近两年火爆的创新产品公募REITs进入(rù)密(mì)集分红期，近日7只REITs陆续迎来除息日，公募REITs整(zhěng)体(tǐ)呈现出(chū)高比例稳定(dìng)分红(hóng)，15只公告2022 年(nián)可供分(fēn)配(pèi)金额的REITs产品(pǐn)，平均(jūn)分红比例(lì)接(jiē)近99％。

　　多位业内人士对此表示，强制分红机(jī)制是公募REITs主要(yào)特征之一，稳定分红体(tǐ)现出该类(lèi)产品长期(qī)投资价(jià)值，通(tōng)过观测经营活动现金(jīn)流、可供分配现(xiàn)金(jīn)等指标，也是观察(chá)REITs项目底层(céng)资(zī)产(chǎn)运营情况(kuàng)的“窗(chuāng)口”。他们也提醒普通投资者注意，与(yǔ)产权(quán)类项目相(xiāng)比，特许经(jīng)营REITs项目在经营权到期后不再产生现金收益，特许(xǔ)经营权(quán)分红目前已包含了利润分(fēn)配和本金的归还，在选择投(tóu)资(zī)标的(de)时应(yīng)了解资产类型和分红的特征。

　　15只(zhǐ)公募(mù)REITs产品(pǐn)分红

　　平均分(fēn)红比(bǐ)例(lì)98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期(qī)，近日(rì)7只REITs产品（4月17 日-4月(yuè)21日）陆(lù)续迎来除息(xī)日(rì)，此外尚有6只REITs实际(jì)分配情况尚未公布。整体来看(kàn)，公募REITs呈现出(chū)了高比例的稳定分红，15只公告2022 年可(kě)供分(fēn)配金额(é)的公(gōng)募(mù)REITs产品中，2022年(nián)全年分配金额占(zhàn)可供分配金(jīn)额比(bǐ)例平均为98.89％，且绝大(dà)部分分配比例在96％以上。

　　中金基金(jīn)相关(guān)负责(zé)人对(duì)此表示，投(tóu)资公募REITs的主要收益(yì)来源为持有期分红(hóng)收益(yì)，以及基金份额(é)交易价格的变化。基金份额二(èr)级市场价(jià)格(gé)受到公募REITs资产运营情况(kuàng)及市场因素的综合(hé)影响，较易引起波动。与此相比，基金(jīn)分(fēn)红预期(qī)则更有(yǒu)规律可循。公募(mù)REITs的分红主要来自(zì)基础设施(shī)资(zī)产(chǎn)的(de)经营现金流(liú)，投资(zī)人通过基(jī)金(jīn)募集材(cái)料和信息披露文件，结(jié)合行(xíng)业(yè)及市场情况，可以分析基础设施项目的经(jīng)营业绩，作为进行投(tóu)资(zī)决策的(de)重要参考(kǎo)。

　　“相对于(yú)基金份额(é)二级(jí)市(shì)场价(jià)格变化导致的浮(fú)盈或浮亏(kuī)，分红作(zuò)为基金份额持(chí)有人实际获(huò)得的现(xiàn)金收益，对于长期(qī)投资者更具参考价(jià)值。”中金基金相关负责人称。

　　平安基金REITs 投资中心(xīn)运营高级副总监李华平也表示，根(gēn)据《公(gōng)开募集(jí)基础设(shè)施证券(quàn)投资基(jī)金指引(yǐn)（试行(xíng)）》及相关法规要求，基础设施基金应当将90％以上合并(bìng)后基金(jīn)年度可分配金额以(yǐ)现金形(xíng)式分配(pèi)给投资者，强制分红机制是公募REITs的主要特(tè)征之一，稳定(dìng)的分红机制体(tǐ)现(xiàn)出REITs产(chǎn)品长期投(tóu)资价值。

