5月以来，房地产板(bǎn)块个(gè)股多出现小幅上涨，截至(zhì)5月10日收盘，中信房(fáng)地产指数本月涨幅约为2％。而以公募(mù)基金(jīn)为代表的机构对于这(zhè)一板(bǎn)块(kuài)已(yǐ)经在悄然布局。数据显示，以南方和华夏的两只老(lǎo)牌ETF基金为例，5月9日时所公布的总份(fèn)额均较4月28日时有(yǒu)小幅增长。根据(jù)基(jī)金一季报统计，龙头(tóu)与地方国企央企获得增持，持(chí)仓数(shù)量(liàng)占流(liú)通(tōng)股比重增幅五只个股(gǔ)分别为华发股份+3.40％、滨江(jiāng)集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私(sī)募(mù)配置房地产或“底部回升”

　　行业红利时代已(yǐ)过 精耕细作(zuò)成共识

　　从公募基金对房地(dì)产的(de)配置看，2019年末，公募所持(chí)有的房地产行业标的市值约1188亿元(yuán)，占其所持股票市值的4.66％左右；2020年市(shì)场(chǎng)表(biǎo)现出色，但公募所持房地产(chǎn)公司(sī)市值在(zài)股票资产中的(de)占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这(zhè)一数值(zhí)更(gèng)是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出(chū)现了三年来的首次回升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募(mù)对房地产行(xíng)业的持股比例也同(tóng)步回(huí)升，从2021年底(dǐ)的6.94％提高到2022年(nián)末(mò)的7.03％。

　　这(zhè)样的势头似乎在今年(nián)一季度得以(yǐ)延(yán)续。数据统计显示(shì)，公募重(zhòng)仓(cāng)持(chí)有(yǒu)房地(dì)产(chǎn)板块一季度市(shì)值(zhí)TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓市值前五个股分别为保利发展(zhǎn)、招商蛇口(kǒu)、万科A、华(huá)发股份(fèn)、滨江集团，持(chí)仓(cāng)市值占(zhàn)板块比重合(hé)计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中(zhōng)不难发现，公募对于(yú)房地产的(de)投资愈发有集中于(yú)龙头的(de)趋势。Wind显示(shì)，在公募基金一季报(bào)汇(huì)总(zǒng)的重(zhòng)仓股中(zhōng)，房(fáng)地产板块(kuài)排名最(zuì)高的是保(bǎo)利发展，在(zài)基金重仓第33位。排(pái)名第(dì)二的是招(zhāo)商蛇口，排在第78位。而老牌龙头股万科A排(pái)在第96位。对比(bǐ)去年四季(jì)报，变化之处首先在于几只(zhǐ)房地(dì)产龙头股(gǔ)从排位上看(kàn)均有退步，尤(yóu)其是(shì)万(wàn)科(kē)最(zuì)为明显；其(qí)次是金地集团退出百大之列。但(dàn)考虑到(dào)房地产是复(fù)苏链(liàn)上最后一环，且首季并非行业销(xiāo)售旺季，其(qí)传(chuán)导到二级市场乃至机构持(chí)仓上还需要(yào)时间周期。

　　形成共(gòng)识的是，经济圈判断房地产已经进入大分化(huà)时代(dài)，一二(èr)线城市好于三(sān)四线城市。而映射(shè)到(dào)二(èr)级市(shì)场(chǎng)投(tóu)资上，配置房地产行(xíng)业轻松收(shōu)获行业(yè)贝塔的红利期一去不返了。“如果(guǒ)按照产业周期来分类，包括(kuò)房地(dì)产等几(jǐ)类行(xíng)业(yè)在(zài)盖特纳(nà)曲线里属于(yú)成(chéng)熟期或者衰退期的行业，传统认知上没有什么投资机(jī)会的。但在这几年特殊的行情里包括煤炭、电(diàn)解铝等类似的行业也(yě)出现了一些机(jī)会(huì)，背后(hòu)的逻辑是供给(gěi)侧发(fā)生了更大的变化。”一(yī)不愿具名的上海公募基(jī)金经理指出。

　　不过也有(yǒu)公(gōng)募人士持谨(jǐn)慎乐观(guān)态度：“行业(yè)前几年17亿(yì)～18亿(yì)平方米的年销售面(miàn)积很难再出现了，2022年光(guāng)是居(jū)民存(cún)款数量增加了15万亿元。中国存量(liàng)有400亿平方米建筑面积，考虑存量地产(chǎn)的更(gèng)新，也有近10亿平方米。需求端还需要有一定的政(zhèng)策出(chū)来去刺激购房(fáng)。”

