5月以来，房地产(chǎn)板块个股多(duō)出现小(xiǎo)幅上(shàng)涨，截至5月(yuè)10日收盘，中信房(fáng)地产指数本月涨幅约(yuē)为2％。而以公募基(jī)金(jīn)为代(dài)表的机构对于(yú)这一(yī)板(bǎn)块已(yǐ)经(jīng)在悄(qiāo)然布局。数据(jù)显示，以南方(fāng)和华夏(xià)的两只老牌ETF基(jī)金为例(lì)，5月(yuè)9日时(shí)所(suǒ)公布的(de)总(zǒng)份(fèn)额均较4月28日时有小幅增长(zhǎng)。根据基金一季报统计，龙头与地方国企央(yāng)企获得增(zēng)持，持仓数(shù)量占流通(tōng)股比重增幅五(wǔ)只个股(gǔ)分别为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙(lóng)地产+0.97％、招(zhāo)商(shāng)积余+0.92％。

　　公(gōng)、私募配置房地产或“底部回升(shēng)”

　　行(xíng)业红利时代已过 精耕细作成共识

　　从公募(mù)基金可口可乐的创始人是谁，雪碧创始人是谁(jīn)对房地产的配置看，2019年末，公募所持有的房(fáng)地产行(xíng)业标(biāo)的市值约(yuē)1188亿元，占(zhàn)其(qí)所持股票市值的4.66％左右；2020年市场表现出色，但公募(mù)所(suǒ)持房(fáng)地产公司市值在股票(piào)资(zī)产中(zhōng)的占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数(shù)值更是进一(yī)步降(jiàng)至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来的首(shǒu)次(cì)回升，年底这(zhè)一数值从1.56％升至1.65％。与此(cǐ)同时，公募(mù)对房地产(chǎn)行业的持股比例也(yě)同(tóng)步(bù)回升，从2021年底的6.94％提高(gāo)到2022年末的(de)7.03％。

　　这样(yàng)的势头似乎在(zài)今年一季度得以延续(xù)。数(shù)据(jù)统计显示，公募重仓持(chí)有(yǒu)房地产板块一季度市(shì)值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度(dù)提升6.71％。持仓市值(zhí)前五个股分别(bié)为保利发展、招(zhāo)商蛇口、万科A、华发股份(fèn)、滨江集团，持仓市值占板块比重合计达47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从(cóng)中不(bù)难发现，公募对于房地产的投(tóu)资愈发有集中于(yú)龙(lóng)头的(de)趋(qū)势。Wind显示，在公募(mù)基金一季报汇总的(de)重仓股中，房地产(chǎn)板块排名最高的是保利发展，在基金重仓第33位。排名第二(èr)的是(shì)招(zhāo)商蛇口，排在第78位。而老牌龙(lóng)头股万科A排(pái)在第96位。对(duì)比去年四季报，变化之处(chù)首先(xiān)在于几只房地产龙头(tóu)股(gǔ)从排(pái)位上看(kàn)均有退步，尤其是万科最为(wèi)明(míng)显(xiǎn)；其次是金地集团退出(chū)百大之列。但考(kǎo)虑到房地产是复苏链上最后一环，且首季并非(fēi)行业(yè)销售旺季，其传导到二(èr)级市场乃(nǎi)至(zhì)机构持仓上(shàng)还需要时间周期。

　　形成共识的(de)是，经济圈判(pàn)断房地产(chǎn)已经进(jìn)入大分化时代，一(yī)二线(xiàn)城市好于三四线城市(shì)。而映射到二级市场投(tóu)资上，配置(zhì)房地产行业轻松收获行(xíng)业贝塔的红利期一去不返了。“如果(guǒ)按照产业周期来分类，包括房地产等几类行业在盖特(tè)纳曲线里属(shǔ)于成熟期或(huò)者衰退期的行业，传统认(rèn)知上没有什么投(tóu)资机会的(de)。但在这几年(nián)特殊(shū)的(de)行(xíng)情里包括(kuò)煤炭、电(diàn)解(jiě)铝等(děng)类似的行业也出现了一些机会，背后的逻辑是供给侧(cè)发生(shēng)了更大的变化。”一不愿(yuàn)具名的上海公募基金经(jīng)理指出。

　　不过也(yě)有(yǒu)公募人(rén)士持谨慎乐观态度：“行业前几年17亿～18亿(yì)平(píng)方米的年销售(shòu)面(miàn)积(jī)很难(nán)再出现了，2022年光是(shì)居民(mín)存款数量增(zēng)加了15万(wàn)亿元。中国(guó)存量(liàng)有400亿平方米建筑面积，考虑存量地产的(de)更新，也有(yǒu)近10亿平方(fāng)米。需求(qiú)端还需要有一定的政策(cè)出来去(qù)刺激购房。”

