导读

　　黄金二十年之后，当下(xià)中国地产(chǎn)步入(rù)大分化时代而非停滞期。

　　要点

　　过去二十年是中国房地产(chǎn)市场黄金二十年。2019-2021年(nián)，连续三(sān)年商品住宅销(xiāo)售面积超15亿(yì)平，足够4000万家庭(tíng)入住。恰逢近年地产持续低景(jǐng)气，有关中国(guó)地(dì)产是否过剩的讨论(lùn)日益热烈。

　　拨开迷(mí)雾，本文试(shì)图厘清中国(guó)城镇存量(liàng)住宅真(zhēn)实情(qíng)况，据此(cǐ)判断中(zhōng)国未来地产趋势(shì)。

　　有媒体渲染中国地产存量极度过剩，事实是(shì)否如(rú)此？

　　住建(jiàn)部(bù)披露全(quán)国有近6亿栋房(fáng)屋建(jiàn)筑，第七次人(rén)口普查(chá)调查数据(jù)显(xiǎn)示城镇(zhèn)家庭(tíng)户人均(jūn)住宅(zhái)间数为1.06间。市场陷入怀(huái)疑(yí)，中(zhōng)国房(fáng)子是否真的过剩？

　　事实上(shàng)住(zhù)建部披露(lù)的(de)近6亿(yì)栋城乡房屋建筑中，城镇建筑占比不到一(yī)成，其中还包(bāo)括大量(liàng)城镇非住宅建筑，如商业办公楼(lóu)、学校(xiào)等，因此6亿栋房屋中城镇(zhèn)住宅占(zhàn)比极低(dī)。

　　七普(pǔ)显示(shì)中国城镇居民人均(jūn)住宅间数为1.06间，但居住舒适不是人(rén)均一间房所能满(mǎn)足，它与(yǔ)房屋(wū)质量、居住面积、配套设施等因素密切相关。中国的人均住宅间数较发达国家还有很大差距(jù)。人均住宅间数大(dà)于1同样不意味着中国住宅市场已经饱和。

　　我们测算发现中(zhōng)国(guó)城(chéng)镇居民户均1套房，其(qí)中每户(hù)持有(yǒu)商(shāng)品住宅仅(jǐn)0.64套。

　　目前并(bìng)无直接公布(bù)中国家(jiā)庭(tíng)户均住宅的数据(jù)，我们(men)根据商品住宅套数、商品住宅(zhái)占比和城镇家庭户数，计算出城镇家庭(tíng)住宅套户比。

　　测算结果显示(shì)，目前城镇(zhèn)家庭户均拥有0.86套(tào)房，其中0.54套为商品住宅(zhái)。若期房顺利(lì)交付，直至2024年，中(zhōng)国每户(hù)城镇(zhèn)家庭才拥有1套住宅，其中(zhōng)商业住宅(zhái)仅0.64套(tào)。

　　户均一套(tào)房似乎意味着户户有房(fáng)，然而(ér)事实上中国住(zhù)宅市场供需并不平衡。

　　国际(jì)数据显示，成熟房地产市场的住宅套(tào)户比会大于(yú)1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因(yīn)为(wèi)户均一套(tào)房无法满足(zú)流动人口的租赁和置业需(xū)求(qiú)。全国总(zǒng)人口(kǒu)的近三成(chéng)都是(shì)流动人口，流动人口会选择在大(dà)城市租(zū)房挣钱，在老家买房(fáng)，从(cóng)而产生(shēng)了额外的(de)住宅需求。

　　即便户均一套房，中国(guó)未(wèi)来地产仍有四大新增需(xū)求动力。

　　第一，户均人口规(guī)模缩小，一(yī)人(rén)户、两人户(hù)占(zhàn)比不断增加，导(dǎo)致家(jiā)庭户数增多。小家(jiā)庭化趋势将延续，带来新户购房需求(qiú)增(zēng)长。

　　第二，经济板(bǎn)块(kuài)的分化日益(yì)明显，区(qū)域经济资源分配的再集(jí)中吸引着人口流入，人口净迁入城(chéng)市的新增住宅(zhái)需(xū)求(qiú)有望持续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年以前建成(chéng)的(de)住宅(zhái)中，涉及(jí)超(chāo)9000万(wàn)家庭、81亿平方(fāng)米(mǐ)的(de)住(zhù)宅建筑面积。促成“老破小”住宅的改造势(shì)在(zài)必行(xíng)。

