万柳书院，暴雷了。

　　今年(nián)年初“万柳(liǔ)少爷”的意外走红，让这(zhè)个位于北京海淀(diàn)的豪宅被全国知(zhī)晓(xiǎo)，其背后曾宣称要做地产界“劳斯莱斯(sī)”的神秘开发商——中赫集团，也被拉向台前。

　　而如(rú)今(jīn)，万柳书院再(zài)次受到舆论关注，起(qǐ)因中赫集团成了共同债务人被中国信达(dá)追债，中国(guó)信达(dá)为了收回(huí)钱(qián)款不得不将(jiāng)中赫抵押的75套万(wàn)柳书院豪(háo)宅拍(pāi)卖。可问题是，这(zhè)些房(fáng)子早已售(shòu)出(chū)，业(yè)主并非中赫集团，那(nà)些真正(zhèng)斥(chì)巨资购(gòu)入房产的(de)有(yǒu)钱(qián)人，房子现在莫(mò)名奇妙地被拍(pāi)卖，算是被割了！

　　截至发稿(gǎo)，暂未(wèi)看到(dào)这些业(yè)主的维权信息，难(nán)怪(guài)有网(wǎng)友调侃(kǎn)：“富人被割韭菜(cài)的(de)时候(hòu)，他们(men)的姿(zī)势(shì)都那么优(yōu)雅。”

　　不过事(shì)件背后，可能没(méi)你(nǐ)想象的那么简单。

　　1

　　富人被精(jīng)准收割？

　　最惨(cǎn)的可能还是债主

　　“北京豪宅的尽头是万(wàn)柳书院”，但谁都没想到，这个位于海淀(diàn)核心区位，名校环绕的顶级豪宅，竟(jìng)然暴雷了！

　　近日，有网友发现，中国信达在(zài)京东拍卖上(shàng)，上架(jià)了(le)“北京赫华(huá)恒瑞房地产开发(fā)有限公(gōng)司不良债权转让(ràng)项目”，债权(quán)总额高达近47亿，该(gā寿眉是最差的白茶吗，寿眉是什么档次的茶i)项(xiàng)目(mù)的(de)抵押(yā)物(wù)中，包括75套万柳书院住(zhù)宅。

　　据(jù)京(jīng)东拍卖显(xiǎn)示，上述(shù)不(bù)良债权转让项(xiàng)目的处置主体是中国信达资(zī)产管(guǎn)理股份有限公司(sī)北京市分公司（下称中国信达北分），处置的(de)是对北京赫华恒瑞(ruì)房地产(chǎn)开发有限(xiàn)公司（下(xià)称赫(hè)华(huá)恒瑞(ruì)）的不良债权。截至2023年(nián)1月31日(rì)，债(zhài)权金额约为46.95亿元人民币，其中债(zhài)权本金37.50亿元。中赫集(jí)团有限公司是共(gòng)同债务(wù)人。目前，该(gāi)项(xiàng)目已(yǐ)有(yǒu)1万次围观，35名意向人(rén)。

　　从表面上(shàng)看，这就是一起中(zhōng)国信(xìn)达北(běi)分讨(tǎo)债的(de)故事(shì)，但实际上(shàng)，75套豪宅的背后暗(àn)藏秘(mì)密(mì)。

　　据此前媒体报(bào)道，万柳书院总共301户，而(ér)且早已售(shòu)罄。如果该报道属(shǔ)实，说明这些房子实际上都(dōu)是卖出去了的，是有人住的。

　　那为什么中国信达的拍卖页面上又注明这75套房子是“未出售(shòu)”的状态(tài)呢？只能说明这些(xiē)房子根本没有网签，也没有房产证！

　　第一(yī)财经的报道(dào)证实了(le)上(shàng)述(shù)内容。有豪宅中介透(tòu)露，中赫集团早就把这75套房子抵押出(chū)去，现(xiàn)在还没资(zī)金解抵押，所以不能网签、没办房本。

　　作为海淀(diàn)的(de)顶级(jí)豪宅，最强(qiáng)学区房(fáng)，万柳书院的业主(zhǔ)基本都是北京的高(gāo)端人(rén)士(shì)，柳传志、丁(dīng)磊等(děng)知(zhī)名商(shāng)业(yè)大佬也是万柳书院(yuàn)的业主。另据地产(chǎn)自媒体“地产八(bā)卦女(nǚ)”爆料(liào)，万柳书(shū)院的业(yè)主中，还有(yǒu)不(bù)少中(zhōng)赫集(jí)团的高管、合(hé)作伙伴(bàn)、亲戚(qī)朋友(yǒu)等(děng)。

　　由此，不少(shǎo)网友(yǒu)感叹(tàn)，“富人也被精(jīng)准(zhǔn)收割了！”

　　不过，如(rú)果(guǒ)这些业主(zhǔ)确(què)实已经支付价款并实际占有(yǒu)，那(nà)么，中国(guó)信达转让这笔不良债权回本的愿望，或将泡汤。这(zhè)次拍(pāi)卖损失最大的，没准还是债主中国(guó)信(xìn)达。