　　宝盈基金房地产研究员吕功绩也指出：“时至(zhì)今日，无论从城镇化(huà)的(de)进程，还(hái)是人均住房面积（接近30平(píng)/人），我国均已(yǐ)告别住房短缺(quē)时代，而目前居民的杠(gāng)杆率和(hé)房价收入也不(bù)支撑每年18万亿元的销售额，以及过快上行(xíng)的房价，因而行业高(gāo)增的时(shí)代已经过去(qù)，未来行业的需求或将(jiāng)回落，在(zài)此过程(chéng)中，伴随着地(dì)产的高杠杆属(shǔ)性(xìng)，就(jiù)很容(róng)易(yì)出现信用(yòng)风险问题（类似2022年的民营地产爆雷），行业(yè)进(jìn)入到供给侧出清的过程。这个过程中，综合竞争力强的公司就能够通过大鱼吃小鱼的方式，获得市(shì)占率的提升。当(dāng)行业需求(qiú)见顶回落时，行业(yè)的(de)贝塔已经过(guò)去了，但不代表没(méi)有投资机会，机会在于城市、位置、产品的阿尔法，而对应到股(gǔ)票投资，就是强竞争力公(gōng)司的阿(ā)尔法。”

　　或许也是基于(yú)这样的认识转变，精耕细作(zuò)个股成(chéng)为公(gōng)募乃至整体机构的务实之举(jǔ)。

　　机构配(pèi)置(zhì)房(fáng)地产“风(fēng)物长宜放眼量”

　　头部央国企、优质(zhì)区域性标的成(chéng)香饽饽

　　5月以来，房地产板块个股多(duō)出现小(xiǎo)幅上涨(zhǎng)，截至5月10日(rì)收盘，中信(xìn)房地产(chǎn)指数(shù)本月(yuè)涨(zhǎng)幅约(yuē)为2％。从具体的个(gè)股(gǔ)来看，《红周刊》利用Wind统计(jì)申万房地产板块个股，在(zài)纳入统计的124只房地(dì)产类(lèi)标的股中(zhōng)，本月以来实现(xiàn)股价(jià)上涨的达到了81家。

　　其中(zhōng)，上述(shù)时间段恰好排名前五的公(gōng)司月内涨幅超过(guò)了(le)10％，它们分别(bié)是上实发(fā)展、浦东金桥、*ST泛海(hǎi)、华夏幸福(fú)、荣(róng)安地产。排名第(dì)一(yī)的上(shàng)实发展，五一(yī)假期归来(lái)后日(rì)成交量明显放大(dà)，4日、5日连续两个交易(yì)日收出涨停。从该(gāi)股的基本面来看，上实(shí)发展的(de)主营业务(wù)为房地产开发(fā)与经营。公司(sī)的主(zhǔ)要产品及服务为(wèi)房地(dì)产(chǎn)销售、房地产租(zū)赁、物业(yè)管理服(fú)务、工程项(xiàng)目、酒店经(jīng)营(yíng)。从业绩数据(jù)来看，2022年，其实(shí)现营业收入52.48亿元，比上期(qī)减少47.85％，归(guī)母(mǔ)净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季度，其实现营业(yè)总收入(rù)27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利(lì)润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十大流(liú)通(tōng)股股东来看，各类机构都有对其布局的例子。以3月31日时(shí)的(de)首季十大流(liú)通股股东来看， 具体(tǐ)包括公募的上(shàng)银基金、私(sī)募(mù)的迎(yíng)水(shuǐ)文龙、中央汇金、长城资产(chǎn)管(guǎn)理公司(sī)等都跻身前十(shí)的行列。

　　巧(qiǎo)合的(de)是，涨幅暂(zàn)时排名第二的(de)浦东金桥也是上(shàng)海本地(dì)房企，其第一(yī)季度的收入利润规模(mó)大幅度(dù)复苏。究其原因，一(yī)方面是该公司后疫情时代出租(zū)率复苏(sū)至近年来最高，另一方面则是公司(sī)拿地结(jié)算持(chí)续性向(xiàng)好，从(cóng)数字上看(kàn)，一季度新增虹口135、138住(zhù)宅地块，总(zǒng)建筑(zhù)面积约54万平方米。