　　第四(sì)，中国的人均住宅间数与人(rén)均住宅建筑面(miàn)积均较发达(dá)国家(jiā)有着不小差距，“住上更大房(fáng)子”的改善性需求正(zhèng)在不(bù)断增加(jiā)。

　　黄金二十(shí)年之(zhī)后(hòu)，当下中国地产步入(rù)大分化时代而(ér)非停滞期。

　　如(rú)果(guǒ)说(shuō)过去二十年是中国地产黄金发(fā)展期，地产矛盾更多体现(xiàn)为住宅(zhái)供给存在不足，这是过(guò)去二十年房(fáng)价(jià)快速上涨基石(shí)。那(nà)么当下房(fáng)地产大分化(huà)时代(dài)已至，大分(fēn)化(huà)时(shí)代下地产矛(máo)盾(dùn)则更(gèng)多(duō)体现在住宅质量供需(xū)冲突。

　　地产大(dà)分化必将(jiāng)体现在不(bù)同(tóng)能级城(chéng)市之间，不同区(qū)域(yù)板块之间(jiān)，不同品质住(zhù)宅之间。

　　目录(lù)

　　正文

　　引言

　　不久前(qián)，官方披露(lù)全国已有近6亿栋房屋(wū)建筑，引(yǐn)发热议。从2月以来(lái)，各大(dà)城市(shì)二手(shǒu)房挂牌量突然激增(zēng)，引发一阵(zhèn)二手房的“抛售潮”。

　　让市场(chǎng)不禁(jìn)担(dān)心，中国的房(fáng)子是(shì)否已经(jīng)过剩？

　　中国城(chéng)镇住(zhù)宅到底是供给过(guò)剩(shèng)，还是供需(xū)平(píng)衡，或是仍然存在不足？可惜(xī)由(yóu)于住(zhù)宅存量数据并未公布，我们无法直接(jiē)知(zhī)晓具体情况。

　　拨(bō)开迷雾，我们测算(suàn)出中(zhōng)国城镇家庭户均拥有(yǒu)住宅套数，回答当(dāng)前的(de)房子是否真的(de)过剩了？据此判断未来房(fáng)地产市场会如何发展(zhǎn)。

　　一、如何有效观察中国(guó)户均拥有住宅数量

　　（一）中国(guó)住宅数量过剩的直观判断站不住脚

　　今年2月，在(zài)以全国自然灾害综合风险普查工作情(qíng)况(kuàng)为主题(tí)的新闻英语对应词是什么意思，hungry对应词是什么意思发布会上，负责人对外(wài)披露(lù)：“住宅城(chéng)乡建设行业获(huò)取了全国近6亿栋城乡(xiāng)房屋(wū)建筑数据(jù)以及80多(duō)万处市政设施数据(jù)。”

　　14亿人住6亿栋(dòng)房(fáng)屋建(jiàn)筑，平(píng)均(jūn)每栋建筑住(zhù)不到3人(rén)，住宅市场看似(shì)已经(jīng)过剩。

　　在(zài)这近6亿栋房屋建筑中，农村房(fáng)屋占9成以上，以栋(dòng)数计(jì)算的城镇房屋实际(jì)仅有4700多万(wàn)栋，还(hái)包(bāo)括了大量商(shāng)业(yè)楼(lóu)、写(xiě)字楼(lóu)、学校、医院等非住宅。总(zǒng)的算下来，住宅占比并不大(dà)。

　　第七次人口普查数据公布了(le)中国(guó)城镇家庭户人均住(zhù)宅(zhái)间数为(wèi)1.06间，其中城(chéng)市家庭(tíng)户居民人(rén)均0.99间，乡(xiāng)镇家(jiā)庭户居民人均(jūn)1.18间。

　　人均住宅间(j英语对应词是什么意思，hungry对应词是什么意思iān)数大于1，看似(shì)意味着人人都有房间居住。

　　居住(zhù)水平不仅与房间数(shù)量有关，更(gèng)与房屋(wū)质量、居住(zhù)面积、配套设施等(děng)因(yīn)素密(mì)切(qiè)相关。单单(dān)从(cóng)人(rén)均住宅间数不(bù)能完全反映出城镇居(jū)民(mín)的居住(zhù)水平。

