饱受争议的(de)二手房交(jiāo)易中(zhōng)介费问(wèn)题，正(zhèng)逐渐(jiàn)得到(dào)监管部门的(de)重视。

　　5月8日，住(zhù)建部、市(shì)场(chǎng)监(jiān)管(guǎn)总(zǒng)局联合发(fā)布了(le)关于规范房地产经(jīng)纪服务的意见。意(yì)见提(tí)及，近(jìn)年来，部分房(fáng)地产(chǎn)经纪机构存在利用房源客(kè)源优势(shì)收取过高(gāo)费(fèi)用、未明码标价、捆绑收费、滥用客户(hù)个人信(xìn)息(xī)等问题，加重交易当(dāng)事人负担(dān)、侵害其(qí)合法(fǎ)权益。

　　基(jī)于上述(shù)背(bèi)景，两部门(mén)从(cóng)加强(qiáng)从(cóng)业主体管理(lǐ)、明确(què)经纪服(fú)务内容、合理(lǐ)确(què)定经纪服(fú)务收费、严格实行明码标(biāo)价等十方面，提出了意(yì)见(jiàn)。

　　中原地产首席分析(xī)师张(zhāng)大(dà)伟称，随着城市发展(zhǎn)，一二线城市二手房交易占比逐渐增加。以(yǐ)北京、上海为例，二手房占(zhàn)市场成(chéng)交比例超过80％，大量二手房成交依赖中介居间成交(jiāo)，房地产调控重心(xīn)逐渐从开发商(shāng)过渡到(dào)中介公司。

　　广东省城规院(yuàn)住(zhù)房政策研究中心首席研究员(yuán)李宇嘉表示，买房对居民(mín)来说属于金额(é)不低的大(dà)宗交易，由(yóu)于二手房交易成(chéng)本较高、交易(yì)周(zhōu)期较(jiào)长(zhǎng)，具有(yǒu)非常(cháng)强的专(zhuān)业性，居民往往通过中介来完成(chéng)。但很多中介利用信息不对称等问题，将(jiāng)非必要(yào)的收费夹带(dài)其中，如收(shōu)取过(guò)桥(qiáo)融资(zī)、按揭费、担保费等，对居(jū)民造成(chéng)额外的(de)负(fù)担，而且这些服(fú)务事项并未明码标(biāo)价(jià)。

　　对于二手(shǒu)房市(shì)场交易过程中(zhōng)存在的(de)“乱象”，李宇(yǔ)嘉指出，对包括经纪服务(wù)在内的相(xiāng)关市场交易(yì)行(xíng)为及其主体进行规范和秩序整(zhěng)顿(dùn)，是房地产市场管理和调控的主题。“当(dāng)下，推进(jìn)这项工(gōng)作的(de)意义更大，也更急迫。”

　　中介收费问题成(chéng)监管重点(diǎn)

　　二(èr)手房市场中，历来(lái)对(duì)房地产经纪服(fú)务行业关注最多的(de)一个话题，便是房地(dì)产经纪服务费的问题(tí)。

　　张大伟认(rèn)为(wèi)，未来相(xiāng)关(guān)部门主要监管(guǎn)的重点，将(jiāng)是对房地产经(jīng)纪服(fú)务(wù)收费及中介交易进行规范。

　　在热(rè)点城市，二手房屋交易过程中，部分价值不菲的房(fá纸张是16k大还是32k大 16k纸和32k纸有什么区别ng)屋，往往要缴纳一笔金额不低的中介费(fèi)。以北(běi)京某房地产经纪(jì)服务机构2.7％的服务(wù)费率计算(suàn)，一套(tào)1000万元(yuán)的房屋，中介(jiè)费约为27万。

　　在合理确定经纪服务(wù)收(shōu)费上(shàng)，两部门在此次(cì)意见中提及，房地产(chǎn)经纪(jì)机构要(yào)合理降低住房买卖和租赁经(jīng)纪服(fú)务费用(yòng)。鼓励按照成交价格越(yuè)高、服务费率越低的原则(zé)实行(xíng)分档定价。引导(dǎo)由交易双(shuāng)方共同(tóng)承(chéng)担(dān)经纪服务费用。

　　据张大伟介绍(shào)，目(mù)前房地产(chǎn)经纪服务收费标准(zhǔn)的(de)最(zuì)早(zǎo)依据是1995年国家(jiā)计委建设部下发的(de)《关于房地产中介服(fú)务(wù)收(shōu)费的通知》（971号文），其中第六(liù)条规定：房屋买卖代(dài)理(lǐ)收(shōu)费，按成交价格(gé)总额的0.5-2.5％计(jì)收(shōu)。

　　以北京为例，目前北京市执行的2014年更新后的收费标准(zhǔn)，即(jí)根(gēn)据这样(yàng)的(de)规定：“少数特别复杂的(de)住宅(zhái)买(mǎi)卖经纪(jì)服务，经交(jiāo)易各方协商(shāng)同(tóng)意，可在规定的收(shōu)费标(biāo)准基础上适当(dāng)上浮，上浮幅度最高不得超过(guò)10％。”这意味(wèi)着，当前(qián)北京二手房中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简政(zhèng)放权”的精神，北京2015年取消了房地产中(zhōng)介服务等57个政府定价，房地产经纪(jì)服务收(shōu)费多少由(yóu)各中介机构自行决(jué)定。

