5月以来(lái)，房(fáng)地产板块个(gè)股多出现小幅(fú)上涨(zhǎng)，截至5月10日收盘(pán)，中信(xìn)房(fáng)地产指数(shù)本月涨幅约(yuē)为2％。而以(yǐ)公募基金(jīn)为(wèi)代表的机构对于这一(yī)板块(kuài)已(yǐ)经在悄然布局。数据显示，以南方和华夏(xià)的两只老牌ETF基金为(wèi)例，5月9日时所公(gōng)布的(de)总份额均较4月28日时有小幅增(zēng)长。根据(jù)基金一季报(bào)统(tǒng)计，龙头与地方(fāng)国(guó)企央(yāng)企获得增持，持仓(cāng)数(shù)量(liàng)占流通股(gǔ)比(bǐ)重(zhòng)增幅五只个股(gǔ)分别为华发股份+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积(jī)余+0.92％。

　　公、私募配置房地产(chǎn)或“底(dǐ)部回(huí)升”

　　行业红利时(shí)代已(yǐ)过 精耕细作成共识(shí)

　　从公募基(jī)金对房地(dì)产的(de)配(pèi)置看，2019年末，公募所持有(yǒu)的房地产行业标的市值约1188亿元，占其所持股票(piào)市(shì)值的4.66％左右；2020年市场表(biǎo)现出色(sè)，但公(gōng)募所持房地产(chǎn)公司市值在股票资产中的占比却断崖式(shì)下跌(diē)至1.85％；2021年，这一(yī)数值更是进一(yī)步降至1.56％。

　　不过(guò)2022年(nián)终于出现了(le)三年来的首次回升，年(nián)底这一(yī)数(shù)值从1.56％升至1.65％。与此(cǐ)同时(shí)，公募(mù)对(duì)房地产行业的(de)持股(gǔ)比(bǐ)例也同步回升(shēng)，从2021年底(dǐ)的6.94％提高(gāo)到2022年(nián)末(mò)的7.03％。

　　这(zhè)样的势头似乎(hū)在今年一季度得以(yǐ)延续。数据统(tǒng)计(jì)显(xiǎn)示，公(gōng)募重仓持有房地产(chǎn)板块(kuài)一季(jì)度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提升(shēng)6.71％。持仓(cāng)市值前五个股分别为保利发展、招商蛇口、万科A、华发股份、滨(bīn)江集团，持仓市值占板块比重合计达(dá)47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现，公募对于房地产的投(tóu)资愈发(fā)有(yǒu)集中于龙头的趋(qū)势。Wind显示(shì)，在(zài)公(gōng)募基(jī)金一季报汇总(zǒng)的重仓股(gǔ)中，房地产板块(kuài)排名最高(gāo)的是(shì)保(bǎo)利发展，在基金重仓(cāng)第33位。排(pái)名(míng)第二的(de)是(shì)招商蛇口，排在第78位。而老牌龙头股万科A排在第96位。对比去年四(sì)季报，变(biàn)化之处首先在于几只房地(dì)产龙头股从排位(wèi)上看均有(yǒu)退(tuì)步，尤其(qí)是万科最为明显；其次是金地(dì)集团退出百大之列。但(dàn)考虑(lǜ)到(dào)房地产是复苏链上最后一环(huán)，且首季并(bìng)非行业销售旺(wàng)季，其传(chuán)导(dǎo)到(dào)二级(jí)市场(chǎng)乃至(zhì)机构持(chí)仓上还需(xū)要时(shí)间周(zhōu)期(qī)。

　　形成共识(shí)的(de)是，经济(jì)圈判断房地产已经(jīng)进(jìn)入大分化时代，一二线城市好于三四(sì)线(xiàn)城(chéng)市。而映(yìng)射到二级市(shì)场(chǎng)投资上，配置房(fáng)地(dì)产行业(yè)轻(qīng)松收获(huò)行(xíng)业贝塔的红利期一(yī)去不返了。“如果按照产业周期来分类(lèi)，包(bāo)括房地产等几类行业在盖特纳(nà)曲线(xiàn)里属于成熟期或者(zhě)衰退期(qī)的行业，传统认知上(shàng)没有什么(me)投资机会的。但在这几年特殊的(de)行情里(lǐ)包括煤炭、电解铝等类似的行业也出现了(le)一些机会，背(bèi)后(hòu)的(de)逻(luó)辑是供给侧发生了更大的变化(huà)。”一不愿具(jù)名的上(shàng)海公募(mù)基金经理指(zhǐ)出(chū)。