　　宝盈(yíng)基(jī)金房地产研究(jiū)员吕(lǚ)功绩也指出(chū)：“时至今日，无论从城(chéng)镇化的进(jìn)程，还是人均住(zhù)房面积（接近30平/人），我国(guó)均已(yǐ)告别住房短缺时代，而目前居民的杠杆率(lǜ)和房价收入也(yě)不(bù)支撑每年(nián)18万亿(yì)元的销售额，以(yǐ)及过快上行的(de)房(fáng)价，因而(ér)行(xíng)业高增的(de)时(shí)代已(yǐ)经过去，未来行业的(de)需求或(huò)将回落(luò)，在此过程(chéng)中，伴随着(zhe)地(dì)产的高杠杆(gān)属性，就(jiù)很容易出现信用风险问题（类似2022年的民(mín)营(yíng)地产爆雷），行(xíng)业进入到供给(gěi)侧(cè)出(chū)清的过(guò)程。这个过程中，综合竞争力强的公司(sī)就(jiù)能(néng)够通过大(dà)鱼吃(chī)小鱼的方(fāng)式(shì)，获得市占(zhàn)率的(de)提升(shēng)。当行业(yè)需求见(jiàn)顶回落时，行业的贝塔已经过去(qù)了(le)，但不代表没有投资机会，机会在于城(chéng)市、位置、产品的阿尔法，而对应(yīng)到股票投资，就是强竞争力公司的阿尔法。”

　　或许也是基于这样的认识转变(biàn)，精耕细作(zuò)个股成为(wèi)公募乃(nǎi)至整体(tǐ)机(jī)构的务实之举。

　　机构配置房地产“风物(wù)长宜放(fàng)眼(yǎn)量”

　　头(tóu)部央国企、优(yōu)质区域性标的成香饽饽

　　5月(yuè)以(yǐ)来，房地产板(bǎn)块个股多出现小幅(fú)上涨，截至5月10日收盘，中信房地(dì)产指数(shù)本(běn)月(yuè)涨幅约(yuē)为2％。从具体的(de)个股(gǔ)来(lái)看，《红(hóng)周刊》利用Wind统计申万房地产板块个股，在纳(nà)入统计的124只房地产类标的(de)股中，本月以来实现股价上涨的达到了81家。

　　其中，上述时间(jiān)段恰好排名前五的(de)公司(sī)月(yuè)内涨幅超过了10％，它们分别是上(shàng)实发展、浦(pǔ)东金(jīn)桥、*ST泛海(hǎi)、华夏幸福、荣安地产。排(pái)名第一的上实发展，五一(yī)假期(qī)归(guī)来后日成交量明显放大，4日(rì)、5日连续两个交易日收出涨停(tíng)。从该(gāi)股的基本面来看(kàn)，上(shàng)实发展(zhǎn)的主营业(yè)务为(wèi)房(fáng)地产开发与经营。公(gōng)司(sī)的(de)主(zhǔ)要(yào)产品及服务为房地产销(xiāo)售、房地产租赁、物(wù)业管理服(fú)务、工程项(xiàng)目、酒店(diàn)经营。从业绩数据来(lái)看，2022年(nián)，其实现(xiàn)营业(yè)收入(rù)52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利(lì)润1.23亿元(yuán)，同比下降33.24％。2023年第一季度，其实现营业总收入27.87亿元，同比增长(zhǎng)183.02％；归(guī)母净利润2.86亿元(yuán)，同比扭亏。

　　不过从十(shí)大流通股股东来(lái)看，各(gè)类(lèi)机(jī)构都有对(duì)其布局的例子(zi)。以3月31日时(shí)的首季十大流通股(gǔ)股(gǔ)东(dōng)来看， 具体(tǐ)包括公募的上银(yín)基金、私募的(de)迎水文(wén)龙、中央汇金(jīn)、长城(chéng)资产(chǎn)管理公司(sī)等(děng)都跻身前十的行(xíng)列(liè)。

　　巧(qiǎo)合的是，涨幅(fú)暂(zàn)时排名第(dì)二的浦东金桥也是上海(hǎi)本(běn)地房企(qǐ)，其第一季度的收入利润规模大(dà)幅度复苏(sū)。究其原因，一方面是该公司后疫情时代出租率复(fù)苏(sū)至近年来最高，另一方面则是(shì)公(gōng)司拿(ná)地结算(suàn)持续性向好，从数字上看，一季度新增(zēng)虹口135、138住宅地(dì)块(kuài)，总建筑(zhù)面(miàn)积约54万平(píng)方米(mǐ)。