　　中航基金也认为，从投资角度来看，基础设施公募(mù)REITs同时具备“股(gǔ)性”和(hé)“债性”双重特点。二级市(shì)场(chǎng)价格反映这(zhè)类产品“股性”的一面，分(fēn)红(hóng)体(tǐ)现了(le)这类产(chǎn)品的(de)“债性”特点。公募REITs有(yǒu)强制分红要求(qiú)，分红类似于债券派息，但不等同于(yú)债券(quàn)的固定利(lì)息回(huí)报，而是由(yóu)可供(gōng)分配现金决定(dìng)。

　　从机构投资者的角度来(lái)看，一方面是公募(mù)REITs丰富了机构投(tóu)资(zī)者的(de)投资品类，为资产配(pèi)置(zhì)多元(yuán)化提(tí)供抓手(shǒu)，具有(yǒu)较强(qiáng)的配置价值。另一方面，公募REITs的分红(hóng)能够帮(bāng)助机(jī)构投资(zī)者稳(wěn)定收益。机构(gòu)投资者公募REITs能(néng)够通过分红获(huò)取相对于投资债券(quàn)相对高的收益性，在(zài)有效控制风险的前提下，增(zēng)厚资产(chǎn)包(bāo)收益，起到投资“压(yā)舱石”的作用。

　　分红(hóng)除了投资收益“落(luò)袋为(wèi)安(ān)”外，市场(chǎng)对(duì)于未来分(fēn)红(hóng)水(shuǐ)平的预期，也是影响REITs基金二级市(shì)场价(jià)格走势的关键(jiàn)因(yīn)素之一。

　　从(cóng)近期(qī)公募REITs的二级市场表现看，截(jié)至4月21日，今年以(yǐ)来中(zhōng)证(zhèng)REITs（收盘(pán)）指数收于975.99 点，年内(nèi)下(xià)跌7.44％，未跑赢(yíng)主要(yào)股票和债(zhài)券宽基指数。

　　“截(jié)至2023年3月(yuè)31日，有20只公(gōng)募REITs发(fā)布了2022年年报，部分产品受宏观经(jīng)济的影响，可分配金额完成(chéng)率(lǜ)不达预期(qī)，一定程度上影响了公募REITs二级市(shì)场的价格。”李华平称(chēng)，公募REITs二级市场(chǎng)的价(jià)格波动受多重因(yīn)素的影(yǐng)响(xiǎng)，投资收益是影(yǐng)响REITs二级市场(chǎng)价格(gé)的(de)主要因素(sù)之一，而(ér)稳定(dìng)的分红有(yǒu)利于吸(xī)引投资者参与公(gōng)募REITs二级市场的投资。

　　中金(jīn)基金相关负(fù)责人也表示，近期经济预(yù)期恢(huī)复，一方面(miàn)市场(chǎng)热点呈现(xiàn)向(xiàng)股票(piào)和(hé)债券回归的过程(chéng)；另(lìng)一方面，基础(chǔ)设施项(xiàng)目的(de)经(jīng)营业绩相对经济活力(lì)的改善有一定的滞后性。

　　此外，公募REITs在(zài)分红除权日，将对(duì)基(jī)金(jīn)份额的开(kāi)盘(pán)指导价做(zuò)调减处理，调减金额根据单位基(jī)金份额(é)的分红金额进行计算。除权(quán)操作是对(duì)分红前后(hòu)基(jī)金份(fèn)额净值变化(huà)的修正，使投资人在(zài)基金分红前(qián)后均可以获得公平的投资(zī)机会。

　　“分红(hóng)可增(zēng)强投资(zī)者长(zhǎng)期投资的信心，同时需(xū)结合持有产(chǎn)品的特性，关注二级(jí)市场扰动对整体收益(yì)的影(yǐng)响程度。”中航(háng)基(jī)金(jīn)相关(guān)人士也称。