　　不过也(yě)有公募(mù)人士持谨慎(shèn)乐观态(tài)度：“行业前几(jǐ)年17亿～18亿平方米的年销(xiāo)售面积很难再出现了，2022年(nián)光是居(jū)民存款数量增加(jiā)了15万亿元。中国存量有400亿平方(fāng)米建(jiàn)筑面(miàn)积(jī)，考虑存量(liàng)地产的(de)更新(xīn)，也有近10亿平方(fāng)米。需求端还(hái)需要有一定的政策出来去(qù)刺激购房(fáng)。”

　　宝盈(yíng)基金房地产研究员(yuán)吕功绩(jì)也指(zhǐ)出(chū)：“时至(zhì)今日(rì)，无论从城镇化的(de)进程，还是人均住房面积(jī)（接近30平/人），我国(guó)均已告(gào)别住房短缺时代，而目前居民的(de)杠杆(gān)率和房价(jià)收入也不支(zhī)撑(chēng)每年18万亿元(yuán)的销售额，以及过快(kuài)上行的(de)房价(jià)，因而行业(yè)高增的时代已经过去，未来行业的需求或(huò)将回落(luò)，在此过程(chéng)中，伴随着地产(chǎn)的(de)高杠杆属(shǔ)性，就很容易(yì)出(chū)现信用(yòng)风险问题(tí)（类似2022年的(de)民营地产爆雷），行业进入(rù)到供给侧出清的过程。这个过(guò)程中，综合竞争力强的公司(sī)就(jiù)能够(gòu)通(tōng)过大鱼(yú)吃小鱼的方(fāng)式，获得(dé)市占(zhàn)率的提升(shēng)。当行业需求见顶回落时，行业(yè)的贝塔已经过去(qù)了，但不(bù)代表没有投(tóu)资机会，机会在(zài)于城市、位置、产品(pǐn)的阿尔法，而对应到(dào)股票(piào)投资，就是强(qiáng)竞争力公司的(de)阿尔法。”

　　或许也是基于这样的认识转变，精耕细作个股成为公募(mù)乃至整体机(jī)构的务实之(zhī)举(jǔ)。

　　机构配置房地产“风物长宜放眼量(liàng)”

　　头(tóu)部(bù)央国企、优(yōu)质区域性标的成香(xiāng)饽饽

　　5月以来，房地(dì)产板(bǎn)块(kuài)个股多出现小(xiǎo)幅上(shàng)涨，截至5月10日(rì)收盘，中信房地(dì)产指数(shù)本月涨幅约为(wèi)2％。从具(jù)体(tǐ)的个股来看(kàn)，《红周刊(kān)》利用Wind统计申万房地产(chǎn)板块个股，在纳入(rù)统计的124只房地产类标的股中，本(běn)月以来实现(xiàn)股价上涨(zhǎng)的(de)达到了81家(没有港口是永远的停留的寓意是什么 集装箱到港口可以停留多长时间jiā)。

　　其中(zhōng)，上述时(shí)间段恰好排(pái)名前五(wǔ)的(de)公司月内涨(zhǎng)幅超过了10％，它们分(fēn)别是(shì)上实发(fā)展、浦(pǔ)东金桥(qiáo)、*ST泛海、华夏幸福(fú)、荣安(ān)地产。排名(míng)第一的上实发展，五一假期(qī)归来后日成交量明显放大，4日、5日(rì)连续两(liǎng)个交易日收(shōu)出涨停。从(cóng)该股的(de)基本面来(lái)看(kàn)，上实发展(zhǎn)的主营业(yè)务为房地产开发与经(jīng)营。公(gōng)司的主要产品(pǐn)及服务为(wèi)房(fáng)地(dì)产销售、房地产租赁(lìn)、物业管理服(fú)务、工程(chéng)项目、酒(jiǔ)店经(jīng)营(yíng)。从业(yè)绩数据来(lái)看，2022年，其实现营(yíng)业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归(guī)母净(jìng)利润1.23亿元，同(tóng)比下降33.24％。2023年第一季度，其实现(xiàn)营业总收入27.87亿元(yuán)，同(tóng)比增长183.02％；归母净(jìng)利润2.86亿元，同比扭亏(kuī)。

　　不过从十(shí)大流(liú)通股股东来看，各类(lèi)机构都有对其布局(jú)的例子。以3月31日时(shí)的首(shǒu)季十(shí)大流通(tōng)股股东来看(kàn)， 具体包括公募的上(shàng)银(yín)基金、私募的迎水(shuǐ)文(wén)龙、中央(yāng)汇(huì)金、长城资产管(guǎn)理公司等都跻身前十(shí)的(de)行列(liè)。

　　巧合(hé)的是，涨幅(fú)暂时排名第二的(de)浦东(dōng)金桥也是上海本(běn)地房企，其第一季度(dù)的收入利润规模大幅度复苏。究(jiū)其(qí)原因，一方面是(shì)该公司(sī)后疫情时代出(chū)租率复(fù)苏(sū)至近年来(lái)最高，另一方面则是公司拿地结算(suàn)持续性向好，从数(shù)字(zì)上看，一季度新增虹口135、138住(zhù)宅地块(kuài)，总建筑面积约(yuē)54万平(píng)方米。