　　在这样(yàng)的业绩势头向好(hǎo)背景下，自然(rán)也吸引了知名机(jī)构(gòu)在其中(zhōng)持续驻足(zú)。从第一季度十大流通股(gǔ)股东来看(kàn)，知(zhī)名私募高毅(yì)邓晓峰的两只产品依然(rán)在前十中，这也(yě)是连续第(dì)三个季度他有的两只产品杀入前(qi爬到底是什么结构的字啊，爬是什么结构的字,是先外后内吗án)十。同时榜(bǎng)单中还有一支(zhī)大名鼎鼎的QFII阿(ā)布扎比(bǐ)投资局，其当季还小(xiǎo)幅增加了持股(gǔ)。

　　除去上述两(liǎng)家上海(hǎi)区域性地产(chǎn)公(gōng)司外，荣安地(dì)产(chǎn)则是(shì)主要布局在深圳的地产公司，一季报交出的也是(shì)一份报喜(xǐ)的(de)成(chéng)绩单：首(shǒu)季公司实现营(yíng)业收入51.85亿元(yuán)，同(tóng)比增长35.51％。归属于上市公司股东的净利润6.48亿元，同比增长(zhǎng)31.27％。

　　从机构态度(dù)来(lái)看(kàn)，《红周(zhōu)刊》注意到两只公募指(zhǐ)基首(shǒu)季新杀入十大流通股(gǔ)股(gǔ)东(dōng)行列。具体说来， 南方中证全(quán)指房地产ETF上榜(bǎng)排名第(dì)七(qī)位，富国中证指数1000增强(qiáng)则排(pái)名第九位，此外(wài)联袂出现(xiàn)的机构还有QFII高(gāo)盛国际和私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采访(fǎng)时(shí)，兴证全(quán)球基金相关(guān)人士分析：“经(jīng)历过行业(yè)洗牌和兼(jiān)并重组(zǔ)后，龙头(tóu)的价值更为笃定(dìng)突(tū)出；从(cóng)拿地(dì)端(duān)看，2022年土(tǔ)地市(shì)场大幅降(jiàng)温(wēn)，优质土地(dì)供给较多（券商测算对(duì)应潜在毛利率在25％以上，目(mù)前(qián)房(fáng)企(qǐ)的(de)利(lì)润率仅20％），绝大多(duō)数房企受(shòu)限(xiàn)于信用问题或者(zhě)资金紧(jǐn)张没法拿地，龙头房企趁机获取低(dī)成本土地，龙头(tóu)房企的(de)拿地力(lì)度（拿地金额/销售金(jīn)额）基本在30％以上(shàng)；从(cóng)融资上看(kàn)，龙头房企杠杆率较低，净负债率基本在70％以(yǐ)下(xià)，而其他房企的净负债率普遍(biàn)都(dōu)在100％以上，加杠杆(gān)空(kōng)间有限，从融(róng)资(zī)成本(běn)看，龙(lóng)头房企的融资成(chéng)本不断下滑，基本在3％、4％左右；对(duì)应到2023年的(de)销售(shòu)，龙头房(fáng)企(qǐ)明(míng)显跑(pǎo)赢行业，1～4月百强(qiáng)房企的销售额增速为(wèi)9％，而TOP14的销(xiāo)售(shòu)额增速为29％。”

　　需(xū)要强(qiáng)调(diào)的是，在当前(qián)中特(tè)估的浪潮下，央国企地产股或(huò)存在(zài)发展的大好机会。中信(xìn)证券指(zhǐ)出(chū)：“房地产行业的结构性机会(huì)依(yī)然(rán)存在，少部(bù)分公司(sī)尤(yóu)其是央企占据显著(zhù)优势，其主(zhǔ)要又体(tǐ)现为(wèi)库存的优势(shì)。央企地产公司，现阶段(duàn)表现出(chū)较低的融资成本，优质的开发(fā)资源和良好的不动产资产运营能力的多重竞争优势。”

　　“即使(shǐ)没有中特估，国央企(qǐ)相(xiāng)较于民营地产(chǎn)公司也(yě)是更有优(yōu)势的。”吕功绩强(qiáng)调，“对于减值、土地(dì)资源债权债务(wù)关系等问(wèn)题，市场对民营房(fáng)开(kāi)企业的(de)资产会有更多(duō)担忧和质疑，所以在这一轮行业(yè)出清的过程中(zhōng)，央国企(qǐ)相较于民企来(lái)说估值的修(xiū)复(fù)更明(míng)显。中特估的角(jiǎo)度从中长期的维(wéi)度看，行业的逻辑(jí)在于集中度提升(shēng)后，行业进(jìn)入(rù)高质量(liàng)发展阶段，具备较快速发(fā)展阶段更稳定且可预期的(de)盈利和现金(jīn)流(liú)创造能力(lì)，以(yǐ)此(cǐ)带来估值中枢的提升(shēng)，应该关注(zhù)估值相(xiāng)对较低，企(qǐ)业(yè)自身资产的质量(liàng)好、运营能(néng)力强、可以创造持续现金流的企业(yè)。”

