万柳(liǔ)书(shū)院，暴雷了。

　　今年年初“万柳少爷”的(de)意外(wài)走红，让这个位于北京海淀的豪宅被全国知晓，其背后曾(céng)宣(xuān)称要做地产界“劳斯莱斯”的(de)神秘(mì)开发(fā)商——中赫集团，也(yě)被拉向台前。

　　而如今(jīn)，万柳(liǔ)书院再次受到舆论关(guān)注，起因(yīn)中赫集团成了共(gòng)同债务人被中(zhōng)国信达追债，中国信达为了收回(huí)钱款不得不(bù)将中赫抵押(yā)的75套万(wàn)柳(liǔ)书院豪宅拍卖。可问(wèn)题是，这(zhè)些房子(zi)早已售(shòu)出，业主并非中赫集(jí)团，那(nà)些真正斥巨资(zī)购入(rù)房(fáng)产的有钱人，房子现在莫名奇妙地被拍卖，算(suàn)是(shì)被割了！

　　截至发稿，暂未看到这(zhè)些(xiē)业(yè)主的(de)维(wéi)权(quán)信息(xī)，难怪有网(wǎng)友调(diào)侃：“富人被割韭菜(cài)的时候，他们的姿势都那么优雅。”

　　不过事件背后，可能没你想象的那(nà)么简单。

　　1

　　富(fù)人被精(jīng)准收割？

　　最惨的可(kě)能还(hái)是债(zhài)主

　　“北京(jīng)豪宅(zhái)的尽头是万柳书院”，但谁都没想到，这个位于海淀核(hé)心(xīn)区位，名校环绕的顶级豪宅(zhái)，竟然暴雷了！

　　近(jìn)日(rì)，有网(wǎng)友发现，中国信达在京东拍卖上，上架了“北京赫华恒瑞房(fáng)地产开发有限(xiàn)公司(sī)不良(liáng)债(zhài)权转让项目”，债权总额高达近47亿，该(gāi)项目的抵(dǐ)押物中，包括75套万柳书(shū)院住宅。

　　据(jù)京东拍卖显(xiǎn)示(shì)，上述不良债权转让(ràng)项目的处置主(zhǔ)体是中国信达资产管理股份有(yǒu)限公司北京市(shì)分公司（下称中国信达北分），处置的是对北京赫华恒瑞房地(dì)产开发有限公司（下称(chēng)赫华恒(héng)瑞）的不良债权。截(jié)至(zhì)2023年1月31日，债权金(jīn)额(é)约为46.95亿元人(rén)民币，其(qí)中(zhōng)债权本金(jīn)37.50亿元(yuán)。中赫集团(tuán)有限公(gōng)司是共同(tóng)债务人。目前，该项目已有1万次(cì)围观，35名意(yì)向人。

　　从表面上看，这就是一(yī)起(qǐ)中国(guó)信(xìn)达北(běi)分讨债的故事，但实际上，75套豪宅(zhái)的背后(hòu)暗藏秘(mì)密。

　　据此前媒体报道，万柳书(shū)院(yuàn)总(zǒng)共301户，而且早已售(shòu)罄。如(rú)果该(gāi)报道属实，说明这些房子实(shí)际(jì)上都是卖出(chū)去了的，是有人住的。

　　那(nà)为(wèi)什么(me)中(zhōng)国信(xìn)达(dá)的拍卖页面上又注(zhù)明这75套房(fáng)子是“未(wèi)出售”的状态呢(ne)？只能说明这些(xiē)房(fáng)子根本没有网(wǎng)签，也没有房产证(zhèng)！

　　第(dì)一财经(jīng)的报道证实了上述内容。有豪(háo)宅(zhái)中介透露，中(zhōng)赫集团早就(jiù)把这75套房(fáng)子抵押出去，现在还(hái)没资金解抵押，所以(yǐ)不能网(wǎng)签、没办房本。

　　作为海淀的(de)顶级豪宅，最强学区房，万柳书院的(de)业主基本都(dōu)是北京(jīng)的高端人士，柳(liǔ)传志、丁磊等(děng)知名商(shāng)业大佬(lǎo)也是万柳(liǔ)书院的业(yè)主。另据(jù)地产(chǎn)自媒体“地产(chǎn)八卦女”爆料，万(wàn)柳书院的业主中，还有(yǒu)不少中赫(hè)集团的(de)高管、合作伙伴、亲(qīn)戚朋友等。

　　由此，不少网友感(gǎn)叹(tàn)，“富人(rén)也被精准收割了！”

　　不过，如果这些(xiē)业主确实已经支(zhī)付(fù)价款并实际占有，那么，中国信达转(zhuǎn)让这笔(bǐ)不(bù)良债权回本的愿望，或(huò)将泡汤。这次拍卖损失最大的，没准还是(shì)债主(zhǔ)中国信达。