　　在这样的业绩势头向好背景下，自然也吸(xī)引了知名(míng)机构在(zài)其中持(chí)续驻(zhù)足。从(cóng)第一季度十(shí)大流(liú)通股股东来看，知名(míng)私(sī)募(mù)高毅邓晓峰(fēng)的两只产品(pǐn)依然在前十中(zhōng)，这也是连续(xù)第三(sān)个季度(dù)他(tā)有的两只产品杀(shā)入(rù)前(qián)十。同时榜单(dān)中还有一支大名鼎鼎的QFII阿(ā)布扎比投资局，其当季还(hái)小幅增加了持股。

　　除(chú)去上述两家上海区域性(xìng)地产公司外，荣安地产则是主(zhǔ)要布局在深(shēn)圳的地产公司，一(yī)季(jì)报(bào)交出(chū)的也是一份报喜(xǐ)的成绩单(dān)：首季公(gōng)司实现营业(yè)收(shōu)入51.85亿元(yuán)，同比增长(zhǎng)35.51％。归(guī)属于上(shàng)市(shì)公司股东的净利润6.48亿元，同(tóng)比增长31.27％。

　　从(cóng)机构态度来看，《红周(zhōu)刊》注意到两只公募指基首季新杀入(rù)十大流通股股东行列(liè)。具体说来(lái)， 南(nán)方中证(zhèng)全指房地产ETF上榜排名(míng)第七(qī)位(wèi)，富国中证指数1000增强则排名第九位(wèi)，此外联袂出现的机(jī)构还有QFII高盛国(guó)际和私募迎水(shuǐ)聚宝。

　　接受《红周刊(kān)》采(cǎi)访时，兴证全球基金相关人士(shì)分析：“经历过(guò)行业洗牌和兼(jiān)并(bìng)重组(zǔ)后，龙头(tóu)的价值更(gèng)为笃(dǔ)定突出；从拿地端看，2022年土地(dì)市场大幅降温，优质土地供给较(jiào)多（券商(shāng)测算对(duì)应潜在毛利率(lǜ)在25％以上，目前房企的(de)利润(rùn)率仅20％），绝大(dà)多数(shù)房企(qǐ)受限于信(xìn)用(yòng)问题或者(zhě)资金(jīn)紧(jǐn)张没法拿地，龙(lóng)头房企趁(chèn)机获(huò)取低(dī)成本土地，龙头房企(qǐ)的拿地力度（拿地金额/销售金额）基本在30％以上；从(cóng)融(róng)资上看，龙头房企杠杆率(lǜ)较低，净负债率基本在70％以下，而(ér)其(qí)他房企的净(jìng)负(fù)债率普遍(biàn)都在100％以(yǐ)上，加杠杆空(kōng)间有(yǒu)限，从融资成本(běn)看，龙头房企的融资成本不断(duàn)下滑，基本(běn)在3％、4％左右；对应到2023年(nián)的销(xiāo)售，龙头房(fáng)企明显跑赢行业(yè)，1～4月百强房企(qǐ)的销(xiāo)售(shòu)额增速(sù)为(wèi)9％，而TOP14的销售额增(zēng)速为29％。”

　　需(xū)要强调的是，在当前中(zhōng)特估的浪潮下，央国企地(dì)产股或存在(zài)发展的大好机会(huì)。中(zhōng)信证券指出：“房地产行业的结构性机(jī)会依然存在，少部分公司尤其是央企占据显著优势，其(qí)主要又(yòu)体现为库存的优势(shì)。央企地(dì)产公司，现阶段表现出较低(dī)的融(róng)资(zī)成本，优质的开发资(zī)源和良好的(de)不动产(chǎn)资产(chǎn)运营能力(lì)的多重竞争优(yōu)势(shì)。”

　　“即(jí)使没(méi)有中特估，国央(yāng)企相较(jiào)于民营地产公(gōng)司也是更有(yǒu)优势(shì)的(de)。”吕功(gōng)绩强(qiáng)调，“对于减值、土地资(zī)源债权债务关(guān)系(xì)等问(wèn)题，市场对民营(yíng)房开企(qǐ)业的资产会有(yǒu)更多担忧和质疑，所(suǒ)以在这一轮行业出清(qīng)的过(guò)程中，央国企(qǐ)相较于民企来说估值的修复(fù)更明显。中特估的角度(dù)从中(zhōng)长期的维度看，行(xíng)业的逻辑在于(yú)集中度(dù)提升后，行业进(jìn)入高质量发(fā)展阶(jiē)段，具备(bèi)较快(kuài)速发展阶段更稳定且可预(yù)期的盈(yíng)利和现金流(liú)创(chuàng)造能(néng)力，以(yǐ)此带来估(gū)值中枢(shū)的提升，应(yīng)该关(guān)注估值相对较低，企业(yè)自身资产的质量好、运营能力强、可(kě)以(yǐ)创造(zào)持续现(xiàn)金流的企业。”