　　“存量时代中行业普涨的概(gài)率(lǜ)比较低，行业内(nèi)部将出现分化，要关注将(jiāng)受(shòu)益(yì)于行业集中度提升的头部公司。”星石投(tóu)资首(shǒu)席研(yán)究官方磊也表示。

　　顺(shùn)应机构这(zhè)一思路(lù)的话，或(huò)许还是(shì)保(bǎo)利发展、招商蛇口等国(guó)资(zī)背景(jǐng)龙头前途更为光明(míng)。不(bù)过(guò)国投瑞银基金(jīn)投资(zī)部副总监綦傅(fù)鹏表示：“需要(yào)客(kè)观地去(qù)持(chí)续观察国企央企(qǐ)在三(sān)个方面是否可以维持，首先(xiān)是融(róng)资(zī)成本保持低位(wèi)，其(qí)次是销售份额持续提升，再次是拿地份额(é)持续(xù)提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多给一(yī)些耐心(xīn)

　　而(ér)《红周刊》也(yě)根据房(fáng)企一(yī)季报梳理发现，对于2022年的业绩出现的整体下滑，2023年一季度的(de)业绩分化更趋明显，保(bǎo)利发展(zhǎn)、滨(bīn)江集(jí)团等(děng)房(fáng)企(qǐ)营(yíng)收、净利均实(shí)现了业绩(jì)的回正(zhèng)，甚至是较大(dà)增速(sù)的增(zēng)长。而这(zhè)些公司(sī)也是机构的(de)重仓对象。

　　对此(cǐ)，知名房地产业(yè)内人士张宏伟向《红周刊》分析表示，业绩出现(xiàn)明显改善(shàn)的(de)房企，主要是因为过去两三(sān)年时(shí)间，尤(yóu)其是在2021年下半年民(mín)营房(fáng)企不(bù)怎(zěn)么投资拿地(dì)之后，国有(yǒu)企业(yè)仍在持续性地拿地，且主要集中在(zài)核心城市，投资力度(dù)较大。投资的驱动能够推(tuī)动房企(qǐ)销售业绩的增长(zhǎng)，从而在2023年一季度市场(chǎng)恢复但仍处于调整的过程(chéng)中，能够(gòu)保有一个正增长。

　　不过(guò)张(zhāng)宏伟(wěi)同时(shí)也提醒表示，在房地产的(de)复苏(sū)过程中，还面临着(zhe)一些不确定(dìng)性(xìng)。其实整个市(shì)场从(cóng)四月份开始又在(zài)往下掉。除了杭州(zhōu)、成都等(děng)极(jí)个别城市(shì)四月(yuè)环比三(sān)月相对(duì)表现较好之外，包括(kuò)北京、上海在内的绝(jué)大多数(shù)城市都出现环比(bǐ)下(xià)滑的情况。而现在(zài)五(wǔ)月的(de)市场表(biǎo)现(xiàn)也不(bù)太乐观。按照现在(zài)的经济状(zhuàng)况、收入情况(kuàng)，以(yǐ)及(jí)市场(chǎng)的去库(kù)存压力(lì)、企业的资(zī)金面压力，可能会出现，到六月(yuè)份房企为了半年报冲业绩出现市场的短期(qī)反弹外的一个(gè)市场乏力(lì)现象。也就是说(shuō)，第二季(jì)度(dù)、第(dì)三季度增长不确定性的压力仍旧(jiù)较大。

　　上海利檀投资董(dǒng)事长陈昊扬也向《红周刊》指出，现(xiàn)在整(zhěng)个房(fáng)地(dì)产以及其上下游产业(yè)链的复苏(sū)速(sù)度(dù)都比(bǐ)想象(xiàng)的要慢(màn)很多，我们要多给一些(xiē)耐心，这个时候，在房(fáng)地产以及(jí)上(shàng)下游就不是赚快钱的时候(hòu)，只能(néng)赚他(tā)基本(běn)面的(de)钱。但这也意味着，只有极(jí)为少(shǎo)数的、做(zuò)得比同行(xíng)好得多的企业，会伴随整个(gè)行业的(de)弱复苏(sū)，业绩会逐步体现出来。所(suǒ)以只(zhǐ)能耐心地去等(děng)待它的基本面不断地凸显(xiǎn)出来(lái)，这(zhè)需要时间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊》，文(wén)中提及(jí)个股(gǔ)仅为举例分析(xī)，不做买卖推荐。）

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