　　根据相关法律规(guī)定，民(mín)事执行中(zhōng)，业主已经支付价款并实(shí)际(jì)占(zhàn)有，但(dàn)未办理过户手续的，如(rú)果业(yè)主没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结，已经查封的可以(yǐ)向法院提出执行异(yì)议申(shēn)请，请求法院解(jiě)除查封，同时可以(yǐ)联合起诉开发商，要求(qiú)退还(hái)购(gòu)房(fáng)款或(huò)办(bàn)理房(fáng)产证，并承担(dān)违约责任(rèn)。

　　此外(wài)，今年4月，人民法院报公布《最(zuì)高人民法院关于(yú)商品(pǐn)房消费者权利保护(hù)问(wèn)题(tí)的批复》，以司法解释的方(fāng)式明确了(le)购房人的优先权(quán)：

　　商(shāng)品房(fáng)消费(fèi)者(zhě)以(yǐ)居住为目的购(gòu)买房屋并已支付全部价(jià)款，主张其房屋交付请求权(quán)优先于建设(shè)工程(chéng)价款优(yōu)先受偿权、抵押权以及(jí)其他债(zhài)权(quán)的(de)，人(rén)民法(fǎ)院应(yīng)当予(yǔ)以支(zhī)持。只支付了部分(fēn)价(jià)款的商品房(fáng)消费者(zhě)，在一审法庭(tíng)辩论终结前已实际支付剩余(yú)价款的，可以适(shì)用(yòng)前款规定。

　　也就是说(shuō)，如果这75套房子均为“已售未网签”，那么这笔不良(liáng)债权(quán)，实际上是个(gè)烫手山芋(yù)。可能不仅不能卖出(chū)去回本，抵押的这75套房子(zi)，还会被业主讨(tǎo)回去。

　　中国信达，将会赔(péi)了夫人(rén)又(yòu)折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖(lài)”

　　这次债(zhài)权公(gōng)司中国信达申请不良债权转让(ràng)，可以追溯(sù)到金谷信(xìn)托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查(chá)显示，目前中国信(xìn)达已(yǐ)经成(chéng)为赫华恒瑞唯一股东。但(dàn)此前(qián)，赫华恒瑞为(wèi)中赫(hè)集团旗下子公司。2019年(nián)4月22日(rì)，中赫集团、中赫置地(dì)等(děng)选(xuǎn)择退出了赫华(huá)恒瑞的股东行列(liè)，中国金谷国际信托(tuō)有限责(zé)任公司成为了唯一股(gǔ)东，后者(zhě)由中国信(xìn)达资产管(guǎn)理股份(fèn)有限(xiàn)公司持股(gǔ)93.75％。

　　作为(wèi)房(fáng)地产开发商，相较其他房企(qǐ)，中赫集团既没有很大规模，也没有很高(gāo)的(de)国民知名度，但(dàn)却在北京豪(háo)宅圈留下一个个传(chuán)说(shuō)。

　　如钓(diào)鱼台七号院，作为中赫集团(tuán)进入北京的(de)第(dì)一个豪宅项目(mù)，2011年(nián)，中赫置地推出(chū)钓鱼岛七号(hào)院3号楼，高达30万/平(píng)米的天价，成为当时京城最(zuì)贵的楼盘(pán)，引发(fā)了市(shì)场(chǎng)强烈震惊。

　　随后开(kāi)发的万(wàn)柳书院，更是被誉为(wèi)“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元(yuán)，溢(yì)价率40.9％，从融创、保利、万科(kē)等大型(xíng)知名(míng)房企(qǐ)手中，抢(qiǎng)下了北京万柳地块，成为北京当年的“双(shuāng)料地王”。很快，万柳书院就以(yǐ)神(shén)秘高端的(de)姿态杀入市场，无论是(shì)一块块从荷兰运(yùn)回来的灰(huī)砖(zhuān)垒起(qǐ)来的五米高(gāo)墙，还(hái)是(shì)每棵成本超6万的成年银杏树，还是每(měi)平米20万元的价格(gé塞尔维亚女人好追吗，塞尔维亚好找女朋友吗)，都令业内外震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八的顶儿、融(róng)创的湖、紫(zǐ)辰(chén)院的树、北平府的(de)院儿(ér)。”从这句(jù)顺口溜中(zhōng)，就可看出(chū)其(qí)在(zài)北京豪宅圈的地位。2014年末上市的它，对手是当(dāng)时有名的融创(chuàng)观澜嘉苑、佳兆业(yè)广(guǎng)场、恒大华府等(děng)，现如今(jīn)，它(tā)远远(yuǎn)超过这些对手。

　　去年，万柳书院一套300平(píng)米(mǐ)的(de)法(fǎ)拍房，最终成交价(jià)1.09亿(yì)、单(dān)价达到惊人(rén)的36万元/平米，说明万(wàn)柳书(shū)院虽(suī)然已经推出了8年(nián)之久，但其依旧在北(běi)京豪(háo)宅圈备受追(zhuī)捧。

　　中赫(hè)集(jí)团开发的(de)豪宅(zhái)，也吸(xī)引了不少知(zhī)名人士，如知(zhī)名(míng)演员(yuán)宋丹(dān)丹，就住在(zài)钓鱼台七号(hào)院。而柳传(chuán)志(zhì)、丁磊等(děng)知名商业大(dà)佬(lǎo)则居住(zhù)在万柳(liǔ)书院。

