn)红的时点，多位(wèi)业内(nèi)人士(shì)还表示，在产品分红期(qī)，投资者(zhě)可以观测经营活(huó)动现金流(liú)、可供(gōng)分配(pèi)现金、内部(bù)收(shōu)益率(lǜ)等指(zhǐ)标，来观疫情转段是什么意思，中专转段是什么意思(guān)察和(hé)评估项目(mù)底层资产的运营情况(kuàng)。

　　中(zhōng)航基金(jīn)表示(shì)，年报指标中，跟现(xiàn)金相关的指标有两个：一是年报中披露的经营活(huó)动现金流，二是可(kě)供分配现金，二者存在本质性区(qū)别。经营活动产生的现金净(jìng)流(liú)量(liàng)是指(zhǐ)企业(yè)经营、筹资、投资(zī)产生的现(xiàn)金流，基(jī)于企业本身经营(yíng)活动产生；可供(gōng)分(fēn)配的现金(jīn)实质上是(shì)从(cóng)EBITDA出发，对非现金影响利(lì)润表的项目进(jìn)行调整，加期初现金，最终(zhōng)得到的账面现金。

　　李(lǐ)华平也表示，公募(mù)REITs作为资(zī)产配(pèi)置新(xīn)选择，投资价值体现在相对股债市(shì)场独(dú)立(lì)的(de)资产配(pèi)置功(gōng)能，比较适合长期持(chí)有。建(jiàn)议投资者对经营权(quán)类(lèi)的(de)资产可以更多(duō)关注(zhù)内部(bù)收益(yì)率的高低，对产权类(lèi)的(de)资产更多关(guān)注分(fēn)派率高低。因为(wèi)公(gōng)募REITs可(kě)分配收益主(zhǔ)要来自底层资产(chǎn)的(de)经营净现(xiàn)金流，所以底(dǐ)层资产运营情(qíng)况直(zhí)接影响投资(zī)回报，投资者可综合考虑原(yuán)始权益人综合实力、运营管理机构实力、公募基金(jīn)管理人实力等多重因(yīn)素来选择投资标(biāo)的。

　　中(zhōng)信证券研(yán)报也(yě)显示(shì)，公(gōng)募(mù)REITs进入密集(jí)分红期，由(yóu)于分红交易带来的(de)短期博(bó)弈机会仍在，叠加此前市(shì)场接连回调，建议投资(zī)者关(guān)注有基本面(miàn)支撑、填权效应相(xiāng)对明显、同时分红规(guī)模(mó)较为可观的个(gè)券(quàn)。

　　“公募(mù)REITs的招募说明(míng)书(shū)均会载明REITs在发行首年(nián)及次(cì)年的可供分配金额预测(cè)。投资(zī)者(zhě)可以将REITs的实际分红(hóng)金(jīn)额与募集材(cái)料中(zhōng)披露预测进行(xíng)比较分析，结(jié)合经(jīng)济及市场的实(shí)际环境，对基础设施(shī)项(xiàng)目的运营(yíng)业绩及REITs的管理能力进行判断。”中金(jīn)基金上述(shù)负责人也称(chēng)。

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