　　“房(fáng)产中介机构(gòu)在实际收取(qǔ)费(fèi)用过程中(zhōng)，相(xiāng)关(guān)监管部门纸张是16k大还是32k大 16k纸和32k纸有什么区别(mén)当前并(bìng)未明确(què)具体的中介(jiè)费率，中介机(jī)构仅需在服务过程中对收(shōu)费标准进行明码标价即可。而房地(dì)产经纪服(fú)务(wù)机(jī)构在(zài)具体收(shōu)取过程(chéng)中，会结合(hé)房(fáng)屋(wū)价(jià)值及工(gōng)资标(biāo)准，综合(hé)计(jì)算出合适的中(zhōng)介费率(lǜ)。”张大伟补充(chōng)道。

　　对于明码标(biāo)价(jià)问题，两部门在(zài)此次意(yì)见(jiàn)中(zhōng)提及，房地产经纪(jì)机构应当在经营(yíng)门店、网(wǎng)站、客户端等(děng)场(chǎng)所或(huò)渠道，公(gōng)示服(fú)务项目、服务内容和收费标准，不得混合(hé)标价和捆(kǔn)绑收费。房地产经(jīng)纪机构提供的基本服(fú)务和(hé)延伸服务，应当分(fēn)别明确服务项目和(hé)收费标准。房地产经纪机构收费前(qián)应当向交(jiāo)易当事人出具收费清(qīng)单，列明收费标准、收费金额，由当事人(rén)签字确认。

　　另(lìng)外，对收费明显高于市场平均水(shuǐ)平的房地(dì)产经纪机(jī)构，住房和城乡(xiāng)建设部门将会同市(shì)场监管等部门采取约谈等综合措(cuò)施进行重点监(jiā纸张是16k大还是32k大 16k纸和32k纸有什么区别n)管。市场监(jiān)管(guǎn)部(bù)门会同有关部(bù)门(mén)依法查处不按规定明码标(biāo)价(jià)、操纵经(jīng)纪服务收费等(děng)违反价格和反垄(lǒng)断(duàn)法律法规(guī)的行为(wèi)。对房(fáng)地产经纪机构(gòu)相(xiāng)关违法违规(guī)信(xìn)息，市(shì)场监管部(bù)门要依法(fǎ)依规纳入国家企业(yè)信(xìn)用信息公示系(xì)统。

　　房(fáng)屋中介费要(yào)降了(le)？

　　鼓励按照(zhào)成交价格越高、服务费(fèi)率越低的原则实(shí)行分档(dàng)定价(jià)，是否(fǒu)意味着，未来豪宅的(de)中介费有(yǒu)望大幅(fú)降低？

　　中原地(dì)产华南(nán)区(qū)总裁兼(jiān)深圳中原总经理(lǐ)郑叔伦称，住建部发(fā)文(wén)鼓励(lì)按(àn)照成交价格越高、服务费率越低的原则实行(xíng)分档定价，合理降低住房买卖和租赁经纪(jì)服务费用(yòng)，主要(yào)还(hái)是规范行(xíng)业，打击收费过高(gāo)的经(jīng)纪机(jī)构，但对市场影响(xiǎng)有限，“以深圳为例，深圳市场(chǎng)豪宅(zhái)和普宅(zhái)本来(lái)收费就不同，各家收(shōu)费(fèi)普遍在合(hé)理范围(wéi)内，加上经纪服务费用对市(shì)场(chǎng)的(de)影响(xiǎng)不大。”

　　张大伟指出，由于当(dāng)前两部门提出的意(yì)见(jiàn)仅为鼓励(lì)性(xìng)质，即只是纲领性文件而非规定，未来如何具体认(rèn)定其(qí)中的细(xì)则，还需要看各城市落地执行情况。

　　不过，张(zhāng)大伟表示，“从目前市场看，经纪服务领域的调整改(gǎi)善、规范(fàn)化，有利于行业(yè)健康发展。同时，由于二手房很多房源在产权(quán)方(fāng)面有瑕(xiá)疵，如(rú)产权抵押、不(bù)同税费等都可能对交(jiāo)易(yì)产生影响，这对(duì)房地(dì)产经纪服务行(xíng)业的专业性(xìng)提出更(gèng)高(gāo)的要求。”

　　58安居(jū)客研究院(yuàn)研究总监陆骑麟(lín)指出，在(zài)二手房买卖过程中，原本应该由上下家各支(zhī)付一半的中介费(fèi)，但在一些热点城市的(de)二手房交易过程中，往往会有这样的情形，因部分购(gòu)房者处于弱势地(dì)位，从(cóng)而会出现中介费及税费(fèi)均由(yóu)购(gòu)房者来承担。即使一些房东愿意承担中(zhōng)介费，这部分费用(yòng)也可(kě)能通过(guò)转嫁的方(fāng)式，在(zài)房(fáng)价(jià)中有所体现(xiàn)。

　　“上(shàng)家把中介费转嫁给下家，市(shì)场(chǎng)这种(zhǒng)所谓‘约定俗成(chéng)’的情(qíng)况，一些房(fáng)产中(zhōng)介公司将其(qí)视为向购房者单边收费的行为。部分中介公(gōng)司(sī)可能会利用其支配地(dì)位，在原(yuán)先经纪服(fú)务(wù)收费(fèi)的基础上，再次(cì)向房(fáng)东(dōng)收取费(fèi)用(yòng)，而这部分费(fèi)用，房东往(wǎng)往会(huì)将(jiāng)其转再次转嫁给购房(fáng)者，这(zhè)实际上相当于变(biàn)相推高了房价(jià)。两(liǎng)部门(mén)提出严禁(jìn)操纵经纪服务收费，不(bù)仅有(yǒu)利于提高交易中操作的透明度(dù)，也有利于房价的稳(wěn)定(dìng)。”陆骑麟称。

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