　　几大(dà)豪(háo)宅的成功奠(diàn)定了中赫(hè)集团的(de)“高端(duān)路线”，也因此，它被外界贴上了，“卖北(běi)京城最贵的(de)房，拿北京城(chéng)最贵的地”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的标签(qiān)。

　　但隐藏在(zài)豪宅开发(fā)商光环的(de)背后，这个(gè)地(dì)产界“劳斯(sī)莱斯”却(què)多次(cì)成为被执行人，被执行标的高(gāo)达11亿。

　　今年年初，因为履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务(wù)，中赫集(jí)团(tuán)正式成(chéng)了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国(guó)安坑了？

　　中赫集团如今(jīn)沦落到这个地步，其实是有迹可循的(de)。

　　事实(shí)上，早(zǎo)在今年年初“万柳书院少爷”走红之时，深蓝财经就曾深(shēn)挖出背后(hòu)的(de)中赫集(jí)团，发(fā)现其(qí)深陷(xiàn)财务危机(jī)。

　　从知名豪(háo)宅的(de)开发商到沦为“老赖”，中赫集(jí)团实控人周金辉的人生轨迹跟(gēn)着急转直(zhí)下。而追根溯源，这个转折点，就(jiù)在于收购北京国安。

　　近(jìn)十年来(lái)，房企(qǐ)纷纷开始了多元化转型，但转型之路并不好走(zǒu)。早(zǎo)在2008年开始，中赫集(jí)团就塞尔维亚女人好追吗，塞尔维亚好找女朋友吗尝(cháng)试(shì)过(guò)多元化业(yè)务，先后进(jìn)军能源市场(chǎng)、团购网站，但最终(zhōng)都惨淡收场(chǎng)。最终，周金辉(huī)将(jiāng)转型的目光，放到了体育领(lǐng)域。

　　2016年(nián)，在蚂蚁金(jīn)服与IDG资本(běn)退出后，中赫(hè)集(jí)团以35.5亿元参(cān)股国安足(zú)球(qiú)俱乐部64％股权(quán)，成(chéng)为(wèi)国(guó)安的新东家。接着在2021年6月，中(zhōng)赫集团从(cóng)中信(xìn)集团(tuán)手中(zhōng)拿下北京国安俱乐部36％股权，至此(cǐ)拿(ná)下北京国安(ān)俱(jù)乐(lè)部全部(bù)股(gǔ)权。如(rú)果北京(jīng)国安的估值一直(zhí)没(méi)变(biàn)，那么中赫(hè)集团拿下(xià)北京国安，总计花费了约55.5亿。

　　看到这里(lǐ)，有人也许会感叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这(zhè)样，中赫为什(shén)么(me)又要质押股权呢？

　　2017年以来，中赫集团及其实控人(rén)周金(jīn)辉(huī)夫妇将其手中的中赫(hè)集团股份质押陆续质押，据(jù)企查查显(xiǎn)示(shì)，目前中赫(hè)集团共有11条股(gǔ)权出质记(jì)录。质权(quán)人(rén)包括海金商业保理(lǐ)、北京建工、山(shān)东国际信托、中(zhōng)融信托(tuō)、中信建(jiàn)设(shè)等。

　　这与入主北(běi)京国安的时间完全吻合。

　　然而，入(rù)主北京国安(ān)后，不仅国安的(de)经营状况(kuàng)没有(yǒu)得(dé)到改善，中赫集团也(yě)被拉入(rù)泥淖塞尔维亚女人好追吗，塞尔维亚好找女朋友吗。

　　据北京(jīng)产权(quán)交易所官网信息显示，2020年，北(běi)京(jīng)国安足球俱(jù)乐部实现营业收入(rù)1.03亿元，净利(lì)润(rùn)-12.09亿元。截(jié)至2020年(nián)末，该俱乐部资产总计5.38亿元(yuán)，总(zǒng)负债18.51亿元。

　　为(wèi)了缓解(jiě)资金压(yā)力，中赫集团和周(zhōu)金辉夫妇还在持续质押手中(zhōng)的中赫集团股份，但国安和中(zhōng)赫(hè)的经营状况却持(chí)续没有好转。

　　不仅中(zhōng)赫(hè)集(jí)团被5次列被执行人，执行标(biāo)的高达11亿，北京国安也3次与中(zhōng)赫集团、中(zhōng)赫置地、及(jí)中赫集(jí)团股东周(zhōu)金辉、李彩霞等共同(tóng)成为被执(zhí)行人，执行(xíng)标的约10.45亿。

　　今年(nián)1月，因(yīn)为(wèi)履行能力而(ér)拒不履行(xíng)生(shēng)效法(fǎ)律文书确定(dìng)义务，上(shàng)述被执(zhí)行人成为“老(lǎo)赖”。只有(yǒu)北京国安(ān)，目前幸免(miǎn)于难。不过在(zài)实控人都成为老(lǎo)赖的情况下，被执(zhí)行10个多亿的(de)北京(jīng)国安，又如何能独善其身？

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