　　特许经营权分(fēn)红(hóng)包括利润分(fēn)配和本金归还

　　普(pǔ)通投资者(zhě)应了解底层资产情况

　　多位业(yè)内人士还提醒，与现有公募基金分红(hóng)前(qián)提是本金之上的增值部分不同，特许经(jīng)营(yíng)权REITs基(jī)金运(yùn)作(zuò)期间的(de)“分红”界定为“分派”更为(wèi)准确，分派的是(shì)本(běn)金与增值(zhí)两(liǎng)个部(bù)分，两个部分(fēn)之间的比例是变动的，与现(xiàn)有公募(mù)基金分红差异很大，大多数(shù)普通投资者可(kě)能(néng)把“分派”金额误认为(wèi)是(shì)持(chí)续分红。一旦30年(nián)、40年、50年、60年等合同皖d是哪里的车牌号，皖d是哪里的车牌号码年限到(dào)期后基金价值面(miàn)临极(jí)大不确定性(xìng)，这是该类投资者应该注(zhù)意的情况(kuàng)。

　　李(lǐ)华平表示，目前公募REITs主要有特许经营权类(lèi)和产(chǎn)权类两大资(zī)产类(lèi)型，持(chí)有产权类产品的收益主要包(bāo)括每(měi)年的现金分红及资产(chǎn)增值的(de)收益，而(ér)持有特许(xǔ)经营类产品的收益主(zhǔ)要来自项目每(měi)年的(de)现金分红。其(qí)中，特许经营权(quán)类资产的分红(hóng)包括(kuò)了利(lì)润(rùn)分配和本(běn)金的归还，两者(zhě)的比率也是变动的(de)，对特许经营权类资产的公募REITs可以(yǐ)内(nèi)部收益率（IRR）来衡量(liàng)投资(zī)收(shōu)益。普通投资(zī)者在选择投(tóu)资标的时，应了解公募REITs底(dǐ)层资产的类型。

　　中(zhōng)航基金也表示，从细(xì)分来看，各类公募(mù)REITs分红(hóng)因底层资产属性不(bù)同而形(xíng)成(chéng)区别。特许经营(yíng)权类(lèi)的公募REITs产品因其(qí)分红相当(dāng)于包(bāo)含“本金+收益(yì)”，分红相对较多，债性偏强。而产权类的公(gōng)募REITs分红主要为“收益”，更看(kàn)重底层资(zī)产的价值增值，所以相对股性偏强。普通投资(zī)者(zhě)在选择公(gōng)募(mù)REIT时(shí)，需(xū)要考虑底(dǐ)层资产(chǎn)属性，对所选择产品(pǐn)的(de)二(èr)级市场价格和分红有合(hé)理预(yù)期。

　　中金(jīn)基(jī)金相(xiāng)关负(fù)责人也认为(wèi)，与产权类项目相(xiāng)比，特(tè)许经营项目在经营权到期后(hòu)不再能产生(shēng)现金收益(yì)，因此将(jiāng)可(kě)供分配(pèi)金(jīn)额的分(fēn)配理解为(wèi)“分派”比“分红”更加(jiā皖d是哪里的车牌号，皖d是哪里的车牌号码)准(zhǔn)确。基于(yú)这个特点，剩(shèng)余经营(yíng)期限较短的特许(xǔ)经营项目(mù)，通(tōng)常(cháng)具备更高的(de)分派率(lǜ)水平。对于剩余期限(xiàn)较(jiào)长(zhǎng)的特(tè)许经营权(quán)项目，即使分(fēn)派率相对(duì)较低(dī)，也有足够年限收(shōu)回本金并取得收(shōu)益。

　　中金基(jī)金该负责(zé)人提醒投资者注意，特许(xǔ)经营权项目的分(fēn)派金额包含了投资(zī)本(běn)金，在(zài)不进行(xíng)扩(kuò)募的情况下，基金份额单(dān)价随着分派(pài)进度逐(zhú)年(nián)下降(jiàng)是正常现(xiàn)象，投资特许(xǔ)经营权(quán)REITs的收益(yì)来自项目剩余(yú)期限产(chǎn)生的现金流。