　　中国主要(yào)是(shì)以(yǐ)家(jiā)庭为单位购(gòu)买成套住宅，一(yī)套设(shè)施齐全的住宅才是城镇居民(mín)宜居的选择。

　　（二(èr)）中国户均住宅的测(cè)算(suàn)思(sī)路、数据(jù)和方(fāng)法

　　中(zhōng)国城镇(zhèn)居民(mín)住宅(zhái)主(zhǔ)要分两(liǎng)大(dà)类，一类(lèi)是商品住宅，另一类是保(bǎo)障房(fáng)、原公有住宅、自建房等非(fēi)商品住(zhù)宅。

　　目前缺乏统计数据，并(bìng)没有直接公布城镇住宅(zhái)数(shù)量。居民住宅相关数据(jù)有两处可以直接公(gōng)布，一(yī)是每年商品住(zhù)宅销(xiāo)售套数(shù)（统(tǒng)计局）；二(èr)是(shì)居民住(zhù)宅来源（人口普查(chá)数据(jù)）。计算中(zhōng)国居(jū)民户均住(zhù)宅(zhái)数量，我们(men)主要用到(dào)上述(shù)两组数据。

　　中国住宅改革(gé)始于1998年，1998年之前商(shāng)品住(zhù)宅数量极少(shǎo)，可忽略不计。估(gū)算(suàn)城(chéng)镇居民户均住宅套(tào)数分三步走：

　　第一步，将1999年(nián)以来每年商(shāng)品住宅销售(shòu)套数相加，我们(men)就能够得到(dào)当前商品住宅总(zǒng)存(cún)量。

　　第二步(bù)，根(gēn)据城(chéng)镇居民拥有的商品(pǐn)住宅和非商品住宅比例，推(tuī)算得(dé)到居民住宅总套数。

　　第(dì)三步，将城镇居民(mín)拥有的商品住宅总数除以(yǐ)家庭户数，我(wǒ)们就能够得到城镇户均(jūn)拥有(yǒu)的(de)住宅(zhái)数量。

　　具体计算公(gōng)式如下：

　　城镇家(jiā)庭住宅套户比=住宅(zhái)总套数/家庭户数

　　=（商品住宅套数(shù)/家(jiā)庭户数）/（商品住宅套(tào)数(shù)/住宅(zhái)总套(tào)数）

　　=商品住宅套户比/商品(pǐn)住宅占比

　　二、城镇家庭户均拥(yōng)有1.02套房

　　中国住宅存(cún)量到底有(yǒu)多少(shǎo)，目前(qián)缺乏(fá)一(yī)个准确统计。我(wǒ)们利用既(jì)有(yǒu)统计(jì)数(shù)据，大致测算得到(dào)中(zhōng)国存量房地(dì)产套数(shù)，并进一步推算中国城镇家庭户均拥(yōng)有的住宅(zhái)数(shù)量。

　　（一）城(chéng)镇居民(mín)户均(jūn)拥有商品(pǐn)住宅0.64 套(tào)

　　截(jié)至2022年(nián)，我们计算得到：

　　（一）中国商(shāng)品住宅(zhái)累计销售1.97亿套(tào)。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套商(shāng)品住宅（包含现房和(hé)期房）。

　　中国的房地产(chǎn)销售以(yǐ)期房为主，从2019年开始，新房销售中期房(fáng)占比近9成(chéng)。本文去除商品住宅累计销售套数(shù)里的期(qī)房(fáng)销售，得到商(shāng)品(pǐn)住宅现房(fáng)套(tào)数。

　　以2022年商品住宅现房套(tào)数(shù)计算为例(lì)：

　　2022年商(shāng)品住宅现房套数=截止到2022年商品住宅累(lèi)计销(xiāo)售(shòu)套(tào)数-过去三年(nián)（2020、2021和2022年）的期房销(xiāo)售额。

　　主流(liú)房企竣工周(zhōu)期在2-3年，并考虑到交(jiāo)房(fáng)后装修的时(shí)间(jiān)，取最大值(zhí)3年。

　　将商品住宅现房套数除(chú)以家庭户(hù)数，算出：

　　（三）目(mù)前中国城镇家庭户均(jūn)拥有0.54套(tào)商品(pǐn)现房(fáng)住宅。

　　（二）城镇居民户均(jūn)拥有住宅1.02套(tào)

