OPPO宣布关停旗下(xià)芯片(piàn)子公司哲库科(kē)技，引发(fā)了公募REITs扩募风波，如(rú)今，二级市场的影响仍(réng)未停歇。

　　Wind数据显示(shì)，5月15日(rì)，华安张江光大(dà)园(yuán)REIT开盘继续延(yán)续此(cǐ)前几日的下(xià)跌(diē)走势，午后跌幅一度扩大，尾(wěi)盘有(yǒu)所拉升，全天(tiān)收(shōu)跌(diē)6.22％，最近3个交易(yì)日跌幅超(chāo)过9.69％。

　　此前(qián)，华安张江光大园REIT曾发布(bù)公告，紧急回应(yīng)称，哲库(kù)科技(jì)是其扩募拟新购入基(jī)础(chǔ)设施资产(chǎn)张润大厦(shà)的重(zhòng)要承租方之一(yī)，目前未收到哲库科技(jì)及OPPO方面关于停止执(zhí)行已签租(zū)赁(lìn)协议的通知。同(tóng)时，在公告中，华安张(zhāng)江光大园REIT进(jìn)一步表示，原始权益人将继(jì)续密切关注哲库科技后续情(qíng)况，积极做好相(xiāng)关应对(duì)。

　　此外，张江REIT拟扩募购入(rù)项目的原始权(quán)益人(rén)相关负责人也表示，近期已同步启动了应急预案，排(pái)摸储备租(zū)户(hù)，积极应(yīng)对哲库提前退租的可(kě)能事项。由于(yú)张润大厦是(shì)全国(guó)首批REITs申(shēn)报扩(kuò)募项目，公司领导高度重视，浦东新区国资委也高(gāo)度关注(zhù)。

　　多位(wèi)业内人士表示，华(huá)安张(zhāng)江光大(dà)园(yuán)REIT近期(qī)市场波动(dòng)较大，但其实(shí)不动产公募REITs项(xiàng)目(mù)短期出租(zū)率下跌(diē)并不会从根(gēn)本上影响其内(nèi)外价值，投资者应理性看待。

　　张江光大(dà)园(yuán)REIT

　　二级(jí)市(shì)场价格继续(xù)波动

　　本周(zhōu)，OPPO关停旗下芯片(piàn)子公司哲(zhé)库科技的事件(jiàn)继续扰动公募(mù)REITs市场。

　　Wind数据显示，5月15日(rì)，华安张江光大园(嬉水与戏水的意思，婷婷荷花鱼戏水的意思yuán)REIT以3.726元的价格小(xiǎo)幅低(dī)开，此(cǐ)后二级(jí)市场价格开始震荡走(zǒu)低，午盘收跌6.17％。午(wǔ)后，华(huá)安张江光大园REIT跌幅一度扩大(dà)到8.30％，随后价格有所(suǒ)回升，最终报收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近期不利消息影响(xiǎng)，华安张(zhāng)江光(guāng)大园REIT最近几(jǐ)个交易日二级市场价格(gé)表现欠佳，5月11日以来，3个交易日跌幅达(dá)到9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日上市以(yǐ)来(lái)，华安张江光大园REIT累计(jì)涨幅超(chāo)过24％，在全市场公(gōng)募REITs中位居(jū)前列。

　　从5月15日公(gōng)募REITs市(shì)场整体表现上看(kàn)，目前上市的8只产(chǎn)业(yè)园区基础设(shè)施REITs中(zhōng)，仅博时招商(shāng)蛇口(kǒu)产业(yè)园REIT微幅上涨，其(qí)余7只均有不同程度下(xià)跌，8只产业园(yuán)区基(jī)础设施REITs5月15日平(píng)均跌幅(fú)1.38％。今年以来平均跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一(yī)季报中已经披露张(zhāng)江光大(dà)园项目出租率有所下降(jiàng)，如今拟扩募(mù)的项目又遭遇突发事(shì)件，因(yīn)此导致二级市场价(jià)格出现波(bō)动。”一位业(yè)内人(rén)士分析称。

　　不过，在(zài)上述人士看(kàn)来(lái)，尽(jǐn)管出于(yú)风(fēng)险(xiǎn)规避的原(yuán)因，最近几(jǐ)个交易日(rì)场内资金有所流出，但是(shì)，不(bù)动产公募(mù)REITs项目短期出租率下跌并(bìng)不会从根本上影响(xiǎng)其(qí)内外价(jià)值。