　　在这样的业绩势头向好背景下，自然也吸(xī)引了知名机构(gòu)在(zài)其中持续驻足。从第一季度(dù)十大流通股股(gǔ)东来(lái)看，知(zhī)名私募(mù)高毅邓晓峰的两只产品(pǐn)依然在前十中，这(zhè)也是连续(xù)第三个季度他有的(de)两只产(chǎn)品杀入(rù)前十。同时榜单中还有一支大(dà)名鼎鼎的(de)QFII阿布扎比投(tóu)资局(jú)，其当季还(hái)小幅增(zēng)加了持股(gǔ)。

　　除去上(shàng)述两(liǎng)家(jiā)上海区域性地产公(gōng)司外，荣(róng)安地产则是主要布(bù)局在深圳的地产公司，一季报(bào)交出的(de)也是一份报喜的成绩单：首季公司实现营业收(shōu)入51.85亿元，同比增长(zhǎng)35.51％。归属于(yú)上市(shì)公司股东的净利润(rùn)6.48亿(yì)元，同(tóng)比增长31.27％。

　　从机(jī)构态(tài)度(dù)来看，《红周刊》注意到(dào)两只公募(mù)指基首季新杀入十大流通股股东行列。具体说(shuō)来， 南方(fāng)中证全指房(fáng)地产ETF上榜排(pái)名第(dì)七位，富国中证(zhèng)指数1000增强则排名第九位，此(cǐ)外联袂出现(xiàn)的机构还有QFII高盛国际和私(sī)募迎水(shuǐ)聚宝。

　　接受《红周(zhōu)刊(kān)》采访时(shí)，兴证(zhèng)全球基(jī)金相关(guān)人(rén)士分析：“经历过行业洗牌和兼并重组后，龙(lóng)头的价值(zhí)更(gèng)为笃定(dìng)突出；从拿地端看，2022年土地市场大幅降(jiàng)温，优质(zhì)土地供给较多（券商(shān没有港口是永远的停留的寓意是什么 集装箱到港口可以停留多长时间g)测算对应(yīng)潜在毛利率在25％以上，目前房企的利润率仅20％），绝大多数(shù)房企受限于信(xìn)用问题或者(zhě)资(zī)金紧张没法拿地，龙头房企趁机获取低成本土地，龙头房企的拿地力度（拿地金额/销售金额）基(jī)本在30％以(yǐ)上；从融资上(shàng)看，龙头房(fáng)企杠杆率较(jiào)低，净负债率基本在70％以下(xià)，而其他房(fáng)企的净负债率(lǜ)普遍都在(zài)100％以(yǐ)上(shàng)，加杠杆(gān)空(kōng)间有限，从(cóng)融资(zī)成(chéng)本看，龙头(tóu)房企的(de)融(róng)资成(chéng)本不断下滑，基本在3％、4％左右；对应(yīng)到2023年(nián)的销售(shòu)，龙(lóng)头(tóu)房企明显跑赢(yíng)行业，1～4月百强(qiáng)房企的(de)销售额增(zēng)速为9％，而(ér)TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调的(de)是(shì)，在当(dāng)前中特估(gū)的浪(làng)潮下(xià)，央国(guó)企地(dì)产股或存在(zài)发展的大好机会。中信证券(quàn)指出：“房(fáng)地产行业的结构性机会依然(rán)存(cún)在，少部分公司尤其是央企占(zhàn)据显著优势，其主要又体现为库存(cún)的优势。央企地产公司，现阶段表现出(chū)较低(dī)的融(róng)资成本，优质(zhì)的(de)开发资源和良好的不动产资产运营能(néng)力(lì)的多重竞争优势。”

　　“即(jí)使没有中特估，国央企相(xiāng)较于民营地产公(gōng)司也是(shì)更有优势(shì)的(de)。”吕功绩(jì)强调，“对(duì)于减值、土地(dì)资源债权债(zhài)务(wù)关(guān)系等(děng)问题，市(shì)场(chǎng)对(duì)民营房开企业的资产会有(yǒu)更多担忧和质疑，所以在(zài)这一轮行业出清的过(guò)程(chéng)中，央国(guó)企相较于民企来说估值的修复更明显。中特估的角(jiǎo)度从(cóng)中(zhōng)长期的维度看，行(xíng)业的逻(luó)辑在于集(jí)中(zhōng)度提升后，行业进入高质(zhì)量(liàng)发展阶(jiē)段，具备较(jiào)快速(sù)发(fā)展阶段(duàn)更稳定且可预期的盈利和现金流创(chuàng)造能力，以(yǐ)此带来估值中枢的提升(shēng)，应该关(guān)注估值(zhí)相(xiāng)对较低，企业(yè)自身(shēn)资产(chǎn)的质量好、运营能力强、可以创(chuàng)造持续现(xiàn)金(jīn)流的企(qǐ)业(yè)。”