　　接下来我(wǒ)们需要进一步推算(suàn)中(zhōng)国(guó)城镇居民拥(yōng)有(yǒu)的(de)户均(jūn)住宅套(tào)数。

　　首先(xiān)，七普数据显示中国城(chéng)镇居民的住宅结构特征如(rú)下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其中自(zì)建住宅占(zhàn)比21％，购买商品住宅占(zhàn)比31.9％、二手房占(zhàn)比10.1％、经济适(shì)用房占比3.8％、原(yuán)公有住宅(zhái)占(zhàn)比6.1％，通(tōng)过继承(chéng)或赠(zèng)与(yǔ)占比0.9％。另(lìng)有3.4％和(hé)17.7％的(de)家庭(tíng)租赁廉租房与(yǔ)其他住宅。

　　其次，我(wǒ)们(men)假(jiǎ)定租赁(lìn)其他住宅和购(gòu)买二(èr)手(shǒu)房(fáng)都是商品(pǐn)住宅(zhái)，因此将租(zū)赁其他住宅、购买商品住宅与购买二(èr)手房加(jiā)总，得到商品住(zhù)宅占(zhàn)居民所有住宅的比(bǐ)例为(wèi)62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年(nián)期间(jiān)商品住宅(zhái)增幅为过去十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住(zhù)宅(zhái)的实际变化比例，从而我们估(gū)算出2022年商品住(zhù)宅所占比例(lì)，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中(zhōng)国平均每户城镇家(jiā)庭(tíng)拥有0.86 套住宅(zhái)。但(dàn)考虑已购(gòu)期房，中国平均每(měi)户城镇家庭拥(yōng)有1.02套住(zhù)宅(zhái)。

　　如果交房顺利，已购期房会在(zài)2-3年内陆续交付使用，到2024年，中国平(píng)均每户(hù)城镇家庭都会(huì)拥有一套住宅。

　　三、城镇户均一套房的(de)三点含义(yì)

　　既然城镇居民已经达到了户均(jūn)一套房的程度(dù)，“户户(hù)有房”是否意(yì)味着(zhe)中(zhōng)国城镇(zhèn)化进展(zhǎn)终结，甚至意(yì)味着中(zhōng)国地产存量供(gōng)给绰绰有余？

　　（一）户均一套房并不(bù)意味着住宅市场供需平衡(héng)

　　需要(yào)有多余住(zhù)宅来满足因人口流动、居(jū)民(mín)换房(fáng)等因素产生(shēng)的住宅需求。因此，成熟房地产市场的(de)住宅套户(hù)比会在1.1左右(yòu)。

　　国(guó)际经验来看，美国、英国和(hé)日本(běn)的(de)住宅套户比均高于1.1，其中，英国的住宅套户比最高，为1.19，日本为1.16，美国为(wèi)1.11。德(dé)国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如(rú)果户(hù)均刚好一套房，就会造成人口净流入(rù)地的住(zhù)宅市场供(gōng)不应求，造成房价或房租迅速(sù)上涨。

　　七普(pǔ)指出(chū)中国的流动人口(kǒu)3.76亿，省内流动(dòng)人口和省(shěng)际流动人口分别为(wèi)2.51亿人(rén)和1.25亿人。

　　流(liú)动人口会选(xuǎn)择(zé)在大城市租(zū)房(fáng)挣钱，在老家县城(chéng)买(mǎi)房(fáng)。

　　暨南大学2017年(nián)的中(zhōng)国城乡人口流(liú)动调查数据显(xiǎn)示，在上海、杭州以及南京工作的流动人口(kǒu)在老家拥(yōng)有住宅比例分(fēn)别为28％、21％和(hé)18％。大城市的高工资吸引打工(gōng)人，但高房价(jià)迫使打工(gōng)人回(huí)乡置业。

　　流动人(rén)口实际上会占据两套房，在高房价的大城市租英语对应词是什么意思，hungry对应词是什么意思赁一套房(fáng)，在房价较低的县(xiàn)城(chéng)购买一套(tào)房。所(suǒ)以说户均一套房(fáng)无法满足庞大流动人口的(de)租赁与置业需(xū)求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅(zhái)品质仍需(xū)改善

　　目前(qián)，中国的城镇(zhèn)住宅(zhái)中依然有不少老旧小区。

　　三成(chéng)家庭，也就是约9000万(wàn)户城镇居民住宅是2000年以前(qián)建(jiàn)成(chéng)，其中又有11.6％住宅(zhái)年(nián)龄至(zhì)少在33岁以(yǐ)上。

　　这批存在(zài)着建筑结构松(sōng)散、设施陈(chén)旧、安(ān)全隐患大等问题，如电线老化、管道等(děng)基础设施陈旧(jiù)，给(gěi)住户的生活带来了(le)很大的不便(biàn)和安全隐(yǐn)患(huàn)，并(bìng)且居住体验较差。