　　他也(yě)同时表示，目前随(suí)着二级市场价格下跌，风险也得到一定释放(fàng)，但(dàn)是价格涨跌会受(shòu)到基本(běn)面、情(qíng)绪面(miàn)等多重(zhòng)因素影响，不好判断价格是不是已经完(wán)全(quán)触(chù)底。

　　此外，还有一位业内人士表示，今(jīn)年整体REITs市场表现低迷(mí)，不少产品年内二级市(shì)场跌幅(fú)较(jiào)大，其(qí)实有些隐含(hán)收(shōu)益率高的产品具(jù)备一(yī)定的投资价值，很适合稳健类投资者。此外，伴随(suí)着经(jīng)济复苏(sū)的步(bù)伐，产业园区、物流(liú)类等REITs产(chǎn)品具备一定的投资价(jià)值(zhí)。

　　先锋瑞驰私募基金执行董事(shì)高如星对此(cǐ)表(biǎo)示，若(ruò)张江园区最终能顺利解决招商，平(píng)稳过度对经(jīng)营现金(jīn)流(liú)没有造成大的影响，“事件性(xìng)利(lì)空下调至(zhì)得(dé)这么急、这么深，加上前期(qī)本身园区类资(zī)产就回调(diào)不(bù)少(shǎo)了，这就是黄(huáng)金坑(kēng)。”不(bù)过，他(tā)也强(qiáng)调，最终(zhōng)还(hái)是落到租(zū)金收入受不受影(yǐng)响，影响多大，估计园区(qū)会最终解决(jué)。

　　张江REIT紧急回应

　　扩(kuò)募路上(shàng)再迎接(jiē)考验

　　5月12日，OPPO宣布关停旗下芯片子公司哲库科技。随(suí)后5月12日晚(wǎn)，华(huá)安张江(jiāng)光大园REIT发(fā)布(bù)公告，紧(jǐn)急回应(yīng)称，哲库科(kē)技是其扩募拟新购入基(jī)础设施资产(chǎn)张润大厦的重要承(chéng)租方之(zhī)一，目前未收(shōu)到哲库科技(jì)及OPPO方面(miàn)关(guān)于停止执行(xíng)已签(qiān)租赁(lìn)协议的通知。同时，在公(gōng)告中，华安张(zhāng)江光大园REIT进一步表示，原始权(quán)益(yì)人将继续(xù)密切关注哲库科技(jì)后续情况，积极做好相关应对。

　　此前，张江REIT因其(qí)一(yī)季报中披露的(de)张江光大(dà)园项目出租率下降事(shì)项(xiàng)，一度二级市场(chǎng)价(jià)格出(chū)现回落。在随后(hòu)召开的业(yè)绩说明会(huì)中管(guǎn)理(lǐ)人(rén)就相关事(shì)项进行了(le)解释说明，市场信(xìn)心得到了(le)一(yī)定提振，二级市场价格表现也趋于平稳。据(jù)了解，张江 REIT在5月11日召开的线(xiàn)上(shàng)和线(xiàn)下的扩(kuò)募说明会上，运营团队表示了对(duì)张(zhāng)江光大园项目的信心，预计签署意向书和合同谈判中的储备租户正常转化后，项目出租率将得到(dào)回(huí)升(shēng)。没想到仅过(guò)了不到三周的(de)时间，张江REIT的扩募之路又迎来了(le)新的(de)考(kǎo)验。

　　因张江REIT的上述公告(gào)引起了市场各方的广泛关注(zhù)，张江(jiāng)REIT拟扩募购入项目的(de)原始权益人相关负责(zé)人(rén)坦言，事发突然确实始(shǐ)料未及(jí)，在(zài)获悉OPPO关停哲库科技(jì)消(xiāo)息的第一时间即奔(bēn)赴现场进行了沟通和核实工(gōng)作(zuò)，并同步启动(dòng)了应急(jí)预案，排摸储(chǔ)备租户(hù)，积极(jí)应(yīng)对哲库(kù)提(tí)前退租的可(kě)能事项(xiàng)。由于张润大(dà)厦(shà)是(shì)全(quán)国首批REITs申报扩募(mù)项目，公司领(lǐng)导(dǎo)高度(dù)重(zhòng)视，据悉(xī)新区国资委(wěi)也高度关注。

