近(jìn)两年火(huǒ)爆的创(chuàng)新产品(pǐn)公募REITs进入密(mì)集(jí)分红(hóng)期，近日7只(zhǐ)REITs陆续迎(yíng)来除息日，公募REITs整体呈(chéng)现出高比例稳定分红，15只公告2022 年可供(gōng)分配金额的REITs产(chǎn)品，平均分红比例接近(jìn)99％。

　　多(duō)位(wèi)业内人(rén)士对此表示，强制分(fēn)红机制(zhì)是公募REITs主(zhǔ)要特征之一，稳定分(fēn)红(hóng)体(tǐ)现(xiàn)出(chū)该类产品长期(qī)投资价值，通过(guò)观测(cè)经营活动现(xiàn)金流、可供分配现金等指标(biāo)，也是观(guān)察REITs项目底层资产(chǎn)运营(yíng)情(qíng)况(kuàng)的“窗口”。他们(men)也提醒普通(tōng)投(tóu)资者注意(yì)，与产权类(lèi)项目(mù)相比，特许经营REITs项(xiàng)目在(zài)经(jīng)营权到期后不再产生现金收(shōu)益，特许经营权分红目前(qián)已包含了(le)利润分配和本金的归还，在选(xuǎn)择投资(zī)标的时应了(le)解资(zī)产类型和分红的特征。

　　15只公募REITs产品(pǐn)分红

　　平均分红(hóng)比例98.89％

　　公(gōng)募(mù)REITs 进入密集分红期(qī)，近日7只REITs产品（4月17 日-4月(yuè)21日）陆续(xù)迎来除息日，此外尚有6只REITs实际分配情(qíng)况尚未公布(bù)。整(zhěng)体来看，公募REITs呈现出了高比(bǐ)例(lì)的稳定(dìng)分红，15只公告2022 年可供(gōng)分(fēn)配(pèi)金额的公募REITs产品中，2022年(nián)全年(nián)分配金额占可供分配金额比例平均为98.89％，且绝大部分(fēn)分配比(bǐ)例在96％以(yǐ)上。

　　中金基金相(xiāng)关负(fù)责人对此表示，投资公募REITs的主要收益(yì)来源为(wèi)持有期分(fēn)红收益，以及基金份额交(jiāo)易价格的(de)变化。基金(jīn)份额二级市场价格受到(dào)公募REITs资(zī)产运营情况及市场(chǎng)因素的综合影响(xiǎng)，较易引(yǐn)起波动。与此相比，基金分红预期则更有规律可(kě)循(xún)。公募REITs的(de)分(fēn)红(hóng)主要来自基础(chǔ)设施资(zī)产的经营现(xiàn)金流，投资人通过基金募(mù)集材料和信息披露文件，结(jié)合(hé)行业及市场情况(kuàng)，可以分(fēn)析(xī)基础设(shè)施项目的(de)经营(yíng)业绩，作为(wèi)进行投资决策(cè)的重要参考(kǎo)。

　　“相对于基金份额二级市场价(jià)格变化导致(zhì)的浮盈或浮(fú)亏(kuī)，分(fēn)红作为(wèi)基金份额持有人实际获得的现金收(shōu)益，对于长期投资(zī)者更具参(cān)考价值(zhí)。”中金基金相(xiāng)关(guān)负责人称(chēng)。

　　平安基金REITs 投资中心运营高级副总监李华(huá)平(píng)也表(biǎo)示(shì)，根据《公开募集基础(chǔ)设施(shī)证(zhèng)券投资基(jī)金指引(yǐn)（试行）》及(jí)相关法规要求，基础设(shè)施基金(jīn)应当将90％以上合(hé)并后基金年度可分配金额以现金(jīn)形式分配给投资者，强(qiáng)制分红机制是(shì)公(gōng)募REITs的主(zhǔ)要特征之一，稳定的分红机(jī)制体现出REITs产品长期投资价值。

　　中航基金也认为，从投(tóu)资角度来看，基础设施公募REITs同时具备(bèi)“股性”和“债(zhài)性”双重特点(diǎn)。二级(jí)市(shì)场价格(gé)反映(yìng)这类产品“股性”的(de)一(yī)面，分红体现了(le)这类产品(pǐn)的“债性(xìng)”特点。公(gōng)募REITs有强制分红要求，分红类似(shì)于(yú)债券派息，但不等同(tóng)于债券(quàn)的(de)固(gù)定利息回报，而是由可供分配现金决定。

　　从机构投(tóu)资(zī)者的角(jiǎo)度来(lái)看，一方面(miàn)是公募REITs丰(fēng)富了机构投资者的投(tóu)资品类，为资(zī)产(chǎn)配(pèi)置多元化提(tí)供抓(zhuā)手，具(jù)有较强(qiáng)的配置价(jià)值。另一方面，公募REITs的(de)分红(hóng)能够(gòu)帮助机构投资者稳定收益。机构投资者公募REITs能够(gòu)通过分红获取相(xiāng)对于投资债(zhài)券相对高的(de)收(shōu)益性，在(zài)有(yǒu)效(xiào)控制风险的前(qián)提(tí)下，增厚资(zī)产包收益，起到投资(zī)“压(yā)舱石”的作(zuò)用。