　　根据相关(guān)法(fǎ)律规定，民事执行(xíng)中，业主已经支付价款并实际占(zhàn)有，但(dàn)未办理(lǐ)过户手续的，如果业(yè)主(zhǔ)没有过(guò)错，人民法院不得查封、扣(kòu)押、冻结(jié)，已经查(chá)封(fēng)的可(kě)以向法院(yuàn)提出执行异议(yì)申请，请求法院解除查封，同时可以联合起诉(sù)开发商，要求退还购房(fáng)款或办(bàn)理房产(chǎn)证，并承担违约责任。

　　此外，今年4月，人民法院报(bào)公布(bù)《最高人民(mín)法(fǎ)院关于商品房消费(fèi)者(zhě)权(quán)利(lì)保护(hù)问题的批复》，以司法解释的方式明确了购房人的(de)优先权：

　　商(shāng)品房消费者以居住为(wèi)目的购买房屋并(bìng)已(yǐ)支付全部价款，主(zhǔ)张(zhāng)其房屋(wū)交(jiāo)付请求权(quán)优先于(yú)建设(shè)工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债(zhài)权的(de)，人民法院应当予以支持。只支付了部(bù)分价款的(de)商品房(fáng)消费者，在(zài)一(yī)审(shěn)法庭辩论终结前已实际(jì)支付剩(shèng)余价款的，可以(yǐ)适用前款规(guī)定。

　　也就是说，如果这75套(tào)房子均为“已售未网签”，那(nà)么这笔不良债权，实际上是个烫手山芋。可能不仅不(bù)能(néng)卖出去回本，抵押的这75套房子，还会(huì)被业主讨回去(qù)。

　　中国信达，将会赔了夫人(rén)又(yòu)折(zhé)兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权公司中国(guó)信达申请(qǐng)不良债权转让，可(kě)以追溯(sù)到金谷信托踩雷赫华(huá)恒瑞。

　　天(tiān)眼查显示，目前(qián)中(zhōng)国信达(dá)已经成(chéng)为(wèi)赫华(huá)恒瑞唯一(yī)股(gǔ)东。但此前，赫华(huá)恒瑞为中(zhōng)赫集团旗(qí)下(xià)子(zi)公司。2019年4月22日，中(zhōng)赫(hè)集(jí)团、中赫置地等选择退出了赫华(huá)恒瑞的股东行列，中国金谷(gǔ)国际信托(tuō)有限(xiàn)责任(rèn)公司(sī)成(chéng)为了唯一股(gǔ)东(dōng)，后者由中国信达(dá)资产(chǎn)管(guǎn)理股份有限公司持股(gǔ)93.75％。

　　作为房地产开发(fā)商，相较其他房企，中赫集团(tuán)既没(méi)有很大规(guī)模，也没有很高的国民知名度，但却(què)在北京豪(háo)宅圈留下一(yī)个个(gè)传说。

　　如钓鱼台七号(hào)院(yuàn)，作为中赫集团进入(rù)北京的第一个豪宅项(xiàng)目，2011年，中赫置地推(tuī)出钓鱼岛七(qī)号院3号(hào)楼，高达30万/平米(mǐ)的天价，成为当时(shí)京城最贵的楼盘，引发了市(shì)场强烈(liè)震惊。

　　随后开发(fā)的(de)万柳书院，更是被(bèi)誉(yù)为“北(běi)京海淀顶(dǐng)端豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元(yuán)，溢价率40.9％，从融创(chuàng)、保利、万科(kē)等大型知名房企(qǐ)手中(zhōng)，抢下了北京万柳地块，成为北京当年的“双料地王”。很快，万柳书院就以神(shén)秘(mì)高端的姿态杀入市场，无论是一(yī)块块从荷兰运回来的(de)灰(huī)砖垒起(qǐ)来的五米高墙，还是每棵成(chéng)本超6万的成年银杏树，还(hái)是每(měi)平(píng)米20万元的价格，都令业内外震撼(hàn)不已。

　　“万(wàn)柳的(de)墙、西宸的缸、霄(xiāo)八的顶(dǐng)儿、融创的(de)湖、紫(zǐ)辰院(yuàn)的(de)树、北(běi)平府的(de)院儿。”从(cóng)这句顺口溜(liū)中(zhōng)，就可看出其在北京豪宅圈的(de)地位(wèi)。2014年末上(shàng)市的它，对手是当时(shí)有名的融创观澜嘉苑、佳兆业广场、恒大华府等，现如今，它远远超过这(zhè)些对(duì)手。

　　去年，万柳书院一套300平米的(de)法拍房(fáng)，最终(zhōng)成交价1.09亿、单(dān)价达到惊人的36万(wàn)元/平(píng)米，说明(míng)万柳书院虽然(rán)已经推出(chū)了8年之久，但其(qí)依旧在北京豪宅圈备受追捧。

　　中赫集团(tuán)开(kāi)发的豪宅(zhái)，也吸(xī)引了(le)不少知(zhī)名(míng)人士(shì)，如知(zhī)名演员宋丹丹(dān)，就住(zhù)在钓鱼(yú)台(tái)七(qī)号院。而柳传志、丁磊等知(zhī)名商业大佬则居住(zhù)在万柳书院。