　　2000年以前建成的老(lǎo)旧住宅面(miàn)积(jī)小(xiǎo)。占比为31.3％的家庭户数拥(yōng)有的住宅(zhái)面(miàn)积(jī)占比仅为27.6％。仍然存在(zài)5％左右的家(jiā)庭没有独立卫浴和厨房。这类上(shàng)世纪修建(jiàn)的老旧小区(qū)很难(nán)满足现代生活需求，在(zài)未来(lái)大都(dōu)会被(bèi)拆迁重建(jiàn)。

　　近五成的家(jiā)庭(tíng)住宅(zhái)为一(yī)居室和(hé)二居(jū)室，户型偏小。其中一居室占比为14.9％，二居室占(zhàn)比(bǐ)为33％。对比镇，城(chéng)市(shì)家庭住(zhù)宅户型更小，当然(rán)这与(yǔ)城市土地资源(yuán)紧张(zhāng)有关。

　　（三）人(rén)均住宅面积扩张是未来地(dì)产的需求驱动力

　　根据七普数据测算(suàn)，2020年城镇家庭户住宅存量总面积为294.6亿平(píng)。暂不考虑两年间农民带房进城和老旧小区拆迁(qiān)，加上2021年和2022年商(shāng)品住宅(zhái)竣工(gōng)面(miàn)积（7.3亿与6.3亿），得(dé)出2022年(nián)住宅存量总(zǒng)面(miàn)积为308.16亿平，人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积为39.45平方米。

　　超过一半的家(jiā)庭人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积小于均值，近4成家庭人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积在(zài)30平米以下。

　　15％的城镇家庭(tíng)人均住宅(zhái)建筑面积不足19平(píng)方米(mǐ)，不及全国人均水平的一半。若去除20％的公摊，可(kě)使用的(de)住宅面积仅为(wèi)15.2平方米。上海市将人均住宅建筑面积(jī)低于15平方米的家庭界定为住宅存在(zài)困(kùn)难，若按这个标准(zhǔn)算的话，中国有11.3％的家庭存(cún)在住宅(zhái)困难问题。

　　若人均(jūn)可使用(yòng)住(zhù)宅面积为40平，即人(rén)均住宅建筑面积为50平，只(zhǐ)考虑(lǜ)家庭户人(rén)数，需要住(zhù)宅总量约390.6亿平，较目(mù)前至(zhì)少(shǎo)新增82亿平。

　　对比发达国家(jiā)人均住宅面积，美国(guó)为(wèi)67㎡，瑞士、日本、德国(guó)和英(yīng)国都高于40㎡，中国的人均住宅建筑面(miàn)积为39.45㎡，相差不大。但(dàn)若(ruò)去除公摊面积后，中国的人(rén)均可使(shǐ)用面积为31.56㎡，这一差(chà)距将(jiāng)变得明显。

　　若考虑约1.4亿(yì)的集体户(hù)人口，所需要的住宅总量会(huì)更多。

　　四、户均已然1套房(fáng)，未来地产还会有需(xū)求(qiú)么？

　　我们测算得到(dào)中国城镇家庭户(hù)均(jūn)1套房，看似已经户户(hù)有房。即(jí)便(biàn)如此(cǐ)，中国人(rén)口静态(tài)结构和动(dòng)态趋(qū)势(shì)演(yǎn)绎，决定了中国未来地产(chǎn)仍(réng)有需求释放。户均1套住(zhù)宅现实之下，中国(guó)未来城镇住宅需求(qiú)主要来自于(yú)四个方面。

　　第一，户均人口缩小，家庭户数增多，新户(hù)购房需求(qiú)扩张(zhāng)。

　　过去20年我国(guó)城(chéng)镇家庭户均人口数不(bù)断下(xià)降，六普显示城镇户均人口(kǒu)规模为(wèi)2.85人/户，而七普显示城镇户均人(rén)口规模为2.62人/户，一人户(hù)、二人户(hù)的(de)占比明显上(shàng)升，人口小(xiǎo)家庭(tíng)化趋势将继续延续(xù)，导致户数会因(yīn)户(hù)均人口规(guī)模的缩小而增多。