　　“存量(liàng)时代(dài)中行业普涨的概率比较低(dī)，行业内部将出现分化，要关注将(jiāng)受益于行(xíng)业集中度提升的头部公司。”星石投(tóu)资首席(xí)研究官方磊也表示。

　　顺(shùn)应机构这一思(sī)路的话，或许还是保利发展、招商蛇(shé)口等国资背景龙头前途更为光明(míng)。不过国投瑞银基金投资部(bù)副总监綦傅鹏表示：“需(xū)要客观地去持续(xù)观(guān)察(chá)国企央企在三个方面是否可(kě)以维持(chí)，首(shǒu)先是融资成本保持低位(wèi)，其(qí)次是销(xiāo)售份额持续提升，再次是拿地份额持续提升。”

　　复(fù)苏速(sù)度(dù)缓慢

　　机(jī)构需要(yào)多给一些(xiē)耐心

　　而(ér)《红周(zhōu)刊》也根据房(fáng)企一季(jì)报(bào)梳理发现，对于2022年的业绩出现(xiàn)的整体(tǐ)下滑，2023年一季(jì)度的业(yè)绩分化更趋明显，保利发展(zhǎn)、滨江集团(tuán)等房企(qǐ)营收、净利(lì)均实现(xiàn)了业(yè)绩(jì)的回正，甚至是较大增(zēng)速(sù)的增(zēng)长。而这些(xiē)公司也是(shì)机构的重仓(cāng)对象(xiàng)。

　　对此，知名房地(dì)产业内人士张(zhāng)宏伟向《红周刊(kān)》分(fēn)析表示，业绩出现明(míng)显改善的房企，主要是因为过去两三(sān)年时(shí)间，尤其是在2021年下半年(nián)民营房(fáng)企不(bù)怎(zěn)么(me)投资拿(ná)地之后(hòu)，国有(yǒu)企业仍在(zài)持续性地(dì)拿地(dì)，且主(zhǔ)要集中在核心城市，投资力度较大。投资的驱动能够推动(dòng)房企销售业绩(jì)的增(zēng)长，从而在2023年(nián)一季度市场恢复但仍处(chù)于调(diào)整的过程中(zhōng)，能(néng)够保有一个正增长。

　　不过张宏伟同时也提(tí)醒表示，在房(fáng)地产的复(fù)苏过程(chéng)中，还面(miàn)临着一些不确(què)定性(xìng)。其(qí)实整个(gè)市场从(cóng)四月份开始又在(zài)往下掉。除了杭州、成(chéng)都(dōu)等(děng)极(jí)个别城市四月(yuè)环(huán)比三月相对(duì)表现较好之外(wài)，包括北京、上海在内的(de)绝大(dà)多数城(chéng)市都出现环比下滑(huá)的情况。而现在五月的市场表现(xiàn)也不太乐观(guān)。按(àn)照现在的经济状况(kuàng)、收入情况，以(yǐ)及(jí)市场的去库存压力、企业的资(zī)金面(miàn)压力，可能(néng)会出现，到六月份房(fáng)企为了(le)半年报冲业绩出现(xiàn)市(shì)场的短期反(fǎn)弹外的一个市场乏力现象。也就是(shì)说，第(dì)二季度(dù)、第(dì)三季度增长不确(què)定(dìng)性的压力(lì)仍(réng)旧(jiù)较大。

　　上海利檀投资董事长陈昊扬也向《红周刊》指出，现在整(zhěng)个(gè)房地产以及(jí)其上下(xià)游产业链的复苏速度都比想象的要慢很多，我们要多给一(yī)些耐心，这(zhè)个(gè)时候，在房(fáng)地产以及上下游就不是赚快钱的时候，只能赚他(tā)基本面(miàn)的钱。但这也意味(wèi)着，只有极(jí)为少(shǎo)数的、做得比(bǐ)同行(xíng)好得多的企业，会伴随整(zhěng)个行业的弱复苏，业绩会逐步体(tǐ)现(xiàn)出来。所以只(zhǐ)能耐心地(dì)去等待它的基本面不断(duàn)地(dì)凸显出来，这需要时间。

　　（本(běn)文已刊发于5月13日《红(hóng)周(zhōu)刊》，文中(zhōng)提(tí)及个股仅为(wèi)举例分析，不做买卖(mài)推荐(jiàn)。）

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