　　几大豪(háo)宅的(de)成功奠定了中赫集团的“高端(duān)路线”，也因此，它被外界贴(tiē)上(shàng)了，“卖北京城(chéng)最(zuì)贵(guì)的(de)房，拿北京城最贵(guì)的地(dì)”，“做地产中的‘劳斯(sī)莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开(kāi)发商光环的背后(hòu)，这(zhè)个地(dì)产界“劳斯莱斯”却(què)多次(cì)成(chéng)为(wèi)被执行人，被执行标(biāo)的高(gāo)达11亿。

　　今(jīn)年年初，因为履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务，中赫集团(tuán)正式成了(le)“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中赫(hè)被北京(jīng)国安坑了？

　　中(zhōng)赫集团如今沦落到这个地步，其实是有迹可(kě)循的。

　　事(shì)实上，早在今(jīn)年年初“万柳书院(yuàn)少爷”走红之时，深蓝财经就曾(céng)深挖出背后的(de)中赫集团，发现其(qí)深陷财务危(wēi)机。

　　从知名豪宅的开发商到沦为“老赖”，中赫(hè)集团(tuán)实(shí)控人周金辉的人(rén)生轨迹跟着急转直(zhí)下(xià)。而(ér)追根溯源，这个转(zhuǎn)折点，就在于收(shōu)购北京国(guó)安(ān)。

　　近十年来，房企纷纷(fēn)开始了多元化转(zhuǎn)型，但转型之路并不(bù)好走。早在(zài)2008年开始，中赫(hè)集团就(jiù)尝试过多(duō)元化业务，先后进军能源市场(chǎng)、团购网站，但最终(zhōng)都惨淡收场。最(zuì)终，周金辉将(jiāng)转型的目光(guāng)，放到了体(tǐ)育领域。

　　2016年，在(zài)蚂蚁金服与IDG资本退(tuì)出(chū)后，中赫集(jí)团以35.5亿元参股国安(ān)足(zú)球俱乐部64％股权，成为国(guó)安的新东(dōng)家。接着(zhe)在2021年6月，中(zhōng)赫集团(tuán)从中信集团手(shǒu)中(zhōng)拿下北京国(guó)安俱乐部36％股权，至此拿下北京国安俱乐部全部股权。如果北京(jīng)国(guó)安的(de)估值一直(zhí)没(méi)变，那么中(zhōng)赫集团拿下北京国安，总计花(huā)费(fèi)了约55.5亿。

　　看到这里(lǐ)，有人也许会(huì)感叹：卖豪宅真是赚钱(qián)啊(a)！NO，NO，NO!如果(guǒ)真的是这(zhè)样，中赫(hè)为什么又(yòu)要质押股权呢？

　　2017年(nián)以来，中赫(hè)集团(tuán)及(jí)其实(shí)控人周金辉夫妇(fù)将其手(shǒu)中(zhōng)的中赫集团股(gǔ)份质(zhì)押陆续质押，据企查(chá)查显示，目前中赫(hè)集团共有(yǒu)11条股权(quán)出质(zhì)记(jì)录(lù)。质(zhì)权人包括海(hǎi)金商业保理、北京建工、山(shān)东(dōng)国际(jì)信托、中(zhōng)融信托(tuō)、中信建(jiàn)设(shè)等。

　　这与入主北京国安的时(shí)间完全吻(wěn)合。

　　然而，入主北京国安(ān)后，不仅国安的(de)经(jīng)营状况没有得到改善(shàn)，中赫集团也被拉入泥淖。

　　据北京(jīng)产权交易所(suǒ)官(guān)网信息显示，2020年，北(běi)京国安足球俱乐部实现营(yíng)业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱(jù)乐部资(zī)产总计5.38亿元，总(zǒng)负债18.51亿(yì)元。

　　为(wèi)了缓解(jiě)资(zī)金压力，中(zhōng)赫集团和周金辉夫(fū)妇还(hái)在持续(xù)质押手中的中赫集团股份，但国安和中(zhōng)赫的经营状况(kuàng)却持续没(méi)有(yǒu)好转(zhuǎn)。寿眉是最差的白茶吗，寿眉是什么档次的茶>

　　不仅中(zhōn寿眉是最差的白茶吗，寿眉是什么档次的茶g)赫集团被(bèi)5次列被(bèi)执(zhí)行(xíng)人，执(zhí)行(xíng)标的高达11亿，北京国安(ān)也3次与(yǔ)中赫集团、中(zhōng)赫置地(dì)、及中赫(hè)集团股东周金辉、李彩霞等共同成(chéng)为(wèi)被执行人，执行标的(de)约10.45亿。

　　今年1月，因为履行(xíng)能力而拒不(bù)履行生效法律文书确定义务，上(shàng)述被执行人(rén)成(chéng)为(wèi)“老赖”。只有北京(jīng)国安，目(mù)前幸免于(yú)难(nán)。不过在实控人都(dōu)成为老赖的(de)情况下，被执行(xíng)10个多亿的北京国安(ān)，又如(rú)何能独善其身？