　　“与特许经营项目相比，产权类项(xiàng)目(mù)的土地或建筑的剩余使用(yòng)年限(xiàn)一(yī)般较长(zhǎng)，再加上到期(qī)后通过对建筑(zhù)的(de)更新改造(zào)或补缴土地出让金等追加投(tóu)资，有机会进(jìn)一步(bù)延长经营期限。这种类似永续经营的假设反映在基础资产(chǎn)的估值上，使产权类REITs具备更显(xiǎn)著(zhù)的资(zī)产(chǎn)投资属性(xìng)。”该负责人称。

　　观测内部收益率(lǜ)等指标(biāo)

　　评(píng)估项(xiàng)目底层资产(chǎn)运营(yíng)情况

　　在(zài)基金分红的时点，多位业内(nèi)人士还表示(shì)，在(zài)产品分红期，投资者可以观测(cè)经营(yíng)活(huó)动现(xiàn)金流、可供分配现金、内部收益率(lǜ)等指(zhǐ)标，来(lái)观察和(hé)评估项(xiàng)目底层资产的运(yùn)营情况(kuàng)。

　　中航(háng)基金表示(shì)，年(nián)报指标中(zhōng)，跟现金相关的指标有两个：一是年报中披露的经(jīng)营(yíng)活(huó)动现金流(liú)，二是可供分配现金(jīn)，二者存在本质性区别。经营活动产生的现(xiàn)金净流(liú)量是指企业经营(yíng)、筹资、投(tóu)资产生(shēng)的现金流，基于企业本身经营活动产生；可供分配(pèi)的现金(jīn)实质上是从EBITDA出发，对非现(xiàn)金影(yǐng)响利润表的项目进行(xíng)调整，加期初现金，最终得到的账面现金(jīn)。

　　李华(huá)平也表示，公募REITs作(zuò)为资(zī)产(chǎn)配(pèi)置新(xīn)选择，投资价值体现在相对股债(zhài)市场独立的资产配置功能，比较适合长期持有。建议投资(zī)者对经营权(quán)类的资产(chǎn)可以更(gèng)多关注内部收(shōu)益率的(de)高(gāo)低，对产权(quán)类的资(zī)产更多(duō)关(guān)注分派(pài)率高低(dī)。因为(wèi)公募REITs可分(fēn)配收益主要来自(zì)底层资产的经营净现金流，所以(yǐ)底层资产运(yùn)营情况直接影响投(tóu)资回报，投(tóu)资(zī)者可综合考虑原(yuán)始权(quán)益人(rén)综合实力、运(yùn)营管(guǎn)理机构(gòu)实力、公募基金管理人实力等多重因(yīn)素来(lái)选择投资标的。

　　中信证券(quàn)研报也显示，公募REITs进(jìn)入(rù)密集分红(hóng)期(qī)，由(yóu)于分红(hóng)交易带(dài)来的(de)短期博弈机会仍在，叠(dié)加此(cǐ)前市场接连回调，建议投资者关(guān)注(zhù)有(yǒu)基本(běn)面(miàn)支撑(chēng)、填权效应相对(duì)明显(xiǎn)、同时分红规模(mó)较为可观(guān)的个券。

　　“公募REITs的招募说明书(shū)均会载(zài)明REITs在发行首(shǒu)年(nián)及(jí)次年的可(kě)供(gōng)分(fēn)配金额预测。投资者(zhě)可以将REITs的实际分(fēn)红金额与募集材料中披(pī)露预测进行比较分(fēn)析，结合经济(jì)及市(shì)场的实际环(huán)境(jìng)，对基础(chǔ)设施项目的运营业(yè)绩(jì)及REITs的管理能力进行(xíng)判断。”中金基金(jīn)上(shàng)述负责(zé)人(rén)也称(chēng)。

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