　　第二，人口迁移导致经(jīng)济发展带来的新增住宅需求旺盛。

　　中国(guó)经济板(bǎn)块的分化日益明(míng)显(xiǎn)，资源和生产(chǎn)要素逐步向(xiàng)经济带、都市(shì)圈中心城市流入(rù)，区(qū)域(yù)经(jīng)济资(zī)源(yuán)分(fēn)配的再集中吸(xī)引(yǐn)着(zhe)人口(kǒu)流(liú)入(rù)。人口迁移势必涉及到买房租房，给迁入地住(zhù)宅(zhái)市场带来新的增量。

　　以浙江省为例，2021年常住人口增量为72万，而出(chū)生人口为44.9万(wàn)人，死(sǐ)亡人(rén)口为(wèi)38.4万人，自然(rán)增(zēng)加人口仅为6.5万人，其人口增(zēng)长主要(yào)受益于人口迁移。

　　第三，老旧小区改善性需求依然庞(páng)大。

　　从2011年(nián)到2020年，自(zì)建住宅和原公有(yǒu)住宅的家庭拆迁改建最(zuì)多。自(zì)建房家庭比(bǐ)例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公有住宅家庭比例从(cóng)12.9％到6.1％，降幅为(wèi)6.8个(gè)百分点。二者和（27.1％），再加上(shàng)其他住宅（5％）与家庭住宅建(jiàn)造时间为2000年以前的比例（31.3％）大(dà)致相吻(wěn)合。

　　十年间新增8473万家庭户，自建住宅和原(yuán)公有(yǒu)住宅减(jiǎn)少了1282万户(hù)，住宅(zhái)净需求增加9755万户。49％的(de)家(jiā)庭购买商品住宅，21％的家庭购买二(èr)手(shǒu)房。在新增住宅需求中，有7成家庭购买了商(shāng)品住宅(zhái)。租房(fáng)、购买(mǎi)经(jīng)济适用房和其他分别占(zhàn)比18％，3％和9％。未来(lái)随着(zhe)城(chéng)中村和旧城改(gǎi)造(zào)，商品住宅(zhái)的(de)占比(bǐ)势必会(huì)进一(yī)步上升。

　　2000年以前建(jiàn)造的住宅建筑面积还有约(yuē)81亿平，涉(shè)及城镇家庭约9000万(wàn)户。破旧的(de)城中(zhōng)村、老公有(yǒu)住宅，建筑面积小、质量低、基础设施配套差(chà)、没有或少有物业(yè)管理(lǐ)，居(jū)民追求美好、宜居生活的(de)环境，背(bèi)后的改善性需求有(yǒu)待(dài)释放。

　　第四(sì)，“住(zhù)上更大房(fáng)子”的改善性需求还将(jiāng)有所增加。

　　刚需购房受限于(yú)资金，倾向于中小户型。已(yǐ)有住宅(zhái)家庭希望(wàng)提高生活品质，以小换大、以旧(jiù)换新。2022年底(dǐ)的中央经济工作会议明确指出支持住宅改善(shàn)等消费(fèi)。

　　OECD国家的人均住宅间数(shù)为1.71间，无论是否考虑乡村住宅因素(sù)，中(zhōng)国(guó)的人均(jūn)住(zhù)宅间数较其他国家依旧(jiù)存在不小(xiǎo)差(chà)距。

　　住宅(zhái)舒适度与经济水平有着密切正向联(lián)系。随着(zhe)经(jīng)济发展水平(píng)的(de)提高，中国的人均(jūn)住宅间数与人均住宅建筑面积将随之增长。

　　如果(guǒ)说过去(qù)二十(shí)年是中国(guó)地产(chǎn)黄(huáng)金发展期，地产矛盾更多体现(xiàn)为住宅供给存在(zài)不足，供需出现错配(pèi)，这(zhè)是过去二十(shí)年房价快速上涨基石(shí)。那么未来将是(shì)住宅(zhái)质量的供需冲突。房地产大分化(huà)时(shí)代已至，这(zhè)种分化不单(dān)局限于城(chéng)市能(néng)级之间差异，优质小区和老旧(jiù)二手房之间的差异也(yě)将(jiāng)越(yuè)发扩大。

　　风险提示(shì)

　　人口普(pǔ)查数据(jù)调查的是(shì)人，并不(bù)是针对住宅，因此(cǐ)可能(néng)存(cún)在统计(jì)偏差(chà)。商品住宅(zhái)占(zhàn)比实际(jì)值可能偏低，其(qí)增(zēng)速(sù)可能(néng)超预期。

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