　　分红除(chú)了投资(zī)收益“落袋为安”外，市场对(duì)于未(wèi)来分(fēn)红水平的(de)预期(qī)，也是影响REITs基金(jīn)二级市场价格走势的(de)关键(jiàn)因素之一(yī)。

　　从近期公募REITs的二级(jí)市(sh中国哪里的莲子最好吃ì)场表现看，截至4月21日，今年以(yǐ)来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点(diǎn)，年(nián)内下跌(diē)7.44％，未跑赢主(zhǔ)要股票和债券(quàn)宽基指数(shù)。

　　“截至2023年3月(yuè)31日，有20只(zhǐ)公募REITs发布了2022年年报，部分产品受宏观经济的影响，可分配金额(é)完成率(lǜ)不达预(yù)期，一(yī)定程度上影响了公募REITs二(èr)级市场的价格。”李(lǐ)华(huá)平称，公募REITs二级市场的价格(gé)波动受多重(zhòng)因(yīn)素的影响(xiǎng)，投资收益是影响REITs二级市场(chǎng)价格的主要因素之一，而(ér)稳定的分红有利于(yú)吸引(yǐn)投资者参与(yǔ)公募REITs二级市(shì)场的投资。

　　中(zhōng)金基金相关负责人也表示，近(jìn)期经济预期恢复，一(yī)方面市场(chǎng)热(rè)点(diǎn)呈(chéng)现向(xiàng)股票(piào)和债券(quàn)回(huí)归的(de)过程；另一方面，基(jī)础设(shè)施项目的经营业绩相对(duì)经济活力的改善有一定(dìng)的(de)滞(zhì)后性(xìng)。

　　此外，公募REITs在分红除权日，将对基金(jīn)份额的开(kāi)盘指导价做调减(jiǎn)处理(lǐ)，调减金额根据单(dān)位基金份额的分红金额进行计算。除权操(cāo)作是(shì)对分红前后基金份额净(jìng)值变化的修正，使投资人在基(jī)金(jīn)分(fēn)红(hóng)前(qián)后均可以获得公平(píng)的投资(zī)机会。

　　“分红可增强投资(zī)者(zhě)长期(qī)投资的信(xìn)心，同(tóng)时需(xū)结合持有产品(pǐn)的特性(xìng)，关(guān)注二级(jí)市(shì)场扰动对(duì)整体收益的影响程度。”中航基金(jīn)相关人士(shì)也称。

　　特许(xǔ)经(jīng)营权分红(hóng)包括利润(rùn)分配和本金归还(hái)

　　普(pǔ)通投(tóu)资者应了解(jiě)底层(céng)资产(chǎn)情况

　　多位业内人士还提醒，与现有公募基(jī)金分红前提是本金(jīn)之上(shàng)的增值部分不同(tóng)，特(tè)许经营权REITs基金运作期间的“分(fēn)红”界定(dìng)为“分派(pài)”更为准确，分派的是本金(jīn)与增值两个部(bù)分，两个部分之间的比例是变动的(de)，与现有公募基金分红差异很大，大多数普通投资者可能把(bǎ)“分派”金额(é)误认为是持(chí)续(xù)分红。一旦(dàn)30年、40年、50年、60年等合同(tóng)年(nián)限到期(qī)后基金(jīn)价(jià)值面临极大不确定性，这是该类(lèi)投资者应该注意的情况(kuàng)。

　　李华平表示，目(mù)前(qián)公(gōng)募(mù)REITs主(zhǔ)要有特许经营(yíng)权(quán)类和产权类(lèi)两大资产类型，持有产权(quán)类(lèi)产品(pǐn)的收益主要(yào)包括每年的现金分(fēn)红及资产增值(zhí)的收益，而持有特许经营(yíng)类产品的(de)收(shōu)益主要来自项目每年的现(xiàn)金分红。其中，特(tè)许经(jīng)营权(quán)类资产(chǎn)的(de)分(fēn)红(hóng)包括(kuò)了利润分配和本(běn)金的归(guī)还，两者的比率(lǜ)也是变动(dòng)的，对特(tè)许经营权类资产的公募REITs可以(yǐ)内部收益(yì)率(lǜ)（IRR）来衡量投资收益(yì)。普(pǔ)通投资者(zhě)在选择投资标(biāo)的时，应了解公募REITs底层资产(chǎn)的类型。

　　中(zhōng)航基金也表示，从细分(fēn)来(lái)看，各类公(gōng)募(mù)REITs分红因底层资(zī)产属性不同而形成区别。特许经营(yíng)权类的公募REITs产品因其分(fēn)红相(xiāng)当于包含“本金+收益”，分(fēn)红相对较多(duō)，债性偏(piān)强。而产权(quán)类的公(gōng)募(mù)REITs分红主要(yào)为“收(shōu)益”，更看重(zhòng)底层资产的(de)价值增中国哪里的莲子最好吃值，所以(yǐ)相对(duì)股(gǔ)性偏强。普通投资者在选择公(gōng)募REIT时(shí)，需要考虑底层(céng)资产属性，对所选择产品的二级市场价格(gé)和分红有合理预期。