　　当谈及储备(bèi)租(zū)户(hù)情况(kuàng)，相关(guān)负(fù)责人介(jiè)绍说(shuō)，目(mù)前储备租(zū)户还是比(bǐ)较丰富的，覆(fù)盖了芯(xīn)片测试、人(rén)工(gōng)智能、航天(tiān)产业、信息技(jì)术(shù嬉水与戏水的意思，婷婷荷花鱼戏水的意思)等产业客户，租赁意向面积超过(guò)了(le)2万方(fāng)。从意向储(chǔ)备转化为实际(jì)租户需要一些时(shí)间。

　　“我们正在着(zhe)手通过签署租赁意向书(shū)来尽(jǐn)快锁定一些(xiē)重(zhòng)要租户(hù)。虽然收了三个月履(lǚ)约保证金给了我们一些空间(jiān)，但(dàn)本着(zhe)对(duì)首批扩募、对市场(chǎng)负责(zé)的态(tài)度，我(wǒ)们肯(kěn)定(dìng)要全(quán)力与时(shí)间赛跑，把这些(xiē)面积(jī)在短(duǎn)期(qī)内(nèi)完成去化。”相(xiāng)关(guān)负责人说道。

　　张江(jiāng)REIT已(yǐ)持有的同(tóng)区(qū)域的张江光大(dà)园项目一季度末(mò)也有将近30％的空置(zhì)率(lǜ)，原始(shǐ)权益(yì)人有(yǒu)那(nà)么多(duō)储备租户，之前的空(kōng)置率为何未能得到解(jiě)决。

　　对(duì)此相关(guān)负责人解释，张江光大园(yuán)一(yī)直以(yǐ)来都坚持以市场化运营为导向，历史运营表现稳定，租(zū)户(hù)的调租和换租(zū)都属于(yú)正(zhèng)常情况，而(ér)这次项目的大租户退租正好发(fā)生在市场(chǎng)活跃(yuè)度的(de)短期低点，目前市场情况已(yǐ)有所好转(zhuǎn)。在看到(dào)出(chū)租(zū)率下滑情况没(méi)有得到及时修复(fù)后(hòu)，张(zhāng)江这边也作了一(yī)定的(de)资(zī)源(yuán)调配(pèi)和倾(qīng)斜(xié)，引入了一些储备(bèi)租户。

　　另外，张润大(dà)厦和张江光大园项目在给租户的分隔(gé)空间、交付标准、租(zū)金水(shuǐ)平等方面也有(yǒu)一些差异(yì)化(huà)，张润(rùn)大(dà)厦(shà)多是两千多平的大平层(céng)，楼的(de)成新(xīn)度高一(yī)些，单价也(yě)贵一些，张江光大园单层以一千平的面积为主，还有一(yī)些(xiē)独(dú)栋形态(tài)的(de)物业。租户自身也会有诉求，也(yě)会根据(jù)自身(shēn)需求和预(yù)算挑选区域(yù)内的不同(tóng)物业。

　　“如果扩募完成以(yǐ)后，新老资产的(de)管理(lǐ)人都变成了(le)一家(jiā)，后续我们在资源共(gòng)享和联合(hé)营销方面能更加充分(fēn)发(fā)挥协(xié)同效(xiào)应(yīng)，相信可以做得(dé)更好。”上(shàng)述负责人补充说道。

　　最后谈及对于(yú)张江REIT的定位和展望(wàng)，相(xiāng)关(guān)负责(zé)人表示，张江(jiāng)集(jí)团和张江高科目前在管资产约五百万(wàn)方，还有一(yī)些其他在开发(fā)的储(chǔ)备项目，这些(xiē)都将成为(wèi)张(zhāng)江(jiāng)REIT实现打造张江园区产业空间资(zī)产上(shàng)市平台目(mù)标的坚实(shí)后盾和储备资源。“我们非常(cháng)重视张江(jiāng)REIT这个资本平台(tái)和(hé)它未来的发展(zhǎn)。”相关负(fù)责(zé)人(rén)表示(shì)，“这次扩募是我们(men)实现(xiàn)基金扩容的第一步，也是至关重(zhòng)要(yào)的(de)一步(bù)，眼下我们可能面(miàn)临了一些(xiē)突发情(qíng)况需要解决，但是这和我(wǒ)们(men)在张江科(kē)学城这三十年建设发(fā)展过(guò)程中(zhōng)所(suǒ)经(jīng)历的相(xiāng)比(bǐ)，只能(néng)算是一个非(fēi)常小的(de)插曲。我们(men)有信心排(pái)除万(wàn)难，尽一切(qiè)可能化解当前突发事(shì)件的所有负面影响，维持预期和市(shì)场的信心。”

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