　　“存(cún)量时代中行(xíng)业普涨的(de)概率比较低(dī)，行业内部(bù)将(jiāng)出现分(fēn)化，要关(guān)注将受(shòu)益(yì)于行业集中度提升的头(tóu)部公司。”星(xīng)石投资首席研究官方(fāng)磊也表示(shì)。

　　顺应机构这一思路的话，或许还是保利发展、招商蛇口等国资背(bèi)景龙头前途(tú)更为光明。不过国投(tóu)瑞银基金投资部副(fù)总监(jiān)綦(qí)傅鹏表示(shì)：“需要客观地去持续观(guān)察国企央企在(zài)三个方面是否(fǒu)可以维持(chí)，首先是(shì)融资成(chéng)本(běn)保(bǎo)持低位，其次是销售份额持续提升，再次是拿(ná)地份额持续(xù)提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构(gòu)需要多给一些耐心

　　而《红周刊》也根(gēn)据(jù)房(fáng)企(qǐ)一季报梳(shū)理发(fā)现(xiàn)，对于2022年的业绩(jì)出现的(de)整体下滑，2023年(nián)一季(jì)度的业绩(jì)分化更(gèng)趋明显，保利发展、滨(bīn)江集团(tuán)等房企营收(shōu)、净利均实(shí)现(xiàn)了(le)业(yè)绩的回正，甚至(zhì)是较大(dà)增速的(de)增长。而这(zhè)些公(gōng)司(sī)也是机构的(de)重仓(cāng)对象(xiàng)。

可口可乐的创始人是谁，雪碧创始人是谁　　对此，知名房(fáng)地(dì)产业内人(rén)士张宏伟向《红周刊》分析(xī)表示，业(yè)绩出现明显改善(shàn)的(de)房企，主(zhǔ)要是因(yīn)为过去两三(sān)年时间(jiān)，尤其(qí)是在2021年下半年民(mín)营房企不(bù)怎(zěn)么投资(zī)拿地(dì)之后，国有企业仍在持续性(xìng)地拿地，且主要(yào)集中在(zài)核心城市，投资力度较(jiào)大。投资的驱动能够(gòu)推动(dòng)房企销售业绩的增长，从而在2023年(nián)一(yī)季度市场恢(huī)复但仍(réng)处(chù)于调整(zhěng)的过程中，能够保有一个正增长。

　　不过张宏伟同时也提醒(xǐng)表示，在房地产的复苏过(guò)程中，还面临着一些不确定(dìng)性。其(qí)实整个(gè)市(shì)场(chǎng)从(cóng)四月份开始又在往(wǎng)下掉。除(chú)了杭州、成(chéng)都(dōu)等(děng)极个别城市(shì)四月环比三月相对表现较(jiào)好之外，包括北京、上海在内的绝大多(duō)数城市都出现环比下滑的情况。而现在五月的市场表现也不太乐观。按照现在(zài)的(de)经(jīng)济状况(kuàng)、收入情况，以(yǐ)及市场(chǎng)的去库存(cún)压力、企(qǐ)业的资金面压力，可能会(huì)出现，到(dào)六月份房企为了半年报冲业(yè)绩(jì)出现市场的短期(qī)反弹外的一个市场乏力(lì)现象。也(yě)就是说，第二季(jì)度(dù)、第(dì)三季度增长不确(què)定性(xìng)的压力仍旧较大。

　　上海利檀投资董事(shì)长陈昊(hào)扬也向(xiàng)《红(hóng)周刊》指出(chū)，现在整个房地产(chǎn)以及其上(shàng)下游产业链的复苏速度都比(bǐ)想(xiǎng)象的(de)要慢很(hěn)多，我们要多给一些耐心(xīn)，这个时候，在(zài)房地(dì)产以及(jí)上下游(yóu)就不是(shì)赚快钱的时候，只能赚他基(jī)本面的钱。但这也意味着(zhe)，只有极为(wèi)少(shǎo)数(shù)的、做(zuò)得比(bǐ)同行好(hǎo)得多的(de)企(qǐ)业，会伴(bàn)随整个行(xíng)业的弱复苏，业绩会逐(zhú)步体现出(chū)来。所以(yǐ)只能耐心地(dì)去等待它的(de)基本(běn)面不(bù)断地凸显出来，这需要时(shí)间。

　　可口可乐的创始人是谁，雪碧创始人是谁trong>（本文(wén)已(yǐ)刊发于5月13日《红周刊》，文中(zhōng)提(tí)及个股仅为举例(lì)分析，不(bù)做买卖(mài)推荐。）

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