　　中(zhōng)金基金相(xiāng)关负(fù)责人(rén)也(yě)认为，与产权类项目(mù)相比，特许(xǔ)经(jīng)营中国哪里的莲子最好吃(yíng)项目在经营权到期后不再能产生(shēng)现金收益，因此将可供分配金额的(de)分配理解为“分(fēn)派(pài)”比“分红(hóng)”更加准确。基于这个特点，剩余(yú)经营期(qī)限较短的(de)特许经营项目，通常具备(bèi)更高的(de)分派率水平(píng)。对于剩(shèng)余(yú)期限较长的特许经营权(quán)项目，即使(shǐ)分派率相对(duì)较低，也(yě)有(yǒu)足够年(nián)限收回本金并取得收益。

　　中金基金该负(fù)责(zé)人提醒投资者注意(yì)，特许(xǔ)经(jīng)营权项目的分派金额包含了投(tóu)资本金，在不(bù)进行扩(kuò)募的(de)情况下，基金份(fèn)额单价随着分派进度(dù)逐年下降是(shì)正常现象，投(tóu)资特许经营权(quán)REITs的(de)收益来自项目(mù)剩(shèng)余期限产生的现金流。

　　“与(yǔ)特(tè)许经营项目(mù)相比，产权类项目(mù)的土地或建(jiàn)筑的剩(shèng)余使(shǐ)用年限一般较长，再加上到期后通(tōng)过对建(jiàn)筑的更新(xīn)改造(zào)或(huò)补缴土地出让金等追(zhuī)加投(tóu)资(zī)，有机会进一步延长经营期限。这种类似(shì)永续经营的假设反映在基础(chǔ)资产(chǎn)的估值(zhí)上，使产权(quán)类REITs具备更显著的资(zī)产投资属(shǔ)性。”该负责人(rén)称。

　　观测内部收益率等指标

　　评估项目底(dǐ)层(céng)资(zī)产(chǎn)运营情况

　　在基金分红的时点(diǎn)，多位(wèi)业内人士还表示(shì)，在产品分红期(qī)，投资者可以观测(cè)经营活动现金流、可(kě)供分配现金、内(nèi)部收益率(lǜ)等(děng)指标，来观(guān)察和评估项(xiàng)目底层资(zī)产的运营情况。

　　中航基(jī)金表(biǎo)示，年报指(zhǐ)标中，跟现金相关的指标有两个：一是年报中披露的经营(yíng)活动现金流，二(èr)是可供(gōng)分配现金，二(èr)者存在本质性(xìng)区别。经营活动产(chǎn)生的现金(jīn)净流量是指企业经营、筹资、投资产(chǎn)生的现金流，基于(yú)企业(yè)本身经营活动产生；可(kě)供分配的(de)现金实质上是(shì)从EBITDA出发，对非现金影响利润表的项目进(jìn)行调整，加(jiā)期初(chū)现金，最终得到(dào)的账(zhàng)面现金。

　　李华平也(yě)表示(shì)，公募REITs作为资(zī)产配置新(xīn)选择，投(tóu)资价(jià)值体现在相对(duì)股债(zhài)市场独立(lì)的资产配置功(gōng)能，比较适(shì)合长期持有。建议投资者对(duì)经营权类的资产可以更多(duō)关注内部收益(yì)率的高(gāo)低，对产权类的资产更多关注分派率高低。因为公募REITs可分配(pèi)收(shōu)益主(zhǔ)要来自底(dǐ)层资产(chǎn)的经营净现金流，所以(yǐ)底层资产运(yùn)营情(qíng)况直接(jiē)影响投资回(huí)报，投(tóu)资者可综合(hé)考虑原始权益(yì)人综合实力、运营管理机构实力、公募基(jī)金管理人实力等多重因(yīn)素来选择投(tóu)资标的。

　　中信证券(quàn)研(yán)报也显示，公募(mù)REITs进(jìn)入密集分红期，由于分(fēn)红交易带来的短期博弈(yì)机会仍在，叠加此前市场接连(lián)回调，建议投资者关注有基本面支撑、填权效应相(xiāng)对明显(xiǎn)、同时分红规模较为(wèi)可观(guān)的个券。

　　“公募REITs的招(zhāo)募说(shuō)明书(shū)均(jūn)会(huì)载明REITs在(zài)发行首(shǒu)年及次年的(de)可供分配金额(é)预测。投资者可以将REITs的实(shí)际分红金(jīn)额与募集(jí)材(cái)料中(zhōng)披露预测(cè)进行比较分析，结合经济及市场的实际环境，对基础设施项目的(de)运营业绩及REITs的管理能力进行判断。”中金基金(jīn)上述负责(zé)人也(yě)称。

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